Créer une société à Dubaï puis louer un bureau en France est souvent présenté comme une simple solution d’organisation : la société serait émirienne, les factures porteraient son nom et le local français ne serait qu’un point de présence pratique. Cette présentation oublie une question très concrète pour l’entrepreneur : qui doit déclarer la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France, qui en supporte réellement le coût et que révèle le local sur l’activité française de la société ? Le locataire ordinaire n’est en principe pas le redevable légal de cette taxe, qui vise d’abord le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel. Le bail peut toutefois en transférer la charge économique. Surtout, un bureau utilisé pour décider, négocier, administrer ou exécuter les contrats peut nourrir une analyse de direction effective, d’établissement stable, d’impôt sur les sociétés, de CFE et de TVA. Le pays d’immatriculation ne répond donc pas à lui seul au risque français. Cette analyse vise l’activité professionnelle d’une société à Dubaï, au Portugal ou en Estonie, éventuellement organisée avec une holding au Luxembourg. La fiscalité du patrimoine privé de l’entrepreneur relève d’un examen distinct.
I. Créer une société à Dubaï et louer un bureau en Île-de-France : qui doit déclarer la taxe ?
A. La taxe sur les bureaux vise-t-elle le locataire et comment calculer la dette ?
La première correction à apporter aux présentations commerciales est de séparer la taxe annuelle sur les bureaux de toutes les autres impositions attachées à un local. La taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, la taxe pour la création de bureaux et la taxe annuelle prévue par l’article 231 ter du Code général des impôts n’ont ni le même fait générateur ni le même redevable. Une société de Dubaï qui signe un bail en France doit donc commencer par lire le titre exact de l’avis ou de la clause financière, plutôt que de traiter chaque montant comme une « taxe sur le bureau » unique.
L’article 231 ter du Code général des impôts pose le périmètre territorial et matériel. Il prévoit : « Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Ile-de-France, composée de Paris et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines. » Le texte ne vise donc pas uniquement les sièges sociaux parisiens. Il peut concerner des bureaux, certaines dépendances, des locaux professionnels, des surfaces commerciales, du stockage ou des stationnements entrant dans sa définition.
La qualité de redevable est ensuite déterminante. Le même article dispose : « Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux. » Il ajoute que la taxe est acquittée par « le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable ». Un locataire qui occupe un bureau en vertu d’un bail professionnel ou commercial ordinaire n’entre donc pas, par sa seule qualité de locataire, dans la liste principale des redevables légaux.
Cette réponse ne signifie pas que la société de Dubaï ne paiera jamais rien. Le bail peut prévoir que le propriétaire récupère économiquement la taxe auprès du locataire. La page officielle consacrée à la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France distingue précisément le redevable légal et la répartition contractuelle : une clause peut mettre la dépense à la charge du locataire, mais elle ne transforme pas nécessairement celui-ci en débiteur direct de l’administration. Il faut donc demander le bail, ses annexes, le décompte du bailleur et la copie de l’avis. Une ligne forfaitaire intitulée « taxes diverses » ne permet pas de contrôler la surface, la catégorie du local, la période et la base juridique.
La date du 1er janvier doit être conservée dans le dossier. La loi indique que le titulaire d’un droit réel dispose, à cette date, d’un local taxable. Le BOFiP actualisé sur l’établissement, le contrôle et le contentieux de la taxe sur les bureaux rappelle également que la taxe est due pour l’année entière, même lorsqu’une cession ou un changement d’affectation intervient en cours d’année. Une société étrangère qui signe un bail en février ne doit pas reprendre sans vérification la situation du 1er janvier ; à l’inverse, une société qui quitte le local en octobre ne peut pas déduire automatiquement onze mois de la taxe annuelle mise à sa charge par le contrat.
Les seuils d’exonération doivent être vérifiés par catégorie. L’article 231 ter exonère notamment les bureaux d’une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés, les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés. Le seuil de 100 mètres carrés ne permet pas de conclure à partir de la seule surface annoncée dans une brochure immobilière : il faut connaître la surface retenue par le texte, les dépendances immédiates et indispensables, les parties communes exclues et les autres locaux de même nature possédés à la même adresse ou dans le même groupement topographique.
À titre d’exemple, une société de Dubaï qui occupe seule 80 mètres carrés de bureaux dans un immeuble parisien peut se trouver sous le seuil applicable à cette catégorie, sous réserve de l’absence d’autres surfaces taxables rattachées. Une société qui occupe 160 mètres carrés peut, au contraire, supporter contractuellement la taxe calculée par le propriétaire, même si celui-ci reste le redevable légal. Pour les tarifs 2026 des bureaux, l’article 231 ter indique, par mètre carré, 26,11 euros en tarif normal dans la première circonscription, 21,99 euros dans la deuxième, 12,03 euros dans la troisième et 5,82 euros dans la quatrième. Une surface de 160 mètres carrés située dans la première circonscription donnerait une base tarifaire théorique de 4 177,60 euros avant l’examen des surfaces réellement retenues, des catégories, des exonérations et de la répartition prévue au bail. Ce calcul ne remplace pas l’avis fiscal ; il montre pourquoi une adresse prestigieuse peut produire une charge très différente d’un bureau situé dans une autre commune francilienne.
La déclaration et le paiement suivent leur propre calendrier. Le paragraphe VII de l’article 231 ter dispose : « Les redevables sont tenus de déposer une déclaration accompagnée du paiement de la taxe, avant le 1er mars de chaque année, auprès du comptable public compétent du lieu de situation des locaux imposables. » Le formulaire n° 6705-B publié par l’administration fiscale permet de déclarer les locaux et leur surface. Pour une société étrangère, le fait que le bailleur accomplisse la démarche ou que le gestionnaire immobilier refacture le montant ne dispense pas de vérifier l’identité du propriétaire, la cohérence du local et la pièce qui justifie la refacturation.
La taxe annuelle ne doit pas être confondue avec la taxe de création de bureaux. Cette dernière intervient une fois à l’occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement. La page Service Public Entreprendre sur la taxe pour la création de bureaux et commerces en Île-de-France rappelle cette différence. Une société de Dubaï qui aménage un espace avant son installation doit savoir si elle est simplement locataire, maître d’ouvrage, preneur bénéficiant de travaux ou partie à une opération immobilière plus large. La clause du bail et les contrats de travaux peuvent modifier la charge économique, sans déplacer mécaniquement le redevable désigné par la loi.
La taxe foncière relève d’une logique patrimoniale attachée à l’immeuble et reste en principe liée au propriétaire, sous réserve de sa répartition contractuelle. La CFE répond à une autre question : l’exercice habituel d’une activité professionnelle non salariée en France. L’article 1447 du CGI énonce : « La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les entités non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. » Une société de Dubaï peut donc devoir analyser la CFE même si elle n’est pas le redevable de la taxe annuelle sur les bureaux. La gratuité d’un bureau, une domiciliation ou une mise à disposition par une société liée ne supprime pas l’examen de l’activité réelle.
La règle fiscale de la taxe annuelle comporte enfin une conséquence souvent oubliée : « La taxe n’est pas déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. » Une comptabilité française ou un établissement stable qui enregistre une refacturation doit donc distinguer cette dépense de la taxe foncière, du loyer, des charges récupérables et des impôts pouvant recevoir un traitement différent. Le montant versé au bailleur ne doit pas être intégré à une charge globale sans ventilation.
B. Le local français crée-t-il un établissement stable ou une direction effective ?
Le deuxième niveau de risque dépasse largement le montant de la taxe sur les bureaux. Un local est un indice de fonctionnement. Il peut servir à recevoir du courrier, à tenir des réunions ponctuelles ou à mettre une adresse sur un contrat. Il peut aussi abriter les ordinateurs, la comptabilité, le service commercial, les décisions du dirigeant et les moyens nécessaires à l’exécution des contrats. Dans cette seconde hypothèse, l’administration ne s’intéresse plus seulement à la facture du bailleur : elle cherche à déterminer si la société étrangère exerce en France une partie de son activité ou si sa direction effective se trouve en France.
Le texte interne doit être lu avec les conventions fiscales applicables. L’article 218 A du CGI prévoit : « L’impôt sur les sociétés est établi au lieu du principal établissement de la personne morale. Toutefois, l’administration peut désigner comme lieu d’imposition : soit celui où est assurée la direction effective de la société ; soit celui de son siège social. » Il ajoute que les personnes morales qui exercent des activités en France ou y possèdent des biens sans y avoir leur siège social sont imposables au lieu fixé par le texte d’application. Ce dispositif interne ne rend pas chaque société locataire française, mais il interdit de traiter l’adresse étrangère comme une réponse suffisante.
La territorialité des bénéfices est posée par l’article 209 du CGI, qui impose de tenir compte « des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France ». La question devient factuelle : qui ouvre le bureau, qui y travaille, quels contrats y sont négociés, quels outils y sont utilisés, quelle société paie les salariés, qui contrôle les comptes bancaires, où sont arrêtés les budgets et où sont prises les décisions qui engagent l’entreprise ? Une réunion annuelle à Dubaï ne neutralise pas un ensemble d’opérations préparées et exécutées depuis Paris.
La jurisprudence administrative donne une méthode utile. Dans CE, Section, 16 février 2018, n° 395371, Azur Villas Limited, le Conseil d’État a validé la qualification d’un établissement stable français pour une société anglaise exerçant une activité d’intermédiaire dans la location saisonnière. La décision énonce : « Il résulte de ces stipulations que, pour être regardée comme ayant un établissement stable en France, une société résidente du Royaume-Uni doit soit disposer d’une installation fixe d’affaires par laquelle elle exerce tout ou partie de son activité, soit avoir recours à une personne non indépendante exerçant habituellement en France des pouvoirs lui permettant de l’engager dans une relation commerciale ayant trait aux opérations constituant ses activités propres. » La société disposait de locaux permanents, du matériel informatique nécessaire et de moyens de communication, tandis que la dirigeante négociait et gérait les comptes. Le simple nom du bail n’a pas été isolé du reste de l’organisation.
Dans CAA de Paris, 5e chambre, 14 octobre 2021, n° 20PA03918, Ecosynergie Inc, la société possédait son siège au Luxembourg. La cour a retenu que les deux bureaux français étaient équipés, que les ordinateurs contenaient les factures et les éléments de gestion, et que les prestataires de la gestion quotidienne étaient situés en France. Elle a jugé : « Dans ces conditions, l’administration fiscale établit que la société Ecosynergie Inc, qui disposait d’un établissement autonome en France, devait être regardée comme une entreprise exploitée en France au sens de l’article 209 du code général des impôts et, par suite, y être imposée sur ses bénéfices. » Cette décision concerne des faits propres à cette société ; elle ne permet pas de déduire qu’un bureau partagé produit toujours le même effet. Elle montre en revanche que l’autonomie fonctionnelle du lieu et la présence des outils de gestion pèsent davantage qu’une domiciliation administrative.
Le siège de direction effective peut aussi être retenu lorsque les fonctions centrales sont gérées depuis la France. Dans CAA de Paris, 2e chambre, 11 décembre 2024, n° 23PA01641, Anotech Energy Global Solutions Ltd, la cour a relevé que les affaires commerciales, juridiques, fiscales, comptables et logistiques étaient « de manière quasi-exclusive, gérées depuis la France » et que le siège britannique était dépourvu de substance. Elle en a déduit que la société devait être regardée comme ayant en France son siège de direction effective. Un bureau francilien occupé par le dirigeant, relié à la banque, à la comptabilité et aux principaux contrats, peut donc alimenter une conclusion de cette nature même si la société dispose d’un certificat d’incorporation à Dubaï.
La décision CAA de Versailles, 3e chambre, 8 janvier 2026, n° 23VE00165, Arman Innovations est particulièrement instructive pour les montages avec une holding luxembourgeoise. La société ne disposait pas de locaux propres au Luxembourg et utilisait des adresses de prestataires partagées avec de nombreuses entreprises. La cour a retenu que la direction effective s’exerçait depuis la France et a jugé : « Dans ces conditions, l’administration établit que la société Arman Innovations, dont la direction effective s’effectuait depuis la France, devait être regardée comme une entreprise exploitée en France au sens de l’article 209 du code général des impôts et comme disposant en France d’un » siège de direction » au domicile de son dirigeant constitutif d’un » établissement stable » au sens de la convention fiscale franco-luxembourgeoise. » Le lien avec Dubaï n’est pas automatique, mais la logique probatoire est transposable : une adresse étrangère partagée ne vaut pas preuve d’une direction autonome.
Le dossier doit donc décrire le bureau de manière opérationnelle. Il faut conserver le bail et ses annexes, le plan des surfaces, les conditions d’accès, les factures d’électricité et d’internet, le matériel affecté à la société, les noms des personnes qui y travaillent, les jours de présence, les décisions prises sur place, les signatures électroniques, les procurations bancaires, les contrats négociés, les factures émises et la comptabilité tenue depuis le local. Une salle réservée quelques jours par an pour un rendez-vous client n’a pas le même poids qu’un espace où le dirigeant valide les recrutements, répond aux appels d’offres et conserve la totalité des pièces de gestion.
Le mot « coworking » ne règle aucune question. Un bureau de coworking peut être une simple salle ponctuelle, un poste permanent, un espace dédié à l’équipe française ou une adresse assortie de services administratifs. Les droits d’accès, la durée d’occupation, le mobilier, le stockage des données, l’identité des utilisateurs et les fonctions exercées doivent être établis. De même, l’absence de salarié ne suffit pas à exclure un établissement stable : un dirigeant ou un mandataire peut accomplir depuis la France les actes décisifs. À l’inverse, la présence d’un local ne prouve pas à elle seule que la totalité des bénéfices est française. L’analyse porte sur la fonction du lieu et la fraction de valeur qui y est créée.
La convention applicable aux Émirats arabes unis, au Portugal, à l’Estonie ou au Luxembourg doit être examinée séparément du droit interne. Elle peut définir l’établissement stable, le siège de direction effective, l’agent dépendant et la fraction de bénéfice attribuable. Les décisions Azur Villas, Ecosynergie, Anotech et Arman Innovations ne remplacent pas la convention du pays concerné ; elles montrent pourquoi la preuve doit être construite autour des faits. Une société qui présente le même local comme une simple boîte aux lettres dans le bail, un centre de direction dans les procès-verbaux et un établissement opérationnel dans les contrats crée une contradiction exploitable par l’administration.
II. Quelles obligations françaises s’ajoutent à la location du bureau et aux factures ?
A. TVA française : qui facture, qui autoliquide et quelles preuves garder ?
La taxe sur les bureaux et la TVA répondent à deux questions différentes, mais le local peut fournir des indices communs. Pour une prestation de services, le lieu d’imposition dépend de la qualité du client, de son siège d’activité, de l’établissement stable auquel le service est fourni et, dans certains cas, du lieu d’exécution. L’article 259 du CGI dispose notamment : « Le lieu des prestations de services est situé en France : 1° Lorsque le preneur est un assujetti agissant en tant que tel et qu’il a en France : a) Le siège de son activité économique, sauf lorsqu’il dispose d’un établissement stable non situé en France auquel les services sont fournis ; b) Ou un établissement stable auquel les services sont fournis ; c) Ou, à défaut du a ou du b, son domicile ou sa résidence habituelle. »
Une société de Dubaï qui facture une entreprise française ne peut donc pas apposer automatiquement la mention « TVA non applicable – société étrangère ». Il faut qualifier l’opération, identifier le client, vérifier son numéro de TVA, déterminer si un établissement stable intervient et savoir si le service est fourni à cet établissement. Un bureau français qui ne fait qu’accueillir le dirigeant n’a pas le même rôle qu’un bureau qui reçoit les commandes, organise la livraison, assure le support et engage l’entreprise. La mention de l’adresse sur une facture ne crée pas à elle seule un établissement stable de TVA, mais les moyens réellement utilisés doivent être cohérents avec les mentions portées sur les documents.
Lorsque le prestataire est établi hors de France et que la règle d’autoliquidation s’applique, l’article 283 du CGI prévoit : « Lorsque les prestations mentionnées au 1° de l’article 259 sont fournies par un assujetti qui n’est pas établi en France, la taxe doit être acquittée par le preneur. » Le client professionnel français peut alors autoliquider la TVA, à condition que les conditions de la règle soient réunies. Si la prestation est fournie par un établissement stable français de la société de Dubaï, l’analyse peut changer. Il ne faut pas confondre le fait que le client soit français avec le fait que le fournisseur soit établi en France.
La société doit ensuite rattacher le traitement à ses déclarations. L’article 287 du CGI indique : « Tout redevable de la taxe sur la valeur ajoutée identifié conformément aux dispositions combinées des articles 286 ter et 286 ter A est tenu de remettre au service des impôts dont il dépend et dans le délai fixé par arrêté une déclaration conforme au modèle prescrit par l’administration. » Une immatriculation à la TVA n’est pas une décision générale sur la résidence fiscale de la société. Elle crée des obligations déclaratives pour les opérations concernées, sans prouver à elle seule l’absence ou la présence d’un établissement stable au titre de l’impôt sur les sociétés.
La facture doit raconter la même qualification. L’article 289 du CGI dispose : « Tout assujetti est tenu de s’assurer qu’une facture est émise, par lui-même, ou en son nom et pour son compte, par son client ou par un tiers ». La facture doit ensuite contenir les mentions exigées par le régime applicable : identité de l’émetteur, adresse, numéro d’identification, client, date, nature de la prestation, prix, devise, exonération ou autoliquidation, et référence au mandat de facturation lorsqu’un tiers émet le document. Une société de Dubaï qui fait établir ses factures par son bureau français doit conserver le mandat et la chaîne d’approbation ; l’émission matérielle par un salarié français ne répond pas à elle seule à la question de la TVA, mais elle peut devenir un élément du fonctionnement réel de la société.
Le loyer du bureau appelle aussi une vérification distincte. Le bailleur peut louer un local avec ou sans option à la TVA selon la nature de l’immeuble, l’usage et son régime. La société étrangère doit vérifier si la TVA portée sur les loyers, les travaux, les télécommunications, le mobilier ou les services de coworking est déductible, et sur quelle déclaration. Une dépense française avec TVA ne devient pas automatiquement récupérable parce qu’elle est payée par une société étrangère. Le droit à déduction suppose une opération économique, une facture régulière et un rattachement à des opérations ouvrant droit à déduction.
Un cas pratique permet de mesurer la différence. Une société de Dubaï loue un bureau à Paris, sans salarié local, et fournit depuis Dubaï une prestation de conseil à une société française assujettie. Si le bureau n’intervient pas dans la prestation, la facture peut relever de l’autoliquidation, sous réserve des autres conditions. Si le dirigeant reçoit les clients, élabore les livrables depuis Paris et utilise le bureau comme centre de production, il faut réexaminer l’établissement stable, la TVA due en France et la cohérence entre factures, déclarations et comptabilité. Dans les deux situations, le bail est identique ; la fonction économique du local ne l’est pas.
Les preuves utiles sont contemporaines : contrats et bons de commande, échanges indiquant le lieu d’exécution, feuilles de temps, tickets d’accès, journaux de connexion, adresses IP lorsqu’elles sont pertinentes, procès-verbaux, planning de présence, justificatifs de voyage, factures fournisseurs, numéros de TVA vérifiés et déclarations déposées. Ces données doivent respecter les obligations de protection des données et ne doivent pas être fabriquées après le contrôle. Leur intérêt est de rattacher chaque opération à une équipe, un local, un décideur et une entité, afin de ne pas laisser l’administration reconstruire seule la chaîne Dubaï–France.
B. Prix de transfert, article 155 A, article 123 bis et exit tax : que risque l’entrepreneur ?
La présence d’un bureau francilien peut aussi modifier l’analyse des flux entre la société de Dubaï, une société française et une holding au Luxembourg. Le premier risque est celui du prix de transfert. L’article 57 du CGI prévoit : « Pour l’établissement de l’impôt sur le revenu dû par les entreprises qui sont sous la dépendance ou qui possèdent le contrôle d’entreprises situées hors de France, les bénéfices indirectement transférés à ces dernières, soit par voie de majoration ou de diminution des prix d’achat ou de vente, soit par tout autre moyen, sont incorporés aux résultats accusés par les comptabilités. » Une société française qui fournit gratuitement le bureau, le personnel, la prospection ou le support à la société de Dubaï doit pouvoir expliquer la contrepartie. Une holding luxembourgeoise qui reçoit une marge de coordination doit documenter ses fonctions, ses actifs et ses risques.
Le contrat intragroupe ne suffit pas. Il faut établir qui décide, qui assume le risque client, qui possède les outils, qui développe les actifs incorporels, qui recrute, qui garantit la qualité et qui peut interrompre la relation. Une facturation de 10 % du chiffre d’affaires ne devient pas un prix de pleine concurrence par la seule présence d’un pourcentage dans une convention. La méthode doit être reliée à l’analyse fonctionnelle et aux comparables disponibles. Si la société française supporte les coûts du bureau, fournit le dirigeant et conserve l’ensemble des clients, la marge laissée à Dubaï peut être discutée. Si la société émirienne apporte une équipe, une technologie, un risque commercial et une gouvernance réellement exercée aux Émirats, le raisonnement sera différent, pièces à l’appui.
Le deuxième risque concerne la rémunération personnelle de l’entrepreneur. L’article 155 A du CGI prévoit : « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services ou de l’exploitation commerciale de droits attachés à l’image, au nom ou à la voix d’une ou de plusieurs personnes, de l’usage de droits d’auteurs ou de droits voisins ou de la propriété industrielle ou commerciale ou de droits assimilés, rendus ou concédés par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France sont imposables au nom de ces dernières ». Une société de Dubaï qui ne fait que recevoir les honoraires alors que le service est personnellement réalisé par un dirigeant demeuré en France peut donc entraîner une imposition au nom de la personne qui a rendu la prestation. La rédaction du contrat, la localisation du bureau et l’identité du payeur ne remplacent pas l’analyse de l’intervention propre de la société étrangère.
Cette règle ne signifie pas que toute société étrangère facturant un service exécuté en partie en France est fictive. La société peut avoir une équipe réelle, une organisation propre, un risque commercial et un rôle substantiel dans la prestation. Le dossier doit alors séparer le travail personnel du fondateur, les fonctions des salariés, les livrables de la société et les éventuelles prestations facturées par une entité française. Les agendas, feuilles de temps, livrables, licences, décisions et factures doivent éviter de présenter sous un même intitulé une mission personnelle et une prestation de groupe.
Le troisième dispositif à isoler est l’article 123 bis. L’article 123 bis du CGI commence par l’hypothèse dans laquelle « une personne physique domiciliée en France détient directement ou indirectement 10 % au moins » des droits dans une entité étrangère soumise à un régime fiscal privilégié, avec des conditions supplémentaires sur l’actif et les revenus. Le texte vise notamment une entité dont l’actif ou les biens sont principalement constitués de valeurs mobilières, de créances, de dépôts ou de comptes courants. Une société opérationnelle qui emploie une équipe, vend des services et supporte des risques commerciaux ne doit pas être assimilée sans examen à une structure passive. À l’inverse, une société qui conserve des liquidités, des prêts ou des créances sans activité économique identifiable peut appeler une analyse spécifique, même si elle possède un certificat local et une adresse louée.
Une holding au Luxembourg, au Portugal ou en Estonie n’échappe pas automatiquement à cette étape. Il faut reconstruire la détention directe et indirecte, le pourcentage de droits, la nature de l’actif, les revenus positifs, les fonctions de la holding et la justification économique de chaque niveau. Le droit de l’Union européenne ou la convention fiscale applicable peuvent intervenir, mais ils ne transforment pas une société de pure interposition en entreprise active. L’exception européenne de l’article 123 bis doit être lue avec les faits et la preuve de l’activité réelle, pas avec le seul lieu d’immatriculation.
Le quatrième dispositif est l’exit tax de l’entrepreneur. L’article 167 bis du CGI prévoit : « Les contribuables fiscalement domiciliés en France pendant au moins six des dix années précédant le transfert de leur domicile fiscal hors de France sont imposables lors de ce transfert » au titre des plus-values latentes et autres éléments visés par le texte, lorsque les seuils et conditions applicables sont atteints. La création d’une société à Dubaï ne déclenche pas, à elle seule, l’exit tax si l’entrepreneur reste fiscalement domicilié en France. Si l’entrepreneur transfère ensuite son domicile avec des titres de valeur importante, il faut déterminer la date réelle du départ, la valeur des titres, le prix d’acquisition, les reports ou sursis et les obligations déclaratives.
Le local français peut jouer un rôle dans cette dernière analyse sans être le fait générateur de l’exit tax. Un dirigeant qui affirme avoir quitté la France mais conserve son bureau de direction, ses réunions, son activité principale et ses intérêts économiques en France doit pouvoir expliquer la chronologie. Le lieu de travail de la société et le domicile fiscal personnel sont deux questions distinctes ; les mêmes pièces peuvent cependant être utilisées pour les apprécier. Les billets d’avion ou une adresse consulaire ne suffisent pas à eux seuls à démontrer un transfert de domicile, comme un bail français ne suffit pas à lui seul à démontrer la résidence de la société.
Avant la signature du bail, une société qui envisage de créer une structure à Dubaï devrait établir un tableau de décision. La première colonne identifie la personne qui possède le local au 1er janvier et le redevable légal de la taxe annuelle. La deuxième indique la surface, la catégorie, la circonscription, les dépendances et le tarif. La troisième reprend la clause de récupération prévue au bail. La quatrième décrit les fonctions exercées dans le local : courrier, réunion, stockage, direction, vente, production ou support. La cinquième rattache chaque fonction à l’entité qui la rémunère et à l’entité qui reçoit la valeur.
Le même tableau doit ensuite comprendre la CFE, l’impôt sur les sociétés, la TVA, les factures, les prix de transfert et les risques personnels. Il faut préciser si la société de Dubaï a un établissement stable, si elle doit déclarer des bénéfices en France, si le client français autoliquide la TVA, si une société française fournit gratuitement des moyens, si une holding luxembourgeoise reçoit une rémunération et si le fondateur rend lui-même les services depuis Paris. Cette méthode évite de conclure qu’un régime fiscal étranger répond à des obligations qui sont en réalité nées du fonctionnement français.
En cas de demande de renseignements ou de contrôle, la réponse doit rester segmentée. Pour la taxe sur les bureaux, joindre l’avis, le bail, le plan, la surface et le décompte. Pour la direction effective, produire l’organigramme, les procès-verbaux, la répartition des pouvoirs et les traces de décision. Pour la TVA, classer les factures par type de client et par lieu de fourniture. Pour les prix de transfert, présenter l’analyse fonctionnelle et les comparables. Pour l’article 155 A, distinguer le service personnel de l’intervention de la société. Pour l’article 123 bis et l’exit tax, séparer la situation de la personne physique, ses titres, sa résidence et les événements de départ. Une réponse globale qui affirme simplement « la société est à Dubaï » ne traite aucune de ces questions.
La documentation doit aussi éviter deux excès. Elle ne doit pas fabriquer une substance étrangère après coup, par procès-verbaux rédigés pour le contrôle ou par photographies sans lien avec une décision. Elle ne doit pas non plus présenter comme française toute fonction exercée ponctuellement à Paris alors que l’activité et les décisions sont réellement organisées aux Émirats. Le droit fiscal examine la réalité, la continuité, les pouvoirs et les moyens. Une organisation licite peut être défendue si elle est cohérente ; une organisation artificielle devient fragile lorsque le bail, la comptabilité, les contrats, les déclarations de TVA et les communications commerciales racontent des histoires différentes.
Conclusion
Une société de Dubaï qui loue un bureau en Île-de-France n’est pas automatiquement le redevable légal de la taxe annuelle sur les bureaux : l’article 231 ter vise principalement le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel. Le bail peut toutefois en transférer le coût économique, et la déclaration doit être vérifiée avant le 1er mars lorsque la société est réellement redevable. Cette réponse immobilière ne clôt pas le dossier fiscal. Le local peut révéler une activité habituelle, un établissement stable, un siège de direction effective ou des moyens mis à la disposition d’une société étrangère. Il peut aussi influer sur la CFE, la TVA, les prix de transfert et l’analyse de la rémunération du dirigeant. L’article 155 A, l’article 123 bis et l’article 167 bis répondent à des situations personnelles différentes et ne doivent pas être utilisés comme des slogans d’expatriation. Avant de signer, il faut donc qualifier le local, l’entité qui l’utilise, la fonction exercée en France, le circuit de facturation et les titres détenus par l’entrepreneur. Cette revue est également utile pour une structure portugaise, estonienne ou luxembourgeoise : le pays choisi ne remplace jamais la preuve des décisions et du travail réellement accomplis.
Pour replacer cet angle dans le dossier plus large, consultez aussi la page de référence sur l’implantation internationale à Dubaï. Le lien entre les deux articles est volontaire : le présent article traite du local francilien et de la taxe annuelle, tandis que la page de référence expose le cadre général de la résidence de la société et des bénéfices imposables.
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