Cabinet Kohen Avocats · Paris

—

Maître Reda KOHEN intervient en droit immobilier, droit des sociétés et droit des affaires à Paris. Première analyse : 80 € TTC, réponse personnelle sous 24 heures.

Appeler maintenant → Envoyer mes pièces

100 % confidentiel · Secret professionnel · Sans engagement

Article généré par une intelligence artificielle, selon un processus conçu et contrôlé par le cabinet

Source : Cour de cassation – Base Open Data « Judilibre » & « Légifrance ».

Barreau de Paris Immobilier, sociétés, affaires Fiche CNB avocat.fr
Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris
Maître Reda KOHEN
Avocat au Barreau de Paris

Acheter son logement HLM en 2026 : conditions, prix et recours en cas de refus

Un locataire de logement social peut demander à acheter le logement qu’il occupe. Cette faculté n’est ni un droit d’acquisition automatique, ni une procédure ouverte à tous les logements du parc. Elle suppose que le logement puisse être mis en vente, que l’occupation atteigne une certaine durée, que le bailleur accepte d’aliéner et que l’acte comporte les mentions imposées par le Code de la construction et de l’habitation.

Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié le 28 août et entré en vigueur le 29 août, a d’abord été présenté ici comme intéressant les locataires. Ce n’est pas exact et la présente version rectifie ce point. Ce décret ne comporte que deux articles et ne modifie qu’une seule disposition, l’article D. 443-34 du Code de la construction et de l’habitation, relatif aux logements que les organismes d’habitations à loyer modéré produisent en vue de la vente. Il est sans effet sur la vente d’un logement locatif social à son occupant. Le titre II B en expose la portée exacte. Cette rectification fait suite à une observation de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm.

Titre I — Acheter le logement social que l’on occupe

A. Quelles conditions faut-il réunir pour acheter son logement HLM ?

La première condition tient au logement lui-même. Aux termes de l’article L. 443-7, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation : « Les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l’article L. 443-11 des logements ou des ensembles de logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d’habitations à loyer modéré. » Le même article ajoute que ces logements « doivent répondre à des normes d’habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d’Etat » et « à des normes de performance énergétique minimale fixées par décret ». Un logement plus récent, ou non conforme à ces normes, ne peut donc pas être vendu à son locataire, quelle que soit la qualité du dossier de celui-ci.

La deuxième condition tient à la volonté du bailleur. L’article L. 443-7 dispose que « la décision d’aliéner est prise par l’organisme propriétaire », qu’elle « ne peut porter sur des logements et immeubles insuffisamment entretenus » et qu’elle « ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée ». Le texte réserve le cas des communes carencées : lorsque la commune fait l’objet d’un arrêté de carence sans avoir conclu de contrat de mixité sociale, l’organisme ne peut vendre qu’au bénéfice d’autres organismes d’habitations à loyer modéré. La mise en vente suppose enfin une autorisation. La convention d’utilité sociale la porte de plein droit pour les logements inscrits à son plan de mise en vente ; à défaut, l’organisme saisit le préfet, qui consulte la commune. L’opposition d’une commune n’ayant pas atteint le taux de logements sociaux de l’article L. 302-5 fait obstacle à la vente, et le silence du préfet pendant quatre mois vaut autorisation.

La troisième condition tient à l’occupant. Aux termes de l’article L. 443-11, II : « Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire, s’il occupe le logement depuis au moins deux ans. » Le même paragraphe ouvre la vente au conjoint du locataire et, sous condition de ressources cette fois, à ses ascendants et descendants.

Il faut ici écarter une confusion fréquente, que la version initiale de ce billet reprenait. Le locataire en place n’est pas soumis à un plafond de ressources pour acquérir le logement qu’il occupe. La condition de ressources de l’article L. 443-1 vise les bénéficiaires d’opérations d’accession à la propriété autres que les locataires, ainsi que l’indique l’intitulé même de la section 1 du chapitre III dans laquelle ce texte figure. Elle joue pour les ascendants et descendants du locataire, et pour les acquéreurs de logements vacants au titre du III de l’article L. 443-11. Elle ne joue pas pour l’occupant qui achète son propre logement.

La demande, enfin, ouvre un délai contraint pour le bailleur. Le même article L. 443-11, II, énonce que « tout locataire qui occupe le logement depuis au moins deux ans peut adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition de son logement » et que « la réponse de l’organisme doit être motivée et adressée à l’intéressé dans les deux mois suivant la demande ». La demande doit donc être écrite, datée et conservée, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, faute de quoi le point de départ du délai sera discuté.

La position du locataire de plus de deux ans est protégée jusque dans le champ de l’urbanisme. Saisie d’une préemption exercée sur un logement social que le bailleur avait proposé à son occupant, la cour administrative d’appel de Nantes a jugé : « Il est constant que M. B… occupait depuis plus de deux ans un logement relevant des dispositions du 4° de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, appartenant à la SAGIM, ce qui faisait obstacle à l’exercice du droit de préemption urbain de la communauté d’agglomération Lisieux Normandie. La décision du 22 juin 2020 est donc illégale. » (CAA Nantes, 4e ch., 6 janvier 2023, n° 21NT02531, inédit au recueil Lebon — legifrance.gouv.fr). La collectivité a été condamnée à réparer le surcoût de financement et le préjudice moral subis par le locataire. Le droit tiré de l’article L. 443-11 n’est donc pas une simple faculté de demander : il fait obstacle à ce qu’un tiers s’interpose dans l’acquisition.

B. Quel prix, quelles charges et quelles clauses vérifier avant de signer ?

Le prix n’est pas fixé librement mais il n’est pas non plus tarifé. L’article L. 443-11, IV, énonce que la mise en vente se fait « à un prix fixé par l’organisme propriétaire en prenant pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé ». La référence est donc le marché local, corrigée par l’état d’occupation. La discussion utile ne porte pas sur le principe d’une décote mais sur la pertinence des comparables retenus, sur l’état réel du logement et sur les travaux à venir.

Le même paragraphe IV pose une règle d’exclusivité dont la sanction est radicale. Une personne physique ayant déjà acquis un logement auprès d’un organisme d’habitations à loyer modéré, ou un logement locatif conventionné d’une société d’économie mixte, « ne peut se porter acquéreur d’un autre logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré (…), sous peine d’entacher de nullité le contrat de vente de cet autre logement ». Le texte réserve la mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de soixante-dix kilomètres, l’inadaptation du logement à la taille du ménage et la séparation du ménage, sous réserve de la revente préalable du logement précédemment acquis.

Les cinq années qui suivent l’acquisition sont encadrées. Selon l’article L. 443-12-1, l’acquéreur qui souhaite revendre dans ce délai « est tenu d’en informer l’organisme d’habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité ». S’il a acquis à un prix inférieur au prix de mise en vente et revend dans les cinq ans, il « est tenu de verser à l’organisme d’habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition », cette somme ne pouvant excéder l’écart entre le prix de mise en vente et le prix d’acquisition. S’il loue dans ce même délai après avoir acquis à prix minoré, le loyer est plafonné par l’autorité administrative. Le texte ajoute une exigence de forme dont l’acquéreur peut tirer parti : « A peine de nullité, le contrat de vente entre l’acquéreur et l’organisme d’habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations. »

Restent les vérifications de fait, qui déterminent le coût réel de l’opération. L’acquéreur doit connaître le montant des charges de copropriété appelées sur les trois derniers exercices, les travaux votés et ceux inscrits au plan pluriannuel, l’état du fonds de travaux, la taxe foncière du logement, la répartition des tantièmes et l’existence éventuelle d’un contentieux au sein de la copropriété. La sortie du parc locatif social transfère à l’occupant des charges que le bailleur assumait jusque-là, et c’est le plus souvent sur ce poste que le budget se déséquilibre.

Titre II — Refus du bailleur, recours et portée du décret n° 2026-826

A. Que faire après un refus, et devant quel juge ?

Le refus doit être motivé et notifié dans les deux mois de la demande, conformément à l’article L. 443-11, II. Un silence gardé au-delà de ce délai, comme une réponse dépourvue de tout motif, constituent des irrégularités que l’on peut opposer au bailleur. Encore faut-il saisir la juridiction compétente, ce qui est la difficulté principale de ce contentieux.

Le point de départ du raisonnement est une décision rendue en matière d’attribution. Le Conseil d’État a jugé « que, si le contrat qui lie un bailleur social à un locataire est un contrat de droit privé, la décision de refus d’attribuer un logement ne porte pas sur l’exécution d’un tel contrat ; qu’elle est prise dans le cadre de l’exécution d’un service public, dans les conditions et selon des procédures qu’imposent au bailleur social les articles L. 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et les dispositions réglementaires prises pour leur application ; qu’ainsi, quel que soit le statut, public ou privé, du bailleur social, elle constitue une décision administrative, dont il incombe à la seule juridiction administrative d’apprécier la légalité » (CE, 5e ch., 26 juillet 2018, n° 417663, inédit au recueil Lebon — legifrance.gouv.fr).

Ce raisonnement a été transposé au refus de vente. Une locataire d’une société d’économie mixte de logement social s’était vu opposer le rejet de son offre d’achat, au motif que ses revenus ne la plaçaient pas en position prioritaire ; le tribunal administratif avait décliné sa compétence. La cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé cette ordonnance en jugeant : « Si le contrat de vente conclu par un organisme d’habitations à loyer modéré et son bénéficiaire dans le cadre du dispositif d’accession à la propriété est un contrat de droit privé, la décision de refus de vendre un logement à un candidat à l’accession à la propriété ne porte pas sur l’exécution d’un tel contrat. Elle est prise dans le cadre de l’exécution d’un service public, dans les conditions qu’imposent à l’organisme les dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation et les dispositions réglementaires prises pour leur application. Ainsi, quel que soit le statut, public ou privé, du bailleur social, elle constitue une décision administrative, dont il incombe à la seule juridiction administrative d’apprécier la légalité. » (CAA Bordeaux, 5e ch., 27 juin 2024, n° 23BX02473, inédit au recueil Lebon — legifrance.gouv.fr). L’affaire a été renvoyée au tribunal administratif pour qu’il statue au fond.

Aucune de ces deux décisions n’est publiée au recueil Lebon, et la seconde concernait un candidat qui sollicitait un logement autre que celui qu’il occupait. La solution vaut néanmoins a fortiori pour le locataire qui demande à acheter son propre logement, dès lors que la demande relève de l’article L. 443-11 et non de l’exécution du bail. La conséquence pratique est nette : un locataire qui saisirait le tribunal judiciaire d’un refus de vente s’exposerait à une décision d’incompétence, alors que le délai de recours pour excès de pouvoir aurait pu courir entre-temps. Le premier réflexe, à réception d’un refus, est donc d’en dater précisément la notification.

Le contrôle porte ensuite sur des points identifiables. Le logement figurait-il au plan de mise en vente de la convention d’utilité sociale, ou a-t-il fait l’objet d’une autorisation préfectorale ? Le motif du refus est-il exact en fait et en droit, s’agissant par exemple d’une condition de ressources opposée à un locataire en place, qui n’y est pas soumis ? Le délai de deux mois a-t-il été respecté ? Le bailleur avait-il déjà pris un engagement de vendre, par une proposition écrite ou une offre acceptée ? En revanche, un locataire ne peut faire grief au bailleur de son seul choix de conserver le logement dans le parc locatif, dès lors que « la décision d’aliéner est prise par l’organisme propriétaire ». Il n’existe pas de droit à l’achat opposable.

B. Ce que modifie réellement le décret n° 2026-826 du 25 août 2026

Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, relatif aux conditions de vente de logements par les organismes d’habitations à loyer modéré, ne comporte que deux articles. Son article 1er modifie le seul article D. 443-34 du Code de la construction et de l’habitation ; son article 2 est une disposition d’exécution. Aucune autre disposition du code n’est touchée.

L’article D. 443-34 figure dans la partie réglementaire, au livre IV, titre IV, chapitre III, section 5, intitulée « Dispositions applicables aux opérations réalisées en vue de la vente de logements à des personnes physiques ». Dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 août 2026, son I dispose : « Les logements produits par les organismes d’habitations à loyer modéré dans les conditions définies aux articles L. 421-1 (7e al.), L. 422-2 (5e al.) et L. 422-3 (3e al.) et cédés à des personnes physiques sont vendus soit à des acquéreurs qui destinent le logement à leur occupation personnelle dans les conditions du II ci-dessous, soit à des acquéreurs qui le louent dans les conditions prévues pour l’application du 2° du IV de l’article 199 tricies du code général des impôts ou des i et j du 1° du I de l’article 31 du même code. »

Ce texte vise des logements que les organismes produisent en vue de la vente, dans le cadre de leur activité d’accession et de promotion, et non des logements du parc locatif social.

La comparaison avec la rédaction antérieure, en vigueur du 2 avril 2022 au 28 août 2026, permet de mesurer l’apport du décret. Deux modifications sont intervenues. D’une part, le texte ajoute la référence aux i et j du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts, qui instituent une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition, en vigueur depuis le 21 février 2026 et issue de la loi de finances pour 2026. D’autre part, il supprime le second alinéa du I, qui réservait la vente à des acquéreurs investisseurs aux logements neufs situés dans les zones du dispositif « Pinel » de l’article 199 novovicies du même code. Autrement dit, la référence au régime « Pinel » est remplacée par celle du nouveau régime d’amortissement, sans condition de zonage.

Ce nouveau régime, que la pratique désigne sous les appellations « Relance logement » ou « Jeanbrun » qui ne figurent pas dans les textes, ouvre une déduction au titre de l’amortissement pour les logements neufs situés dans un bâtiment d’habitation collectif, donnés en location nue à titre de résidence principale. Il suppose un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans, une prise d’effet de la location dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition, et le respect de plafonds de loyer et de ressources. L’amortissement ne porte pas sur la valeur du foncier, estimée forfaitairement à vingt pour cent du prix d’acquisition, et son taux est fixé à 3,5 pour cent pour la location intermédiaire, majoré d’un point pour la location sociale et de deux points pour la location très sociale. Le j du même 1° reprend le mécanisme pour les logements anciens ayant fait l’objet de travaux lourds, à des taux de 3 pour cent, 3,5 pour cent et 4 pour cent.

En revanche, la référence à l’article 199 tricies du Code général des impôts figurait déjà dans le texte avant le décret et n’a pas été modifiée. Cet article institue une réduction d’impôt au titre des logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat en application des articles L. 321-4 ou L. 321-8 du Code de la construction et de l’habitation. Il ne s’agit pas du dispositif d’amortissement précité, et l’assimilation des deux régimes est une erreur qu’il faut éviter.

Il s’en évince que le décret du 25 août 2026 est sans incidence sur la vente d’un logement locatif social à son occupant. Un locataire qui envisage d’acheter son logement doit raisonner sur les articles L. 443-7, L. 443-11, L. 443-12 et L. 443-12-1, non sur l’article D. 443-34.

Conclusion

Acheter le logement social que l’on occupe reste possible et encadré. Le logement doit avoir été construit ou acquis depuis plus de dix ans, répondre aux normes d’habitabilité et de performance énergétique, et pouvoir être mis en vente au regard de la convention d’utilité sociale ou d’une autorisation préfectorale. Le locataire doit occuper les lieux depuis au moins deux ans ; il n’a pas à justifier d’un plafond de ressources, contrairement à ses ascendants et descendants. Sa demande impose au bailleur une réponse motivée dans les deux mois.

Avant de discuter le prix, il faut chiffrer l’opération dans son ensemble, charges de copropriété, travaux votés, taxe foncière et financement compris, puis lire les clauses de l’acte relatives à l’interdiction d’acquérir un second logement social, à l’information de l’organisme en cas de revente dans les cinq ans et au plafonnement du loyer en cas de mise en location.

En cas de refus, la contestation ne se conçoit pas par une formule générale. Elle suppose de dater la notification, d’identifier le motif retenu et de le confronter aux conditions légales, puis de saisir la juridiction administrative, à laquelle il incombe d’apprécier la légalité d’un refus opposé par un bailleur social. Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, quant à lui, relève d’un autre régime et ne fonde aucune demande d’acquisition du logement occupé.

Sources

Source : Cour de cassation – Base Open Data « Judilibre » & « Légifrance ».