Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 29 août, donne un contenu concret à la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation. À compter des impositions établies en 2027, cette taxe unique remplacera la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants. Un propriétaire dont l’appartement est resté vide après un dégât des eaux, un incendie ou des travaux lourds à Paris, en Île-de-France ou dans une autre commune concernée peut donc recevoir un avis alors même qu’il estime que le logement ne pouvait pas être loué.

Le montant ne se déduit pas simplement de la durée pendant laquelle le bien est resté fermé. Il dépend de la commune, de la valeur locative cadastrale, du taux local, de la première année d’imposition et de la cause réelle de la vacance. Le texte prévoit un taux de 17 % puis 34 % dans les communes en tension, avec la possibilité pour la commune de le porter à 30 % puis 60 %. La période de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte.

La bonne réaction consiste à reconstituer une chronologie précise, à vérifier que la commune figure dans le décret ou a régulièrement institué la taxe, puis à réunir les preuves d’occupation, de sinistre, de travaux et d’indisponibilité. Une taxation erronée se conteste auprès de l’administration fiscale, dans le délai applicable aux impôts directs locaux. Le présent article précise comment distinguer une simple vacance d’un logement réellement inhabitable, quelles pièces produire après un dégât des eaux et comment préparer une réclamation utile.

I. Comment la taxe 2027 s’applique-t-elle à un logement sinistré ou inhabitable ?

A. Un logement après dégât des eaux est-il considéré comme vacant taxable ?

La réforme vient de l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Ce texte a créé l’article 1406 bis du Code général des impôts, consacré à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. L’article 108 de la loi de finances pour 2026 organise la substitution de cette taxe à compter des impositions 2027. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe, pour sa part, la liste des communes présentant le déséquilibre entre l’offre et la demande exigé par la loi.

La règle de durée figure désormais dans l’article 1406 bis du Code général des impôts. Le texte énonce que « la taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition ». Lorsque la commune relève du périmètre caractérisé par un déséquilibre marqué, le logement doit être vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année taxée. Dans les autres communes, une taxe ne peut être appliquée qu’après une délibération de la commune ou, dans certaines conditions, de l’établissement public de coopération intercommunale, et la durée minimale est alors de deux années.

Cette distinction est essentielle. Le mot « vacant » ne signifie pas seulement « inoccupé le jour où l’avis est établi ». L’administration reconstitue une période de référence qui s’achève au 1er janvier. Pour une imposition 2027 dans une commune entrant dans le premier périmètre, elle examinera en pratique si le logement était vacant depuis au moins un an à cette date. Dans une commune hors périmètre de plein droit ayant institué la taxe, la période de deux ans doit être recherchée. Le bailleur doit donc conserver les dates de remise des clés, de départ du dernier locataire, de fin des travaux et de remise en location.

Le calendrier de la réforme comporte une difficulté supplémentaire. L’article 1406 bis prévoit expressément que, pour les impositions établies au titre de 2027, « il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 ». Un bien vide depuis le printemps 2026 ne repart donc pas de zéro le 1er janvier 2027. À l’inverse, un logement qui a été effectivement occupé pendant la période de référence ne doit pas être considéré comme vacant du seul fait qu’il est vide au jour du calcul.

La loi exclut aussi les logements dont la durée d’occupation dépasse 90 jours consécutifs au cours de la période de référence. Cette exclusion ne doit pas être confondue avec une simple visite, une présence occasionnelle ou quelques nuitées. Il faut pouvoir démontrer une occupation réelle et suffisamment longue : contrat de location, état des lieux, attestations d’assurance, consommation d’eau ou d’électricité, quittances, virements de loyers, déclaration d’occupation et échanges avec l’occupant forment un faisceau de preuves plus convaincant qu’une seule attestation tardive.

Le décret ne vise pas toute la France de façon uniforme. Le 1° du B du I de l’article 1406 bis concerne les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants qui présente notamment un niveau élevé des loyers ou des prix d’acquisition. Le 2° vise certaines autres communes répondant aux critères de tension prévus par la loi. La liste réglementaire doit être consultée commune par commune. Le fait qu’un bien se situe en Île-de-France, dans une grande agglomération ou dans une zone touristique ne suffit pas à établir automatiquement l’assujettissement.

Dans les communes qui ne figurent pas dans le périmètre de plein droit, une commune peut instituer la taxe sur les logements vacants depuis au moins deux ans. Un EPCI à fiscalité propre doté d’un programme local de l’habitat peut également intervenir dans les conditions prévues par l’article 1406 bis. Il faut alors vérifier la délibération locale, sa date, son champ territorial et le taux retenu. Une commune ne peut pas être remplacée dans cette vérification par une information générale trouvée sur un site immobilier ou par la seule mention d’une « zone tendue » dans une annonce de location.

Le redevable n’est pas nécessairement la personne qui figure aujourd’hui sur un acte de propriété. Le IV de l’article 1406 bis vise le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation et l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de référence. Une vente, une donation, un démembrement ou la fin d’un usufruit impose donc de reconstituer la situation juridique à la date de début de la vacance. La doctrine administrative consacrée aux taxes antérieures retient la même nécessité d’examiner la période et la personne qui disposait du bien, notamment lorsqu’un logement est vendu pendant une période de vacance : le BOFiP relatif à la taxe sur les logements vacants donne les éléments pratiques de cette analyse.

Le décès du propriétaire ou l’ouverture d’une succession ne crée pas, à lui seul, une exonération automatique. Il peut toutefois expliquer une vacance indépendante de la volonté si les héritiers démontrent un empêchement concret de louer, de vendre ou de rendre le bien habitable. Une indivision paralysée par un désaccord sérieux appelle la même prudence : il faut produire les actes de succession, les échanges entre indivisaires, les démarches auprès du notaire, les décisions de justice éventuelles et les éléments montrant qu’aucun indivisaire ne pouvait raisonnablement remettre le logement sur le marché.

Enfin, la nouvelle taxe n’est pas une taxe générale sur les résidences secondaires. Elle frappe un logement vacant qui entre dans le champ légal et territorial défini par l’article 1406 bis. Un logement occupé comme résidence secondaire pendant plus de 90 jours consécutifs ou réellement mis à la disposition d’un occupant ne se traite pas comme un appartement totalement vide. Il faut néanmoins déclarer correctement la situation d’occupation et éviter de confondre occupation occasionnelle, location saisonnière et résidence habituelle.

B. Comment calculer la taxe sur un logement inhabitable ?

L’assiette de la taxe n’est pas le prix d’achat, la valeur vénale ni le montant du loyer que le propriétaire aurait aimé percevoir. Le II de l’article 1406 bis renvoie à la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du Code général des impôts. Cette valeur locative cadastrale sert déjà de base à la taxe foncière et à d’autres impositions locales. Elle peut être différente du loyer de marché actuel, surtout dans un secteur où les loyers ont fortement progressé ou dans un immeuble ancien dont les caractéristiques cadastrales n’ont pas évolué comme le bien.

Dans une commune en déséquilibre marqué, le taux légal est de 17 % pour la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième année d’imposition. La commune peut adopter une délibération pour augmenter ces taux, dans la limite de 30 % puis 60 %. Le pourcentage ne s’applique donc pas directement à la valeur de vente du logement. Il s’applique à la valeur locative retenue par l’administration. Une erreur sur la valeur locative, la période, le taux communal ou la qualification de la commune peut modifier sensiblement l’avis.

Voici une simulation volontairement simple. Si la valeur locative annuelle retenue est de 4 800 euros, le taux légal de 17 % conduit à une taxe théorique de 816 euros pour une première année d’imposition. Au taux de 34 %, le montant théorique est de 1 632 euros. Si une commune en tension a régulièrement porté ses taux aux plafonds de 30 % et 60 %, les mêmes bases conduisent respectivement à 1 440 euros et 2 880 euros. Ces montants ne constituent pas une estimation de l’avis réel : ils ne tiennent compte ni d’une éventuelle correction de base, ni de la période retenue, ni d’un dégrèvement, ni d’une règle locale particulière.

Dans les communes hors périmètre de plein droit, la commune peut instituer la taxe et fixer son taux dans la limite de 50 %. L’EPCI qui dispose d’un programme local de l’habitat peut également la mettre en place dans les conditions prévues par le texte. Il faut lire la délibération et ne pas déduire le taux d’une décision prise par une commune voisine. Une intercommunalité ne peut pas non plus appliquer son choix sur une commune membre qui a elle-même institué la taxe selon le régime prévu par l’article 1406 bis.

Le calendrier de la délibération mérite une vérification particulière. Les décisions qui fixent ou modifient le taux des impositions locales sont prises dans le cadre de l’article 1639 A du Code général des impôts. L’article 1639 A bis encadre également les délibérations fiscales locales devant produire effet l’année suivante. Une commune qui publie une communication politique ne remplace pas la délibération fiscale nécessaire. Pour contester le taux, le propriétaire doit demander la délibération, vérifier l’autorité qui l’a adoptée et comparer sa date avec les conditions légales applicables à l’imposition 2027.

L’avis doit aussi être rapproché de la situation réelle du bien. Quatre erreurs reviennent souvent : une adresse rattachée à une commune voisine, une valeur locative correspondant à un autre local, un taux de deuxième année appliqué alors qu’il s’agit de la première année d’imposition, ou une période de vacance calculée sans tenir compte d’une occupation suffisamment longue. Une mutation récente, une division de logement, une réunion de lots ou une transformation en local non habitable peut également expliquer une anomalie.

La taxe sur les logements vacants doit être distinguée de la taxe foncière. Le propriétaire peut recevoir les deux avis, mais les bases, le fait générateur et les arguments de contestation ne sont pas identiques. Un dégrèvement de taxe foncière pour un logement inhabitable ne produit pas automatiquement un dégrèvement de la taxe sur la vacance, même si les mêmes travaux sont invoqués. Il faut établir le lien entre l’état du bien, la période de référence et l’impossibilité juridique ou matérielle de l’occuper ou de le louer dans des conditions normales.

Avant toute réclamation, il est utile de dresser une fiche de calcul comprenant l’adresse exacte, la commune et son régime, la date de départ du dernier occupant, les périodes d’occupation, la valeur locative, le taux indiqué sur l’avis, le taux prévu par la délibération et le nombre d’années d’imposition. Cette fiche rend l’erreur visible. Elle évite aussi de présenter une contestation générale fondée uniquement sur le montant, alors que l’administration répondra à la durée, à l’assiette ou à la cause de la vacance.

II. Comment prouver l’inhabitabilité et contester la taxe sur les logements vacants ?

A. Quelles preuves de travaux lourds ou de dégât des eaux produire ?

Le C du I de l’article 1406 bis exclut quatre catégories principales : les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable, les dépendances du domaine public et les logements détenus par les organismes mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour un propriétaire privé dont le bien a subi un sinistre, le motif central sera la vacance indépendante de sa volonté. Ce motif ne se présume pas et ne se déduit pas de la seule absence de revenus locatifs ou de la présence d’un dégât des eaux signalé.

Le principe est ancien, mais les décisions rendues sous la taxe antérieure donnent une méthode de preuve utile pour la nouvelle taxe. Le Conseil d’État a jugé, dans sa décision du 15 juillet 2025, n° 499230, qu’il appartient au juge de l’impôt d’apprécier les circonstances invoquées au vu de l’instruction, notamment lorsque le contribuable est le seul à pouvoir fournir les devis et documents techniques. La décision du Conseil d’État n° 499230 doit être lue avec le nouveau texte : elle rappelle que l’argument doit être objectivé par des pièces, et non par une affirmation de principe.

Les travaux peuvent exclure la taxe lorsqu’ils sont nécessaires pour rendre le logement habitable et qu’ils sont suffisamment importants pour expliquer l’impossibilité de le louer. Un simple rafraîchissement, le changement d’un équipement de confort ou la volonté d’obtenir un standing supérieur ne suffit généralement pas. Il faut décrire la nature des désordres, leur incidence sur la sécurité ou l’habitabilité, le calendrier des travaux et le coût qui pèse réellement sur le détenteur.

La cour administrative d’appel de Nantes a appliqué cette réserve dans son arrêt du 24 décembre 2024, n° 24NT01840. Dans cette affaire, les travaux à réaliser représentaient entre 38 % et 44 % de la valeur vénale du bien. L’arrêt rappelle, en reprenant la réserve constitutionnelle applicable à la taxe, que ne doivent pas être assujettis les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants dont la charge incombe nécessairement au détenteur. La décision de la CAA de Nantes n° 24NT01840 ne crée pas un seuil mathématique automatique de 38 % ou 44 % pour tous les dossiers. Elle montre que le coût doit être rapproché de la consistance des travaux et de l’état réel du logement.

Un logement endommagé par un dégât des eaux, un incendie, une inondation ou un arrêté de mise en sécurité doit faire l’objet d’une démonstration chronologique. Les photographies datées, le rapport d’expert, le constat de l’assureur, les devis, les factures, la déclaration de sinistre, l’arrêté administratif, les échanges avec le syndic et l’impossibilité d’accès au logement sont particulièrement importants. Un devis établi après la période taxée peut aider à expliquer la situation, mais il ne suffit pas toujours à prouver l’état du bien au 1er janvier concerné.

La décision récente de la cour administrative d’appel de Paris du 15 juillet 2026, n° 25PA04428, illustre l’exigence de cohérence. Une SCI produisait un bail ancien pour soutenir qu’un logement n’était pas vacant après un dégât des eaux. La cour a relevé qu’elle ne fournissait aucun élément relatif à l’installation effective du locataire, à son maintien dans les lieux ou à la perception des loyers. Dans la décision CAA Paris n° 25PA04428, le bail isolé n’a donc pas suffi. Pour une réclamation 2027, il faudra relier le contrat aux faits : remise des clés, état des lieux, assurance habitation, abonnements, paiements, échanges et occupation effective.

La mise en location ou la mise en vente sans succès peut également être invoquée, mais le prix et les conditions doivent être crédibles. Dans sa décision du 13 avril 2005, n° 265562, le Conseil d’État a rappelé que peuvent être concernés les logements « mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ». La décision du Conseil d’État n° 265562 ne protège pas le propriétaire qui affiche un prix manifestement supérieur au marché ou qui ne donne aucun mandat réel à une agence. Il faut produire les annonces, leurs dates de publication, les statistiques de consultation, les comptes rendus de visites, les mandats, les offres reçues, les refus motivés et une estimation comparative de biens similaires.

Le bailleur qui refuse tous les candidats parce qu’il attend une hausse du marché ou parce qu’il veut conserver le logement vide prend un risque important. La taxe poursuit précisément l’objectif de remettre dans le parc des logements disponibles. La vacance devient indépendante de la volonté lorsque des circonstances extérieures rendent la location ou la vente normale impossible ou déraisonnable, pas lorsque le propriétaire préfère attendre une meilleure rentabilité. Une baisse temporaire de rendement, des charges élevées ou l’absence de trésorerie ne suffisent pas, à elles seules, à établir l’exclusion légale.

La succession et l’indivision demandent une analyse individualisée. Le tribunal administratif de Paris a admis, dans une décision du 27 mai 2009, n° 0418341, que la vacance ne pouvait pas être imputée à la volonté d’un seul indivisaire lorsque le dossier révélait un désaccord empêchant réellement la mise en location. La décision du tribunal administratif de Paris n° 0418341 ne transforme pas toute succession en exonération. L’héritier qui pouvait solliciter une autorisation, faire réaliser les travaux urgents, vendre sa quote-part ou saisir le juge doit expliquer pourquoi ces options n’étaient pas concrètement disponibles dans la période concernée.

La situation doit aussi être distinguée d’un simple projet de travaux. Un appartement acheté pour être rénové puis loué n’est pas nécessairement inhabitable. La date du compromis, l’intention de rénover ou la présence d’un architecte ne prouvent pas que la location était impossible. Les travaux doivent être décrits poste par poste : toiture, structure, réseaux, chauffage, électricité, assainissement, sécurité incendie, humidité grave ou interdiction administrative. Les dépenses de décoration, d’agrandissement ou de montée en gamme doivent être isolées des travaux indispensables.

La jurisprudence administrative contrôle également la réalité des travaux invoqués. Dans son arrêt du 27 janvier 2023, n° 21MA02290, la cour administrative d’appel de Marseille rappelle que le contribuable doit établir la vacance indépendante de sa volonté en tenant compte de la nature et du coût des travaux, de leur nécessité et de la possibilité de louer ou de vendre malgré leur existence. La décision CAA Marseille n° 21MA02290 est utile pour préparer un dossier, car elle invite à relier chaque dépense à une impossibilité concrète plutôt qu’à produire une facture sans explication.

Le dossier de preuve doit être organisé autour du 1er janvier de l’année d’imposition. Il peut contenir, selon le cas :

• les actes de propriété, de succession, de donation ou de démembrement et un tableau des personnes disposant du logement ;
• le bail précédent, l’état des lieux de sortie, les justificatifs de remise des clés et les preuves de la date de départ ;
• les baux suivants, états des lieux d’entrée, attestations d’assurance, consommations et quittances lorsque l’occupation est contestée ;
• les devis détaillés, factures, rapports d’expert, photographies datées, arrêtés de sécurité et échanges avec les assureurs, artisans, syndic ou mairie lorsque le bien est inhabitable ;
• les mandats, annonces, estimations, visites, offres et échanges avec les candidats lorsque le bien a été proposé au prix du marché ;
• les procès-verbaux d’indivision, démarches notariales et décisions judiciaires lorsque la succession ou le désaccord entre indivisaires explique la vacance ;
• l’avis de taxe, la valeur locative, le taux appliqué et la délibération locale lorsque la contestation porte sur l’assiette ou le calcul.

Chaque pièce doit être datée et commentée en une ou deux phrases. Une liasse volumineuse sans chronologie oblige l’agent puis le juge à reconstruire eux-mêmes le dossier. Un tableau indiquant la date, l’événement, la pièce correspondante et son effet sur l’habitabilité ou la mise en location est souvent plus efficace qu’une succession de documents non classés.

B. Comment déposer une réclamation et saisir le juge à Paris ou en Île-de-France ?

La réclamation doit être adressée à l’administration fiscale compétente, et non seulement à la mairie qui a adopté le taux. Le service des impôts des particuliers ou le service indiqué sur l’avis peut être saisi par la messagerie sécurisée du compte fiscal ou par un courrier permettant de prouver la date d’envoi. La page officielle J’ai reçu une taxe sur les logements vacants rappelle les modalités pratiques de contestation et les justificatifs à joindre.

La réclamation doit identifier l’avis, l’année, l’adresse et la personne imposée. Elle doit demander clairement le dégrèvement total ou, si seule une partie est erronée, le dégrèvement correspondant. Elle doit ensuite exposer les faits dans l’ordre chronologique et rattacher chaque argument à une pièce. Une formulation efficace distingue les moyens : logement occupé plus de 90 jours, logement non situé dans une commune assujettie, taux ou valeur locative erronés, vacance indépendante de la volonté, mauvais redevable ou mauvaise durée de référence.

Le délai est fixé par l’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales. Ce texte prévoit que « pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle » de la mise en recouvrement ou de l’événement selon le cas. Pour un avis de taxe sur les logements vacants établi et mis en recouvrement en 2027, la date de sécurité à retenir est en principe le 31 décembre 2028. L’avis et la situation concrète doivent toutefois être vérifiés, car une réclamation fondée sur un événement particulier peut obéir à un point de départ différent.

Il ne faut pas attendre la relance ou la mise en recouvrement forcé pour réunir les preuves. Dès la réception de l’avis, le propriétaire doit télécharger l’avis complet, conserver son enveloppe ou la date de mise à disposition, demander la valeur locative et la délibération locale si elles ne sont pas accessibles, puis adresser la réclamation. Le dépôt en ligne permet de conserver un accusé. Un courrier doit être envoyé à l’adresse du service figurant sur l’avis, avec copie des pièces essentielles et inventaire des annexes.

Une réclamation ne transforme pas automatiquement l’avis en décision favorable. Elle doit faire l’objet d’une réponse ou d’une décision implicite selon les règles applicables. Le propriétaire qui souhaite éviter une difficulté de paiement doit formuler séparément les demandes procédurales utiles et ne pas considérer la simple contestation comme une annulation de l’impôt. La situation du paiement, les garanties éventuelles et le sursis doivent être examinés au regard du montant en cause et de la procédure suivie par le service.

En cas de rejet, le contentieux relève de la juridiction administrative puisque l’article 1406 bis V soumet le contrôle, le recouvrement et le contentieux de la taxe aux règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties. La décision de rejet doit être conservée avec sa date de notification. Elle permet de déterminer la suite à donner et le délai de saisine du tribunal administratif. Une demande au juge civil, ou une nouvelle lettre envoyée uniquement à la commune, ne remplace pas la réclamation préalable et la saisine de la juridiction compétente.

Le Conseil d’État a encore rappelé, dans sa décision du 29 juin 2026, n° 513256, l’importance de la réclamation préalable dans le contentieux de la taxe sur les logements vacants. La décision du Conseil d’État n° 513256 montre qu’un recours juridictionnel ne peut pas être construit en faisant abstraction de la phase administrative. Le contribuable doit donc conserver la réclamation, les pièces transmises, l’accusé de réception, la réponse de l’administration et les échanges ultérieurs.

À Paris, la vérification doit être particulièrement rigoureuse. La Ville a annoncé en juillet 2026 l’adoption d’une surtaxe destinée à doubler les taux de la taxe sur les logements vacants afin de remettre des logements sur le marché. Le régime légal permet effectivement d’atteindre 30 % la première année d’imposition et 60 % à compter de la deuxième dans les communes concernées, mais le propriétaire doit contrôler le taux présent sur son avis et la délibération applicable. Une annonce municipale ne permet pas à elle seule de calculer le montant d’un dossier individuel.

La même méthode s’applique dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise et la Seine-et-Marne. L’Île-de-France n’est pas un bloc fiscal uniforme. Une commune peut figurer dans la liste réglementaire, une autre relever d’une délibération locale, et une troisième ne pas avoir institué la taxe. L’adresse complète, le code commune et le texte local sont donc indispensables. Le propriétaire d’un bien situé à Paris ou en Île-de-France doit aussi éviter de confondre la taxe sur la vacance avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui répond à des règles différentes.

Une réclamation solide peut suivre cette trame : « Je conteste l’avis n°… établi au titre de 2027 pour le logement situé… Je demande son dégrèvement pour le motif suivant… La chronologie est la suivante… Les pièces 1 à 8 démontrent… À titre subsidiaire, je conteste l’assiette et le taux pour les raisons suivantes… » Il faut éviter les formules vagues comme « le logement n’était pas louable » sans préciser qui a constaté quoi, à quelle date, pour quel coût et avec quel effet sur l’usage du logement.

Lorsque l’administration rejette une demande parce qu’un dossier ne comporte qu’un bail, une annonce ou un devis, il faut identifier la pièce manquante plutôt que reprendre la même argumentation. La décision CAA Paris n° 25PA04428 rappelle que le juge recherche les indices d’installation, de maintien dans les lieux et de perception des loyers. La décision CAA Nantes n° 24NT01840 rappelle, de son côté, que l’habitabilité se démontre par la nature et l’importance des travaux. Le recours doit donc répondre précisément au motif de rejet et verser les documents qui permettent de vérifier la situation au 1er janvier.

Enfin, le calendrier de préparation doit commencer avant 2027. Le propriétaire d’un logement vide doit conserver les preuves de toute occupation, publier une annonce cohérente avec le marché s’il cherche un locataire ou un acquéreur, documenter les travaux dès leur commencement et formaliser les décisions prises en indivision ou en succession. Ces précautions ne garantissent pas une exonération, mais elles permettent de démontrer la réalité de la situation si un avis est établi. Elles réduisent également le risque qu’une contestation légitime soit rejetée faute de pièces contemporaines des faits.

Conclusion

La taxe sur les logements vacants applicable aux impositions 2027 repose sur trois vérifications successives : la commune et son régime, la durée de vacance au 1er janvier, puis la situation concrète du logement et de la personne qui en disposait. Le taux légal de 17 % puis 34 % peut être relevé localement dans les communes en tension, notamment jusqu’à 30 % puis 60 %, et la valeur locative cadastrale constitue l’assiette. La période antérieure au 1er janvier 2027 compte déjà dans l’examen de la première imposition.

Un propriétaire ne doit pas se contenter d’expliquer qu’il n’a pas perçu de loyer. Il doit prouver l’occupation, l’impossibilité de louer, l’importance des travaux, l’absence de candidat malgré un prix de marché, l’empêchement lié à une succession ou l’erreur de calcul. Les pièces doivent couvrir la période de référence et être reliées à une demande de dégrèvement précise. En cas d’avis contestable, la réclamation auprès de l’administration fiscale doit être déposée sans attendre, puis suivie avec le délai de recours indiqué dans la réponse.

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