La résidence principale dans la procédure de surendettement des particuliers : conciliation entre effacement partiel, principe de vente préalable et exception d’impossibilité manifeste de relogement
Le traitement des situations de surendettement des particuliers soulève une tension juridique fondamentale entre le droit des créanciers au recouvrement de leurs créances légitimes et la protection de la dignité du débiteur personne physique, dont le logement constitue le sanctuaire personnel et familial élémentaire. Lorsque la personne surendettée est propriétaire de son logement, cette confrontation atteint son paroxysme procédural et économique. La conciliation entre le redressement financier et la sauvegarde du toit familial impose aux commissions de surendettement et aux juridictions des contentieux de la protection de rechercher un équilibre délicat et rigoureusement encadré par le législateur. Selon les dispositions liminaires du Code de la consommation, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles et professionnelles exigibles ou à échoir, ainsi que l’a récemment rappelé la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. 2e civ., 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.323) en affirmant que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ».
Face à une telle situation, le législateur a doté les commissions de surendettement et le juge des contentieux de la protection d’un éventail de mesures graduées, allant du plan conventionnel de redressement jusqu’au rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire, en passant par les mesures imposées prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 du Code de la consommation. Parmi ces leviers de traitement, l’effacement partiel des créances combiné à un rééchelonnement du passif résiduel représente un mécanisme d’apurement puissant mais particulièrement attentatoire aux droits patrimoniaux des créanciers. Dès lors, la question de savoir si un débiteur peut prétendre bénéficier d’une remise partielle de son passif tout en conservant la propriété pleine et entière de son bien immobilier constituant sa résidence principale a suscité d’abondantes controverses doctrinales et jurisprudentielles. La jurisprudence a longtemps oscillé entre une approche protectrice du cadre de vie et le respect strict du gage commun des créanciers.
Dans deux arrêts majeurs de principe rendus le 22 mai 2025, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a tranché avec solennité cette articulation délicate (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, FS-B et Cass. 2e civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-12.659, FS-B). La Haute juridiction a posé une règle de principe claire : l’effacement partiel des créances ne peut être accordé sans être subordonné à la vente préalable par le débiteur de son bien immobilier. Toutefois, elle a immédiatement assorti cette règle d’une stricte exception tenant à l’impossibilité manifeste de relogement du débiteur au regard de sa situation personnelle et financière. Cette construction prétorienne s’articule de manière étroite avec les facultés de déplafonnement temporel du plan d’apurement offertes par l’article L. 733-3 du Code de la consommation et avec l’office du juge du surendettement, garant de l’équité procédurale et de la préservation proportionnée des droits en présence.
I. Le principe de subordination de l’effacement partiel à la réalisation du patrimoine immobilier du débiteur
A. Le refus d’un effacement partiel de créances au bénéfice d’un débiteur conservant un actif immobilier disponible
Le traitement des difficultés d’endettement des particuliers repose sur une évaluation globale et sincère du patrimoine du débiteur, incluant tant ses revenus d’activité ou de remplacement que ses actifs mobiliers et immobiliers réalisables. Aux termes de l’article L. 724-1 du Code de la consommation, lorsqu’il ressort de l’examen de la demande que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit ou impose des mesures de redressement destinées à apurer le passif. Or, l’effacement partiel des créances, prévu par les dispositions de l’article L. 733-4 du Code de la consommation, constitue une mesure exceptionnelle et dérogatoire au droit commun des obligations. Cette mesure libère définitivement le débiteur d’une fraction de ses dettes sans contrepartie financière directe pour les créanciers évincés. Dès lors, accorder un tel sacrifice financier aux créanciers alors même que le débiteur demeure détenteur d’un actif patrimonial d’une valeur substantielle heurterait la finalité même du traitement du surendettement.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe directeur avec une netteté remarquable dans son arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900), publié au Bulletin. La Cour y énonce solennellement que « la commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». Cette formulation sans ambiguïté lie indissociablement le bénéfice de l’effacement partiel à la mobilisation préalable de la valeur patrimoniale de l’immeuble. La Haute juridiction rappelle que l’actif immobilier disponible doit en priorité être affecté au désintéressement des créanciers avant que la collectivité de ces derniers ne se voie imposer l’abandon forcé d’une part de leurs droits contractuels.
En conséquence, les juridictions du fond appliquent désormais avec rigueur cette exigence de mobilisation de l’actif disponible. La Cour d’appel de Riom a ainsi rappelé, dans un arrêt du 12 mars 2025 (CA Riom, Chambre Commerciale, 12 mars 2025, RG n° 24/01451), que l’existence d’un patrimoine immobilier constitue un obstacle déterminant à la conservation du bien lorsque le passif ne peut être soldé par les seuls revenus. La cour y relève que « si les dispositions précitées de l’article L.733-3 du code de la consommation protègent les personnes surendettées en permettant le déplafonnement de la durée totale des mesures imposées afin de leur permettre de conserver leur résidence principale, cette loi de protection n’impose pas au juge statuant en matière de surendettement, qui reste souverain dans l’appréciation de la situation des débiteurs, de prendre de telles mesures ». Dans cette affaire, la débitrice, retraitée et propriétaire d’une maison estimée à 100 000 euros pour un passif de 102 256 euros, ne pouvait pas apurer sa dette dans un délai raisonnable sans la vente de son bien, de sorte que la subordination des mesures à la cession du logement a été intégralement confirmée.
Par ailleurs, la subordination de l’effacement ou du rééchelonnement à la réalisation d’un bien immobilier s’applique également lorsque le débiteur est propriétaire d’un bien autre que sa résidence principale ou d’une résidence secondaire. La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 28 mai 2025 (CA Montpellier, 2e chambre civile, 28 mai 2025, RG n° 24/02797), a souligné cette hiérarchie patrimoniale en jugeant que « si le juge doit faire en sorte de préserver le logement principal du débiteur lorsque celui-ci dispose d’une capacité de remboursement, en revanche il n’en est pas de même lorsque celui-ci est propriétaire d’une résidence secondaire, dont la vente permettrait de désintéresser en tout ou partie le créancier immobilier et de réduire voire de supprimer l’endettement du débiteur ». En l’espèce, la débitrice résidant en location depuis plusieurs années ne pouvait prétendre au statut de résidence principale pour son bien immobilier d’Ornaisons, et la cour a subordonné les mesures à sa vente préalable dans un délai de huit mois.
À cet égard, le Tribunal judiciaire de Valence a réaffirmé ce même mécanisme dans un jugement du 5 mai 2026 (TJ Valence, CH5 – SURENDETTEMENT, 5 mai 2026, RG n° 26/00003) en s’appuyant sur l’article L. 733-7 du Code de la consommation. La juridiction a rappelé que « l’article L.733-7 du même code prévoit par ailleurs que les mesures prévues aux articles L.733-1 et L.733-4 peuvent être subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de ses dettes », pour ordonner au débiteur de vendre amiablement son garage dans un délai de vingt-quatre mois afin de solder intégralement son endettement. Dès lors, le principe demeure intangible : la libération partielle de dette ne saurait être octroyée tant qu’un bien réalisable non indispensable subsiste dans l’actif du débiteur.
Dans le contentieux du droit immobilier et du surendettement, la Cour d’appel de Poitiers a adopté une position similaire le 15 avril 2025 (CA Poitiers, 2ème Chambre, 15 avril 2025, RG n° 24/01474). Constatant que l’état de santé du débiteur ne laissait espérer aucune amélioration de ses ressources et que la prise en charge de ses mensualités d’emprunt par l’assurance emprunteur n’était pas garantie à titre définitif, la cour a conclu que « la vente de sa résidence principale apparaît comme la seule mesure adaptée permettant de désintéresser ses créanciers ». L’exigence de vente préalable constitue ainsi le socle de la protection du gage commun des créanciers face à toute tentative d’obtenir un effacement partiel non justifié par une détresse absolue.
B. L’exception prétorienne et stricte tirée de l’impossibilité manifeste de relogement
Si la subordination de l’effacement à la vente de l’immeuble constitue la règle de principe, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a expressément aménagé une exception humanitaire et économique destinée à prévenir les situations d’exclusion sociale totale. Dans son arrêt de principe du 22 mai 2025 (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900), la Haute juridiction précise que « par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ». Le même principe a été réitéré dans l’arrêt jumeau (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-12.659).
Cette exception prétorienne repose sur une analyse coût-bénéfice particulièrement réaliste de la situation du débiteur. Dans certaines hypothèses, contraindre le débiteur à aliéner son logement pour solder une partie modeste de son passif générerait immédiatement une charge locative nouvelle et incompressible sur le marché locatif privé, absorbant la totalité de ses revenus disponibles. Une telle issue détruirait toute capacité résiduelle de remboursement et plongerait instantanément le ménage dans une précarité accrue, conduisant inéluctablement à un rétablissement personnel avec effacement total des dettes. Or, l’esprit de la législation sur le surendettement tend à préserver l’autonomie du débiteur dès lors qu’un apurement partiel et loyal de ses obligations demeure concevable.
Cependant, la charge de la preuve de cette impossibilité pèse exclusivement sur le débiteur, et les juges du fond exercent un contrôle particulièrement strict de cette condition. La Cour d’appel de Grenoble a fait une application remarquable de cette grille d’analyse dans son arrêt du 30 juin 2026 (CA Grenoble, Chambre civile section B, 30 juin 2026, RG n° 26/00331). Saisie de la contestation d’une débitrice âgée de 74 ans sollicitant la conservation de sa résidence principale assortie d’un effacement partiel de son passif de 197 277 euros, la cour a rappelé la jurisprudence de la Cour de cassation avant de rejeter la demande de conservation. La juridiction grenobloise a en effet souligné que « la seule perspective du paiement d’un loyer et donc d’une augmentation de ses charges n’est pas suffisante pour caractériser cette impossibilité ».
La Cour d’appel de Grenoble a précisé dans cette même décision (CA Grenoble, 30 juin 2026, RG n° 26/00331) que « le coût de relogement suite à la vente de la résidence principale de la débitrice pourra être pris en compte dans le cadre de l’appréciation de ses charges, ce qui permettra, en cas de nouvelle saisine de la commission de surendettement, d’adopter des mesures adaptées de rééchelonnement ou d’effacement des dettes ». La cour a également écarté l’argument médical tiré d’un certificat attestant de risques dépressifs, estimant qu’un tel élément non étayé par des données cliniques actuelles ne suffisait pas à dispenser la débitrice de la vente de son bien estimé à 80 000 euros, laquelle permettait de désintéresser immédiatement 40 % du passif global.
En conséquence, l’impossibilité manifeste de relogement ne se présume jamais et ne saurait résulter de la simple allégation d’un attachement affectif au domicile familial. La Cour d’appel de Riom, dans sa décision du 28 janvier 2026 (CA Riom, Chambre Commerciale, 28 janvier 2026, RG n° 25/01135), a confirmé cette rigueur probatoire en constatant que l’absence de démarches concrètes auprès des bailleurs sociaux ou de recherche sur le marché locatif local interdit de retenir l’exception. Dès lors, le débiteur qui entend se prévaloir de cette dérogation prétorienne doit produire un dossier étayé, démontrant l’inadéquation radicale entre le niveau des loyers du bassin de vie et ses ressources résiduelles après vente du bien.
Par ailleurs, l’exception est expressément conditionnée par la Cour de cassation au fait que la situation du débiteur ne soit pas irrémédiablement compromise. Si les ressources du débiteur sont totalement inexistantes et qu’aucune capacité de remboursement ne peut être dégagée, la procédure doit basculer vers le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire selon les dispositions de l’article L. 724-1 du Code de la consommation. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 26 mars 2026 (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726), le rétablissement personnel emporte l’effacement de l’intégralité des dettes mais suppose que la réalisation des actifs n’offre aucune perspective d’apurement conventionnel ou judiciaire viable.
II. Les aménagements procéduraux et le rôle du juge des contentieux de la protection dans la préservation du logement
A. Le déplafonnement légal de la durée des mesures pour prévenir la cession de la résidence principale
Conscient de l’importance sociale majeure que revêt la conservation du logement pour les familles endettées, le législateur a institué une dérogation essentielle au principe de limitation de la durée des plans de redressement. En règle générale, aux termes de l’article L. 733-3 du Code de la consommation, la durée totale des mesures imposées ou recommandées par la commission de surendettement ne peut excéder sept années, soit quatre-vingt-quatre mois. Toutefois, ce même article dispose de façon expresse que « les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ».
Ce mécanisme de déplafonnement temporel constitue un outil juridique privilégié pour permettre aux ménages solvables à moyen ou long terme d’apurer l’intégralité de leurs dettes sans subir l’épreuve d’un déménagement forcé. La Cour d’appel de Douai a apporté une clarification déterminante sur la portée de ce texte dans son arrêt du 12 juin 2025 (CA Douai, Chambre 8 Section 2, 12 juin 2025, RG n° 25/00194). La cour d’appel y a jugé « qu’il résulte de ces textes qui instituent une dérogation à la limitation du plan à une durée de sept ans, que les mesures du plan peuvent excéder ce délai non seulement pour le remboursement des prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur, mais également pour le remboursement intégral de ses autres dettes et ce, afin d’éviter la cession du bien immobilier qui constitue sa résidence principale ».
Dans cette décision d’espèce (CA Douai, 12 juin 2025, RG n° 25/00194), les débiteurs disposaient de revenus mensuels stables de 3 368 euros et d’une capacité de remboursement de 1 434 euros par mois face à un passif de 370 842 euros. Constatant que la vente de leur immeuble évalué à 220 000 euros laisserait un passif résiduel de 150 000 euros tout en augmentant leurs charges d’un loyer de 700 euros, la Cour d’appel de Douai a jugé inopportun de procéder à la vente du bien. La juridiction a en conséquence ordonné un plan d’apurement global rééchelonné sur une durée de 259 mois, soit plus de vingt et un ans, sans production d’intérêts, permettant ainsi le remboursement intégral du passif tout en sanctuarisant la résidence principale.
De surcroît, le législateur a également prévu une flexibilité sur le calcul de la capacité contributive du débiteur lorsque l’objectif poursuivi est le maintien dans les lieux. L’article L. 731-2 alinéa 2 du Code de la consommation dispose en effet qu’« en vue d’éviter la cession de la résidence principale, le montant des remboursements peut, avec l’accord du débiteur et dans des limites raisonnables, excéder la somme calculée par référence à la quotité saisissable du salaire telle qu’elle résulte des dispositions des articles L. 3252-2 et L. 3252-3 du code du travail ». Ce dispositif autorise le débiteur volontaire à consentir un effort financier accru sur son budget quotidien afin de préserver son patrimoine immobilier.
La Cour d’appel d’Agen a mis en œuvre ce principe le 19 mai 2025 (CA Agen, Chambre Civile, 19 mai 2025, RG n° 24/01052) à propos d’un débiteur ayant auto-construit son logement grâce à un financement bancaire garanti par une sûreté réelle. La cour a affirmé que « selon l’article L. 733-3 du code de la consommation, les mesures imposées peuvent excéder 7 années lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ». Elle a réformé le jugement de première instance pour étaler la créance bancaire et sauvegarder le domicile du débiteur.
À cet égard, le Tribunal judiciaire de Montpellier a rendu le 10 juin 2026 une décision particulièrement illustrative (TJ Montpellier, Surendettement, 10 juin 2026, RG n° 26/00013) en présence d’une contestation de créancier réclamant la vente forcée du bien. Le juge des contentieux de la protection a considéré que « la vente de la résidence principale des débiteurs ne paraît pas être une solution adaptée compte tenu de leur situation et des coûts prévisibles de relogement, la situation des débiteurs s’étant de surcroît améliorée. En conséquence, la conservation de la résidence principale justifie la prolongation de la durée du plan de désendettement pour y inclure le règlement de l’ensemble du passif ». Le magistrat a ainsi fixé la mensualité à 2 932 euros et ordonné un rééchelonnement sur 249 mois au taux de 0 %, garantissant l’apurement de toutes les créances.
B. L’appréciation souveraine du juge entre faisabilité d’un apurement étalé et caractère inéluctable de la vente
L’arbitrage entre l’étalement dérogatoire du passif et l’injonction de vendre le bien immobilier relève du pouvoir d’appréciation souverain du juge des contentieux de la protection, saisi sur le fondement de l’article L. 733-10 du Code de la consommation. Aux termes de l’article L. 733-13 du même code, le juge saisi de la contestation des mesures recommandées ou imposées prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Le contrôle judiciaire ne se borne pas à un calcul comptable théorique : il apprécie la viabilité matérielle et temporelle du redressement au jour où il statue, en prenant en considération l’âge du débiteur, la stabilité de ses revenus, la composition du foyer et le montant total des engagements souscrits.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance que le juge du fond apprécie souverainement la bonne foi et la pertinence économique des mesures de redressement. Dans son arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550), la Cour de cassation a souligné que « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». Cette ouverture libérale de la procédure s’accompagne en contrepartie d’un contrôle rigoureux de l’adéquation des mesures ordonnées à la réalité patrimoniale du demandeur.
Lorsque la durée d’apurement requise pour solder l’intégralité du passif devient disproportionnée ou illusoire, le juge refuse le déplafonnement du plan et ordonne la vente du logement. La Cour d’appel de Riom a très clairement posé cette limite d’âge et de faisabilité le 28 janvier 2026 (CA Riom, 28 janvier 2026, RG n° 25/01135). La juridiction a relevé qu’avec une capacité de remboursement de 478 euros par mois pour un passif de 197 277 euros, « la durée de temps nécessaire pour régulariser sa situation dans ce cas de figure dépasse 34 ans, ce qui apparaît excessif compte tenu de la situation financière et de l’âge de la débitrice (74 ans) ». Dès lors, un plan sur une durée de trente-quatre ans pour une personne de plus de soixante-dix ans ne présentant aucune perspective d’apurement du vivant de l’intéressée constitue une fiction juridique contraire aux intérêts des créanciers et à la finalité de la loi.
Inversement, lorsque le passif peut être remboursé dans des délais raisonnables ou que la vente de la résidence principale n’apporterait aucun bénéfice tangible aux créanciers en raison de frais de relogement exorbitants ou de l’existence d’autres biens aliénables, le juge censure l’obligation de vente. La Cour d’appel de Pau a consacré cette approche protectrice et proportionnée dans un arrêt du 27 février 2025 (CA Pau, 3ème CH Spéciale, 27 février 2025, RG n° 24/03078). Dans cette affaire, les débiteurs étaient propriétaires de deux biens immobiliers distincts : la cour a ordonné la vente du second bien tout en préservant le domicile principal, concluant que « la vente de la résidence principale des débiteurs est aujourd’hui inutile et disproportionnée pour permettre leur désendettement dans des conditions préservant l’intérêt de toutes les parties ».
En pratique, lorsque la vente de la résidence principale est jugée inévitable mais que le débiteur coopère de bonne foi, le juge privilégie systématiquement la vente amiable encadrée par un moratoire provisoire plutôt que la saisie immobilière immédiate. Conformément aux prévisions de l’article L. 733-1 4° du Code de la consommation et de l’article L. 733-7 du même code, le juge octroie généralement un délai de vingt-quatre mois au cours duquel l’exigibilité des dettes est suspendue au taux légal ou à taux zéro. Le débiteur est alors chargé d’accomplir les diligences nécessaires avec le concours d’agences immobilières et d’en justifier régulièrement auprès du secrétariat de la commission. Cette phase de transition ménage la dignité de la personne tout en optimisant le prix de cession dans l’intérêt commun.
Enfin, pour les questions relatives au statut du logement et à la gestion des baux en cas de retour au statut de locataire, le recours aux règles du contentieux des baux d’habitation s’avère déterminant. L’anticipation rigoureuse du coût futur du loyer et des charges associées, calculée selon les barèmes réglementaires fixés par l’article R. 731-1 et l’article R. 731-2 du Code de la consommation, permet à la commission ou au juge de recalibrer immédiatement le dossier à l’issue de la vente. Cette démarche prévient toute rechute dans une précarité non maîtrisée et garantit la réussite du plan de désendettement.
Conclusion
La gestion de la résidence principale dans la procédure de surendettement des particuliers constitue une illustration remarquable de l’équilibre entre la rigueur de l’exécution des contrats et la sauvegarde de la dignité humaine. Les arrêts de principe rendus par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 22 mai 2025 (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900 et Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-12.659) ont fixé une ligne directrice claire et sécurisante pour l’ensemble des acteurs judiciaires et bancaires : l’effacement partiel du passif ne peut être prononcé sans la vente préalable du patrimoine immobilier du débiteur, sauf si ce dernier démontre une impossibilité manifeste de relogement.
Dans le même temps, les mécanismes de déplafonnement de la durée du plan d’apurement prévus par l’article L. 733-3 du Code de la consommation permettent de préserver le logement lorsque le débiteur dispose d’une capacité de remboursement pérenne permettant d’éteindre l’intégralité du passif sur une période étirée dans le temps, ainsi que l’ont rappelé avec force les cours d’appel de Douai (CA Douai, 12 juin 2025, n° 25/00194) et d’Agen (CA Agen, 19 mai 2025, n° 24/01052). Dès lors, le juge des contentieux de la protection exerce un magistère protecteur et régulateur, assurant une individualisation proportionnée des mesures au service d’un redressement effectif et durable des ménages surendettés.