Une fenêtre ou une porte-fenêtre mal posée ne se résume pas à un défaut esthétique. Un jour de pluie, un courant d’air continu, une condensation inhabituelle, un seuil qui laisse entrer l’eau ou une menuiserie impossible à fermer peuvent révéler une atteinte à l’étanchéité du logement. La difficulté commence lorsque chacun renvoie la responsabilité vers un autre intervenant : poseur, entreprise de gros œuvre, promoteur, syndic, assureur dommages-ouvrage ou fabricant. La bonne démarche dépend d’abord de la date de réception, de la nature exacte du désordre et du rôle de chaque professionnel.

Le sujet prend une importance particulière en 2026. Dans son Observatoire des désordres, l’Agence qualité construction poursuit l’analyse des sinistres affectant les bâtiments. Sa fiche consacrée aux locaux d’activité place les menuiseries extérieures parmi les désordres décennaux les plus représentés, avec une part annoncée de 9,6 %. Cette donnée ne suffit pas à qualifier automatiquement une infiltration de désordre décennal, mais elle rappelle que la jonction entre fenêtre, seuil, façade et support est un point technique sensible.

Pour agir utilement, le propriétaire doit donc préserver la preuve avant de faire reprendre la pose, adresser les réclamations aux bons interlocuteurs et choisir le fondement juridique adapté. Le présent article distingue les travaux classiques, la vente en l’état futur d’achèvement et la copropriété. Il précise aussi les garanties, les délais, les pièces à réunir et les mesures urgentes envisageables lorsque l’eau continue d’entrer dans le logement.

I. Fenêtre mal posée : quand la garantie décennale s’applique-t-elle après des travaux ou une VEFA ?

A. Infiltration, courant d’air ou défaut de fermeture : comment qualifier le désordre ?

La première erreur consiste à déduire la garantie applicable du seul mot « infiltration ». Une entrée d’eau peut provenir d’un défaut de réglage de l’ouvrant, d’un joint comprimé de manière irrégulière, d’un drainage obstrué, d’un seuil trop bas, d’un rejingot absent, d’un raccord défaillant entre le précadre et la maçonnerie, d’une fissure de façade ou d’une membrane d’étanchéité interrompue. Ces causes n’impliquent pas nécessairement le même responsable. Le rapport d’un professionnel doit relier le symptôme à la cause, puis la cause à l’intervention qui l’a créée.

Le cadre de départ est l’article 1792 du Code civil. Le texte prévoit : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Le propriétaire n’a donc pas à démontrer une faute lorsque les conditions de cette responsabilité sont réunies. Il doit cependant établir le dommage, son rattachement aux travaux et une gravité suffisante.

Article 1792 du Code civil : responsabilité décennale des constructeurs

Une infiltration ponctuelle, rapidement supprimée et sans conséquence, peut relever de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle. En revanche, des entrées d’eau répétées qui détériorent les doublages, provoquent des moisissures, rendent une pièce inutilisable ou empêchent durablement l’usage normal du logement peuvent atteindre le seuil de l’impropriété à destination. La gravité doit être appréciée à la date où le juge statue, en tenant compte de l’évolution du désordre et des travaux nécessaires.

Un défaut de fermeture doit être décrit avec la même précision. Une porte-fenêtre qui ne verrouille plus peut créer un risque de sécurité, une perte d’étanchéité à l’air ou une impossibilité d’utiliser normalement la pièce. Un simple frottement esthétique ne suffit pas. Une menuiserie qui se déforme au point de laisser passer l’eau, de compromettre la sécurité ou de priver le logement de son usage normal peut recevoir une qualification plus sévère. L’expert doit rechercher si le problème vient de la menuiserie elle-même, du support, du calage, du seuil ou d’un mouvement de l’ouvrage.

La date de réception commande ensuite le calendrier. L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ». Elle peut être amiable ou judiciaire et doit être contradictoire. C’est cette date, et non le jour où le propriétaire remarque la première tache, qui sert de point de départ aux garanties de construction.

Article 1792-6 du Code civil : réception et garantie de parfait achèvement

Pendant l’année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement couvre les désordres signalés dans les réserves ou par notification écrite lorsqu’ils apparaissent après la réception. Le même article précise : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » Une lettre détaillée avant l’expiration de cette année protège mieux le propriétaire qu’un échange téléphonique avec le conducteur de travaux.

La garantie biennale peut entrer en discussion pour un élément d’équipement dissociable. L’article 1792-3 du Code civil énonce : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. » La fenêtre ne doit toutefois pas être classée automatiquement dans cette catégorie. Sa fonction peut participer au clos et au couvert du bâtiment ; la nature de l’intervention, la possibilité de déposer l’élément sans détériorer l’ouvrage et la gravité du dommage doivent être examinées.

L’article 1792-2 apporte une limite importante pour les équipements intégrés à la structure. Il prévoit que la présomption décennale s’étend aux dommages affectant la solidité d’un élément d’équipement lorsqu’il fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Le texte précise qu’un équipement est indissociable lorsque « sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

Article 1792-2 du Code civil : éléments d’équipement indissociables et article 1792-3 du Code civil : garantie de bon fonctionnement

Cette règle ne signifie pas que toute fenêtre remplacée dans un immeuble ancien bénéficie de dix ans de garantie. Dans un arrêt du 21 mars 2024, troisième chambre civile, pourvoi n° 22-18.694, la Cour de cassation a rappelé, au visa des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, que « si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs ».

Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694

Cet arrêt impose une analyse concrète lorsqu’une entreprise a simplement remplacé une fenêtre dans un bâtiment existant. Le devis, la consistance du marché, les travaux de maçonnerie associés, la reprise du tableau, la modification du seuil et l’incidence sur le clos et le couvert doivent être étudiés. Une qualification contractuelle de droit commun n’est pas moins sérieuse : elle peut permettre d’obtenir la reprise, le remboursement du coût des travaux nécessaires et la réparation des préjudices, mais elle suppose de construire la démonstration sur le contrat, la faute ou l’inexécution et le lien de causalité.

La Cour de cassation a également montré que la pose des menuiseries et le support ne peuvent pas être dissociés artificiellement. Dans son arrêt du 1er mars 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 21-21.450, elle relève que « les infiltrations des premier et second étages de l’habitation avaient pour cause, notamment, un défaut de conception des seuils de porte-fenêtres, ceux-ci présentant une garde d’eau insuffisante ». Elle approuve ensuite la qualification de garantie décennale contre l’entreprise qui avait installé « des menuiseries et pré-cadres sur des supports non conformes et, dès lors, en violation des règles de l’art ».

Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er mars 2023, pourvoi n° 21-21.450

La leçon pratique est directe : il ne suffit pas de demander au menuisier de changer les joints. Il faut vérifier le niveau du seuil, la garde d’eau, le rejingot, les pentes, les évacuations, les bandes d’étanchéité, les fixations, le calage et la conformité du support. Une reprise cosmétique peut masquer la cause sans la supprimer, puis compliquer le recours en laissant disparaître les indices techniques.

B. Travaux de rénovation ou achat en VEFA : qui doit répondre du défaut de pose ?

Dans une rénovation commandée directement par le propriétaire, le premier interlocuteur est l’entreprise qui a accepté le marché. Il faut lui adresser une réclamation écrite qui décrit les désordres, précise les dates, demande une visite contradictoire et réserve les droits du maître de l’ouvrage. Le fabricant de la fenêtre n’est pas nécessairement responsable de la pose. À l’inverse, l’entreprise ne peut pas s’exonérer en invoquant le seul fabricant si elle a accepté un support, réalisé les réglages ou exécuté les raccords d’étanchéité.

L’article 1792-1 du Code civil qualifie de constructeur l’architecte, l’entrepreneur et le technicien liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage. Sont également visées les personnes qui vendent, après achèvement, un ouvrage qu’elles ont construit ou fait construire. Cette définition permet d’identifier le débiteur de la garantie lorsque plusieurs professionnels ont participé à la réalisation.

Article 1792-1 du Code civil : personnes réputées constructeurs

En VEFA, l’acquéreur ne traite généralement pas avec le poseur. Le promoteur ou vendeur d’immeuble à construire a livré le logement et doit organiser la levée des réserves et la réparation des désordres. Il faut lui notifier l’infiltration, même si le nom de l’entreprise apparaît dans le procès-verbal de livraison. Le vendeur peut ensuite exercer ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs ; cette répartition interne ne doit pas priver l’acquéreur d’un interlocuteur clairement saisi.

La livraison en VEFA mérite une attention particulière. Les défauts apparents doivent être mentionnés dans le procès-verbal de livraison, avec une photographie et une description localisée : « porte-fenêtre du séjour, ruissellement au droit du seuil après pluie », par exemple. Une formule générale comme « menuiseries à vérifier » est moins efficace. Pour un défaut découvert après la livraison, une lettre recommandée ou un message électronique permettant d’établir la réception doit reprendre l’historique, joindre les photos datées et demander un rendez-vous contradictoire.

Le propriétaire doit distinguer quatre situations : le défaut apparent lors de la livraison, le désordre révélé dans l’année, le dommage grave découvert dans les dix ans et le défaut relevant du contrat de droit commun. Dans chaque cas, la date de réception de l’immeuble, la date de livraison et la date de connaissance du dommage peuvent avoir un rôle différent. Le dossier doit conserver le contrat de réservation, l’acte authentique, les plans, la notice descriptive, les procès-verbaux, les appels de fonds, les courriers de réserves et les ordres de service.

L’assurance dommages-ouvrage constitue un canal spécifique lorsqu’un dommage de nature décennale est déclaré. L’article L. 242-1 du Code des assurances impose au propriétaire, au vendeur ou au mandataire qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance destinée à garantir le paiement des réparations, indépendamment de la recherche des responsabilités. Cette assurance n’a pas pour fonction de régler toutes les non-conformités ou tous les défauts de finition ; elle intervient pour les dommages entrant dans le champ décennal.

Article L. 242-1 du Code des assurances : assurance dommages-ouvrage

Le signalement doit contenir les éléments qui permettent à l’assureur de comprendre immédiatement le risque : adresse, date de réception, description précise, pièces contractuelles, photographies, vidéos prises pendant ou après la pluie, montant provisoire des dommages, mesures déjà prises pour éviter l’aggravation et coordonnées des intervenants. Il faut éviter de retirer la fenêtre ou de refaire l’enduit avant le passage d’un expert, sauf urgence de sauvegarde. Les mesures conservatoires peuvent être prises, mais elles doivent être documentées et rester limitées à ce qui est nécessaire.

L’assureur dommages-ouvrage doit prendre position dans les délais prévus par le Code des assurances. Le propriétaire doit surveiller les dates de déclaration, de visite et de réponse. Une réponse qui refuse la garantie doit expliquer la cause du refus ; une proposition insuffisante peut être contestée avec un avis technique et un chiffrage détaillé. La déclaration dommages-ouvrage ne remplace pas les mises en demeure adressées au promoteur et aux entreprises lorsque leur intervention est nécessaire.

Les professionnels soumis à la responsabilité décennale doivent être assurés. L’article L. 241-1 du Code des assurances dispose : « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. » Il ajoute qu’à l’ouverture de tout chantier, cette personne doit justifier d’un contrat couvrant cette responsabilité.

Article L. 241-1 du Code des assurances : assurance de responsabilité décennale

L’entreprise qui fait réaliser des travaux pour le compte d’autrui doit aussi vérifier son obligation d’assurance. L’article L. 241-2 vise celui qui fait réaliser des travaux de construction et prévoit une couverture pour les dommages visés par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil. Les attestations doivent être demandées avant l’intervention et conservées avec le devis et la facture.

Article L. 241-2 du Code des assurances : assurance de la personne qui fait réaliser les travaux

L’article L. 243-2 oblige les personnes concernées à justifier qu’elles ont satisfait aux obligations d’assurance. Dans une vente intervenant dans les dix ans de l’achèvement, l’acte doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires. Une attestation comportant une activité non couverte, une période expirée ou une adresse de chantier différente doit être signalée : l’intitulé « décennale » ne suffit pas à établir la garantie.

Article L. 243-2 du Code des assurances : justification et attestation d’assurance

La mise en demeure reste utile même en présence d’un assureur. L’article 1231 du Code civil prévoit : « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. » La lettre doit donc demander une intervention précise, dans un délai déterminé, sans menacer inutilement de travaux irréversibles. L’article 1231-1 permet ensuite de solliciter des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf force majeure.

Article 1231 du Code civil : mise en demeure préalable et article 1231-1 du Code civil : réparation de l’inexécution

Les clauses de devis ou de procès-verbal qui prétendraient exclure une garantie légale doivent être examinées avec prudence. L’article 1792-5 du Code civil prévoit : « Toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite. » Une renonciation générale signée lors de la remise des clés ne fait donc pas disparaître mécaniquement les droits de l’acquéreur.

Article 1792-5 du Code civil : clauses limitatives réputées non écrites

II. Infiltration par une fenêtre : quelles preuves et quels recours engager rapidement ?

A. Quelles pièces réunir avant une expertise ou une action en justice ?

Un dossier de fenêtre mal posée se gagne souvent sur la chronologie. Il faut établir quand la menuiserie a été commandée, quand elle a été posée, quand l’ouvrage a été réceptionné, quand le premier désordre est apparu, quelles alertes ont été adressées et quelles interventions ont déjà eu lieu. Une photographie isolée montre une tache ; une série de photographies datées après plusieurs épisodes pluvieux montre une répétition, une progression et parfois le cheminement de l’eau.

Le propriétaire doit conserver les éléments suivants :

• le devis signé, la facture, les conditions générales et le descriptif de la prestation ;
• les plans, notices techniques, procès-verbal de réception ou de livraison et réserves ;
• les attestations de responsabilité décennale et dommages-ouvrage, avec leur période de validité et leurs activités garanties ;
• les courriers, courriels, comptes rendus de visite et propositions de reprise ;
• les photographies et vidéos montrant l’eau, le seuil, les joints, les tableaux, les appuis et les zones de condensation ;
• les relevés de température et d’humidité lorsque le désordre produit condensation ou moisissures ;
• les factures de nettoyage, déshumidification, hébergement temporaire, remplacement de revêtement ou mobilier endommagé ;
• les devis de remise en état, en distinguant la suppression de la cause et la réparation des conséquences.

Il est utile de tenir un tableau simple. Pour chaque épisode, la date, la météo, la pièce touchée, le point d’entrée apparent, l’étendue de l’eau et la mesure prise doivent être inscrits. Un constat de commissaire de justice peut compléter les photographies, surtout si l’entreprise conteste l’existence du désordre. Le constat ne remplace pas l’expertise technique : il fixe ce qui est visible à une date donnée, mais il ne détermine pas nécessairement l’origine de l’infiltration.

Le rapport privé doit être commandé avec une mission précise. Au lieu de demander seulement « dites si la fenêtre est mal posée », il faut demander d’examiner le support, la conformité du seuil, la pente d’écoulement, le drainage, le calfeutrement, les fixations, le précadre, les raccords au gros œuvre, les éventuelles reprises de façade et la compatibilité entre les matériaux. Le technicien doit aussi dire si une dépose est nécessaire pour vérifier les éléments invisibles et si les travaux peuvent aggraver l’ouvrage.

La réunion contradictoire donne à chaque partie la possibilité de discuter les constatations. Il est préférable d’inviter par écrit le promoteur, l’entreprise de pose, le maître d’œuvre, l’assureur dommages-ouvrage et, en copropriété, le syndic. Si un intervenant absent conteste ensuite le rapport, la preuve peut être fragilisée. L’absence d’une partie ne bloque pas nécessairement la suite, mais il faut pouvoir démontrer qu’elle a été régulièrement convoquée.

La décision du 1er mars 2023 sur les seuils de porte-fenêtres illustre l’importance du raisonnement causal. Les infiltrations n’étaient pas seulement reliées à une apparence défectueuse de la menuiserie ; la Cour a retenu le défaut de conception des seuils et l’installation de menuiseries et précadres sur des supports non conformes. Un rapport qui mesure uniquement les joints sans étudier le support laisse donc une zone de contestation.

En VEFA, la preuve documentaire doit être enrichie par les documents du promoteur. Il faut solliciter le procès-verbal de réception entre le vendeur et les entreprises, les réserves de l’opération, les fiches de levée, les plans de détail des menuiseries et la police dommages-ouvrage. Le propriétaire n’a pas toujours accès à l’ensemble de ces pièces ; une demande écrite au promoteur peut constituer une première étape, puis une mesure d’instruction peut être sollicitée si les documents sont indispensables.

La question des travaux déjà effectués doit être traitée avec transparence. Si l’entreprise a changé un joint, réglé l’ouvrant ou refait un enduit, il faut conserver le bon d’intervention, les photographies avant et après, la date et le résultat. Une reprise partielle n’emporte pas renonciation à agir lorsque le défaut persiste. En revanche, une dépose complète sans constat préalable peut faire disparaître la configuration initiale. Il faut donc distinguer l’urgence de sauvegarde, qui évite l’aggravation, et la réparation définitive, qui peut attendre la préservation de la preuve.

Le préjudice doit être chiffré sans confondre toutes les sommes. Le coût de la recherche de fuite, de la mise hors d’eau, de la dépose-repose, des reprises de plâtrerie ou de peinture, du séchage et du remplacement des biens relève de postes différents. L’impossibilité d’utiliser une chambre, un séjour ou un balcon peut justifier un préjudice de jouissance. Un locataire doit prévenir son bailleur et son assureur ; le propriétaire bailleur doit, de son côté, coordonner les travaux et répondre à son locataire sans attendre le règlement définitif du litige entre constructeurs.

Le délai décennal est de dix ans à compter de la réception pour les responsabilités et garanties visées par les articles 1792 à 1792-2. L’article 1792-4-1 énonce : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. » Une déclaration à l’assureur ou une simple relance ne doit pas être considérée comme une sécurité suffisante jusqu’à la saisine du juge : la stratégie procédurale doit être arrêtée avant l’expiration du délai.

Article 1792-4-1 du Code civil : délai de dix ans

Lorsque la cause reste discutée, le référé-expertise peut permettre de faire désigner un expert judiciaire. La demande doit expliquer le risque de dépérissement des preuves, la nécessité d’examiner les ouvrages avant réparation et les questions techniques à trancher. Dans une situation urgente, le propriétaire peut demander des mesures de sauvegarde, mais il doit éviter de présenter comme définitivement établi ce qui relève encore d’une hypothèse technique.

La mise en demeure doit être envoyée à toutes les personnes dont la responsabilité peut raisonnablement être engagée, sans transformer la lettre en accusation générale. Elle peut viser le promoteur en VEFA, l’entreprise titulaire du marché, le maître d’œuvre si une mission de conception ou de suivi est concernée, l’assureur dommages-ouvrage et le syndic lorsque les parties communes sont en cause. La lettre doit rappeler la réception, la description des dommages, les précédents signalements, les mesures immédiates, le délai demandé et la volonté de préserver tout recours.

Une formule utile est de demander une réunion contradictoire sous un délai court, puis de réserver expressément la demande d’expertise et d’indemnisation. Le propriétaire doit éviter de fixer lui-même un diagnostic définitif s’il ne possède pas les compétences techniques nécessaires. Il peut écrire que « les éléments visibles font présumer un défaut d’étanchéité au droit du seuil et nécessitent une recherche contradictoire de cause ». Cette formulation protège la précision du signalement sans fermer le débat.

B. Quel recours si le promoteur, l’entreprise, le syndic ou l’assureur ne réagit pas ?

Le recours dépend de la configuration du bâtiment. Dans une maison individuelle, l’entreprise de pose et le constructeur qui a conçu ou réalisé le support sont les interlocuteurs centraux. Dans un appartement neuf, le promoteur, l’assureur dommages-ouvrage et les entreprises garanties doivent être associés. En copropriété, la fenêtre peut relever d’une partie privative tout en étant liée à un gros œuvre, un seuil, une façade ou un élément d’étanchéité appartenant aux parties communes. Une assignation dirigée contre le mauvais seul intervenant risque de prolonger le litige.

La loi du 10 juillet 1965 rappelle que le syndicat des copropriétaires a un rôle lorsque les parties communes sont concernées. Dans un arrêt du 9 juin 2016, troisième chambre civile, pourvoi n° 15-17.944, la Cour de cassation a visé les articles 9 et 14 de cette loi et censuré une décision qui n’avait pas tiré les conséquences d’un vice de construction affectant le seuil de porte-fenêtre. Elle a écrit : « le jugement, par un chef de dispositif définitif, avait condamné le syndicat à procéder à la réfection du seuil de la porte-fenêtre et de le doter d’un rejingot, ce dont il résultait que les troubles avaient pour cause un vice de construction ».

Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juin 2016, pourvoi n° 15-17.944

Dans ce contexte, le syndic doit être informé et invité à faire constater les éléments qui dépassent la seule menuiserie. Le copropriétaire ne doit pas percer une façade, modifier un seuil commun ou faire intervenir une entreprise sur une partie commune sans vérifier les règles de copropriété et les autorisations nécessaires. L’urgence de mettre fin à une entrée d’eau ne dispense pas de coordonner l’intervention avec le syndic lorsque la conservation de l’immeuble l’exige.

Le syndicat peut devoir déclarer un sinistre à son propre assureur lorsque la cause affecte les parties communes. Le copropriétaire doit alors remettre au syndic ses photographies, son rapport technique et ses justificatifs. Si le syndic reste inactif malgré un dommage évolutif, une mise en demeure peut demander une décision rapide, l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour ou la réalisation des mesures conservatoires nécessaires. Lorsque le risque est immédiat, le juge des référés peut être saisi pour obtenir une expertise ou une mesure de sauvegarde.

Le promoteur qui refuse d’intervenir en VEFA peut être assigné avec les constructeurs et assureurs concernés, selon la nature de la demande. La demande peut porter sur une expertise, l’exécution de travaux, une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une astreinte ou l’indemnisation des préjudices. Le choix entre référé et action au fond doit tenir compte de la nécessité d’un débat technique complet, de l’urgence et de l’état des preuves.

L’expertise judiciaire n’est pas une étape décorative. La mission doit permettre de répondre à des questions opérationnelles : l’eau entre-t-elle par la fenêtre, le seuil, la façade ou un ouvrage voisin ? Les supports respectent-ils les règles de l’art ? La pose correspond-elle aux prescriptions du fabricant et aux documents contractuels ? Le désordre compromet-il l’usage normal du logement ? Est-il réparable par une intervention localisée ou exige-t-il une dépose et une reprise du support ? Quel est le coût des travaux et des dommages consécutifs ? Quelles mesures provisoires sont nécessaires ?

Si une partie est absente ou refuse de participer, le propriétaire doit faire constater ses convocations et communiquer régulièrement les pièces. L’expertise doit rester contradictoire. Un rapport d’assurance établi sans que l’entreprise ait été appelée peut être utile comme indice, mais sa portée sera discutée. Le meilleur dossier associe les constatations initiales, les échanges contradictoires, les essais d’arrosage réalisés avec méthode, les mesures d’humidité et l’analyse des plans.

À Paris et en Île-de-France, la proximité des immeubles collectifs, des opérations de rénovation et des chantiers en milieu dense rend fréquente l’imbrication entre fenêtre privative, façade et parties communes. L’adresse du bien permet de déterminer la juridiction territorialement compétente et les interlocuteurs locaux : syndic, conseil syndical, assureur de l’immeuble, service d’hygiène ou mairie lorsque le logement présente un risque pour la salubrité. Cette dimension locale ne modifie pas les délais de garantie ; elle impose surtout de cartographier rapidement les responsabilités et les mesures d’accès au bâtiment.

Le propriétaire d’un logement situé à Paris ou dans une commune d’Île-de-France doit aussi anticiper les contraintes d’intervention : accès par cour intérieure, échafaudage, règlement de copropriété, protection des parties communes, autorisation de voirie et coordination avec les voisins. Ces contraintes peuvent expliquer le coût ou la durée des travaux, mais elles ne justifient pas un silence prolongé après signalement d’une infiltration. Elles doivent être intégrées au calendrier demandé au promoteur, au syndic et aux entreprises.

Une action contre un assureur suppose de vérifier la police, la date d’ouverture du chantier, l’activité déclarée et les exclusions opposées. L’article L. 243-3 du Code des assurances prévoit une sanction pénale pour le professionnel qui contrevient aux obligations d’assurance, mais l’existence de cette sanction ne garantit pas à elle seule l’indemnisation du propriétaire. Le point central reste la couverture du chantier et la preuve du dommage garanti.

Article L. 243-3 du Code des assurances : sanction de l’absence d’assurance obligatoire

Un refus de dommages-ouvrage ne doit pas être accepté sans analyse. Il faut demander le rapport préliminaire, le motif précis, les pièces techniques retenues et la position de l’assureur sur la nature décennale ou non du dommage. Si l’assureur estime que l’infiltration est un défaut de conformité ou une malfaçon sans gravité décennale, le recours contre le promoteur ou l’entreprise peut rester ouvert sur un autre fondement. L’avis de l’assureur ne tranche pas définitivement la responsabilité de tous les intervenants.

La négociation peut aboutir à une reprise amiable, mais un protocole doit décrire les travaux, le calendrier, les essais après intervention, la prise en charge des dommages consécutifs et la conservation des garanties. Une clause qui ferait renoncer à toute action avant de connaître la cause et l’ampleur du désordre doit être examinée avec soin. Une reprise partielle doit être suivie d’un contrôle lors de plusieurs épisodes pluvieux, puis d’un procès-verbal de levée des réserves réellement constatées.

Le paiement des travaux ne doit pas être suspendu de manière automatique. Dans un marché en cours, une inexécution peut parfois justifier une exception d’inexécution, mais le propriétaire doit mesurer les conséquences contractuelles, les appels de fonds et le risque de voir le chantier abandonné. En VEFA, le régime des paiements et des réserves est encadré par le contrat et les textes applicables. Une retenue ou une consignation doit être décidée à partir des pièces du dossier, pas seulement d’un échange oral avec le promoteur.

La stratégie doit enfin protéger les délais. La réception peut être ancienne alors que le propriétaire vient seulement d’acheter le logement. Le délai décennal ne recommence pas à la date de la vente. L’acte authentique, le procès-verbal de réception de l’immeuble et les documents transmis par le vendeur sont donc essentiels. Un acquéreur qui découvre une infiltration dans la neuvième année doit faire établir la date de réception et prendre rapidement les mesures interruptives ou conservatoires adaptées ; attendre la fin de discussions amiables peut mettre le recours en danger.

Conclusion

Une fenêtre mal posée peut relever de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale, de la responsabilité décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun. La qualification dépend de la cause, de la gravité, de la nature des travaux et du lien entre la menuiserie et le clos ou le couvert. L’arrêt du 1er mars 2023 montre l’importance du support et du seuil ; celui du 21 mars 2024 rappelle qu’un simple remplacement dans un ouvrage existant ne reçoit pas automatiquement une qualification décennale ; l’arrêt du 9 juin 2016 invite à associer le syndicat lorsque le seuil ou la façade concerne les parties communes.

La réaction la plus sûre consiste à photographier et dater les désordres, conserver les documents de construction, demander les attestations d’assurance, notifier chaque intervenant, préserver les ouvrages avant toute reprise irréversible et solliciter une expertise contradictoire lorsque la cause est discutée. La réception, les réserves et le délai de dix ans doivent être inscrits dans un calendrier. Le propriétaire peut ensuite choisir entre reprise amiable encadrée, déclaration dommages-ouvrage, référé-expertise et action au fond.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Présentez vos pièces et recevez une première orientation sur la garantie applicable, les délais et les recours à engager.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet. Les dossiers situés à Paris et en Île-de-France peuvent être examinés avec leurs contraintes propres de copropriété, d’accès et de procédure.