Depuis le 20 août 2026, le propriétaire d’un local commercial peut être confronté à une question nouvelle : peut-il demander au préfet de faire évacuer rapidement un occupant entré sans droit, ou maintenu dans les lieux, alors même que cet occupant affirme y avoir installé son domicile ? La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a étendu la procédure administrative d’évacuation prévue par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 à certains locaux commerciaux, agricoles ou professionnels. Cette extension est directement liée à la lutte contre les occupations illicites, mais elle n’autorise pas un propriétaire à contourner un bail ou une procédure judiciaire de résiliation.
La réserve formulée par le Conseil constitutionnel le 14 août 2026 est décisive. La procédure administrative ne peut pas être appliquée à un local commercial lorsque l’occupant y a établi son domicile. Le propriétaire doit donc qualifier précisément la situation, distinguer une intrusion d’un litige contractuel et réunir des preuves sur l’occupation réelle du local. Le dossier sera différent selon que les lieux servent uniquement d’atelier, de boutique ou de dépôt, ou qu’ils sont aussi utilisés comme habitation habituelle.
La démarche utile repose sur une chronologie complète : titre de propriété, contrat éventuel, date de l’entrée, fin de l’autorisation, plainte, constat, demande au représentant de l’État et réponse de la préfecture. À Paris et en Île-de-France, cette chronologie doit être préparée avec soin, car une erreur sur le domicile, la qualité de l’occupant ou le type de local peut conduire à un refus administratif et à un contentieux urgent devant le juge judiciaire ou administratif.
I. Local commercial occupé sans titre : quand la procédure préfectorale peut-elle être utilisée ?
A. Que change la loi du 18 août 2026 pour le propriétaire d’un local commercial ?
Avant la réforme, le propriétaire d’un local commercial occupé sans titre devait principalement choisir entre la plainte pénale, la procédure judiciaire d’expulsion et, dans certaines hypothèses très encadrées, la procédure administrative d’évacuation d’un domicile ou d’un logement. La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a modifié l’article 38 de la loi du 5 mars 2007. Son article 14 vise désormais aussi le local « à usage commercial, agricole ou professionnel ». Le texte officiel est consultable dans l’article 14 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026.
Cette modification ne crée pas une expulsion privée. Le propriétaire ne peut toujours pas changer les serrures, couper l’électricité, déplacer les marchandises ou faire sortir lui-même les occupants. L’intervention de la force publique suppose une décision de l’autorité compétente ou un titre exécutoire, selon la voie choisie. L’intérêt de l’article 38 est de permettre au propriétaire de solliciter le représentant de l’État dans le département afin qu’il mette l’occupant en demeure de quitter les lieux et, à défaut de départ, organise l’évacuation forcée.
Le mécanisme vise d’abord une introduction réalisée à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes. La version actuelle de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 permet au propriétaire du local occupé de présenter une demande après avoir déposé plainte, démontré son droit sur le bien et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, un maire ou un commissaire de justice.
Le texte peut aussi concerner le maintien dans les lieux après une introduction répondant à ces conditions. Il prévoit également une hypothèse particulière pour le meublé de tourisme lorsque l’occupant reste à l’expiration du contrat de location. Cette dernière extension doit être lue avec la définition du meublé de tourisme prévue par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui vise un logement proposé à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Dans l’article 38, le législateur dispose que « Le présent article s’applique également en cas de maintien dans les lieux ». Il ne suffit donc pas d’affirmer qu’un occupant n’a plus de titre : il faut rattacher les faits à l’une des situations prévues par le texte.
Le propriétaire doit également tenir compte de la nature du contrat qui a précédé l’occupation. Un ancien locataire commercial dont le bail a été résilié, un preneur qui conteste une clause résolutoire, un sous-locataire autorisé ou une société qui invoque un accord de renouvellement ne sont pas automatiquement des squatteurs. Leur présence peut être dépourvue de titre, mais le litige peut nécessiter une analyse du bail, de la résiliation, des paiements, des échanges et de la compétence juridictionnelle. Utiliser l’article 38 pour éviter la discussion judiciaire d’un bail expose à un refus préfectoral et à une demande de réparation.
La procédure administrative exige ensuite un dossier de preuve. Le titre de propriété ou l’attestation notariale établit le droit du demandeur. Le contrat de bail, la convention de mise à disposition, les courriels, les mises en demeure et les procès-verbaux permettent de reconstituer l’autorisation initiale et sa disparition. Les photographies, vidéos, relevés de serrure et constatations d’un commissaire de justice doivent décrire les accès, les personnes présentes, les enseignes, les objets professionnels et les signes éventuels d’habitation, sans extrapolation.
La plainte est une étape distincte du constat. Elle doit raconter les faits dans l’ordre, identifier le local, préciser le mode d’entrée ou la manière dont l’occupant s’est maintenu et joindre les pièces disponibles. Une plainte trop générale sur une « occupation illégale » ne permet pas toujours à l’administration de vérifier les conditions de l’article 38. Le propriétaire doit faire apparaître la date de l’intrusion, la date de la fin du contrat s’il en existait un, les démarches amiables et le risque concret pour l’activité ou la conservation du bien.
L’article 38 impose au propriétaire de faire la preuve de son droit sur le local. Lorsque cette preuve est difficile à produire parce que les occupants contrôlent l’accès aux lieux, le représentant de l’État peut solliciter l’administration fiscale afin d’établir ce droit dans le délai prévu par le texte. Cette faculté n’est pas une dispense de préparation : le demandeur doit fournir les références cadastrales, les actes connus et les éléments permettant de retrouver le bien.
La décision administrative doit intervenir rapidement. L’article 38 prévoit une décision dans les quarante-huit heures à compter de la réception de la demande, après prise en considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant. La mise en demeure doit comporter un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, « ce délai est porté à sept jours ». Le propriétaire d’un local commercial qui n’y vit pas doit donc intégrer ce délai spécifique dans sa stratégie et ne pas annoncer une évacuation immédiate qui ne correspond pas au texte.
Cette procédure accélérée ne supprime pas le contrôle du juge. Une décision administrative peut être contestée, notamment lorsque les conditions de l’article 38 sont discutées. La demande au préfet ne dispense pas de faire constater l’état du local ni de réfléchir à une procédure judiciaire parallèle, mais les deux voies ne doivent pas être conduites de façon contradictoire. Un propriétaire qui sollicite une évacuation administrative tout en soutenant devant le juge que le bail se poursuit doit expliquer cette position et réserver ses droits.
Pour le propriétaire, la règle pratique est simple : présenter un dossier fondé sur des faits précis, un local clairement qualifié, un droit établi et une situation entrant effectivement dans le champ de l’article 38. Pour l’occupant, l’urgence est de vérifier si l’entrée a été forcée, si un contrat existe ou existait, et si le local est utilisé comme domicile. C’est sur ce dernier point que la réserve constitutionnelle change fortement l’analyse.
B. Pourquoi le domicile de l’occupant devient la limite constitutionnelle ?
La loi du 18 août 2026 a étendu la procédure administrative aux locaux commerciaux, mais cette extension n’est pas sans limite. Dans sa décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026, le Conseil constitutionnel a admis l’extension sous réserve que la procédure ne soit pas utilisée lorsque l’occupant d’un local commercial, agricole ou professionnel y a établi son domicile. La formulation à retenir est la suivante : « l’occupant du local à usage commercial, agricole ou professionnel n’y a pas établi son domicile ».
Cette réserve protège l’inviolabilité du domicile et évite qu’une procédure administrative très rapide ne produise, sans débat judiciaire suffisant, les effets d’une expulsion d’un lieu de vie. Elle ne transforme pas l’occupation en droit de propriété et ne valide pas l’entrée forcée. Elle impose seulement que la question du domicile soit examinée avant de recourir à l’évacuation administrative prévue par l’article 38.
Le domicile ne se réduit pas à une adresse déclarée. Il s’agit d’une question de réalité vécue, appréciée à partir d’un ensemble d’indices : présence habituelle, couchage, effets personnels, réception du courrier, consommation d’eau et d’électricité, déclaration auprès des organismes, liens familiaux, organisation quotidienne et intention de faire du lieu le centre de sa vie. Aucun de ces indices ne doit être isolé. Un local qui contient un canapé ou un réfrigérateur n’est pas nécessairement un domicile ; à l’inverse, un local présenté comme un simple atelier peut être devenu une habitation effective.
La preuve peut être délicate dans un local professionnel. Un entrepreneur peut dormir ponctuellement sur place sans y avoir installé son domicile. Une personne sans autre logement peut, au contraire, avoir organisé toute sa vie dans une boutique, un entrepôt ou un bureau. Le propriétaire doit donc décrire ce qu’il a constaté sans qualifier juridiquement à la place du juge ou de l’administration. L’occupant doit réunir les éléments qui montrent une résidence habituelle, mais aussi répondre aux arguments tirés de l’absence de bail ou d’une entrée par contrainte.
Il faut distinguer trois situations. Dans la première, le local est exclusivement professionnel : une réserve, un atelier ou une boutique sans espace de vie réel. Si l’entrée ou le maintien entre dans les conditions de l’article 38, la voie administrative peut être envisagée, sous réserve de l’examen des autres conditions. Dans la deuxième, le local est devenu mixte : l’activité et la vie privée y sont installées. La preuve du domicile devient centrale et l’administration doit appliquer la réserve constitutionnelle. Dans la troisième, l’occupant est un ancien locataire qui revendique un droit au renouvellement ou conteste la résiliation : le débat porte d’abord sur le contrat et ne doit pas être artificiellement présenté comme une intrusion.
Le droit de propriété reste pourtant protégé. L’article 544 du Code civil énonce que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », sous réserve des usages interdits par la loi ou les règlements. Le propriétaire peut demander la restitution de son bien et l’indemnisation de sa privation de jouissance. La réserve constitutionnelle ne lui retire donc pas son recours ; elle l’oriente vers la voie judiciaire lorsque l’évacuation administrative n’est pas possible.
La Cour de cassation a déjà mis en balance le droit de propriété et la protection du domicile dans un contexte d’occupation sans droit ni titre. Dans son arrêt publié au Bulletin du 28 novembre 2019, pourvoi n° 17-22.810, la troisième chambre civile rappelle que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit ». Cette décision, accessible sur le site de la Cour de cassation, ne rend pas toute expulsion automatique : elle invite à apprécier la voie procédurale, la gravité de l’atteinte à la propriété et les circonstances concrètes de l’occupation.
Le propriétaire ne doit pas non plus confondre l’article 38 avec l’infraction prévue par l’article 315-1 du Code pénal. Ce texte réprime l’introduction dans un local d’habitation, commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ainsi que le maintien à la suite de cette introduction. Il prévoit que cette conduite « est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende ». L’article 315-1 du Code pénal concerne la qualification pénale ; l’article 38 organise une réponse administrative sous conditions. Une plainte pénale ne remplace pas la demande d’évacuation et une demande administrative ne préjuge pas, à elle seule, de la culpabilité de l’occupant.
La distinction est encore plus importante lorsque l’occupant a un contrat. Le délit d’introduction forcée ne se déduit pas d’un simple impayé, d’une fin de bail discutée ou d’un désaccord sur la restitution des clés. De même, l’article 38 n’est pas un moyen de faire trancher par le préfet une clause résolutoire contestée. Si un titre a existé, le propriétaire doit pouvoir démontrer son expiration, sa résiliation régulière ou la fraude qui rend l’occupation sans droit. À défaut, la juridiction judiciaire doit être saisie pour statuer sur le bail et l’expulsion.
La question du domicile suppose enfin de regarder la personne concernée. Le texte constitutionnel ne protège pas un simple argument théorique : il vise l’occupant qui a effectivement établi son domicile dans le local. Une société ne peut pas, par elle-même, avoir un domicile au sens d’un lieu de vie. Mais son dirigeant, un salarié ou une personne hébergée dans le local peut invoquer une résidence personnelle. La demande doit donc identifier les occupants et pas seulement la société, le fonds de commerce ou le numéro du lot.
II. Comment agir ou contester l’évacuation d’un local commercial en pratique ?
A. Quelles preuves réunir et quelles démarches accomplir à Paris et en Île-de-France ?
Le propriétaire qui découvre une occupation illicite doit commencer par sécuriser la preuve, sans confrontation physique. Il doit photographier les accès depuis les parties auxquelles il peut légalement accéder, conserver les images de vidéosurveillance dans les conditions applicables, identifier les serrures et relever les dates. Un commissaire de justice peut dresser un constat décrivant la présence, les traces d’effraction, les panneaux, les marchandises, le mobilier, les couchages et l’état des lieux. Le constat ne doit pas entrer dans un espace fermé sans autorisation ou décision permettant l’accès.
Le deuxième dossier est celui du droit de propriété. Il comprend l’acte d’acquisition, l’attestation immobilière, le bail commercial ou la convention antérieure, les plans, les références cadastrales et, si le propriétaire est une société, l’extrait permettant d’identifier son représentant. Les factures de travaux, polices d’assurance, avis de taxe foncière et échanges avec le syndic peuvent compléter la preuve, sans remplacer le titre lorsqu’une contestation sérieuse existe.
Le troisième dossier établit la situation de l’occupant. Il faut rechercher la date de remise des clés, les conditions d’entrée, l’existence d’une autorisation verbale, les paiements, les livraisons, les contrats d’énergie, les déclarations d’activité et les courriers échangés. Si le local était loué, il faut joindre le bail intégral, ses avenants, les commandements, les congés, les accords de paiement et les décisions déjà rendues. Un propriétaire qui ne produit que la dernière lettre de mise en demeure risque de laisser invisible l’histoire contractuelle.
Le quatrième dossier porte spécifiquement sur le domicile. Le propriétaire doit réunir les éléments qui démontrent l’usage professionnel exclusif ou l’absence de résidence habituelle : destination des pièces, horaires d’ouverture, matériel, absence de couchage permanent, attestations de voisins, consommations cohérentes, autre adresse connue dans le cadre légal et informations tirées du constat. L’occupant doit, s’il soutient que le lieu est son domicile, rassembler des justificatifs de présence habituelle, de courrier, de dépenses, de scolarité ou de vie familiale, en protégeant les données personnelles qui ne sont pas utiles au litige.
À Paris et en Île-de-France, la localisation du bien détermine le représentant de l’État compétent et le tribunal susceptible d’être saisi. Le demandeur doit vérifier l’adresse exacte du local, la commune, le département et, à Paris, le régime propre à la capitale. Une demande envoyée à une autorité qui n’est pas compétente crée une perte de temps alors que le texte prévoit des délais courts. Le dossier doit comporter une page de synthèse mentionnant la localisation, le propriétaire, l’occupant identifié, la nature du local, la date des faits et la mesure demandée.
La demande administrative doit être rédigée comme une démonstration, non comme une lettre de colère. Elle peut suivre ce plan : identification du propriétaire ; description juridique et matérielle du local ; chronologie de l’entrée ou du maintien ; preuve du droit ; plainte déposée ; constat de l’occupation ; analyse de l’absence de domicile, si elle est invoquée ; urgence et conséquences ; pièces numérotées ; demande expresse de mise en demeure puis d’évacuation. Le demandeur doit rappeler que l’article 38 prévoit aussi une décision motivée en cas de refus et une mise en demeure assortie d’un délai.
Le propriétaire ne doit pas promettre à ses partenaires commerciaux que l’évacuation interviendra automatiquement sous quarante-huit heures. Le délai de quarante-huit heures concerne la décision du représentant de l’État à compter de la réception de la demande, pas nécessairement la fin matérielle de l’occupation. Le délai fixé dans la mise en demeure, l’affichage, la notification, les conditions d’emploi de la force publique et les éventuels recours doivent encore être respectés. En outre, si le local est le domicile de l’occupant, la réserve constitutionnelle peut fermer la voie administrative.
Lorsque la situation est urgente mais ne relève pas clairement de l’article 38, le propriétaire peut envisager le référé judiciaire. L’article 834 du Code de procédure civile prévoit qu’« Dans tous les cas d’urgence », le président du tribunal judiciaire peut ordonner les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du même code permet, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou « faire cesser un trouble manifestement illicite ».
Le référé n’est pas une manière de supprimer le débat sur le bail. Si l’occupant présente un contrat, une promesse de renouvellement, un accord de remise des clés ou un moyen sérieux sur la résiliation, le juge peut considérer que la contestation dépasse ses pouvoirs et renvoyer les parties à une procédure au fond. En revanche, une occupation sans aucun titre, constatée et non sérieusement contestée, peut justifier une remise en état rapide. Le propriétaire peut demander l’expulsion, une indemnité d’occupation et, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision, sous réserve des règles applicables au local.
La voie judiciaire classique demeure encadrée. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose que « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie » qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement de libérer les locaux. La procédure administrative de l’article 38 est une disposition spéciale ; elle ne permet pas au propriétaire de se faire justice lui-même et elle ne rend pas inutiles les formalités de la voie judiciaire lorsque celle-ci est choisie.
Le propriétaire qui agit à Paris ou dans un département francilien doit aussi évaluer les effets économiques de l’occupation : impossibilité de louer, perte d’exploitation, dégradation, charges, assurances, marchandises et risque pour les voisins. Ces éléments peuvent établir l’urgence et justifier une provision, mais ils ne remplacent pas la preuve de l’entrée ou du maintien sans droit. Une simple perte de chiffre d’affaires ne transforme pas un ancien locataire en occupant entré par contrainte.
Pour articuler les démarches, le calendrier peut être organisé ainsi : constat immédiat ; plainte ; notification conservatoire à l’occupant ; vérification du bail et du domicile ; demande administrative si les conditions sont réunies ; saisine judiciaire en cas de contestation ou de refus ; information de l’assureur et du syndic lorsque les parties communes sont concernées. Chaque étape doit être datée et les accusés de réception conservés. Ce travail évite les contradictions entre une demande d’évacuation pour intrusion et une demande de paiement de loyers fondée sur un bail que le propriétaire prétendrait encore en vigueur.
B. Que faire si le préfet refuse ou si l’occupant invoque un bail, un domicile ou un titre ?
Le refus préfectoral ne signifie pas que l’occupant est propriétaire ou titulaire d’un bail. L’article 38 prévoit que les motifs du refus sont communiqués sans délai au demandeur. Il faut d’abord identifier le motif exact : absence de preuve de propriété, absence de plainte, constat incomplet, entrée non établie, contrat encore opposable, domicile établi, autorité incompétente ou motif impérieux d’intérêt général. Chaque cause appelle une réponse différente.
Si le refus repose sur un dossier incomplet, le propriétaire peut compléter les pièces et vérifier si une nouvelle demande est juridiquement possible. Il ne doit pas multiplier les demandes identiques sans corriger le défaut constaté. Un second constat peut être utile si l’occupation a changé, si l’identité des occupants est désormais connue ou si des documents nouveaux établissent la fin du contrat. Il faut conserver la première décision et expliquer la modification du dossier.
Si le refus repose sur l’existence d’un domicile, la voie administrative spéciale ne doit pas être forcée. Le propriétaire peut saisir le juge judiciaire afin d’obtenir la restitution du local, sous réserve de démontrer l’absence de titre et de respecter les garanties de la procédure d’expulsion. L’occupant ne peut pas déduire de la réserve constitutionnelle un droit permanent au maintien, mais il peut demander au juge de vérifier la proportionnalité et les délais au regard de sa situation.
Si l’occupant invoque un bail commercial, la question première devient la validité et la fin de ce bail. Le propriétaire doit produire le contrat et le document qui aurait mis fin au droit : congé, résiliation amiable, clause résolutoire, décision de justice ou accord transactionnel. Un courrier unilatéral qui ne respecte pas les formes ou les délais peut ne pas suffire. L’occupant doit, de son côté, identifier précisément la clause ou la décision sur laquelle il fonde son maintien et continuer à régler les sommes incontestées, sauf accord ou décision contraire.
Le contrat peut également être une convention de mise à disposition, une autorisation d’occupation, un prêt à usage ou un accord conclu avec une association. Le nom donné au document ne règle pas seul sa qualification. Le juge regarde la durée, la contrepartie, la destination du local, les obligations réciproques et les circonstances de conclusion. Le propriétaire qui a remis les clés et accepté des paiements doit expliquer pourquoi il soutient aujourd’hui une intrusion ; l’occupant qui n’a qu’une autorisation temporaire doit démontrer sa durée et ses conditions.
Lorsque l’occupant prétend avoir établi son domicile, il faut isoler cette question du titre professionnel. Une personne peut être dépourvue de bail et vivre néanmoins dans le local. Une autre peut avoir un bail commercial mais ne jamais y résider. La réserve constitutionnelle porte sur le domicile réel, tandis que le recours judiciaire examinera aussi la qualité de locataire, la résiliation, les délais d’expulsion et la proportionnalité. Cette distinction permet d’éviter deux erreurs symétriques : traiter tout ancien locataire comme un squatteur ou croire que toute résidence rend l’occupation licite.
Le propriétaire doit être prudent avec les mesures matérielles. Le changement de serrure, l’enlèvement des meubles, la coupure des fluides ou l’accès forcé peuvent aggraver le litige, engager la responsabilité civile et rendre la preuve plus difficile. Même lorsqu’il estime être dans son droit, il doit passer par le commissaire de justice et l’autorité compétente. Le recours à la force publique relève de la décision administrative ou de l’exécution d’un titre, pas d’une initiative personnelle.
L’occupant qui reçoit une mise en demeure préfectorale doit agir immédiatement. Il doit vérifier le délai inscrit dans la décision, conserver l’enveloppe et les affichages, demander communication des pièces si nécessaire et établir son domicile ou son titre. Il doit aussi distinguer une contestation de la mesure administrative d’une contestation du bail. Une demande de suspension devant le juge administratif peut être envisagée selon la nature de la décision et l’urgence ; une demande d’expulsion ou de maintien au titre du contrat relève en principe de la juridiction judiciaire.
La référence à l’article 315-2 du Code pénal doit aussi être maniée avec précision. Ce texte réprime le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation après une décision de justice définitive, un commandement régulier de quitter les lieux et l’écoulement du délai légal, avec des exceptions notamment liées aux délais accordés par le juge et aux bailleurs sociaux. L’article 315-2 du Code pénal est donc lié à une phase postérieure à la décision judiciaire. Il ne permet pas de qualifier immédiatement tout différend commercial d’infraction.
Il faut encore vérifier si l’occupant exploite réellement une activité et si le local relève du statut des baux commerciaux. L’activité, la durée du bail, l’immatriculation, la destination contractuelle et les droits du propriétaire du fonds peuvent modifier les demandes. Un commerçant qui a perdu son titre mais dont les marchandises sont encore dans les lieux n’est pas dans la même situation qu’un tiers entré par effraction. Les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, de remise en état et de paiement doivent être cohérentes avec cette qualification.
À Paris et en Île-de-France, la préparation du dossier doit intégrer les particularités de l’immeuble : copropriété, accès communs, gardien, vidéosurveillance, règlement de copropriété, lots voisins et éventuelle activité recevant du public. Le syndic peut être informé lorsque les parties communes sont touchées, mais il ne remplace ni le propriétaire ni l’autorité qui doit constater l’occupation. Le propriétaire doit conserver une preuve séparée de l’atteinte aux parties communes et de l’occupation de son lot.
Le juge appréciera enfin la situation personnelle de l’occupant lorsque le domicile est établi, sans que cette appréciation fasse disparaître le droit de propriété. L’arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2019, n° 17-22.810, rappelle la force du droit du propriétaire dans une occupation sans titre, mais la nouvelle réserve constitutionnelle impose de respecter la frontière entre la procédure administrative et la procédure judiciaire. La stratégie contentieuse doit donc demander la mesure utile, au bon juge, sur le bon fondement.
Un propriétaire peut utilement joindre à sa demande judiciaire le refus préfectoral, le constat, le titre, la plainte et les échanges. Cela montre qu’il a tenté la voie prévue par la loi sans dissimuler la difficulté. Un occupant peut joindre la même décision pour démontrer que la voie administrative n’a pas été retenue et demander au juge de vérifier son titre, son domicile et les délais. Dans les deux cas, l’objectif est de donner au juge une chronologie lisible et de séparer les faits certains des déductions.
Le dossier doit aussi prévoir l’après-décision. Une ordonnance d’expulsion ne suffit pas à autoriser une intervention directe : elle doit être signifiée, suivie d’un commandement lorsque les textes l’exigent et exécutée par un commissaire de justice. L’indemnité d’occupation doit être calculée à partir de la valeur de jouissance du local et de la période réellement concernée. Les dégradations et frais doivent être prouvés séparément. Le propriétaire peut se référer à l’analyse du rôle du bailleur privé face à une injonction préfectorale, tout en gardant à l’esprit que chaque local commercial appelle une qualification propre.
La loi nouvelle accélère potentiellement la réponse publique, mais elle ne supprime pas la nécessité d’un raisonnement juridique. La question n’est pas seulement : « l’occupant a-t-il un titre aujourd’hui ? » Elle est aussi : comment est-il entré, quel contrat a été signé, le local est-il son domicile, quelle autorité est compétente, quelle preuve est disponible et quelle voie respecte les droits de chacun ? Une réponse solide à ces questions réduit le risque de rejet, de retour en arrière et de responsabilité pour expulsion irrégulière.
Conclusion
La loi du 18 août 2026 ouvre une voie administrative nouvelle pour certains locaux commerciaux occupés illicitement. Le propriétaire peut saisir le représentant de l’État après plainte, preuve de son droit et constat de l’occupation, lorsque les conditions d’entrée ou de maintien prévues par l’article 38 sont réunies. Cette voie ne permet ni de résilier un bail contesté sans juge ni de pratiquer une expulsion privée.
La limite essentielle tient au domicile. Après la décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026, la procédure administrative ne doit pas être appliquée lorsque l’occupant a établi son domicile dans le local commercial. Le propriétaire conserve alors une action judiciaire fondée sur son droit de propriété et l’occupation sans titre ; l’occupant conserve le droit de faire vérifier son titre, son domicile, la régularité de la fin du contrat et les conditions d’exécution de l’expulsion.
À Paris et en Île-de-France, la réussite du dossier dépend d’une chronologie précise et de preuves concordantes. Le titre, le bail, le constat, la plainte, les éléments sur le domicile et les décisions administratives ou judiciaires doivent être présentés ensemble. La rapidité est utile, mais la qualification exacte du local et de l’occupation reste déterminante.
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