Depuis le 1er septembre 2026, la définition légale du logement locatif intermédiaire apparaît dans la nouvelle codification du Code des impositions sur les biens et services. Le texte vise un logement occupé comme résidence principale par un ménage dont les ressources ne dépassent pas un plafond « à la date de conclusion du bail ». Cette date est au cœur d’une question très concrète : que devient le bail lorsque le salaire augmente, qu’un foyer change de composition ou qu’un revenu exceptionnel fait franchir le plafond après l’entrée dans les lieux ?
Le dépassement constaté en cours de bail ne signifie pas, à lui seul, que le locataire doit quitter le logement. Il ne produit pas automatiquement une résiliation, un surloyer ou un congé valable. Il faut d’abord identifier le dispositif exact : logement locatif intermédiaire institutionnel, convention Anah à loyer intermédiaire, prêt locatif intermédiaire, logement social ou simple bail privé présenté commercialement comme « intermédiaire ». Ces régimes n’attachent pas les mêmes effets au revenu du ménage.
La réponse dépend ensuite de la date et du contenu du contrat, de la convention qui finance ou encadre le logement, du revenu fiscal de référence retenu et de la situation au moment de la signature. Une demande de justificatifs peut être légitime sans autoriser une rupture unilatérale. À l’inverse, un dépassement qui révèle une fausse déclaration initiale, une occupation qui n’est pas la résidence principale ou un autre manquement doit être traité séparément. À Paris et en Île-de-France, le bail, l’organisme gestionnaire et le département du logement déterminent les interlocuteurs et le calendrier.
I. Dépassement du plafond de ressources : le bail peut-il être résilié ?
A. Que signifie le plafond de ressources du logement locatif intermédiaire ?
Le mot « intermédiaire » recouvre plusieurs réalités. La première est le logement locatif intermédiaire institutionnel, souvent proposé par une personne morale qui donne le bien en location ou qui le fait gérer par un opérateur. La seconde est un logement relevant d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat, notamment dans le cadre d’une location à loyer intermédiaire. La troisième est un logement financé par un prêt locatif intermédiaire ou assimilé. Un logement social peut enfin être confondu avec ces catégories parce qu’il est destiné à des ménages situés entre le parc social classique et le marché privé.
La qualification n’est pas déterminée par le seul montant du loyer. Il faut rechercher le propriétaire, le gestionnaire, le numéro d’opération ou de convention, les annexes remises à la signature, les mentions de la quittance et la clause relative à la résidence principale. Un bail conclu avec une filiale d’un groupe de logement intermédiaire peut être soumis au droit commun des baux d’habitation tout en servant de support à un dispositif fiscal ou à une opération immobilière encadrée. Le régime économique du propriétaire et le régime juridique de la relation locative ne se confondent pas.
Depuis le 1er septembre 2026, l’article L. 221-66 du Code des impositions sur les biens et services définit le logement locatif intermédiaire comme un logement à usage locatif et à titre de résidence principale, autre qu’un logement locatif social, qui remplit plusieurs conditions. Le 1° vise les ressources et énonce : « Il est habité par un ménage dont le total des ressources n’excède pas, à la date de conclusion du bail, un plafond déterminé par décret en fonction de la localisation et du type du logement ». Le 2° ajoute que « Le niveau de son loyer n’excède pas un plafond déterminé par décret en fonction de la localisation et du type du logement ».
Ces deux phrases doivent être lues ensemble. Le plafond de ressources n’est pas une règle isolée qui autoriserait le gestionnaire à réévaluer chaque mois le droit de rester. Il constitue un élément de la définition légale du logement et du dispositif applicable à l’opération. La loi fixe une date de référence, celle de la conclusion du bail, tandis que le niveau du loyer est soumis à un plafond propre au logement et à sa localisation. Le texte ne dit pas qu’une hausse ultérieure du revenu résilie automatiquement un bail d’habitation.
La même disposition exige une résidence principale, un emplacement répondant au zonage prévu et, hors quartier prioritaire de la politique de la ville, des conditions de proximité avec des logements locatifs sociaux. Elle exclut aussi les logements issus de la transformation de locaux affectés à l’habitation. Ces éléments sont surtout contrôlés au niveau de l’opération et du bailleur. Ils montrent néanmoins pourquoi le gestionnaire peut demander des informations sur le ménage, la composition du foyer et l’occupation effective du logement.
L’article L. 221-74 du même code rattache le taux dérogatoire applicable au logement locatif intermédiaire à des conditions tenant notamment à la personne morale qui destine le bien à la location et à l’usage du logement. Il commence par la formule : « Relève d’un taux dérogatoire le logement locatif intermédiaire lorsque l’ensemble des conditions suivantes sont remplies ». Il organise également la durée pendant laquelle les conditions fiscales doivent être respectées, avec des périodes différentes en cas de cession. Cette durée fiscale ne transforme pas, par elle-même, le dépassement ultérieur du revenu en motif de congé.
L’article L. 302-16 du Code de la construction et de l’habitation donne une autre définition des logements intermédiaires. Il exclut les logements locatifs sociaux et vise des logements faisant l’objet d’une aide dont les conditions doivent être respectées pendant une certaine durée. Le texte prévoit qu’ils sont destinés à la résidence principale de personnes dont les ressources ne dépassent pas des plafonds fixés selon la composition du ménage, la localisation et le mode d’occupation. Il prévoit aussi un plafond de prix ou de loyer pendant la durée concernée. La référence à une durée d’aide doit inciter à vérifier le financement précis, pas à appliquer automatiquement le régime HLM.
Le législateur a également prévu une information administrative de l’opération. L’article L. 302-16-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « La production et la mise en location de logements intermédiaires qui remplissent les conditions prévues à l’article L. 221-74 du code des impositions sur les biens et services font l’objet d’une information de l’administration ». Cette obligation vise la production et le suivi fiscal du parc. Elle ne constitue pas une décision individuelle de résiliation adressée au locataire dont le revenu a changé.
Pour un logement conventionné Anah à loyer intermédiaire, la logique documentaire est différente. La convention-type publiée sur Légifrance, annexe I de l’article D. 321-23 du Code de la construction et de l’habitation, prévoit que le logement est loué à titre de résidence principale, que l’occupant doit remplir les conditions de ressources et que le bail doit respecter la loi du 6 juillet 1989. Elle indique notamment : « Un logement occupé par un locataire peut être conventionné à l’occasion du renouvellement du bail ». La convention prévoit aussi la remise d’une copie au locataire et la mention du loyer maximal sur la quittance.
Le texte fiscal de référence doit alors être recherché dans le Code général des impôts et ses annexes. L’article 2 terdecies G de l’annexe III au Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, renvoie aux plafonds de loyer et de ressources du dispositif concerné. Pour calculer les ressources, il retient « le revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts » et l’avis d’impôt établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Le gestionnaire ne peut donc pas remplacer le revenu fiscal de référence par le salaire net d’un seul mois sans expliquer le fondement de son calcul.
Les barèmes ne sont pas interchangeables. À titre d’exemple, la page officielle consacrée aux revenus locatifs d’un logement conventionné Anah indique, pour une convention à loyer intermédiaire et un bail conclu en 2026, des plafonds différents selon la zone et la composition du foyer : le tableau mentionne notamment 44 344 euros pour une personne seule en zone A bis ou A, et 36 144 euros en zone B1. Ces montants doivent être lus dans leur tableau et dans leur dispositif ; ils ne peuvent pas être appliqués à un contrat institutionnel sans vérifier que ce contrat renvoie effectivement à la même convention. La page de référence est celle de Service-Public.fr sur le conventionnement Anah.
La bonne méthode consiste à créer une fiche de qualification du logement. Elle doit reprendre l’adresse complète, la zone, la surface retenue, le type de bail, la date de signature, la date de prise d’effet, le nom du bailleur, le nom du gestionnaire, la convention éventuelle, le tableau de ressources cité, la composition du foyer au jour de la signature et le revenu fiscal de référence utilisé. Il faut y ajouter les avenants, les courriers de renouvellement, les quittances et les clauses particulières. Une phrase commerciale sur un site de location ne remplace aucune de ces pièces.
Cette vérification permet aussi de distinguer le PLI du logement locatif intermédiaire institutionnel. Un PLI peut être géré par un organisme qui applique des règles de ressources issues du financement et de la réglementation du logement intermédiaire. Un logement social, lui, obéit à des règles de contrôle du ménage et peut déclencher un supplément de loyer de solidarité. La question « mes revenus dépassent-ils le plafond ? » n’a donc pas la même réponse selon que la quittance mentionne un bail privé, un PLI, un logement social ou une convention Anah.
B. Revenus qui augmentent en cours de bail : faut-il quitter le logement ?
Dans le logement locatif intermédiaire qui n’est pas un logement social, la réponse de principe est négative : une augmentation de salaire ou un revenu exceptionnel apparu après la signature ne suffit pas, par elle-même, à imposer le départ. L’article L. 221-66 prend comme référence la date de conclusion du bail. Il faut toutefois éviter une formulation trop large. Le texte décrit une condition de l’opération et ne constitue pas une promesse générale de renouvellement dans toutes les situations. Le contrat, la convention, la nature du logement et les conditions d’une éventuelle nouvelle attribution restent déterminants.
Le bail d’habitation reste le document qui organise la relation entre les parties. L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public » et s’applique aux locations constituant la résidence principale du preneur, sous réserve des exclusions prévues par le texte. Le fait qu’un bailleur ait obtenu un avantage fiscal ou qu’un immeuble ait reçu une aide ne lui permet pas d’écarter les règles impératives du bail d’habitation.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit respectant un contrat type et contenant les informations essentielles du bail. Il énonce : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat ». Le locataire doit donc rechercher dans ce document une clause imposant une information continue sur les revenus, une clause de renouvellement, une référence à une convention ou une obligation particulière de produire un avis d’imposition. Une demande de documents est plus facile à apprécier lorsqu’elle renvoie à une clause et à un texte identifiables.
Le principe contractuel est renforcé par l’article 1103 du Code civil, selon lequel « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1193 du Code civil ajoute que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». Le gestionnaire ne peut donc pas envoyer un courrier qui transforme un bail à durée déterminée en occupation précaire, ajoute un surloyer ou réduit la durée du contrat uniquement parce que le revenu du foyer a progressé.
La situation peut être différente si le dépassement existait déjà au moment de la conclusion du bail et qu’il a été dissimulé. Une déclaration inexacte, un avis d’imposition falsifié, l’omission volontaire d’un cotitulaire ou la présentation d’un ménage différent peuvent ouvrir un débat sur la validité du consentement, l’exécution du contrat ou la conformité de l’attribution. Le bailleur doit alors établir ce qu’il reproche, la règle violée, la date des faits et le préjudice allégué. Il ne peut pas prendre une hausse de revenu survenue deux ans plus tard comme preuve automatique d’une fraude commise à la signature.
La charge de la preuve est rappelée par l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Le bailleur qui demande le paiement d’un complément ou le départ du locataire doit donc identifier le fondement de sa demande. Le locataire qui affirme avoir satisfait à une condition ou avoir payé une somme doit conserver l’avis d’imposition, le virement, la quittance ou l’échange qui le démontre.
Le renouvellement mérite une analyse séparée. Dans un bail soumis à la loi de 1989, le bailleur ne peut pas écarter le locataire comme s’il procédait à une nouvelle sélection commerciale à chaque échéance. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé du bailleur doit être justifié par sa décision de reprendre ou vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. Le texte dit : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ». Un simple dépassement de revenus n’est pas, dans ce texte, un motif autonome de congé.
La Cour de cassation rappelle la même limite dans un litige locatif de droit commun. Dans son arrêt du 17 mai 2006, troisième chambre civile, pourvoi n° 05-14.495, elle a examiné le refus de renouvellement et rappelé que le bailleur ne peut agir que « pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d’un motif légitime et sérieux ». Cette décision ne porte pas sur le dispositif LLI institutionnel, mais elle éclaire le cadre du congé d’un bail d’habitation : le motif doit être juridiquement admissible et personnellement imputable au locataire lorsqu’il s’agit d’un manquement.
La protection des locataires âgés doit aussi être distinguée du sujet traité ici. Dans un arrêt du 4 mai 2011, troisième chambre civile, pourvoi n° 10-15.097, la Cour de cassation a jugé, dans le contentieux du congé protégé, que « les ressources du locataire doivent être appréciées à la date de la notification du congé ». Cette solution concerne la condition de ressources attachée à la protection de certains locataires et non le plafond d’entrée d’un logement locatif intermédiaire. Elle montre néanmoins qu’une date de référence ne peut pas être choisie sans examiner la règle qui l’attache à cette date.
Il ne faut pas transposer cette analyse au logement social. Dans le parc HLM, le bailleur peut réaliser des enquêtes de ressources et appliquer un supplément de loyer de solidarité selon le dépassement et la situation du ménage. Une décision du tribunal judiciaire de Paris, RG n° 23/06749, traite ainsi d’un dépassement important des plafonds pendant deux années consécutives et de la fin du bail dans un litige opposant une locataire à la RIVP. Cette décision relève du logement social et ne permet pas de créer un SLS dans un bail LLI privé qui ne renvoie pas aux règles HLM.
Un bailleur peut toutefois proposer un renouvellement avec de nouvelles conditions si le locataire l’accepte, ou conclure un nouveau bail dans le cadre d’une opération différente. La date du renouvellement peut alors devenir une date juridiquement importante lorsqu’un texte ou une convention vise les baux conclus ou renouvelés. La page officielle du ministère chargé du logement consacrée au logement locatif intermédiaire décrit le cadre général du dispositif et ses obligations. Elle ne remplace pas la lecture du bail conclu avec le locataire.
Le locataire qui apprend que ses revenus dépassent le plafond doit donc demander trois précisions écrites : quel texte est invoqué, quelle clause du bail serait en cause et quelle conséquence exacte est demandée. « Vous n’êtes plus éligible » ne suffit pas. Il faut savoir s’il est question d’une simple mise à jour administrative, d’un contrôle fiscal du bailleur, d’un complément de loyer, d’un avenant, d’un congé à l’échéance ou d’une procédure de résiliation. Ces actes n’ont ni le même objet ni les mêmes délais.
II. Que faire si le bailleur demande vos revenus ou annonce la fin du bail ?
A. Locataire : quelles pièces réunir et quels recours exercer ?
La première réaction doit être de ne pas signer un départ ou un avenant sous la pression. Il faut télécharger le bail complet depuis l’espace locataire, conserver sa version signée, rassembler les annexes, les états des lieux, les quittances et les courriers relatifs au logement. Lorsque le contrat a été transféré entre plusieurs gestionnaires, il faut réunir les notifications de changement de bailleur ou de mandataire. Le nom indiqué sur la quittance ne suffit pas toujours à déterminer l’auteur du congé ou la personne qui peut modifier une convention.
Le dossier de ressources doit ensuite être reconstitué à la date de la signature. Il comprend, selon le dispositif, l’avis d’impôt utilisé lors de l’entrée dans les lieux, le revenu fiscal de référence, la composition du foyer, les justificatifs de personnes à charge et les documents transmis au bailleur. Il faut distinguer le revenu fiscal de référence de la rémunération mensuelle, du revenu imposable et des allocations. Une prime versée après l’entrée dans le logement ne modifie pas rétroactivement l’avis d’imposition qui a servi à l’attribution.
Le locataire doit aussi relever les changements postérieurs : mariage, séparation, naissance, départ d’un cotitulaire, changement d’emploi, création d’une entreprise, pension reçue ou héritage. Certains changements modifient la composition du ménage et donc le plafond applicable lors d’une nouvelle opération. D’autres ne font que modifier les revenus sans entraîner de nouvelle attribution. L’organisme doit expliquer quelle catégorie il retient et pourquoi. Une comparaison brute entre un salaire actuel et une ligne de barème peut produire un faux dépassement.
Lorsque la demande de justificatifs paraît régulière, une réponse limitée et tracée est préférable. Le locataire peut transmettre les pièces demandées en masquant les données sans rapport avec le contrôle, tout en conservant la preuve de l’envoi. Il peut accompagner cette transmission d’une lettre demandant la référence exacte du dispositif, la date de référence, le mode de calcul et la conséquence envisagée. Il ne faut pas refuser par principe une enquête prévue par le bail ou la convention, car un défaut de réponse peut créer un litige distinct.
Si le gestionnaire annonce un complément de loyer, le locataire doit séparer quatre hypothèses. Le premier cas est la révision annuelle prévue au bail, qui obéit à l’indice de référence des loyers. L’article 17-1 de la loi de 1989 commence par cette règle : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ». Une hausse motivée uniquement par un revenu qui a augmenté n’est pas nécessairement une révision IRL.
Le deuxième cas est la régularisation de charges, qui doit être accompagnée d’un décompte et, lorsqu’il est demandé, des justificatifs. Le troisième est un supplément prévu par un régime social ou par une convention particulière. Le quatrième est une proposition d’avenant par laquelle le bailleur souhaite remplacer le loyer existant. Ces mécanismes ne se confondent pas. Le locataire doit demander la ventilation entre loyer principal, charges, complément conventionnel et régularisation.
Une contestation utile est chiffrée. Elle indique le loyer prévu au bail, le nouveau montant demandé, la date d’effet, le texte cité par le bailleur, le montant du revenu retenu, la composition du foyer et la pièce qui contredit le calcul. Si l’organisme invoque un barème, il faut demander la version applicable à l’année de conclusion ou de renouvellement et la zone de la commune. Si l’organisme invoque une convention, il faut demander sa copie et les clauses qui concernent le locataire. Une contestation générale risque de laisser subsister la principale ambiguïté.
En cas de congé, le délai est immédiatement prioritaire. Le locataire doit vérifier la date de réception, le mode de notification, le motif, l’identité du bénéficiaire d’une reprise, la réalité d’une vente éventuelle et la date d’effet. L’article 15 impose un préavis de six mois pour le congé donné par le bailleur dans une location vide, sous réserve des règles particulières. Un courrier indiquant seulement « dépassement de plafond » peut être contesté si aucun motif légal ou contractuel ne permet de mettre fin au bail. Il faut néanmoins faire examiner l’acte avant de considérer le congé comme nul, car la qualification du bail peut modifier l’analyse.
Le locataire ne doit pas attendre la fin du préavis pour agir. Il peut adresser une lettre recommandée en demandant le retrait ou la clarification du congé, puis saisir le juge compétent si une contestation est nécessaire. La lettre doit rappeler qu’une hausse de revenus postérieure à la signature ne vaut pas consentement au départ. Elle doit aussi réserver les demandes relatives à l’exécution du bail, au remboursement d’un complément injustifié ou à la réparation d’un préjudice. L’objectif est de créer une chronologie lisible, pas de multiplier les accusations.
Une clause de résidence principale mérite une vérification particulière. L’article 6 de la loi de 1989 impose au bailleur d’assurer la jouissance paisible et prévoit notamment l’entretien du logement. Il impose aussi que le logement soit décent. La disposition rappelle l’obligation du bailleur « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». De son côté, l’article 7 de la même loi énonce que « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le dépassement de ressources ne dispense ni de payer le loyer ni le bailleur d’assurer la jouissance tant qu’aucune rupture valable n’est intervenue.
Si le logement est à Paris ou dans une commune d’Île-de-France, le locataire doit noter l’adresse précise, le département, l’organisme bailleur et la juridiction mentionnée dans une assignation. La DRIHL Île-de-France présente le logement intermédiaire comme un secteur soumis à des conditions de zone, de loyer et de ressources. Cette page est utile pour replacer l’opération dans son contexte, mais elle ne tranche pas la validité d’un congé individuel. La situation d’un logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine ou en Seine-Saint-Denis doit être vérifiée avec l’acte et le bail du dossier.
Pour une personne seule en zone A bis, le barème d’une convention Anah n’est pas celui d’un couple en zone B1, et celui d’un logement social n’est pas celui d’un LLI institutionnel. Le locataire doit donc refuser les comparaisons fondées sur une capture d’écran ou un tableau non daté. Il peut demander la date de publication du barème, sa base réglementaire et la formule de calcul. Lorsque le gestionnaire invoque une limite de ressources à la conclusion du bail, la pièce déterminante sera souvent l’avis fiscal utilisé à cette date, avec la preuve de la composition du ménage.
Si le bailleur prétend que le contrat est devenu précaire, le locataire peut rappeler l’article 1193 du Code civil et demander quel consentement ou quelle cause légale autoriserait la modification. Si le bailleur soutient que le locataire a violé une obligation, le locataire doit demander la clause précise, les faits reprochés et les preuves. L’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation » ou demander réparation. Cette règle ne donne pas une résiliation automatique au bailleur ; elle rappelle que la sanction doit correspondre à une inexécution établie.
Une consultation rapide est particulièrement utile lorsque le courrier combine plusieurs reproches : dépassement de plafond, absence de justificatifs, sous-location, changement de composition du foyer et refus d’un nouveau bail. Chaque grief a son régime. Il faut éviter de répondre uniquement sur le revenu si le véritable risque réside dans la résidence principale, dans une fausse déclaration initiale ou dans une échéance de bail déjà notifiée. Le dossier doit être lu comme une suite de dates et de documents.
B. Bailleur ou gestionnaire : comment agir sans confondre fiscalité et fin du bail ?
Le bailleur doit commencer par déterminer pourquoi il contrôle les ressources. S’agit-il d’une obligation liée à l’opération fiscale, d’une convention Anah, d’un prêt PLI, d’une enquête de logement social, d’un renouvellement ou d’une nouvelle attribution ? La réponse doit figurer dans le dossier de l’immeuble et dans la relation contractuelle. Une société qui reprend la gestion d’un parc ne peut pas supposer que toutes les conventions et tous les baux ont le même contenu.
La seconde étape consiste à dater le contrôle. Le bailleur doit conserver l’avis fiscal retenu à l’entrée, le justificatif de la composition du ménage, la date de signature, la date de prise d’effet, les éventuels avenants et la date du nouveau constat de ressources. Il faut ensuite dire si le dépassement existait à la signature ou s’il est apparu ensuite. Cette distinction est essentielle : une inéligibilité initiale potentiellement liée à une déclaration inexacte n’est pas une hausse de revenus postérieure.
Le gestionnaire doit aussi identifier la personne qui a qualité pour demander les pièces. La demande doit préciser son objet, le fondement et la conséquence en cas de non-réponse. Une collecte illimitée ou répétée de données sans explication nourrit la contestation. À l’inverse, un locataire qui ne fournit jamais un document expressément prévu par une convention ou par le bail peut exposer le dossier à un manquement. Le courrier doit donc être proportionné : demander les documents nécessaires, indiquer une échéance raisonnable et proposer un canal sécurisé.
Le bailleur ne doit pas qualifier le revenu actuel de « nouveau plafond » sans vérifier la règle. L’article 2 terdecies G de l’annexe III au Code général des impôts fixe une méthode fondée sur le revenu fiscal de référence et l’année de l’avis d’impôt. La composition du foyer et le zonage interviennent également. Une erreur de lecture peut être défavorable au bailleur lui-même, notamment si elle conduit à réclamer un complément qui n’est pas prévu ou à annoncer une perte d’avantage fiscal sans examen de la convention.
Il faut distinguer le risque fiscal du bailleur et le droit au maintien dans les lieux du locataire. Les articles L. 221-66 et L. 221-74 du Code des impositions sur les biens et services encadrent la définition, le taux et la durée de certaines conditions de l’opération. Ils peuvent conduire l’administration à demander des explications au propriétaire, au gestionnaire ou à la personne morale qui porte l’opération. Ils ne donnent pas automatiquement au bailleur une faculté nouvelle de résilier un bail d’habitation pour une cause non prévue par la loi.
L’information administrative est elle aussi à sa place. L’article L. 302-16-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une information relative à la production et à la mise en location du parc intermédiaire. La sanction d’une omission administrative se traite avec l’administration et les responsables de l’opération. Elle ne permet pas, sans autre fondement, de faire porter au locataire une dette fiscale ou de lui notifier un départ immédiat.
Lorsque l’opération relève d’une convention Anah, le bailleur doit relire la convention et sa date d’effet. La convention-type prévoit la remise d’une copie au locataire, la mention du loyer maximal sur la quittance et l’information du locataire sur certaines modifications. Elle prévoit également un engagement de location et des conditions de ressources. Les sanctions prévues par la convention peuvent affecter l’avantage du propriétaire ; elles ne remplacent pas les règles de congé et de résiliation de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit donc séparer la demande de régularisation adressée à l’Anah du courrier adressé au locataire.
Si le locataire a dépassé le plafond après la signature, le bailleur peut lui demander une mise à jour si le dispositif la prévoit ou si une nouvelle opération est envisagée. Il doit en revanche éviter les termes qui annoncent un départ automatique. Une formulation correcte indique les pièces à fournir, la date de référence et la suite possible, sous réserve de l’examen du contrat. Une formulation menaçante peut être produite devant le juge et donner l’impression que le bailleur a voulu contourner le régime du congé.
Le loyer doit être contrôlé indépendamment des ressources. L’article 17-1 de la loi de 1989 limite la révision à la clause prévue et à l’indice de référence des loyers, avec des interdictions propres aux logements classés F ou G. Si le bailleur estime que le loyer inscrit à la quittance est inférieur au plafond autorisé ou à un montant contractuel, il doit appliquer le mécanisme qui correspond à la clause et au dispositif. Le revenu du ménage n’est pas une formule générale de révision du loyer.
Le départ ne peut être demandé que sur un fondement adapté. L’article 15 vise la reprise, la vente ou le motif légitime et sérieux dans les conditions prévues par la loi. Un manquement réel peut être invoqué s’il est établi : défaut de paiement, absence d’assurance, troubles, sous-location interdite, transformation non autorisée ou non-occupation du logement comme résidence principale. Le fait de disposer aujourd’hui d’un revenu supérieur au plafond d’entrée ne doit pas être ajouté artificiellement à cette liste.
Les pièces doivent être suffisamment précises pour permettre une décision judiciaire. L’article 24 de la loi de 1989 rappelle, pour les impayés, qu’une clause de résiliation de plein droit « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette citation n’a pas pour objet de créer un lien entre revenus et impayés. Elle rappelle qu’une rupture fondée sur un défaut de paiement obéit à des formalités et à un calendrier propres. Un bailleur ne peut pas utiliser la procédure d’impayé pour obtenir indirectement un départ motivé par le seul niveau de ressources.
Si le dossier révèle une fausse déclaration au moment de l’entrée, il faut établir la chronologie et le lien entre cette déclaration et l’attribution. Les pièces peuvent inclure le dossier de candidature, l’avis d’impôt reçu, les courriels, le contrat, les attestations et les échanges avec l’organisme réservataire. La simple différence entre deux avis fiscaux ne démontre pas une fausse déclaration : le foyer, l’année de référence et le mode de calcul peuvent avoir changé. Le bailleur doit aussi mesurer la prescription applicable et le risque d’une demande disproportionnée.
Le bailleur doit enfin traiter les demandes de renouvellement avec prudence. Un renouvellement soumis à une nouvelle convention ou une nouvelle attribution peut impliquer un nouveau contrôle. Un renouvellement tacite ou la poursuite du bail existant ne doit pas être présenté comme une nouvelle candidature si aucun texte ou accord ne le prévoit. L’article 1103 du Code civil impose de respecter le contrat, et l’article 1193 interdit sa modification unilatérale en dehors du consentement mutuel ou d’une cause légale. Le gestionnaire qui propose un avenant doit laisser une décision libre et informer le locataire des conséquences.
Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, le bailleur doit vérifier la zone et l’organisme compétent sans promettre un résultat uniforme. La DRIHL, l’Anah, l’administration fiscale, l’organisme de logement et le tribunal judiciaire n’interviennent pas sur les mêmes questions. Le bailleur peut utiliser les informations publiques de la page du ministère de la Transition écologique sur le logement locatif intermédiaire institutionnel et du site de la DRIHL, puis confronter ces informations au dossier de l’opération. Une page générale ne suffit pas pour justifier un congé. Le pôle immobilier du cabinet peut être consulté pour replacer ce contrôle dans la chronologie du bail et du contentieux.
En cas de contentieux, le juge examinera le contrat, les obligations de chaque partie, le motif invoqué, la notification, les preuves et le préjudice. L’article 1217 du Code civil liste plusieurs sanctions de l’inexécution, mais leur choix dépend de la nature du manquement et de sa gravité. Le bailleur doit donc choisir la voie correspondant aux faits : demande de paiement, exécution d’une obligation, contestation d’un avenant, congé régulier ou action relative à une déclaration initiale. Le dépassement de plafond doit rester dans sa propre catégorie juridique.
Un courrier de gestion peut être structuré en cinq paragraphes : la référence du bail, la raison du contrôle, la liste des documents demandés, la règle de calcul et la conséquence envisagée. Le courrier doit préciser qu’aucune décision de rupture n’est prise avant l’examen du contrat lorsqu’une telle décision n’est pas encore fondée. Cette transparence réduit le risque de confusion et permet au locataire de répondre sur le seul point utile. Si le dossier présente une fraude, un impayé ou une occupation irrégulière, ce fait doit être exposé séparément et prouvé.
Conclusion
Le dépassement du plafond de ressources en cours de bail ne commande pas automatiquement le départ du locataire d’un logement locatif intermédiaire. Depuis le 1er septembre 2026, l’article L. 221-66 du Code des impositions sur les biens et services vise expressément les ressources « à la date de conclusion du bail ». Cette formule constitue un point d’ancrage important, mais elle doit être rapprochée du dispositif réel : LLI institutionnel, convention Anah, PLI, logement social ou bail privé.
La vérification utile porte sur le contrat signé, la convention, l’avis fiscal de référence, la composition du ménage, la zone, la date du renouvellement et le motif exact invoqué par le bailleur. Une hausse de revenus postérieure doit être distinguée d’une fausse déclaration initiale, d’un défaut de résidence principale, d’un impayé ou d’une clause contractuelle particulière. En droit commun, le congé du bailleur doit reposer sur un motif prévu par l’article 15 de la loi de 1989 ; le revenu actuel ne constitue pas, à lui seul, un motif général de congé.
À Paris et en Île-de-France, la réception d’un courrier du gestionnaire, d’un avenant ou d’un congé impose de noter immédiatement les dates et de préserver toutes les pièces. Une réponse écrite, ciblée et documentée permet de demander le texte applicable, le calcul retenu et la conséquence envisagée. Lorsque le bailleur réclame un complément, annonce la fin du bail ou invoque une déclaration inexacte, une analyse du dossier avant toute signature ou tout départ peut préserver les droits du locataire comme ceux du propriétaire.
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