Un immeuble autorisé alors qu’il dépassait la hauteur prévue par le plan local d’urbanisme peut-il devenir légal parce que le PLU a ensuite été modifié en faveur du projet ? La question vient de prendre une actualité concrète avec la décision rendue par le Conseil d’État le 10 août 2026, n° 502518. L’affaire concernait un ensemble immobilier de 17 128 m² à Saint-Denis, comprenant des logements, une résidence étudiante, un établissement recevant du public et des commerces. Le tribunal administratif avait considéré que l’évolution favorable des règles de hauteur permettait d’écarter le vice du permis initial. Le Conseil d’État a annulé cette solution et renvoyé l’affaire.
La décision ne ferme pas toute possibilité de régularisation. Elle pose une distinction essentielle : la légalité du permis s’apprécie à la date de sa délivrance, mais un permis modificatif peut parfois corriger le vice selon les conditions prévues par le droit de l’urbanisme. Le simple changement du PLU, sans acte de régularisation, ne suffit donc pas. Pour un voisin, un copropriétaire ou une association, l’enjeu consiste à identifier la règle applicable à la date du permis, à établir l’atteinte concrète au bien et à agir dans les délais. Pour le bénéficiaire, il faut mesurer rapidement si une modification réelle du permis peut sauver le projet, ou si une nouvelle autorisation est indispensable.
I. Permis de construire trop haut : à quelle date la conformité au PLU s’apprécie-t-elle ?
A. Quelle règle de hauteur le permis devait-il respecter lors de sa délivrance ?
Le point de départ est le permis lui-même. Une autorisation d’urbanisme n’est pas une promesse générale de construire selon les règles futures. Elle est délivrée pour un projet déterminé, sur la base des documents d’urbanisme applicables à une date déterminée. La hauteur, l’implantation, l’emprise au sol, la destination, les distances par rapport aux limites séparatives et les conditions d’accès doivent être appréciées dans le cadre juridique qui gouvernait la décision de l’autorité compétente.
L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme rappelle cette exigence. Le texte officiel indique que « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols ». La disposition complète peut être consultée sur Légifrance. La mairie ne contrôle donc pas seulement l’existence d’un terrain constructible. Elle doit confronter le projet aux règles précises de la zone et aux servitudes applicables.
Pour une règle de hauteur, le dossier doit être lu avec méthode. Le règlement du PLU peut distinguer la hauteur à l’égout du toit, la hauteur au faîtage, l’acrotère, la hauteur totale, la hauteur mesurée depuis le terrain naturel ou celle calculée depuis un niveau de référence. Le règlement peut aussi prévoir des gabarits, des bandes de constructibilité, des règles particulières pour les angles de rues ou des dispositions liées à la topographie. Un dépassement ne se déduit pas d’une simple photographie du chantier. Il faut comparer la règle écrite, le plan de coupe, les cotes du dossier et le niveau du sol retenu par le règlement.
La décision du Conseil d’État n° 502518 porte précisément sur cette chronologie. Le permis avait été délivré le 23 mars 2021 pour le projet Saint-Denis Génin. Les requérants soutenaient que les règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal étaient méconnues. Entre-temps, les règles avaient évolué dans un sens plus favorable au projet. Le tribunal administratif de Montreuil avait écarté le moyen en considérant que cette évolution empêchait désormais de retenir l’illégalité initiale.
Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement. Il a retenu que le juge avait commis « une erreur de droit en jugeant que, du seul fait de l’évolution favorable au projet de ces règles entre la date de délivrance du permis de construire et celle de ce jugement, l’illégalité dont était entaché le permis de construire ne pouvait être utilement invoquée ». La référence complète est Conseil d’État, 2e chambre, 10 août 2026, n° 502518.
Cette solution doit être distinguée d’un contrôle de conformité réalisé à la fin des travaux. Le litige portant sur la légalité de l’autorisation ne se confond pas avec la vérification de la conformité des travaux exécutés. Il ne faut pas non plus confondre le permis initial avec une demande ultérieure déposée pour modifier le projet. Chaque acte doit être replacé dans sa propre chronologie et confronté aux règles qui lui sont applicables.
Pour le voisin qui envisage un recours, plusieurs documents permettent de fixer la situation à la date du permis :
- l’arrêté de permis et ses visas ;
- le règlement du PLU ou du PLUi en vigueur le jour de la décision ;
- les plans de coupe, de façade, de masse et les cotes de hauteur ;
- les pièces relatives au terrain naturel, aux remblais et aux niveaux de référence ;
- les délibérations ou documents qui établissent la date d’entrée en vigueur d’une modification du document d’urbanisme ;
- les photographies et constats permettant de relier la hauteur projetée à une atteinte concrète au bien voisin.
Le règlement du PLU ne doit pas être isolé du reste du dossier. Un projet peut être conforme à une hauteur maximale tout en méconnaissant une règle d’implantation ou d’aspect extérieur. À l’inverse, une différence apparente entre une cote du plan et une mesure prise sur le terrain peut provenir d’un niveau de référence différent. Une contestation solide identifie la règle, la valeur autorisée, la valeur déclarée, la méthode de calcul et le document qui permet de vérifier chaque élément.
La jurisprudence récente montre aussi que la perception d’une hauteur doit être replacée dans l’information donnée aux tiers. Le panneau d’affichage, les plans et les vues du projet ne jouent pas tous le même rôle. Une information incomplète peut soulever une question de délai de recours, mais elle ne remplace pas la démonstration de la non-conformité du permis. Le recours doit donc distinguer la recevabilité, le délai et le moyen de fond.
Le lien avec la situation personnelle du voisin reste déterminant. L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme exige que le projet soit de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien. Il vise notamment la personne qui détient ou occupe régulièrement un bien, ainsi que celle qui bénéficie d’une promesse de vente ou d’un contrat prévu par le code de la construction et de l’habitation. Le passage central du texte est le suivant : « que la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien ». L’article est accessible sur Légifrance.
Une perte d’ensoleillement, une vue nouvelle, une façade trop proche, une modification des accès ou des nuisances directement liées au projet peuvent être invoquées. La seule affirmation selon laquelle un immeuble sera « trop haut » ne suffit pas. Il faut expliquer ce que cette hauteur change pour la maison, l’appartement, la copropriété ou l’activité concernée. Une étude d’ombre, un plan coté, une comparaison avec les vues existantes ou un constat peuvent donner une portée réelle au moyen.
Pour approfondir le cadre général d’un recours contre une autorisation voisine, le lecteur peut également consulter la page du cabinet sur l’urbanisme à Paris. Le présent article se concentre sur une question plus précise : un changement ultérieur du PLU ne fait pas disparaître, à lui seul, le vice qui affectait le permis lors de sa délivrance.
B. Un PLU devenu plus favorable peut-il régulariser le permis après coup ?
La réponse est négative si l’on parle du seul changement de la règle. Le PLU modifié peut ouvrir une voie de régularisation, mais il ne transforme pas automatiquement le permis initial. Il faut un acte juridique qui rattache l’évolution de la norme au projet autorisé et qui permette de vérifier que les conditions d’une régularisation sont remplies.
Le considérant de principe de la décision n° 502518 est particulièrement clair. Le Conseil d’État indique que « l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ». Il ajoute immédiatement : « en l’absence de mesure de régularisation, le seul changement des circonstances de droit ou de fait n’a pas pour effet de régulariser le vice dont était entaché le permis ». Ces deux phrases doivent être lues ensemble.
Le premier membre de la règle ouvre une possibilité. Le second fixe sa limite. Une nouvelle règle de hauteur peut rendre le projet compatible avec le document d’urbanisme actuel, mais la compatibilité nouvelle doit être constatée et intégrée dans une autorisation modificative ou dans l’acte de régularisation admis par le juge. Tant que cette mesure n’existe pas, le juge ne peut pas considérer que le permis initial était légal au seul motif que la norme a changé.
Le bénéficiaire doit donc poser plusieurs questions avant de demander au tribunal de rejeter le recours. Le permis est-il encore en cours de validité ? Le projet conserve-t-il sa conception générale ? La modification porte-t-elle seulement sur la hauteur ou affecte-t-elle la nature, la destination, l’emprise, la circulation, les stationnements ou les incidences environnementales ? Les pièces du nouveau dossier permettent-elles de calculer la hauteur selon la règle désormais applicable ? Le changement du PLU est-il définitivement entré en vigueur à la date pertinente ?
Le droit de retrait de la mairie ne constitue pas la même réponse. L’article L. 424-5 du code de l’urbanisme dispose que « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions ». Ce texte, disponible sur Légifrance, encadre le retrait administratif. Il ne permet pas au juge d’effacer le vice initial par une simple référence à l’évolution du PLU.
Le permis modificatif doit porter sur une modification juridiquement réelle. Réduire la hauteur, modifier une toiture, supprimer un niveau, déplacer une partie du bâtiment ou changer une implantation peut produire des effets très différents selon la conception générale de l’opération. Une modification purement déclarative, qui laisserait les volumes et les cotes inchangés, ne devrait pas être présentée comme une régularisation effective.
Le voisin peut demander que le juge vérifie la portée exacte de l’autorisation modificative. Plusieurs questions se posent : le modificatif vise-t-il le vice soulevé ? A-t-il été délivré par l’autorité compétente ? Les règles invoquées étaient-elles applicables ? Les pièces produites permettent-elles de contrôler la nouvelle hauteur ? Le permis modificatif modifie-t-il le projet au-delà de ce qui peut être admis sans nouvelle demande ? Le recours contre le permis initial a-t-il été complété dans le cadre procédural adapté ?
La modification du PLU peut également révéler un problème de droit transitoire. Un document approuvé, publié ou rendu exécutoire à une date donnée ne produit pas nécessairement tous ses effets à la date de la délibération. Le dossier doit établir la date exacte de l’entrée en vigueur et la règle applicable au permis initial comme au permis modificatif. Une erreur de date fragilise aussi bien la défense du bénéficiaire que le recours du voisin.
La décision n° 502518 n’a pas statué sur tous les moyens soulevés par les requérants. Le Conseil d’État a annulé les jugements du tribunal administratif de Montreuil après avoir retenu l’erreur de droit sur les règles de hauteur, puis a renvoyé l’affaire. L’annulation n’équivaut donc pas à l’annulation immédiate du permis. Le tribunal de renvoi devra reprendre l’examen dans le cadre fixé par la décision de cassation.
Cette nuance est utile pour les opérations immobilières en cours. Un recours contre un permis trop haut peut créer un risque de financement, de vente en l’état futur d’achèvement, de précommercialisation ou de chantier. Mais le résultat dépendra du moyen retenu, de la possibilité de régulariser et de la situation exacte du projet. Un voisin ne doit pas promettre une démolition à partir de la seule existence d’un vice de hauteur. Le bénéficiaire ne doit pas non plus présenter une évolution du PLU comme une régularisation déjà acquise.
II. Comment contester un permis devenu conforme au PLU et préserver ses droits ?
A. Quel permis modificatif ou quelle régularisation peut sauver le projet ?
La régularisation contentieuse repose principalement sur l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Le texte permet au juge administratif, après examen des autres moyens, de surseoir à statuer lorsqu’un vice entraînant l’illégalité de l’autorisation est susceptible d’être régularisé. Le passage central indique qu’« un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé ». La version en vigueur est consultable sur Légifrance.
Le sursis à statuer n’est pas un permis modificatif. C’est une mesure procédurale qui laisse au bénéficiaire un délai fixé par le juge pour obtenir ou notifier une régularisation. Le juge doit ensuite entendre les parties avant de trancher. Le permis initial reste contesté pendant cette période. Le voisin doit continuer à surveiller le dossier, les nouvelles pièces et la portée exacte de la mesure délivrée.
Dans une affaire de hauteur, la régularisation peut prendre plusieurs formes selon le projet. Le bénéficiaire peut réduire un niveau, modifier la toiture, supprimer un volume en attique, changer le point de départ de la mesure si le calcul initial reposait sur une erreur, ou revoir l’implantation afin de satisfaire le gabarit. Chaque hypothèse suppose une nouvelle lecture du règlement du PLU. Une correction de façade qui laisse la hauteur illégale ne répond pas au moyen. Une baisse de hauteur qui crée une nouvelle atteinte à une autre règle doit être examinée sur ce second terrain.
L’article L. 600-5-1 ne dispense pas de vérifier la conception générale du projet. Lorsque les changements bouleversent l’économie de l’opération, la destination, la surface, les accès ou les incidences environnementales, un nouveau permis peut être nécessaire. Le juge peut aussi considérer qu’un vice ne peut pas être régularisé dans le cadre du projet tel qu’il a été présenté. Le bénéficiaire doit alors choisir entre une nouvelle demande et l’abandon de la version litigieuse.
La régularisation n’a pas pour objet de réécrire l’histoire du permis. Elle corrige un vice selon un acte nouveau, une procédure nouvelle et un contrôle nouveau. Le recours du voisin doit donc comporter un moyen clair contre l’acte initial et, si nécessaire, un moyen dirigé contre l’autorisation modificative ou de régularisation. La date de l’affichage du modificatif, la notification du recours et la portée de l’office du juge deviennent alors déterminantes.
Le tribunal ne peut pas toujours se contenter de dire que la règle est devenue favorable. Il doit identifier la mesure qui a régularisé le projet. La décision n° 502518 rappelle précisément cette obligation. Le changement de circonstance juridique peut être pris en compte lorsqu’il est intégré dans l’autorisation modificative, mais l’absence de mesure de régularisation laisse subsister le vice du permis initial.
La production des pièces doit suivre le raisonnement juridique. Un mémoire utile peut présenter, dans cet ordre : la règle ancienne, le contenu du permis, le dépassement constaté, la date de la modification du PLU, l’absence ou l’existence d’un modificatif, la portée de ce modificatif et les effets du projet sur le bien voisin. Les plans doivent être numérotés et cités dans le texte. Les versions successives du règlement doivent être conservées pour éviter une confusion entre le document applicable en 2021 et celui applicable en 2026.
La procédure de régularisation ne neutralise pas les autres moyens. Un projet peut être régularisé sur la hauteur et rester affecté par une insuffisance du dossier, un problème d’accès, une règle de stationnement, une atteinte au patrimoine, une incompatibilité avec une servitude ou une incidence environnementale mal appréciée. À l’inverse, un voisin peut obtenir l’annulation d’un jugement sur le moyen de hauteur sans obtenir l’annulation du permis si un modificatif régulier intervient et rend ce moyen inopérant. La stratégie doit donc éviter de concentrer toute l’analyse sur une seule cote.
Le bénéficiaire doit également mesurer le risque d’une contestation abusive sans l’utiliser comme menace automatique. L’article L. 600-7 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque le recours est mis en œuvre dans des conditions abusives et cause un préjudice au titulaire, ce dernier peut demander des dommages et intérêts par mémoire distinct. Le texte officiel précise que « celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts ». La référence est disponible sur Légifrance. La simple défaite du recours ou la présentation d’un moyen sérieux ne suffit pas à établir un abus.
B. Quels recours, délais et preuves préparer à Paris et en Île-de-France ?
À Paris et en Île-de-France, la proximité des opérations collectives rend les dates et les preuves particulièrement sensibles. Un projet peut être affiché dans une commune, concerner une copropriété située dans une autre rue et produire un effet de lumière ou de circulation sur plusieurs parcelles. La première démarche consiste à identifier la commune du terrain d’assiette, l’autorité qui a délivré le permis, le tribunal administratif territorialement compétent et les documents d’urbanisme réellement applicables.
Le recours contre un permis de construire ne se prépare pas à partir d’une rumeur de chantier. Il faut obtenir l’arrêté, le numéro du permis, la date de délivrance, le panneau visible depuis la voie publique et, lorsque cela est possible, les pièces communicables du dossier. À Paris, le circuit de dépôt et les échanges avec le service compétent peuvent être dématérialisés. Dans les communes de la petite et de la grande couronne, les modalités pratiques varient selon la mairie ou l’établissement compétent. Le lieu du projet détermine le tribunal à saisir.
Le délai de recours des tiers est encadré par l’article R.* 600-2 du code de l’urbanisme. Il « court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Le texte est disponible sur Légifrance. Cette règle concerne le point de départ du délai contentieux. Elle ne remplace pas l’analyse de l’intérêt pour agir et ne déplace pas la date de légalité du permis.
La preuve de l’affichage appartient souvent au bénéficiaire, mais le voisin doit documenter ce qu’il voit. Des photographies datées, prises depuis plusieurs angles, un constat de commissaire de justice et une note sur la lisibilité du panneau peuvent être utiles. La hauteur indiquée sur le panneau, la nature du projet et les références de l’arrêté doivent être rapprochées des plans et du règlement du PLU. Une photographie du bâtiment achevé ne suffit pas à établir la hauteur autorisée si le contentieux porte sur la décision initiale.
Le recours doit aussi être notifié. L’article R.* 600-1 du code de l’urbanisme impose à l’auteur du recours de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, « à peine d’irrecevabilité ». La notification doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours francs du dépôt du recours. La règle et ses exceptions figurent sur Légifrance. Il faut conserver le recours signé, les pièces envoyées, les adresses utilisées, les preuves de dépôt et les accusés de réception.
Le recours gracieux n’est pas une formalité sans effet. Il peut permettre à la mairie de retirer ou de modifier sa décision dans le cadre légal, mais il ne doit pas faire perdre le délai contentieux. Le dossier doit préciser l’objet de la demande : retrait, modification, réexamen, communication de pièces ou prise en compte d’un vice déterminé. Une demande vague sur « la hauteur excessive » est moins utile qu’un moyen qui cite l’article du PLU, la cote du plan, la règle de mesure et l’effet concret pour le bien voisin.
Lorsque le dossier de permis est incomplet, la question doit être séparée de celle du PLU. L’article R.* 423-38 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées, l’autorité compétente adresse une demande exhaustive dans le délai prévu. Le texte peut être consulté sur Légifrance. Un défaut de pièce, une pièce inexacte et une règle de hauteur méconnue ne produisent pas les mêmes effets. Le lecteur peut, pour le premier sujet, se reporter à l’article déjà consacré au permis de construire refusé pour dossier incomplet.
La demande doit être construite autour de l’atteinte directe au bien. Pour une copropriété de Paris ou d’Île-de-France, le syndic, le syndicat et les copropriétaires doivent préciser qui agit, sur quel bien, au nom de quel droit et avec quelles pièces. Une résolution d’assemblée générale peut être nécessaire pour le syndicat selon l’objet de la procédure. Le copropriétaire doit, de son côté, relier la hauteur et la volumétrie à la jouissance de son lot ou des parties communes. Une pétition de quartier peut compléter le contexte, mais elle ne remplace pas la démonstration exigée pour le recours individuel.
Le dossier local doit aussi regarder le PLU intercommunal. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, le document applicable peut être intercommunal et comporter des annexes, orientations ou règles particulières. Le nom « PLU » ne suffit pas à déterminer la règle. Il faut identifier la zone, le secteur, les servitudes, la date d’approbation, les modifications et les éventuelles règles de sursis à statuer. La date d’entrée en vigueur doit être établie par un document officiel.
Une attention particulière doit être portée aux études d’ensoleillement et aux impacts sur les immeubles voisins. La perte de lumière n’entraîne pas automatiquement l’illégalité d’un permis. L’analyse porte sur la règle d’urbanisme invoquée, la destination des pièces, la configuration des lieux, la hauteur, la distance et l’importance de l’atteinte. Dans le dossier Saint-Denis Génin, les requérants avaient soulevé les études d’ensoleillement et les mesures liées à la pollution. Le Conseil d’État a annulé les jugements sur la question de la hauteur sans trancher ces autres moyens. Ils devront donc être examinés avec leurs propres preuves dans la suite de la procédure.
Pour préserver les droits, la chronologie peut être présentée sous la forme suivante :
- récupérer l’arrêté de permis, les plans et le règlement applicable à la date de délivrance ;
- identifier la règle de hauteur et expliquer le calcul retenu par l’administration ;
- documenter l’effet direct sur le logement, le lot de copropriété ou l’activité concernée ;
- dater le premier affichage sur le terrain et surveiller sa continuité pendant deux mois ;
- déposer le recours dans le délai, puis notifier l’auteur de la décision et le titulaire dans les quinze jours francs ;
- vérifier l’existence d’un PLU modificatif, d’un permis modificatif ou d’une mesure de régularisation ;
- répondre à toute invitation du tribunal à régulariser le recours, en produisant les pièces demandées dans le délai fixé.
Le bénéficiaire doit suivre une chronologie parallèle. Il doit déterminer la date de délivrance, la durée de validité, la date du recours, les moyens soulevés, la règle nouvelle et la faisabilité technique d’un modificatif. Une demande déposée en mairie ne suffit pas toujours à régulariser le permis. Il faut connaître la décision prise, ses plans, sa date d’entrée en vigueur et la manière dont elle est reliée au contentieux. Lorsque le projet dépasse la simple adaptation, une nouvelle demande peut être plus sûre qu’un modificatif contestable.
Le tribunal peut rejeter une requête manifestement irrecevable dans les conditions de l’article R. 222-1 du code de justice administrative, mais le 4° vise les cas où la juridiction n’est pas tenue d’inviter le requérant à régulariser ou lorsque la régularisation n’a pas été faite dans le délai donné. Le texte officiel parle de « requêtes manifestement irrecevables, lorsque la juridiction n’est pas tenue d’inviter leur auteur à les régulariser ou qu’elles n’ont pas été régularisées à l’expiration du délai imparti ». La référence est Légifrance.
Lorsque l’irrecevabilité peut être couverte, l’article R. 612-1 impose une invitation préalable. Il prévoit que la demande de régularisation doit avertir le requérant que ses conclusions pourront être rejetées et que le délai, sauf urgence, ne peut être inférieur à quinze jours. Le texte complet est accessible sur Légifrance. Une ordonnance rendue sans cette étape peut être annulée, comme dans l’affaire n° 505473, mais cette garantie procédurale ne dispense jamais de démontrer le bien-fondé du recours.
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Conclusion
La décision du Conseil d’État n° 502518 du 10 août 2026 impose une lecture précise des permis de construire trop hauts. Le juge doit apprécier la légalité du permis au regard des règles applicables lors de sa délivrance. Une évolution favorable du PLU peut ouvrir une possibilité de régularisation, mais elle ne fait pas disparaître le vice sans permis modificatif ou autre mesure juridique adaptée. Cette distinction protège la stabilité des règles d’urbanisme et oblige chaque partie à travailler sur les dates, les plans et les actes exacts.
Pour le voisin, le recours doit réunir trois démonstrations : la règle de hauteur méconnue, l’atteinte directe à la jouissance du bien et la recevabilité procédurale, avec respect du délai d’affichage et de la notification. Pour le bénéficiaire, la priorité est de vérifier si le projet peut réellement être modifié, si la conception générale est conservée et si la nouvelle autorisation répond au vice identifié. À Paris comme dans les autres communes d’Île-de-France, une chronologie complète et des pièces lisibles permettent d’éviter qu’un moyen sérieux soit perdu pour une erreur de délai ou de procédure.
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