L’immeuble indivis donné à bail commercial : exigence d’unanimité des coïndivisaires, autorisation judiciaire supplétive, sanction d’inopposabilité et contentieux du renouvellement

La gestion d’un patrimoine immobilier indivis soulève des difficultés juridiques complexes lorsque l’un des actifs est affecté à une activité économique pérenne. Le recours aux conseils avisés d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser les opérations locatives portant sur des biens complexes. En pratique, la mise en location d’un local commercial immobilise la jouissance de l’immeuble pour une période minimale d’au moins neuf années entières. Par ailleurs, le preneur bénéficie d’une protection légale vigoureuse conférant un droit d’ordre public au renouvellement de sa convention de louage initialement conclue.

Or, cette prérogative statutaire restreint substantiellement les droits concurrents des propriétaires indivis qui conservent des quotes-parts abstraites sur la totalité de l’assiette matérielle. Le législateur a ainsi instauré des règles strictes gouvernant la formation des engagements locatifs pour préserver l’équilibre patrimonial entre tous les coïndivisaires. Dès lors, la conclusion d’un bail commercial échappe aux règles ordinaires de gestion majoritaire applicables aux actes d’administration des biens indivis. Cette spécificité impose le respect de conditions de fond et de forme rigoureuses sous peine de sanctions judiciaires redoutables.

En conséquence, l’accord unanime de l’ensemble des propriétaires indivis s’impose pour valider l’entrée en jouissance du locataire exploitant un fonds dans l’immeuble. À cet égard, le refus d’un coïndivisaire peut paralyser la valorisation de l’actif foncier et compromettre l’encaissement de revenus locatifs indispensables. Les juridictions civiles interviennent alors pour arbitrer les conflits nés de l’inertie ou de l’opposition manifestée par l’un des propriétaires. Cette analyse examine les conditions de conclusion du bail indivis ainsi que les conséquences contentieuses attachées au défaut de consentement unanime.

I. L’exigence cardinale du consentement unanime des indivisaires et les voies supplétives d’habilitation

A. Le principe impératif de l’unanimité pour la conclusion du bail commercial et l’exclusion du mandat tacite

Le régime légal de l’indivision repose sur une distinction cardinale entre la gestion courante du patrimoine et les actes d’engagement lourd. Aux termes formels de l’article 815-3 du Code civil, une majorité des deux tiers suffit pour accomplir les simples actes d’administration. Cette même majorité qualifiée permet également de conclure ou de renouveler les baux d’habitation relevant du régime locatif de droit commun. Or, le quatrième paragraphe de cette disposition exclut formellement de cette règle majoritaire les conventions portant sur un immeuble à usage commercial. Dès lors, la conclusion d’un bail commercial nécessite obligatoirement l’accord unanime de tous les titulaires de droits indivis sur l’immeuble.

Cette rigueur législative s’explique par la nature patrimoniale particulièrement contraignante du statut issu des dispositions du Code de commerce. En application de l’article L. 145-1 du Code de commerce, le preneur acquiert une véritable propriété commerciale sur les lieux loués. Ce statut protecteur accorde au locataire un droit perpétuel au renouvellement de son bail ou une indemnité d’éviction compensatrice. En conséquence, consentir un bail commercial diminue substantiellement la valeur vénale de l’immeuble et restreint la disponibilité du bien indivis. À cet égard, la doctrine dominante assimile cette opération juridique majeure à un acte de disposition exigeant l’accord de tous.

La jurisprudence de la Cour de cassation veille avec une vigilance constante au respect rigoureux de cette règle impérative d’unanimité. Par un arrêt rendu le 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.610), la troisième chambre civile a rappelé ce principe d’ordre public. La haute juridiction a jugé que « les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ». Les hauts magistrats ont censuré une décision d’appel qui avait validé un acte « sans constater le consentement de chaque indivisaire ». Dès lors, l’adhésion personnelle et certaine de chaque propriétaire indivis constitue une condition essentielle de régularité de l’opération contractuelle envisagée.

Les cours d’appel appliquent cette exigence d’unanimité avec une sévérité absolue lorsque l’un des coïndivisaires refuse d’apposer sa signature. La Cour d’appel de Chambéry le 24 juin 2025 (n° 22/01793) a tranché un contentieux emblématique en la matière. Dans cette affaire, sept indivisaires sur huit avaient régularisé le bail mais une indivisaire s’était finalement rétractée avant la conclusion. La cour d’appel a affirmé que « la signature d’un bail commercial requiert l’unanimité des indivisaires » pour lier valablement le groupe. Or, malgré des négociations avancées, le défaut d’accord formel de cette indivisaire a empêché la naissance d’un contrat valablement formé. En conséquence, les juges d’appel ont infirmé la décision entreprise et rejeté la demande tendant à constater l’existence du bail.

Certains preneurs tentent fréquemment d’invoquer l’existence d’un mandat tacite de gestion confié à l’indivisaire ayant conduit seul les négociations. Toutefois, le dernier alinéa de l’article 815-3 du Code civil neutralise expressément ce moyen de défense face aux contestations. Le texte précise qu’un mandat tacite est présumé « couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ». Cette prohibition légale interdit formellement d’étendre la gestion d’affaires courantes à la souscription d’un engagement commercial portant sur l’immeuble. Par ailleurs, la chambre commerciale de Chambéry a expressément rappelé cette délimitation stricte des pouvoirs dans son arrêt de principe.

La pratique contentieuse démontre que les simples promesses verbales ou tolérances émanant d’un indivisaire demeurent dépourvues de toute portée contraignante. Dans un arrêt rendu le 23 octobre 2025 (n° 24/02109), la Cour d’appel d’Orléans a sanctionné ces arrangements informels. Le locataire commercial soutenait qu’un membre de la fratrie propriétaire « lui fera une attestation s’il veut » pour légitimer son occupation. Or, la cour a jugé que le manquement litigieux « apparaît suffisamment établi et revêt un caractère grave eu égard à l’essence même du bail commercial ». En conséquence, les juges ont prononcé la résiliation judiciaire du contrat liant les parties et ont ordonné l’expulsion sans délai du preneur.

L’absence d’opposition immédiate d’un coïndivisaire ne peut jamais être assimilée à une ratification rétroactive du bail irrégulièrement consenti. Le tribunal judiciaire le 25 mars 2025 (n° 23/03718) a rejeté fermement l’argument tiré de la passivité du propriétaire omis. La juridiction a jugé que le bailleur signataire « n’avait pas le pouvoir de le faire seul sans violer les dispositions de l’article 815-3 ». Les magistrats ont souligné que le silence gardé par la requérante ne pouvait pas caractériser une gestion d’affaires efficace. Dès lors, la société exploitante n’est pas fondée à prétendre qu’un accord tacite couvrirait le défaut initial de pouvoir du bailleur.

L’exigence d’un accord unanime s’impose d’autant plus rigoureusement que le local constitue le siège d’une exploitation commerciale autonome. Par un arrêt prononcé le 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-16.581), la troisième chambre civile a analysé l’assiette du contrat commercial. La Cour a constaté « que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible et que le locataire bénéficiait ainsi du statut des baux commerciaux ». Cette qualification globale confirme que l’engagement souscrit affecte l’ensemble de l’assiette matérielle sans division possible de la jouissance des lieux. À cet égard, la conclusion régulière d’un bail commercial sur un bien indivis requiert un mandat écrit et formel de tous.

B. Le recours à l’autorisation judiciaire de l’article 815-5 du Code civil et le contrôle du péril pour l’intérêt commun

Lorsque l’un des propriétaires s’oppose injustement à la valorisation du bien, le législateur a prévu un mécanisme judiciaire de déblocage. Les prévisions de l’article 815-5 du Code civil permettent de surmonter le veto préjudiciable émis par un coïndivisaire récalcitrant. Le texte dispose qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte indispensable pour lequel l’accord fait défaut. Cette intervention juridictionnelle dérogatoire permet de neutraliser le blocage décisionnel né du désaccord persistant au sein de la communauté des propriétaires. Or, cette habilitation exceptionnelle demeure subordonnée à la démonstration rigoureuse que ce refus met gravement en péril l’intérêt commun patrimonial.

Les juges du fond exercent un contrôle strict sur la qualification de ce péril menaçant directement l’équilibre économique de l’indivision. La jurisprudence exige une menace concrète pesant sur la conservation de l’actif immobilier ou sur l’acquittement des charges courantes obligatoires. Une simple opportunité financière ou le caractère avantageux d’une offre locative ne saurait suffire à justifier une telle mesure coercitive. Dès lors, les magistrats refusent de contraindre un propriétaire à subir un bail commercial lorsque le patrimoine ne présente aucun déficit alarmant. Cette appréciation souveraine des juges du fond protège chaque coïndivisaire contre des immixtions patrimoniales non consenties au sein de l’indivision.

Une illustration topique de cette rigueur prétorienne ressort d’une décision rendue récemment par la juridiction insulaire statuant en matière référée. Le tribunal judiciaire de Bastia le 18 février 2026 (n° 26/00007) a débouté deux coïndivisaires demanderesses. La juridiction a rappelé qu’« un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire ». Le juge a souligné que cette mesure exige la preuve « que le refus opposé par l’un des indivisaires met en péril l’intérêt de tous ». Les demanderesses souhaitaient signer un bail avec une société commerciale mais ne démontraient aucun passif à apurer par ces loyers espérés. En conséquence, le tribunal a rejeté la demande d’autorisation judiciaire forcée formée à l’encontre du frère opposé à la convention.

En revanche, l’autorisation judiciaire s’impose avec évidence lorsque l’inertie d’un indivisaire aggrave dangereusement les dettes pesant sur l’ensemble familial. Le tribunal judiciaire d’Évreux le 25 février 2025 (n° 23/02810) a accueilli la demande formulée par une propriétaire diligente. Un coïndivisaire refusait obstinément d’agir contre une société preneuse défaillante accumulant un arriéré substantiel de redevances locatives impayées. Le tribunal a souverainement retenu que « son refus d’engager l’action en résiliation du bail non respecté par la société met donc bien en péril l’intérêt commun ». Les juges ont constaté que cette carence « obère la capacité d’autofinancement de l’indivision » confrontée au remboursement des emprunts bancaires souscrits. Dès lors, la requérante a été expressément autorisée à poursuivre seule la résiliation judiciaire du contrat pour préserver l’actif indivis.

Parallèlement à cette action au fond, le président du tribunal judiciaire dispose de prérogatives rapides pour parer aux situations d’urgence. En vertu des dispositions légales, le juge peut prescrire toutes les mesures conservatoires indispensables au maintien de la valeur du patrimoine. Par ailleurs, l’urgence ne permet pas de contourner frauduleusement l’exigence d’unanimité pour lier définitivement les indivisaires à un bail commercial. L’intervention du magistrat des référés se cantonne généralement à la désignation d’un administrateur provisoire chargé de gérer temporairement l’immeuble litigieux. En conséquence, toute convention de longue durée excédant la simple sauvegarde requiert une autorisation spéciale délivrée dans les formes légales requises.

L’acte conclu en vertu d’une autorisation judiciaire régulière produit des effets juridiques majeurs à l’égard de l’ensemble des propriétaires indivis. Le troisième alinéa de l’article 815-5 du Code civil prévoit expressément l’opposabilité de plein droit de la convention passée. Cette stipulation légale garantit au locataire exploitant un titre d’occupation parfaitement inattaquable par l’indivisaire qui avait manifesté son refus initial. À cet égard, le preneur jouit paisiblement des locaux loués sans risquer d’être poursuivi en expulsion par les membres dissidents de l’indivision. Dès lors, la décision de justice purge définitivement le vice affectant le consentement et confère une sécurité absolue au contrat commercial.

La mise en œuvre de cette procédure d’habilitation judiciaire exige la constitution préalable d’un dossier documentaire particulièrement étayé et rigoureux. Les copropriétaires demandeurs doivent verser aux débats le projet intégral du contrat de louage ainsi que l’évaluation technique des locaux. Or, ils doivent surtout rapporter la preuve comptable formelle de l’insuffisance des liquidités indivises pour honorer les charges et taxes foncières. À défaut de justifier d’un passif exigible, la prétention tendant à passer outre l’opposition du coïndivisaire est immanquablement vouée au rejet. En conséquence, une analyse économique préalable de l’actif indivis s’avère indispensable avant d’initier cette action contentieuse devant le tribunal judiciaire.

La pratique impose également de ne pas confondre ce contentieux d’autorisation avec les simples prérogatives conservatoires dévolues à chaque copropriétaire. En application de l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation matérielle des biens. Toutefois, la signature d’un bail commercial n’a jamais été assimilée par la jurisprudence à une démarche purement conservatoire du patrimoine indivis. Par ailleurs, conférer la propriété commerciale constitue un acte de disposition qui excède manifestement la simple sauvegarde matérielle des locaux existants. Dès lors, seul le recours à l’unanimité amiable ou à l’autorisation judiciaire permet d’engager valablement l’immeuble dans les liens du statut.

II. Le régime de l’inopposabilité du bail conclu sans unanimité et le contentieux statutaire du renouvellement

A. La sanction de l’inopposabilité à l’égard des coïndivisaires omis et l’action en expulsion du preneur

La méconnaissance de la règle d’unanimité gouvernant l’indivision n’emporte pas l’anéantissement rétroactif du contrat de louage conclu avec le locataire. Une jurisprudence fermement établie retient que le bail consenti par un seul copropriétaire demeure parfaitement valable entre les parties signataires. Le bailleur signataire s’oblige personnellement envers le preneur à lui assurer la jouissance paisible des lieux loués en vertu du contrat. Or, cette convention ne produit aucun effet de droit à l’encontre des autres membres de l’indivision qui n’y ont point consenti. Dès lors, la sanction technique retenue par les tribunaux réside exclusivement dans l’inopposabilité de plein droit de l’acte locatif irrégulier.

Cette dualité d’effets produit des conséquences redoutables sur la situation juridique du preneur à l’égard de la collectivité des propriétaires. La Cour d’appel de Versailles le 29 février 2024 (n° 21/07493) a fixé la portée de cette inopposabilité substantielle. Les magistrats ont expressément « retenu l’inopposabilité aux autres indivisaires du bail conclu par M. [UB] [X] le 19 mars 2010 ». La juridiction a jugé que « si le bail reste valable entre les parties signataires, il n’engage que l’indivisaire bailleur ou ses ayants droit ». La cour en a déduit que le preneur « est occupant sans droit ni titre de l’immeuble indivis » à l’égard des copropriétaires omis. En conséquence, les juges d’appel ont confirmé le jugement ayant « ordonné l’expulsion de la société Le Viking ainsi que celle de tous occupants ».

Cette solution protectrice des droits concurrents des coïndivisaires est réaffirmée avec une constance remarquable par les juridictions de première instance. Le tribunal judiciaire le 25 mars 2025 (n° 23/03718) a rappelé les principes gouvernant l’indivision post-communautaire. La décision souligne avec netteté que « la méconnaissance de cette règle n’entraîne pas la nullité du contrat mais son inopposabilité aux autres indivisaires ». Le tribunal a jugé que « tout indivisaire est en droit de faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire » sans son consentement. Les juges ont rappelé la faculté d’agir immédiatement « sans attendre le partage » définitif de la masse successorale ou matrimoniale indivise. Dès lors, l’expulsion de l’exploitant commercial a été prononcée pour rétablir la plénitude des prérogatives de la propriétaire requérante évincée.

Dans ses rapports internes avec son propre cocontractant, le preneur ne peut paradoxalement pas exciper de l’irrégularité du titre locatif souscrit. Dans un arrêt rendu le 11 décembre 2025 (n° 22/00020), la Cour d’appel de Papeete a rejeté les prétentions du locataire. La cour d’appel a rappelé qu’« en effet dans ce cas le bail n’est pas nul mais inopposable au propriétaire » indivis. Les magistrats ont affirmé qu’« en cas d’indivision, le bail continue à produire ses effets entre le preneur et le bailleur » signataire. La cour a souligné que « n’étant pas un co-indivisaire mais le preneur, elle ne peut invoquer la nullité du bail » conclu. Or, tant que le preneur ne subit aucune éviction effective de la part des autres indivisaires, il demeure tenu d’exécuter ses obligations.

L’action en expulsion exercée par les coïndivisaires n’est nullement subordonnée au résultat final des opérations liquidatives du partage patrimonial. La Cour d’appel de Poitiers le 30 septembre 2025 (n° 24/00470) a écarté l’argumentation adverse fondée sur l’effet déclaratif du partage. La juridiction a jugé que « les indivisaires auxquels un bail est inopposable peuvent obtenir l’expulsion du locataire, sans attendre le résultat du partage ». Par ailleurs, le preneur sans titre a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation pour réparer l’atteinte portée à la jouissance collective. En conséquence, les copropriétaires recouvrent immédiatement la maîtrise matérielle de l’immeuble sans dépendre de l’issue d’une longue procédure successorale.

La fixation de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre obéit à des règles d’évaluation précises garantissant l’indemnisation du préjudice. Le tribunal judiciaire de Paris le 29 avril 2026 (n° 21/05354) a statué sur le sort financier des indemnités d’éviction. Le tribunal a jugé que « le montant du dernier loyer contractuel constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice ». Les magistrats parisiens ont également précisé que « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer » échu. Le juge a autorisé les propriétaires à conserver les fonds garantis « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci ». Dès lors, les dettes locatives impayées et les indemnités d’occupation s’imputent prioritairement sur la somme initialement versée par l’exploitant.

Dans certaines hypothèses très particulières, l’inopposabilité du bail peut toutefois être tenue en échec par la connaissance acquise par un indivisaire. Par un arrêt rendu le 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-20.852), la troisième chambre civile a apporté une tempérament décisif. La haute juridiction a rappelé que « le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance ». La Cour a jugé que cette règle s’applique lorsqu’un coïndivisaire reçoit des parts indivises tout en connaissant préalablement la convention litigieuse existante. Or, la transmission de droits indivis ne permet pas au bénéficiaire de se prévaloir d’une inopposabilité s’il avait agréé tacitement la jouissance. En conséquence, la connaissance personnelle du bail neutralise l’action en expulsion engagée tardivement par le cessionnaire ou donataire de droits indivis.

Cette opposabilité exceptionnelle requiert cependant la démonstration formelle d’une date certaine ou d’une information parfaite avant toute mutation foncière. Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 19 mai 2026 (n° 25/00583) a examiné l’opposabilité d’une convention d’occupation commerciale. Les juges ont retenu que « le bail est opposable à l’acquéreur : s’il a acquis date certaine » avant l’aliénation de l’immeuble. Le tribunal a précisé que l’opposabilité prévaut dès lors « qu’il est établi que l’acquéreur en a non seulement eu connaissance » formelle. À défaut de réunir ces critères d’opposabilité, l’expulsion de l’occupant sans titre s’impose pour préserver les prérogatives des nouveaux titulaires indivis. À cet égard, le preneur évincé ne conserve qu’un recours indemnitaire personnel à l’encontre de l’indivisaire signataire ayant excédé ses pouvoirs.

B. La mise en œuvre des prérogatives statutaires de renouvellement et les règles procédurales devant le juge des loyers

La phase d’expiration du contrat confronte les parties aux règles spécifiques gouvernant le renouvellement statutaire du bail commercial. Le législateur a instauré un formalisme protecteur au bénéfice du preneur confronté à une pluralité de propriétaires de l’immeuble. Aux termes formels de l’article L. 145-10 du Code de commerce, la notification adressée à un seul propriétaire vaut à l’égard de tous. Cette présomption d’information collective dispense l’exploitant de rechercher et d’assigner individuellement l’ensemble des coïndivisaires lors de sa demande initiale. Or, cette tolérance procédurale s’applique exclusivement à la réception de la demande formulée par le locataire diligent. Dès lors, les décisions ultérieures prises du côté des bailleurs indivis obéissent à des exigences juridiques infiniment plus contraignantes.

En effet, toute réponse emportant acceptation ou refus du principe du renouvellement mobilise obligatoirement l’unanimité des titulaires de droits. Le tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 mai 2025 (n° 22/00849) a clarifié l’articulation entre ces deux régimes juridiques. La juridiction a jugé que « selon l’article 815-3 du code civil, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial relève de l’unanimité ». Les magistrats ont validé l’acte du preneur en soulignant que « la demande de renouvellement a été adressée aux bons destinataires ». En conséquence, si la demande du locataire est régulière, la fixation du statut renouvelé impose une délibération unanime de l’indivision bailleresse.

Lorsque les parties s’accordent sur le renouvellement mais divergent sur le prix, le contentieux est porté devant la juridiction spécialisée. En application de l’article R. 145-23 du Code de commerce, le président du tribunal judiciaire statue sur mémoire préalable en fixation du loyer. Or, la conduite de cette instance judiciaire ne saurait être assimilée à un simple acte d’administration courante du patrimoine immobilier. Cette saisine juridictionnelle engage durablement l’avenir financier de l’immeuble et conditionne le montant des ressources locatives perçues. Dès lors, la majorité des deux tiers demeure impuissante à valider les actes procéduraux accomplis devant le juge des loyers.

Une décision fondamentale rendue par le tribunal parisien sanctionne de nullité absolue les mémoires signifiés sans l’accord de tous les propriétaires. Le tribunal judiciaire de Paris le 11 décembre 2025 (n° 24/08951) a prononcé une décision de principe d’une grande rigueur. Le tribunal a jugé que « la poursuite de la procédure aux fins de fixation du loyer présente un enjeu financier excluant l’exploitation normale ». Les juges ont affirmé que l’action ne peut être menée « par les seuls détenteurs des deux tiers des droits indivis ». Le jugement souligne que la fixation du prix conditionne « le maintien du consentement à son renouvellement ou de l’exercice du droit d’option ». En conséquence, la juridiction a jugé que les mémoires « sont entachés d’une irrégularité de fond tenant au défaut de capacité d’agir de leurs auteurs ».

Cette exigence d’unanimité s’évince logiquement de l’articulation nécessaire avec les prérogatives conférées aux parties à l’issue de l’expertise judiciaire. Aux termes de l’article L. 145-57 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement après la fixation du prix définitif. L’exercice de ce droit d’option implique la résiliation unilatérale du bail renouvelé et oblige l’indivision à payer une indemnité d’éviction. Par ailleurs, une telle décision financière majeure excède manifestement les pouvoirs de gestion délégués aux détenteurs d’une majorité qualifiée. Dès lors, chaque coïndivisaire doit obligatoirement consentir à l’exercice de cette option substantielle dans le délai d’un mois de la signification.

La même rigueur s’applique à la délivrance du congé initial refusant le renouvellement du contrat avec offre d’une indemnité d’éviction. Le tribunal judiciaire de Nice le 15 décembre 2025 (n° 22/02122) a validé un congé émanant de l’ensemble des indivisaires copropriétaires. Le tribunal a dit que « le congé sans offre de renouvellement délivré le 17 juin 2020 par les bailleurs qui avaient qualité est valable ». Cette décision confirme que l’accord de tous les membres de l’indivision confère une pleine régularité à l’acte extrajudiciaire notifié au locataire. À cet égard, l’omission d’un seul indivisaire vicierait irrémédiablement le congé et exposerait les auteurs à une exception d’irrecevabilité d’ordre public.

Lorsque le renouvellement est régulièrement acquis, la détermination du nouveau loyer obéit aux critères statutaires d’évaluation prévus par la loi. Dans un arrêt rendu le 6 novembre 2025 (pourvoi n° 23-11.581), la troisième chambre civile a rappelé l’empire du statut. La Cour a jugé qu’« en conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des règles du statut des baux commerciaux ». Cette solution commande de respecter les règles relatives au plafonnement ou au déplafonnement de la valeur locative des locaux professionnels loués. Par ailleurs, la cour parisienne a fixé un loyer renouvelé dans un arrêt le 30 mai 2024 (n° 21/10061). Les juges ont dit qu’« ainsi, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 est fixé à la somme de 98.870 euros ».

En cas d’éviction du preneur, la charge financière de la réparation du préjudice d’exploitation se répartit entre tous les copropriétaires indivis. Dans un arrêt de principe du 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-26.162), la Cour de cassation a précisé les règles d’imputation. La troisième chambre civile a jugé qu’« en cas de démembrement de la propriété, l’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier ». Or, en présence d’une indivision en pleine propriété, l’ensemble des indivisaires supportent solidairement la dette envers l’exploitant évincé de son fonds. La Cour d’appel de Paris le 4 septembre 2025 (n° 22/01758) a rappelé les droits du preneur évincé. Les magistrats ont souligné que le locataire bénéficie d’un « maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». Dès lors, les coïndivisaires demeurent créanciers d’une indemnité d’occupation statutaire jusqu’à la libération matérielle et définitive de l’ensemble immobilier loué.

Conclusion

L’application du statut des baux commerciaux à un immeuble indivis requiert une vigilance juridique constante de la part des parties contractantes. Le principe impératif de l’unanimité prévu par les textes civils interdit toute initiative solitaire susceptible de déprécier la valeur du bien commun. Or, cette exigence d’un accord unanime s’étend à tous les actes majeurs jalonnant la durée du bail commercial renouvelé ou révisé. Dès lors, l’omission d’un seul coïndivisaire fragilise irrémédiablement la convention de louage et expose le preneur au risque d’une expulsion judiciaire.

Pour surmonter l’obstruction injustifiée d’un propriétaire récalcitrant, le recours à l’habilitation judiciaire de l’article 815-5 constitue l’unique voie légale ouverte. Toutefois, ce mécanisme d’autorisation supplétive suppose la démonstration d’un péril certain menaçant l’équilibre financier et l’autofinancement de l’indivision patrimoniale. À cet égard, les tribunaux veillent scrupuleusement à ne pas transformer cette procédure dérogatoire en un instrument d’éviction des droits d’un copropriétaire. En conséquence, les parties doivent privilégier la concertation préalable et la formalisation de mandats écrits pour sécuriser durablement l’exploitation commerciale.

Du côté du preneur à bail, la vérification préalable des titres de propriété de son bailleur s’impose dès l’ouverture des pourparlers contractuels. L’exploitant diligent doit s’assurer que tous les indivisaires ont personnellement consenti au contrat ou ont régulièrement mandaté un représentant commun désigné. Par ailleurs, cette précaution élémentaire prémunit l’entreprise contre une contestation ultérieure d’inopposabilité qui priverait le fonds de tout droit au renouvellement. Cette rigueur formelle garantit la pérennité de l’activité économique et consolide la paix contractuelle indispensable à la prospérité du commerce exploité.