Le traitement des sûretés réelles et des garanties hypothécaires dans la procédure de surendettement des particuliers : neutralisation des voies d’exécution, réaménagement des créances garanties et pouvoirs d’appréciation du juge
I. L’impact de la recevabilité du dossier de surendettement sur l’exercice des sûretés réelles et l’interdiction de nouvelles garanties
La situation de surendettement se définit au regard de la détresse financière du débiteur qui ne peut plus faire face à ses engagements exigibles ou à échoir. L’article L. 711-1 du Code de la consommation dispose que cette situation est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles et professionnelles. Dès lors, le législateur a conçu un régime protecteur destiné à préserver le patrimoine élémentaire de la personne physique tout en encadrant strictement les prérogatives des créanciers munis de sûretés réelles. La Cour de cassation a réaffirmé dans son arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 2 juillet 2026, n° 23-21.550, que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste, pour le débiteur, de faire face à l’ensemble de ses dettes professionnelles et non professionnelles » et qu’« Aucune distinction n’est posée par ce texte selon la part respective de ces dettes ». Cette ouverture large de la procédure permet d’appréhender le passif global garanti par des sûretés immobilières ou mobilières. Par ailleurs, la Haute juridiction a rappelé dans son arrêt du 11 septembre 2025, n° 24-13.323, que l’appréciation de l’insolvabilité intègre la totalité des dettes exigibles et à échoir sans considération de leur origine catégorielle.
Lorsqu’un particulier détient un patrimoine immobilier grevé d’hypothèques, l’ouverture de la procédure de traitement du surendettement vient immédiatement interférer avec le droit réel de suite et de préférence du créancier inscrit. L’hypothèque, définie par l’article 2385 du Code civil comme l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession, confère ordinairement au prêteur le droit de faire saisir et vendre l’immeuble. Or, les impératifs du redressement civil imposent une discipline collective rigoureuse qui paralyse temporairement l’exercice de cette voie de droit. En conséquence, les créanciers titulaires de garanties réelles doivent composer avec les règles impératives issues du Code de la consommation. À cet égard, la protection conférée au débiteur tend à éviter qu’une réalisation précipitée de son logement ne vienne compromettre irrémédiablement les chances d’un apurement concerté et viable de son passif.
A. La paralysie immédiate des voies d’exécution et l’interdiction d’inscription de sûretés nouvelles
La décision déclarant la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement produit des effets juridiques majeurs et immédiats sur le statut des créances garanties. En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, cette décision de recevabilité emporte de plein droit la suspension et l’interdiction de toutes les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette règle d’ordre public neutralise les poursuites individuelles engagées par les créanciers hypothécaires, qu’il s’agisse d’un commandement de payer valant saisie immobilière ou d’une procédure d’adjudication en cours. La Haute juridiction a souligné la portée impérative de cette paralysie dans un arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 8 février 2024, n° 22-14.528, en retenant que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ».
Cette suspension d’ordre public entraîne des conséquences directes sur les délais de prescription extinctive applicables aux créances munies d’un titre exécutoire notarié. En effet, dans la même décision du 8 février 2024, n° 22-14.528, la Cour de cassation a jugé que « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription ». Dès lors, l’impossibilité légale d’agir protège le créancier contre la prescription tout en interdisant toute voie forcée sur l’immeuble. Par ailleurs, cette neutralisation s’étend à l’ensemble des mesures conservatoires visant à conférer un rang prioritaire sur le patrimoine immobilier.
Le législateur prohibe expressément la constitution de nouvelles garanties au préjudice de la masse des créanciers à compter de la recevabilité du dossier. L’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit au débiteur de consentir des sûretés et prohibe pour les créanciers la prise de garanties sur les biens du débiteur. Dans un arrêt de principe rendu par la Deuxième chambre civile le 28 mars 2024, n° 22-12.797, la Cour de cassation a énoncé qu’« Il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». En conséquence, toute inscription d’hypothèque judiciaire conservatoire régularisée postérieurement à cette décision encourt une annulation rétroactive devant le juge de l’exécution.
Cette interdiction stricte vise à figer la situation patrimoniale du débiteur afin de préserver l’égalité des créanciers et les perspectives d’assainissement financier. Si un établissement bancaire tente d’inscrire une sûreté réelle pour consolider une créance chirographaire antérieure, cet acte est frappé d’une nullité absolue. À cet égard, la discipline imposée par le Code de la consommation empêche les créanciers institutionnels d’accroître unilatéralement leurs droits au détriment des autres intervenants. Or, cette rigueur protectrice ne prive pas les titulaires de sûretés déjà inscrites de leur droit de faire valoir leur créance dans le cadre de la procédure collective. Dès lors, le déroulement de la phase administrative exige une identification exhaustive et sincère des garanties grevant les actifs.
L’effet suspensif s’applique également de manière générale aux opérations d’adjudication immobilière déjà engagées devant le tribunal judiciaire compétent. Si la vente forcée a été ordonnée mais que l’adjudication n’a pas encore eu lieu, la commission de surendettement ou le juge peut ordonner le report de l’audience. En conséquence, le débiteur bénéficie d’un répit indispensable pour envisager une solution amiable ou l’adoption de mesures imposées appropriées. Par ailleurs, les prérogatives relatives aux enchères immobilières se trouvent subordonnées aux impératifs d’apurement global du passif. Cette articulation garantit que l’exercice des droits réels ne vienne pas anéantir les chances de redressement de la personne surendettée.
B. La vérification contradictoire des créances garanties et la purge des contestations de passif
L’établissement de l’état du passif par la commission de surendettement constitue une étape déterminante pour déterminer les droits réels des créanciers. Le débiteur dispose d’un délai strict pour élever des contestations relatives au montant ou à la validité des créances déclarées. Aux termes de l’article R. 723-8 du Code de la consommation, le débiteur peut contester l’état du passif dans un délai de vingt jours suivant sa notification. La Cour de cassation veille au respect rigoureux de cette forclusion dans un arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 12 juin 2025, n° 23-15.025. La Haute juridiction y a jugé que « le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours, et ne peut plus à l’expiration de ce délai, formuler une telle demande ».
La portée de cette déchéance temporelle interdit au débiteur de former des demandes incidentes tardives lors de l’audience de contestation d’une autre créance. Dans cette même décision du 12 juin 2025, n° 23-15.025, la Cour de cassation a précisé que « lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié ». En conséquence, la sécurité juridique du passif garanti par hypothèque se trouve consolidée dès lors que le débiteur n’a pas formulé de contestation dans le délai imparti. Dès lors, chaque poste de créance doit faire l’objet d’un examen attentif dès la réception de l’état des dettes.
Lorsque le montant ou le principe d’une créance hypothécaire est régulièrement contesté, le juge des contentieux de la protection dispose de larges pouvoirs d’instruction. En vertu de l’article L. 723-3 du Code de la consommation, le magistrat vérifie la validité des titres de créance et le quantum des sommes réclamées. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé dans son arrêt du 4 mars 2021, n° 19-24.151, que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis, et sans inverser la charge de la preuve, que le tribunal a estimé que ces créances, faute de preuve des montants réclamés, devaient être écartées de la procédure de surendettement ». À cet égard, l’établissement financier est tenu de produire l’historique complet du compte et le contrat de prêt sous peine d’exclusion de son passif.
Toutefois, la portée de la vérification opérée par le juge du surendettement demeure strictement circonscrite aux nécessités du traitement du dossier. Dans un arrêt prononcé par la Deuxième chambre civile le 23 octobre 2025, n° 24-12.104, la Cour de cassation a jugé que « la décision par laquelle le juge de l’exécution statuant en matière de surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance, pour les besoins de la procédure devant la commission afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal ». Or, cette absence d’autorité de chose jugée définitive au fond préserve les actions ultérieures devant les juridictions de droit commun. En conséquence, la fixation judiciaire du passif ne vaut que pour l’élaboration du plan ou des mesures imposées.
L’instruction de la contestation impose par ailleurs le respect scrupuleux du principe du contradictoire entre toutes les parties convoquées. L’article 16 du Code de procédure civile et l’article R. 713-4 du Code de la consommation exigent que chaque élément soumis au magistrat soit discuté contradictoirement. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a sanctionné la méconnaissance de cette règle dans son arrêt du 21 novembre 2024, n° 22-20.560. Elle a jugé que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » et « ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ». Dès lors, les observations écrites d’un créancier bancaire absent à l’audience doivent impérativement être communiquées au débiteur.
II. Le réaménagement des créances garanties par les mesures imposées et l’arbitrage judiciaire sur l’actif immobilier
L’absence d’accord amiable entre le débiteur et ses créanciers conduit la commission de surendettement à élaborer des mesures imposées contraignantes. Les règles régissant cette phase permettent d’altérer profondément les modalités d’exigibilité et la rémunération des créances, y compris celles bénéficiant d’une sûreté réelle. L’article L. 733-1 du Code de la consommation confère à l’autorité administrative le pouvoir d’échelonner les dettes, de reporter les paiements et d’imputer prioritairement les versements sur le capital. Dès lors, le créancier hypothécaire ne peut se prévaloir des clauses contractuelles d’exigibilité immédiate pour échapper aux délais accordés au débiteur. Par ailleurs, les questions de droit immobilier s’articulent étroitement avec ces prérogatives de rééchelonnement pour déterminer le sort du bien grevé.
Le pouvoir du juge des contentieux de la protection s’exerce avec une plénitude d’appréciation lorsqu’il est saisi d’un recours contre les mesures imposées. L’article L. 733-13 du Code de la consommation prévoit que le magistrat prend tout ou partie des mesures d’apurement adaptées à la situation personnelle et financière du débiteur. Or, cette intervention judiciaire ne se borne pas à un simple contrôle de légalité formelle des propositions de la commission. En conséquence, le juge analyse la consistance réelle du patrimoine immobilier, les charges incompressibles du ménage et la pérennité des revenus disponibles. À cet égard, l’arbitrage rendu concilie le respect élémentaire du droit de propriété avec l’objectif fondamental d’extinction du surendettement.
A. L’écartement de la règle du gage commun et le pouvoir d’individualisation des mesures de rééchelonnement
Le principe civiliste traditionnel fait reposer le désintéressement des créanciers sur le patrimoine global du débiteur sans distinction arbitraire. L’article 2285 du Code civil énonce en effet que « Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ; et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence ». Toutefois, l’article 2287 du Code civil précise expressément que ces dispositions de droit commun ne font pas obstacle à l’application des règles particulières régissant le surendettement des particuliers. Dès lors, le juge du surendettement dispose d’une liberté substantielle pour moduler le traitement de chaque créance selon sa nature et son impact sur la situation financière du débiteur.
La Cour de cassation a consacré avec une grande netteté ce pouvoir d’individualisation des mesures d’apurement dans un arrêt marquant rendu par la Deuxième chambre civile le 4 juillet 2024, n° 23-17.625. La Haute juridiction a jugé que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ». En conséquence, le juge peut accorder un moratoire plus long ou un rééchelonnement plus favorable à certaines dettes prioritaires sans méconnaître l’égalité des créanciers. Par ailleurs, cette prérogative permet de préserver le remboursement échelonné du prêt immobilier souscrit auprès de la banque titulaire de l’hypothèque.
Le rééchelonnement s’accompagne fréquemment d’une minoration du taux d’intérêt contractuel afin d’alléger la charge mensuelle supportée par le débiteur. En vertu de l’article L. 733-1, 3° du Code de la consommation, la commission ou le juge peut réduire le taux d’intérêt au taux légal ou à un taux inférieur. À cet égard, même si la créance bancaire est garantie par une hypothèque de premier rang, le créancier ne peut exiger le maintien de taux d’intérêt conventionnels élevés. Or, cette diminution du coût du crédit contribue directement à la solvabilité du plan en affectant les mensualités au remboursement du capital. Dès lors, l’effort imposé aux prêteurs institutionnels participe à l’équilibre global de la restructuration financière du ménage.
Le juge apprécie souverainement l’existence et la consistance des actifs réalisables pour valider le plan de réaménagement proposé par la commission. Dans un arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 26 mars 2026, n° 23-17.670, la Haute juridiction a confirmé cette prérogative en relevant qu’« Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées ». En conséquence, en l’absence d’immeuble valorisable sur le marché, le réaménagement s’opère exclusivement sur les flux de revenus du débiteur.
La durée maximale des mesures imposées est en principe limitée à sept années en application de l’article L. 733-1 du Code de la consommation. Cependant, le législateur autorise un dépassement de ce délai plafond lorsque le rééchelonnement permet d’éviter la cession de la résidence principale du débiteur. Dans ce cadre spécifique, le plan peut s’étendre sur une durée plus longue afin de correspondre à la maturité résiduelle du crédit immobilier garanti par hypothèque. Dès lors, le maintien du débiteur dans son logement familial constitue une priorité législative clairement affirmée. Par ailleurs, cette faculté suppose que le niveau des remboursements demeure compatible avec les ressources prévisibles du foyer.
B. La subordination de l’effacement des dettes à la vente du bien immobilier et la sauvegarde exceptionnelle de la résidence principale
Lorsque la capacité financière du débiteur ne permet pas d’éteindre l’intégralité du passif sur la durée légale, un effacement partiel peut être envisagé. L’article L. 733-4 du Code de la consommation autorise la commission et le juge à prononcer l’effacement partiel des créances combiné avec un rééchelonnement. Toutefois, l’article L. 733-7 du Code de la consommation prévoit que ces mesures peuvent être subordonnées à l’accomplissement d’actes propres à faciliter le paiement des dettes. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 9 juin 2022, n° 19-26.230, que « selon l’article L. 733-7 du code de la consommation, par renvoi de l’article L. 733-13 du même code, le juge, saisi d’une contestation des mesures imposées, peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette » et que « la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble ».
Le principe général impose donc que le débiteur propriétaire d’un bien immobilier procède à sa réalisation avant de pouvoir bénéficier d’un effacement partiel de ses créances. Dans deux arrêts majeurs prononcés par la Deuxième chambre civile le 22 mai 2025, n° 23-10.900 et le 22 mai 2025, n° 23-12.659, la Cour de cassation a posé une règle de principe fondamentale. Elle a jugé que « La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». En conséquence, l’actif patrimonial doit en premier lieu être mobilisé pour désintéresser les créanciers inscrits ou chirographaires.
Néanmoins, la Cour de cassation a défini une exception essentielle destinée à protéger la résidence principale du particulier en difficulté. Dans son arrêt de principe du 22 mai 2025, n° 23-10.900, la Deuxième chambre civile a énoncé que « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ». Dès lors, si la charge d’un loyer de substitution excède les capacités du ménage, la conservation de la résidence principale prévaut sur l’obligation de vente.
Cette condition d’impossibilité manifeste de relogement fait l’objet d’une analyse rigoureuse et concrète par les juges du fond. Le débiteur doit démontrer par des éléments chiffrés que la vente du logement, après déduction du remboursement du prêt hypothécaire et des frais afférents, ne dégagerait pas un reliquat suffisant pour assurer un hébergement digne. À cet égard, si la valeur vénale de l’immeuble est très supérieure au passif global, la vente demeure incontournable pour désintéresser les créanciers. Or, lorsque le bien présente une valeur modeste ou que le marché locatif local engendre des coûts prohibitifs, la préservation du bien immobilier s’impose comme la solution économique et humaine la plus rationnelle.
Lorsque la situation du débiteur apparaît en revanche irrémédiablement compromise, la procédure s’oriente vers le rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire. En vertu de l’article L. 741-2 du Code de la consommation, l’ouverture d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire emporte l’effacement total du passif. La Cour de cassation a confirmé dans son arrêt du 26 mars 2026, n° 23-18.726, qu’« à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». La Deuxième chambre civile a également rappelé dans son arrêt du 23 novembre 2023, n° 22-11.535, que cet effacement s’étend à toutes les dettes arrêtées à la date de la décision. Dès lors, si le débiteur possède un actif immobilier de valeur sans capacité d’apurement, la liquidation judiciaire sera ordonnée pour réaliser le bien grevé d’hypothèque avant d’éteindre le solde résiduel du passif.
Conclusion
Le traitement des sûretés réelles et des garanties hypothécaires au sein de la procédure de surendettement des particuliers révèle un équilibre juridique complexe entre la protection sociale du débiteur insolvable et la sécurité légitime des créanciers inscrits. La recevabilité du dossier neutralise immédiatement les voies d’exécution forcée et interdit la constitution de toute sûreté nouvelle, offrant au particulier un cadre protecteur pour assainir sa situation financière. Par ailleurs, la vérification rigoureuse des créances sous le contrôle du juge des contentieux de la protection garantit la purge des contestations dans le respect scrupuleux du contradictoire.
L’élaboration des mesures imposées permet d’adapter l’apurement du passif aux capacités réelles du ménage en écartant la rigueur du gage commun au profit d’un rééchelonnement individualisé. En conséquence, les créanciers hypothécaires voient leurs modalités de remboursement réaménagées sans pouvoir imposer la déchéance immédiate de leurs titres. Si le principe fondamental subordonne l’effacement partiel des dettes à la réalisation préalable du patrimoine immobilier, la jurisprudence récente de la Cour de cassation préserve expressément la résidence principale en cas d’impossibilité démontrée de relogement. Dès lors, le droit du surendettement assure une conciliation mesurée et humaine entre le maintien d’un cadre de vie digne et l’apurement loyal des engagements contractés.