Oui, dans certaines conditions. Depuis l’entrée en vigueur, le 20 août 2026, de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026, la cession d’un bail emphytéotique portant sur des terres agricoles ou sur un terrain nu à vocation agricole doit être portée à la connaissance de la SAFER. Le point le plus sensible concerne les baux conclus avant la réforme : leur ancienneté ne suffit pas à écarter le nouveau droit d’opposition. Le nouvel article L. 451-1-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit expressément que ce droit peut viser la cession d’un bail emphytéotique conclu avant l’entrée en vigueur de la loi.

Cette règle ne signifie pas que toutes les conventions anciennes sont automatiquement remises en cause, ni qu’une cession déjà achevée avant le 20 août 2026 peut être rouverte par la SAFER. Il faut d’abord vérifier la qualification du contrat, la date exacte de la cession, la nature des parcelles, le contenu du projet et les exceptions prévues par le texte. La procédure impose ensuite au notaire une notification complète au moins deux mois avant l’opération. Une information incomplète, une signature trop précoce ou une opposition insuffisamment motivée peut créer un contentieux sérieux.

La question se pose avec une intensité particulière pour les propriétaires, exploitants, investisseurs, sociétés de portage foncier et porteurs de projets qui envisagent de transmettre un droit réel sur une exploitation existante. L’analyse doit distinguer le bail ancien, qui peut rester valable, et la cession nouvelle, qui peut relever du régime entré en vigueur en août 2026.

I. La SAFER peut-elle s’opposer à la cession d’un bail emphytéotique agricole ancien ?

A. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique agricole et quels droits sont cédés ?

Le bail emphytéotique n’est pas un bail rural ordinaire. Il confère au preneur un droit réel immobilier qui se distingue du simple droit personnel d’occuper un bien. L’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ». Le même article exige une durée supérieure à dix-huit ans et fixe un plafond de quatre-vingt-dix-neuf ans. Il précise aussi que le droit peut être cédé et saisi selon les formes de la saisie immobilière.

La cession porte donc, en principe, sur le droit réel temporaire détenu par l’emphytéote. Elle ne transfère pas la propriété du sol, qui demeure entre les mains du bailleur. Le cessionnaire reprend la position juridique du preneur pour la durée restant à courir, avec les charges, travaux, obligations d’entretien, redevances et restrictions prévues par l’acte. Cette distinction est essentielle : une opération présentée comme une simple transmission économique peut en réalité constituer une cession du droit au bail emphytéotique et entrer dans le champ du nouvel article L. 451-1-1.

La Cour de cassation rappelle depuis longtemps que la libre cessibilité participe de la qualification même du bail. Dans son arrêt du 28 novembre 1972, troisième chambre civile, pourvoi n° 71-11.976, elle a jugé que « ce droit de libre cession constitue un caractère essentiel de l’emphytéose » (décision officielle de la Cour de cassation). Une clause qui soumettrait toute cession à une autorisation générale et discrétionnaire du bailleur doit donc être relue avec prudence. Elle peut affecter la qualification du contrat ou, au minimum, encadrer la réalisation de l’opération sans faire disparaître les obligations légales de notification.

La qualification ne dépend pas uniquement du titre donné au document. Il faut examiner la durée, la nature du droit transmis, la possibilité de céder ou d’hypothéquer, la répartition des charges, la prise en charge des améliorations et la jouissance accordée. Dans un arrêt du 3 octobre 1991, troisième chambre civile, pourvoi n° 90-15.889, la Cour de cassation a refusé la qualification emphytéotique au regard de plusieurs clauses qui limitaient notamment la cession et l’usage du bien (arrêt officiel du 3 octobre 1991). Le praticien ne peut donc pas se contenter d’une mention « bail emphytéotique » dans l’en-tête de l’acte.

Le contrat ancien doit aussi être reconstitué dans sa version opposable. L’article L. 451-2 du Code rural dispose que « le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner ». Il faut vérifier la qualité du bailleur lors de la signature, les pouvoirs du signataire, les éventuelles autorisations d’une personne publique, l’identification des parcelles et la publication foncière. L’article L. 451-3 du même code prévoit que « la preuve du contrat d’emphytéose s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux ». Un acte incomplet, une annexe manquante ou une cession antérieure mal documentée peut donc déplacer le débat vers la preuve du droit transmis.

La jurisprudence récente confirme l’importance patrimoniale du droit de l’emphytéote. Dans son arrêt du 11 juillet 2024, troisième chambre civile, pourvoi n° 23-12.491, la Cour décrit le bail emphytéotique comme conférant « un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque » (arrêt officiel du 11 juillet 2024). Elle précise également que, sauf stipulation contraire, le preneur peut recevoir les actions attachées aux ouvrages compris dans le bail. Cette solution, rendue à propos d’une installation photovoltaïque, montre que la cession ne porte pas sur un droit abstrait : elle peut emporter des droits économiques, des obligations techniques et des risques contentieux qui doivent être valorisés dans l’acte.

Pour savoir si la réforme est susceptible de s’appliquer, quatre questions doivent être posées dès l’ouverture du dossier :

• le contrat a-t-il une durée supérieure à dix-huit ans et est-il encore en cours à la date de la cession ?
• la cession transfère-t-elle le droit réel de l’emphytéote, même si elle est présentée comme une transmission d’activité, d’exploitation ou de projet ?
• les parcelles sont-elles à usage agricole ou constituent-elles des terrains nus à vocation agricole au sens de l’article L. 143-1 du Code rural ?
• le contrat, le projet final ou la nature des parties font-ils entrer l’opération dans l’une des exceptions du nouvel article L. 451-1-1 ?

Un bail ancien qui porte sur un immeuble exclusivement urbain, qui est arrivé à son terme ou qui ne présente pas les caractères d’une emphytéose ne relève pas de la nouvelle procédure pour la seule raison qu’il comporte le mot « agricole » dans une correspondance. À l’inverse, un bail conclu depuis plusieurs décennies peut être concerné si son droit est encore cédé aujourd’hui sur un terrain agricole entrant dans le champ de l’article L. 143-1.

B. La loi du 18 août 2026 s’applique-t-elle à un bail signé avant le 20 août ?

La réponse est positive pour la cession future d’un bail ancien, sous réserve des autres conditions du texte. L’article 38 de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 a inséré l’article L. 451-1-1 dans le Code rural et de la pêche maritime. La version en vigueur de cet article est datée du 20 août 2026. Surtout, son II indique expressément que « le droit d’opposition peut s’exercer sur la cession de baux emphytéotiques conclus avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 ». L’ancienneté du bail ne constitue donc pas, à elle seule, une protection contre la notification et l’opposition.

La portée de cette disposition doit toutefois être correctement comprise. Elle ne transforme pas la loi nouvelle en mécanisme général d’annulation du passé. Elle rattache la règle nouvelle à une opération de cession qui intervient après son entrée en vigueur. Un bail signé en 1998, 2007 ou 2019 peut être ancien au sens du texte, mais sa cession envisagée en septembre 2026 est une opération actuelle. C’est cette nouvelle transmission du droit réel qui déclenche l’examen de la SAFER.

La distinction est cohérente avec l’article 2 du Code civil, selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif » (article 2 du Code civil sur Légifrance). Une cession définitivement réalisée avant le 20 août 2026 ne devrait pas être traitée comme une cession nouvelle postérieure à cette date du seul fait que la SAFER en prend connaissance plus tard. La chronologie doit cependant être établie avec précision : date de l’acte, réalisation des conditions suspensives, transfert du droit, publication, prise de possession et éventuelle réitération authentique.

Le cas des promesses signées avant le 20 août mais réitérées après cette date appelle une analyse individualisée. Une promesse peut organiser une cession future sans avoir encore transféré le droit réel. Elle peut aussi, selon sa rédaction et les conditions qu’elle contient, produire des effets obligatoires plus avancés. Le fait qu’un accord commercial ait été trouvé avant la réforme ne suffit pas à conclure que la nouvelle notification est inutile. Le notaire doit identifier l’acte qui constitue juridiquement la cession et vérifier si cette opération reste à intervenir après l’entrée en vigueur.

Les parties ne peuvent pas non plus neutraliser la réforme en changeant l’étiquette de l’opération. Un transfert de droit présenté comme un apport, une transmission intragroupe, une cession à prix symbolique ou une réorganisation de projet doit être confronté à son effet réel. Le droit transmis, les parties bénéficiaires, les parcelles concernées et les modalités de jouissance sont plus importants que le vocabulaire utilisé dans le protocole. Les opérations mêlant la cession du bail, des constructions, des parts sociales et des contrats d’exploitation nécessitent une ventilation juridique et économique.

Cette vigilance rejoint la jurisprudence de la Cour de cassation sur les manœuvres destinées à éviter l’information de la SAFER. Dans l’arrêt du 12 avril 2018, troisième chambre civile, pourvoi n° 17-13.856, elle rappelle que « le droit de préemption de la Safer ne peut être écarté en cas de fraude » (arrêt officiel du 12 avril 2018). Cet arrêt concernait une vente et l’ancien dispositif de déclaration, non le droit d’opposition instauré en 2026. Il ne faut donc pas lui faire dire que toute cession de bail est déjà soumise à l’ancien droit de préemption. Il fournit néanmoins un repère utile : un montage juridiquement artificiel destiné à dissimuler l’opération augmente le risque de nullité, de responsabilité et de contestation.

Le bailleur et l’emphytéote doivent aussi distinguer la conservation du contrat et la cession de la position du preneur. La réforme ne prononce pas, par elle-même, la disparition d’un bail régulièrement conclu avant le 20 août. Elle oblige à sécuriser sa transmission future. Tant que le bail n’est pas cédé, les droits et obligations nés du contrat continuent d’être appréciés au regard du droit applicable à sa formation et de ses stipulations. Dès qu’une cession est projetée, la nouvelle formalité doit être intégrée au calendrier. Pour le cadre général de la notification, voir aussi notre analyse de la notification SAFER et du risque de nullité du bail emphytéotique agricole.

Le principe de force obligatoire du contrat, posé par l’article 1103 du Code civil, reste applicable : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Il ne permet toutefois pas d’écarter une règle d’ordre public nouvelle qui encadre la cession. Le contrat ancien conserve sa valeur entre les parties, mais son transfert doit respecter les formalités impératives attachées à l’opération nouvelle. Les clauses de consentement, de préavis, de prix ou de répartition des travaux demeurent importantes, sans pouvoir remplacer l’information de la SAFER.

En pratique, la date du bail sert donc à classer le dossier, mais elle ne permet pas de trancher seule. La bonne question n’est pas « le bail est-il ancien ? », mais « la cession du droit réel agricole intervient-elle après le 20 août 2026 et remplit-elle les conditions de l’article L. 451-1-1 ? ». Cette reformulation évite deux erreurs opposées : croire que tout bail ancien est protégé, ou croire que la loi nouvelle permet de remettre en cause toute opération passée.

II. Comment notifier la cession d’un bail emphytéotique à la SAFER et contester son opposition ?

A. Quels documents et quel délai de deux mois faut-il respecter ?

La procédure commence avant la signature. L’article L. 451-1-1 impose que la SAFER soit préalablement informée par le notaire de toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique relevant du texte, « à peine de nullité du contrat ». La notification doit intervenir au moins deux mois avant la date envisagée pour la conclusion ou la cession. Ce délai n’est pas un simple délai de courtoisie : il conditionne la possibilité pour la SAFER d’examiner l’opération et d’exercer, si elle le décide, son droit d’opposition.

Le notaire doit transmettre un dossier qui permette une appréciation concrète. Le texte vise notamment l’objet du bail, la nature, la consistance et la valeur du bien loué, le montant du loyer, ses modalités de versement et les conditions contractuelles. Il faut ajouter la désignation cadastrale des parcelles, leur localisation, leur classement éventuel dans un document d’urbanisme, ainsi que l’identité complète des parties : nom, prénom, date de naissance, domicile et profession. Lorsque le bail prévoit un transfert du droit réel de propriété à la fin du contrat et que l’opération est soumise au droit d’opposition, le projet envisagé sur les immeubles doit également être déclaré.

La référence utile pour le cadre déclaratif général est l’article L. 141-1-1 du Code rural et de la pêche maritime. Dans sa version en vigueur, il prévoit une transmission électronique des informations dans les conditions fixées par le code et les conventions applicables. Le dossier de cession doit donc être cohérent entre l’acte, les annexes cadastrales, les documents d’urbanisme, le plan de financement, le projet agricole et les pièces d’identité. Une différence entre le prix indiqué dans une annexe et celui figurant dans le projet de cession peut provoquer une demande de complément et décaler le calendrier.

Une check-list opérationnelle peut être établie autour de six blocs :

• Le bail d’origine : acte complet, durée, publication, avenants, désignation des parcelles, redevance, clauses de cession, travaux et état des inscriptions ;
• La chaîne des droits : cessions précédentes, sous-baux, hypothèques, nantissements, apports, changements de preneur et pouvoirs des signataires ;
• Le foncier : références cadastrales, superficie, usage actuel, vocation au document d’urbanisme, bâtiments, accès et éventuelles servitudes ;
• L’économie de l’opération : montant du loyer, indexation, prix ou valeur du droit cédé, travaux à financer, recettes attendues et répartition des charges ;
• Le projet : activité agricole, maintien ou installation d’un exploitant, production envisagée, calendrier, autorisations obtenues et destination des constructions ;
• Les parties : identité, qualité, liens familiaux, statut public ou privé, mission de service public éventuelle et bénéficiaire final du droit cédé.

Cette préparation évite une notification minimaliste qui mentionnerait seulement « cession du bail emphytéotique » avec un prix global. La SAFER doit pouvoir comprendre la réalité foncière et économique de l’opération. Si plusieurs parcelles, constructions ou droits sont concernés, le notaire doit expliquer leur articulation. Une opération qui porte en partie sur un terrain agricole et en partie sur un immeuble non agricole doit être ventilée afin de déterminer ce qui entre dans le champ de L. 451-1-1.

Le délai de deux mois court à compter de la réception de l’information par la SAFER compétente. Il ne faut pas confondre la date d’envoi, la date de dépôt sur une plateforme, la date de réception technique et la date à laquelle le dossier est regardé comme complet. La preuve de la notification et de ses pièces doit être conservée. Elle sera utile si la SAFER soutient ne pas avoir reçu une annexe, si les parties contestent une demande de complément ou si le notaire doit établir que le délai a commencé à courir.

Le texte autorise la SAFER à demander des éléments complémentaires nécessaires à l’appréciation des conditions du bail. Lorsque cette demande intervient dans le délai prévu pour l’information, le délai dont dispose la SAFER est suspendu jusqu’à la production des éléments demandés. Cette suspension doit être datée et documentée. Une demande imprécise ne doit pas être traitée comme une autorisation de repousser indéfiniment la signature : il faut identifier les pièces réclamées, leur lien avec le bail et la date de leur transmission.

Le calendrier de sécurité peut être organisé ainsi : qualification du bail et audit des parcelles, préparation du projet et des pièces, notification, accusé de réception, réponse aux compléments, expiration du délai de deux mois, puis signature ou réitération. Si une modification substantielle intervient après la notification, par exemple un nouveau cessionnaire, un changement de parcelles, une hausse du loyer ou une transformation du projet, une nouvelle analyse est nécessaire. Une modification qui altère l’économie du dossier peut rendre la notification initiale insuffisante.

La loi prévoit que la SAFER dispose de deux mois à compter de la réception pour indiquer au notaire si elle entend exercer son droit d’opposition. L’article L. 451-1-1 précise que ce délai est sanctionné par la forclusion et que « son silence vaut renonciation au droit d’opposition ». Cette renonciation concerne le droit d’opposition prévu par ce texte et le dossier notifié. Elle ne dispense pas de vérifier les autres contraintes applicables à l’opération, telles que l’urbanisme, le contrôle des structures, les autorisations environnementales, les droits du bailleur ou les stipulations de l’acte.

Les parties doivent éviter de signer en considérant que le silence est acquis alors qu’une demande de complément a suspendu le délai. Il faut recalculer le calendrier à partir de la transmission des éléments demandés. Une attestation interne ou un courriel commercial ne suffit pas à établir la situation juridique : le dossier doit contenir les preuves de réception, les demandes, les réponses et le calcul des échéances.

B. Dans quels cas la SAFER peut-elle s’opposer et quel recours exercer ?

Le droit institué par l’article L. 451-1-1 est un droit d’opposition, et non la reproduction exacte du droit de préemption. La SAFER ne se substitue pas automatiquement au cessionnaire pour acquérir le terrain. Elle peut faire obstacle à la conclusion ou à la cession du bail lorsque les conditions légales sont réunies. Cette différence doit être expliquée dans l’acte et dans les échanges avec les parties : le risque principal est le blocage ou la nullité de l’opération, non une vente forcée du sol au profit de la SAFER selon le mécanisme ordinaire de préemption.

Le texte encadre fortement l’opposition. La SAFER doit obtenir l’accord des commissaires du Gouvernement. Elle doit ensuite justifier son action par une référence explicite et motivée à l’un au moins des objectifs listés aux 1°, 2°, 5°, 8° ou 9° de l’article L. 143-2 du Code rural. Ces objectifs couvrent notamment l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation d’exploitations, la lutte contre la spéculation foncière, la protection de l’environnement et la protection des espaces agricoles et naturels périurbains.

La motivation ne peut pas se limiter à une formule générale sur la protection des terres. L’article L. 451-1-1 exige que la SAFER estime soit que le prix des loyers est exagéré au regard, notamment, des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, soit que les conditions de conclusion ou de cession sont contraires à l’objectif légal visé par le texte. L’acte d’opposition doit donc permettre de comprendre le lien entre le bien, le loyer, le montage, l’objectif invoqué et la cession précise qui est contestée.

La comparaison du loyer appelle une méthode sérieuse. Il faut distinguer le loyer facial, les charges mises à la charge du preneur, les travaux assumés sans indemnité, les constructions existantes, la durée résiduelle, la qualité agronomique des terres, l’accès à l’eau, les bâtiments et les autorisations nécessaires. Un loyer supérieur à une référence locale ne suffit pas toujours à démontrer qu’il est exagéré si le preneur supporte des investissements lourds ou des obligations d’entretien inhabituelles. À l’inverse, un loyer faible peut masquer une valeur économique importante du droit cédé, une prime d’entrée ou un mécanisme de transfert final qu’il faut analyser dans son ensemble.

La motivation fondée sur un objectif agricole doit également être individualisée. L’article L. 143-3 du Code rural, qui encadre la décision de préemption, exige « une référence explicite et motivée » aux objectifs légaux. La nouvelle disposition sur le bail emphytéotique contient ses propres conditions, mais cette exigence générale de précision fournit un point de comparaison utile. Une décision qui n’identifie ni l’objectif, ni les parcelles, ni le fait reproché, ni le lien avec la cession peut être discutée devant le juge.

Avant toute contestation, le cessionnaire, l’emphytéote et le bailleur doivent demander une copie complète de la décision et de ses annexes. Il faut vérifier la date de réception par le notaire, l’accord des commissaires du Gouvernement, l’auteur de la décision, la compétence de la SAFER, le respect du délai de deux mois, les motifs invoqués, la comparaison économique, le projet retenu et la qualification agricole des biens. Il faut ensuite comparer la décision avec les informations effectivement transmises. Une opposition fondée sur un ancien projet, un autre loyer ou des parcelles différentes peut être attaquée sur la base de cette discordance.

Les contestations relatives à l’usage du droit d’opposition sont portées devant le tribunal judiciaire, dans les conditions qui doivent être précisées par décret en Conseil d’État. La compétence du juge judiciaire est donc expressément prévue par le V de l’article L. 451-1-1. Le recours doit être préparé sans attendre une difficulté d’exécution : la date de la décision, la date prévue de signature, le risque de perte du financement et la situation du preneur en place peuvent justifier une stratégie procédurale urgente. La demande doit être construite autour des moyens réellement disponibles et des pièces vérifiables, sans reprendre mécaniquement le régime du droit de préemption d’une vente.

Les exceptions doivent être examinées avant de discuter le prix. Le droit d’opposition ne s’applique pas lorsque le bail est conclu ou cédé entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Il ne s’applique pas non plus lorsque l’un des cocontractants est une personne morale de droit public, une personne privée chargée d’une mission de service public ou une fondation reconnue d’utilité publique dont l’objet est d’acquérir du foncier agricole. La qualité exacte de la partie compte : une société commerciale simplement détenue par une collectivité ne doit pas être assimilée sans vérification à une personne morale de droit public.

D’autres exclusions concernent les projets d’installation de production d’énergie renouvelable ou de stockage d’énergie, leurs ouvrages de raccordement, certains projets d’intérêt général, les sites naturels de compensation et les mesures de compensation des atteintes à la biodiversité. L’article L. 451-1-1 renvoie pour ces notions à plusieurs textes, dont l’article L. 211-2 du Code de l’énergie, l’article L. 102-1 du Code de l’urbanisme et les dispositions du Code de l’environnement citées par le dispositif. Il faut prouver la réalité du projet et son rattachement aux parcelles : une simple intention d’installer des panneaux ou de créer une compensation ne suffit pas nécessairement.

Le texte exclut également le bail emphytéotique conclu en vue d’un projet ayant déjà fait l’objet d’un permis de construire ou d’une autorisation environnementale. La date, le bénéficiaire, l’emprise et la correspondance entre l’autorisation et le projet du bail doivent être établis. Une autorisation portant sur une autre parcelle ou sur une opération différente ne sécurise pas automatiquement la cession d’un bail ancien. Dans les dossiers d’énergie, il faut donc rapprocher l’acte administratif, le plan parcellaire, le porteur du projet, le calendrier de construction et la clause de transfert final.

Enfin, le régime ne s’applique pas lorsque les biens sont situés dans le périmètre ou le périmètre provisoire d’une zone d’aménagement différé ou dans un emplacement réservé au sens du Code de l’urbanisme. Cette exclusion ne signifie pas que l’opération devient libre de toute formalité. D’autres droits de préemption, procédures d’urbanisme ou autorisations peuvent subsister. Le notaire doit identifier le régime qui remplace ou accompagne le dispositif de L. 451-1-1, plutôt que de conclure à une absence générale de contrôle.

Le dossier doit aussi être lu à la lumière des exclusions propres au droit de préemption des ventes. L’article L. 143-4 du Code rural vise, pour le régime de préemption, plusieurs transmissions familiales, acquisitions de cohéritiers, opérations destinées à la construction et situations de démembrement. La présence d’une exclusion à L. 143-4 ne dispense pas de vérifier si l’exception correspondante existe dans le texte autonome de L. 451-1-1. Les deux régimes ne doivent pas être confondus : le premier vise le droit de préemption, le second le droit d’opposition à la conclusion ou à la cession du bail emphytéotique.

Pour les opérations situées en Île-de-France, la localisation doit être analysée avec une attention particulière. Un immeuble situé dans Paris intra-muros n’est pas, par sa seule adresse, un terrain agricole relevant de L. 143-1. En revanche, une exploitation, un terrain nu, une ferme, un bâtiment agricole ou une emprise de projet située en Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l’Essonne ou le Val-d’Oise peut relever de la SAFER Île-de-France si les conditions légales sont réunies. Le dossier doit mentionner la commune, les parcelles, le document d’urbanisme et l’usage réel du bien. En cas d’opposition, le tribunal judiciaire compétent et le calendrier procédural doivent être déterminés selon les règles applicables au litige et à la situation de l’immeuble.

La stratégie la plus sûre consiste à préparer la contestation avant la notification. Le bailleur et le cessionnaire doivent conserver les références de loyers comparables, les justificatifs des travaux, les comptes d’exploitation, les autorisations, les plans, les engagements d’installation ou de maintien d’un agriculteur et les explications sur la structure de l’opération. La SAFER peut apprécier différemment un bail destiné à maintenir une exploitation viable, un bail servant à réserver un terrain à une opération spéculative ou un bail destiné à une installation énergétique autorisée. La preuve économique et la preuve du projet ont donc une place centrale.

Une opposition ne doit pas être acceptée ou combattue sur la seule base d’un échange téléphonique. Il faut obtenir un écrit, dater chaque événement et préserver les versions des actes. La décision peut affecter la cession, le financement, les contrats d’exploitation, les travaux et les garanties données à l’acquéreur du droit. Une signature réalisée malgré une opposition ou avant la fin du délai peut aggraver le risque, notamment si le contrat contient des déclarations inexactes sur l’information de la SAFER.

La question de la responsabilité doit enfin être séparée de celle de la validité. Une erreur de qualification, une omission dans la notification ou une présentation incomplète du projet peut exposer le notaire, le conseil, le bailleur ou le cédant à une demande indemnitaire selon les circonstances. Les articles 1103 et 1104 du Code civil rappellent respectivement la force obligatoire et l’exigence de bonne foi dans les contrats. L’article 1104 du Code civil précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Ces principes ne remplacent pas les conditions spéciales de L. 451-1-1, mais ils renforcent l’obligation de loyauté dans la préparation et l’exécution de la cession.

La réponse pratique peut être résumée en cinq étapes : qualifier le bail et le droit transmis, dater la cession et non seulement le bail d’origine, vérifier le champ agricole et les exceptions, notifier un dossier complet au moins deux mois avant l’opération, puis contrôler la motivation et le délai de toute opposition. Cette méthode permet de préserver la valeur du bail ancien tout en intégrant le contrôle nouveau instauré par la loi de 2026.

Conclusion

La SAFER peut donc, depuis le 20 août 2026, s’opposer à la cession d’un bail emphytéotique agricole conclu avant cette date lorsque la cession elle-même intervient sous le nouveau régime et que les conditions de l’article L. 451-1-1 sont réunies. Le texte vise expressément les baux anciens. Il ne remet pas automatiquement en cause leur validité et ne permet pas de rouvrir indistinctement une cession définitivement réalisée avant son entrée en vigueur.

La sécurité de l’opération repose sur une qualification exacte du droit cédé, une vérification des parcelles et du projet, une notification notariale complète, la preuve du délai de deux mois et l’examen des exceptions. Si la SAFER s’oppose, l’accord des commissaires du Gouvernement, la motivation, la comparaison du loyer, la compétence et la chronologie doivent être contrôlés avant toute signature ou tout abandon du projet. Le tribunal judiciaire est le juge désigné par le texte pour les contestations.

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