À partir des impositions établies au titre de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) remplacera la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants. La réforme votée dans la loi de finances pour 2026 arrive donc au moment où les conseils municipaux et les intercommunalités arrêtent leurs décisions fiscales. Une question revient chez les propriétaires : la commune devait-elle délibérer avant le 1er octobre 2026 pour pouvoir réclamer la taxe en 2027 ?
La réponse dépend d’abord du classement de la commune. Dans le premier régime, celui des territoires présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la TVLH s’applique de plein droit : la commune n’a pas à voter une délibération pour créer l’imposition. Dans le second régime, qui concerne les communes ne relevant pas de ce classement, la taxe reste facultative et suppose une décision locale. La date du 1er octobre devient alors un repère essentiel pour une application au 1er janvier suivant, mais il faut distinguer la décision d’institution, sa transmission et la notification annuelle des taux.
Cette distinction est déterminante pour un propriétaire qui reçoit un avis en 2027. Une taxe peut être contestée parce que le logement n’était pas vacant, parce que la vacance était indépendante de sa volonté, parce que la commune n’avait pas compétence pour l’instituer ou parce que le taux appliqué ne correspond pas à la délibération applicable. Le dossier doit être préparé avant l’avis, à partir de la déclaration d’occupation, des contrats, des preuves de travaux, des échanges avec les candidats et des décisions locales publiées.
I. La commune doit-elle délibérer avant le 1er octobre pour appliquer la TVLH en 2027 ?
A. Dans quelle commune la TVLH 2027 s’applique-t-elle sans délibération ?
La première étape consiste à identifier le régime fiscal de la commune au 1er janvier 2027. Le nom de TVLH ne signifie pas que toutes les communes appliqueront la même règle. L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé l’article 1406 bis du Code général des impôts et prévoit que les nouvelles dispositions s’appliquent aux impositions établies au titre de 2027. Le texte précise aussi que, pour cette première année, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte. Le compteur ne repart donc pas automatiquement à zéro au changement de taxe. Le texte officiel est accessible dans son intégralité sur l’article 108 de la loi de finances pour 2026.
Le nouvel article 1406 bis distingue deux catégories. La première vise une commune présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste est établie par décret. La seconde concerne les communes qui ne remplissent pas cette condition mais dans lesquelles certains indicateurs de tension, de prix ou de proportion de logements non affectés à l’habitation principale justifient la possibilité d’une taxe locale. Il faut donc vérifier la liste réglementaire applicable à la commune, et non se fier à une impression générale sur le marché immobilier local.
Dans une commune relevant du premier régime, la taxe est due lorsqu’un logement est vacant au 1er janvier depuis au moins une année. Le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation et l’emphytéote peuvent être redevables selon les droits qu’ils détiennent sur le bien. La commune n’a pas besoin de prendre une délibération pour instituer la TVLH. Cette règle répond à la logique de l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants : l’imposition naît de la loi et du classement de la commune.
La commune peut toutefois voter une délibération pour augmenter le taux de droit commun. L’article 1406 bis fixe un taux de 17 % de la valeur locative pour la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième année. Une délibération peut porter ces taux jusqu’à 30 % puis 60 %. Cette décision ne crée pas la taxe ; elle modifie son niveau dans la limite légale. La différence est importante lorsqu’un propriétaire soutient qu’une absence de délibération ferait disparaître toute imposition : dans une commune du premier régime, cette conclusion serait trop rapide. Il faut rechercher si la contestation porte sur l’institution elle-même ou seulement sur le taux majoré.
Dans une commune relevant du second régime, la logique est différente. Le logement doit être vacant depuis au moins deux années au 1er janvier de l’année d’imposition et la commune, ou l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre remplissant les conditions prévues par le texte, doit avoir décidé d’instituer la taxe. La délibération fixe aussi le taux, qui ne peut pas dépasser 50 %. Le texte de l’article 1406 bis indique expressément que la commune peut, « par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A », instituer la taxe et fixer son taux. Le propriétaire peut consulter la version en vigueur de l’article 1406 bis du CGI pour vérifier la durée de vacance, les exclusions, le taux et l’autorité compétente.
Cette réforme modifie également le sort des anciennes délibérations. La loi prévoit que les délibérations prises sous l’ancien article 1407 bis cessent de produire leurs effets au 1er janvier 2027. En revanche, sauf délibération contraire, certaines décisions prises sous l’ancien article 1407 ter continuent dans les communes relevant du second régime. Cette règle transitoire doit être examinée avec le texte de la délibération locale : une commune peut avoir délibéré sur l’ancien dispositif, sur son taux ou sur une autre taxe d’habitation sans que toutes les décisions soient automatiquement interchangeables.
À Paris et en Île-de-France, le propriétaire doit être particulièrement attentif au classement de la commune, à la délibération éventuelle sur le taux et à la nature exacte de l’avis reçu. La Ville de Paris a annoncé en juillet 2026 une mesure destinée à remettre des logements vacants sur le marché, dans le contexte de l’entrée en vigueur de la nouvelle taxe locale. Cette actualité ne suffit pas à déterminer le montant dû par un propriétaire : il faut distinguer une délibération fiscale, une surtaxe éventuelle, les règles nationales de la TVLH et le contenu de l’avis établi par la direction générale des finances publiques. La présentation officielle de la mesure parisienne peut être consultée sur la page de la Ville de Paris consacrée aux logements vacants.
Le premier réflexe est donc de poser quatre questions : la commune figure-t-elle dans le premier groupe du décret ? Le logement a-t-il atteint une ou deux années de vacance selon ce groupe ? Une délibération est-elle nécessaire ? L’avis applique-t-il le taux légal ou un taux local régulièrement voté ? Tant que ces questions ne sont pas séparées, une réclamation risque de mélanger des moyens qui ne produisent pas les mêmes effets.
B. Que signifie réellement la date du 1er octobre 2026 ?
La date du 1er octobre 2026 correspond à la préparation des décisions locales qui doivent produire leurs effets en 2027. Pour une commune située hors du premier régime, le conseil municipal ou l’EPCI doit prendre une décision d’institution suffisamment tôt pour permettre son application à compter de l’année suivante. La documentation officielle consacrée aux délibérations locales rappelle le principe d’une décision prise avant le 1er octobre pour une application l’année suivante. Cette règle figurait déjà dans le fonctionnement de la taxe d’habitation sur les logements vacants, et elle explique que de nombreux conseils municipaux aient inscrit la TVLH à leur ordre du jour durant l’été 2026.
Il faut toutefois éviter une confusion entre trois dates différentes. La première est la date de la délibération : le conseil compétent adopte l’acte qui institue la taxe ou fixe le taux. La deuxième est la date de transmission et de publication de cet acte, qui conditionne son caractère exécutoire et permet son opposabilité. La troisième est la date de notification des décisions fiscales aux services de l’État. L’article 1639 A du CGI prévoit, pour les décisions relatives aux taux ou aux produits, une communication avant le 15 avril de chaque année. Ce calendrier de notification ne remplace pas l’échéance de préparation de la délibération applicable à l’année suivante. Le texte doit être lu sur l’article 1639 A du Code général des impôts.
L’article 1406 bis renvoie précisément aux conditions prévues par l’article 1639 A. Le propriétaire qui conteste un avis doit donc demander la délibération, sa date, son auteur, son contenu et les éléments attestant sa transmission. Une simple annonce dans le bulletin municipal n’a pas la même portée qu’un acte adopté par le conseil municipal, rendu exécutoire et transmis à l’administration fiscale. Une décision prise après le 1er octobre peut être pertinente pour une année ultérieure, mais elle ne doit pas être présumée applicable à 2027 sans vérification de son régime juridique et de ses formalités.
Le Code général des impôts contient aussi une règle spécifique pour les communes nouvelles. L’article 1640 prévoit que la commune nouvelle, ou les collectivités participant à sa création par des délibérations concordantes, prennent avant le 1er octobre de l’année précédant la création les décisions fiscales applicables l’année suivante. Le texte vise notamment la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Il ne faut pas transformer cette disposition spéciale en règle universelle pour chaque commune française : l’article 1640 du CGI concerne la création d’une commune nouvelle et ses mécanismes de maintien ou de remplacement des délibérations.
Pour 2027, la bonne lecture est la suivante. Dans une commune du premier régime, aucune décision d’institution n’est nécessaire ; une délibération peut seulement augmenter le taux dans la limite de 30 % puis 60 %. Dans une commune du second régime, une délibération locale est nécessaire et la date du 1er octobre 2026 constitue l’échéance à vérifier pour une application au 1er janvier 2027. Si le conseil municipal n’a pas délibéré, si l’EPCI n’était pas compétent, si l’acte n’a pas été rendu exécutoire ou si la décision vise un autre dispositif, le propriétaire dispose d’un moyen sérieux pour demander le dégrèvement. Si une délibération existe mais a été prise tardivement, il faut demander à l’administration et à la collectivité à partir de quelle année elle est applicable, plutôt que de déduire automatiquement sa nullité.
Les anciennes décisions doivent également être comparées à la loi de finances pour 2026. Le paragraphe VIII de l’article 108 prévoit que les délibérations prises sous l’ancien article 1407 bis cessent de produire effet au 1er janvier 2027. Il maintient, sous certaines conditions, les délibérations relevant de l’ancien article 1407 ter. Le propriétaire qui reçoit un avis en zone non tendue doit obtenir la délibération 2026 ou la décision transitoire invoquée par l’administration. Une commune ne peut pas simplement reprendre l’intitulé d’une ancienne taxe sans vérifier si le texte nouveau autorise sa continuation.
Cette distinction explique les débats apparus dans plusieurs conseils municipaux durant l’été 2026. Certains actes annoncent l’instauration de la TVLH avant le 1er octobre 2026 pour une application en 2027 ; d’autres remplacent une ancienne délibération de THLV ; d’autres encore fixent un taux ou autorisent l’EPCI à intervenir. Le propriétaire doit lire le dispositif et les visas de l’acte, pas seulement son titre. Un acte intitulé « taxe sur les logements vacants » peut renvoyer à un régime abrogé, tandis qu’un acte intitulé « taxe sur la vacance des locaux d’habitation » peut organiser le dispositif nouveau.
Enfin, l’entrée en vigueur en 2027 ne signifie pas que seuls les jours postérieurs au 1er janvier 2027 sont pris en compte. La loi prévoit que la durée de vacance antérieure à cette date est retenue pour les impositions 2027. Un logement vacant depuis plus de deux ans avant la réforme peut donc entrer dans le calcul d’une commune du second régime si toutes les autres conditions sont réunies. Cette rétroactivité du compteur ne dispense pas la collectivité de disposer d’une décision locale applicable lorsque la loi l’exige.
II. Comment contester une TVLH 2027 ou préparer le dossier du propriétaire ?
A. Quelles preuves écartent la taxe sur un logement prétendument vacant ?
La TVLH ne frappe pas tout logement momentanément inoccupé. Le critère est la vacance au 1er janvier, appréciée sur une période d’une année dans le premier régime ou de deux années dans le second. L’article 1406 bis exclut notamment les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable, les dépendances du domaine public et les logements détenus par certains organismes HLM. Une absence de quelques semaines entre deux locations ne suffit donc pas, à elle seule, à rendre la taxe due.
La déclaration d’occupation est une pièce centrale. L’article 1418 du CGI oblige les propriétaires à déclarer, avant le 1er juillet de chaque année, les informations nécessaires à la gestion des impositions : nature du local, mode d’occupation, période d’occupation, identité des occupants et, lorsque le logement est vacant, situation à expliquer. Le texte est disponible sur l’article 1418 du Code général des impôts. Une déclaration incomplète ne rend pas automatiquement la taxe légale, mais elle peut expliquer pourquoi l’administration a retenu une vacance. Il faut mettre à jour les informations et conserver la preuve de la correction effectuée dans l’espace « Biens immobiliers ».
Le premier cas d’exonération est l’occupation effective. Le propriétaire doit réunir le bail, l’état des lieux d’entrée, les quittances ou virements de loyers, les attestations d’assurance habitation, les factures d’énergie, les relevés d’eau, les échanges avec le locataire et, lorsque le logement est meublé, les justificatifs de séjour ou de réservation. Un bail signé sans preuve d’installation peut être insuffisant. Dans son arrêt du 15 juillet 2026, la cour administrative d’appel de Paris a jugé, à propos d’un logement situé dans le 15e arrondissement, que la SCI ne fournissait pas les éléments permettant d’établir l’installation effective du locataire, son maintien dans les lieux et la perception des loyers. L’arrêt n° 25PA04428 est accessible sur Légifrance.
La cour a retenu une formule directement utile pour les dossiers futurs : « ne fournit aucun élément relatif à l’installation effective du locataire, à son maintien dans les lieux et à la perception de loyers ». Une contestation doit donc démontrer une réalité matérielle, et non seulement produire un contrat. Lorsque le logement est occupé par un proche, prêté gratuitement ou utilisé par le propriétaire sans bail, les preuves doivent expliquer la durée et la continuité de cette occupation au regard de la période de référence.
Le deuxième cas est la vacance indépendante de la volonté du propriétaire. Il peut s’agir d’un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché mais qui ne trouve pas preneur, d’un bien bloqué par une succession ou une procédure judiciaire, de travaux importants empêchant une occupation normale, d’un sinistre ou d’une interdiction administrative. Chaque motif demande des documents contemporains : annonces avec prix et dates de diffusion, mandats d’agence, comptes rendus de visites, courriels de candidats, refus d’assurance, arrêté de mise en sécurité, procès-verbal d’assemblée générale, devis, factures, photographies datées, permis, échanges avec le notaire ou décision judiciaire.
La jurisprudence récente rappelle que l’affirmation « le logement était en travaux » ne suffit pas. Dans sa décision n° 499230 du 15 juillet 2025, le Conseil d’État a repris la réserve selon laquelle « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur ». La décision est consultable sur la page officielle du Conseil d’État sur Légifrance. Le juge examine l’état du bien au 1er janvier et la nature des travaux réellement nécessaires pour rendre possible une habitation normale.
Dans la même décision, le Conseil d’État a rappelé : « Il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention du contribuable ». Cette phrase résume la charge pratique de la preuve. Le propriétaire est souvent le seul à disposer des devis détaillés, des photographies avant travaux, des factures et des échanges avec les entreprises. Un budget global de rénovation ou une estimation non ventilée ne permet pas toujours de distinguer les travaux nécessaires à l’habitabilité des améliorations de confort ou de luxe. Il faut identifier les travaux indispensables : eau courante, électricité, chauffage, installations sanitaires, étanchéité, sécurité et accès.
Le Conseil d’État a validé, dans cette affaire, le raisonnement qui écarte les dépenses destinées seulement à donner au bien un caractère luxueux. Un propriétaire d’une maison haut de gamme ne peut donc pas invoquer le coût total d’une rénovation premium pour démontrer que la vacance était imposée. Il doit isoler le coût des travaux sans lesquels le logement ne pouvait pas être occupé dans des conditions normales. Les devis doivent être précis, datés et rapprochés de l’état réel du bien.
La décision n° 513256 du 29 juin 2026 apporte un autre enseignement utile. Le Conseil d’État a relevé qu’une demande de décharge de taxe sur les logements vacants était irrecevable faute de réclamation préalable auprès de l’administration. Le propriétaire ne doit pas attendre l’audience pour produire ses justificatifs. Le dossier doit être transmis au service des impôts avant toute saisine du juge. La décision est disponible sur Légifrance, Conseil d’État n° 513256.
Le montant de la taxe se calcule à partir de la valeur locative du logement, et non du loyer réellement perçu. L’article 1406 bis renvoie à l’article 1409 du CGI pour l’assiette. La valeur locative correspond à la valeur cadastrale utilisée par la fiscalité locale ; le propriétaire peut consulter l’article 1409 du CGI pour comprendre la base légale. Dans le premier régime, les taux de 17 % et 34 % peuvent être portés à 30 % et 60 % par délibération, tandis que le second régime est plafonné à 50 %. Un calcul indicatif sur une valeur locative de 10 000 euros donnerait 1 700 euros à 17 %, 3 400 euros à 34 %, 3 000 euros à 30 % ou 6 000 euros à 60 %, avant toute vérification de l’année d’imposition, du taux local et de la base retenue. Ce calcul n’est pas un avis d’imposition : il sert à repérer une incohérence manifeste.
Le contribuable doit enfin vérifier l’identité du redevable. L’article 1406 bis vise le propriétaire, l’usufruitier, certains preneurs et l’emphytéote qui disposent du logement depuis le début de la période de vacance. Une indivision, une succession, un démembrement ou une société civile peuvent modifier la personne qui doit répondre à l’avis. Une erreur d’adresse ou de personne ne se corrige pas par un simple appel téléphonique : elle doit être exposée dans une réclamation accompagnée de l’acte de propriété, de l’attestation notariale, de la convention de démembrement ou de tout document établissant la qualité du redevable.
Le dossier doit être classé par périodes. Il faut faire apparaître la situation du logement au 1er janvier de chaque année retenue, les périodes d’occupation de plus de 90 jours, les périodes de mise en location ou en vente, les travaux et les causes juridiques empêchant l’usage. Une chronologie d’une page, complétée par les pièces numérotées, est souvent plus convaincante qu’un ensemble de documents non datés. Elle permet également de répondre à une demande de renseignements de l’administration sans modifier le récit en cours de procédure.
B. Comment former une réclamation et faire valoir le défaut de délibération ?
La contestation commence par une réclamation fiscale adressée au service compétent. L’article R190-1 du livre des procédures fiscales prévoit que le contribuable qui conteste un impôt doit d’abord adresser une réclamation au service territorial de la direction générale des finances publiques dont dépend le lieu de l’imposition. Le texte exige aussi un récépissé. Il peut être consulté sur l’article R190-1 du LPF. En pratique, la démarche peut être déposée depuis la messagerie sécurisée de l’espace fiscal, dans la rubrique de réclamation correspondant à la taxe, ou par courrier adressé au service indiqué sur l’avis.
La réclamation doit identifier l’avis, l’année, la commune, le logement, le montant contesté et le résultat demandé. Le propriétaire peut solliciter la décharge totale, ou demander à titre subsidiaire la réduction de la cotisation si un seul élément du calcul est erroné. Il faut exposer les moyens séparément : absence de délibération, mauvaise classification de la commune, durée de vacance incorrecte, occupation effective, vacance indépendante de la volonté, erreur de personne, valeur locative ou taux mal appliqué.
Le défaut de délibération doit être démontré avec des documents locaux. Le propriétaire doit rechercher le registre des délibérations du conseil municipal, le recueil des actes administratifs, le site de la commune, le site de l’EPCI et, si nécessaire, demander une copie au service compétent. Il faut relever la date de l’acte, la référence de la séance, la collectivité qui l’a adopté, l’article du CGI visé, le champ territorial, le taux, la date d’entrée en vigueur et les mentions de transmission au contrôle de légalité. Une décision de l’EPCI ne remplace pas toujours celle de la commune : l’article 1406 bis encadre les hypothèses dans lesquelles l’intercommunalité peut agir, notamment lorsqu’elle a adopté un programme local de l’habitat.
Le propriétaire doit également vérifier que la commune n’appartient pas au premier régime. Si elle y appartient, l’absence de délibération d’institution ne suffit pas à obtenir le dégrèvement. Il faut alors rechercher un autre moyen : le taux majoré non régulièrement voté, la durée de vacance, le défaut d’habitabilité, l’occupation, la déclaration d’occupation ou l’identité du redevable. Une contestation mal orientée peut conduire l’administration à répondre que la taxe est légale de plein droit, alors que le véritable problème se trouve dans le taux de 60 % ou dans la période de référence.
La loi de finances pour 2026 prévoit que le contentieux, le recouvrement, les garanties et les sanctions de la TVLH sont régis comme en matière de taxe foncière. L’article 1406 bis le précise, tandis que l’article 1641 organise les frais d’assiette et de recouvrement et exclut la TVLH de certaines règles de prélèvement applicables aux taxes locales. L’article 1641 en vigueur est accessible sur Légifrance. Cette architecture explique pourquoi la réclamation doit être traitée comme un contentieux fiscal, et non comme une simple demande de correction administrative.
L’article 1413 du CGI est aussi utile lorsque l’imposition repose sur une déclaration d’occupation inexacte. Il prévoit que le contribuable peut réclamer contre son omission au rôle dans le délai fiscal applicable et organise les conséquences de certaines erreurs concernant l’occupation ou la vacance d’un local. Le texte actuel est consultable sur l’article 1413 du CGI. Le propriétaire doit conserver la copie de sa déclaration, la date de sa modification et la réponse ou l’absence de réponse de l’administration.
Une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement. Le propriétaire qui ne peut pas payer ou qui veut éviter une mesure de recouvrement doit demander, dans les formes prévues, un sursis de paiement pour la partie contestée. Cette demande ne remplace pas la réclamation et ne dispense pas du respect des délais. Le service des impôts peut demander des pièces complémentaires ; il faut y répondre dans le délai indiqué et conserver la preuve de l’envoi. La page pratique des impôts consacrée aux avis de TLV et de THLV rappelle la possibilité d’adresser un bail, des devis et tout document prouvant l’occupation ou la vacance au 1er janvier : la fiche officielle des impôts.
Le délai de réclamation doit être contrôlé dès réception de l’avis. Le Code prévoit des délais spécifiques pour les impositions locales ; la date de mise en recouvrement et les indications figurant sur l’avis sont essentielles. Il ne faut pas attendre la réponse à un appel téléphonique ou une demande informelle adressée à la mairie. La page Service-Public consacrée aux délais de réclamation permet de vérifier le régime applicable aux impôts concernés et ses mises à jour : délai de réclamation en matière d’impôts.
La décision n° 513256 montre le risque d’une saisine directe du juge. Le Conseil d’État a constaté qu’aucune réclamation n’avait été adressée à l’administration avant la demande de décharge et a retenu l’irrecevabilité. Le passage est explicite : « comme l’exigent les dispositions de l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales, une réclamation relative à une telle imposition ». Une procédure contentieuse solide doit donc joindre la réclamation, son accusé de réception, la réponse de l’administration et, le cas échéant, la décision implicite née du silence gardé pendant le délai légal.
Si l’administration rejette la réclamation, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif dans les conditions du contentieux fiscal. La requête doit reprendre les moyens déjà exposés et produire les pièces dans un ordre lisible. Le juge pourra examiner la légalité de la cotisation, le bien-fondé de la vacance, les règles de preuve et la délibération opposée par la commune. Lorsque le litige porte sur une délibération locale elle-même, il faut distinguer le recours contre l’acte réglementaire et la contestation de l’avis individuel : les délais, la juridiction et les effets demandés ne sont pas toujours identiques. Cette distinction mérite une analyse du dossier avant tout dépôt.
Pour un propriétaire parisien ou francilien, la chronologie doit intégrer les décisions municipales de 2026, le classement de la commune, les informations de l’espace fiscal et les éléments liés au logement. L’arrêt CAA Paris n° 25PA04428 rappelle qu’un contrat de location ne prouve pas à lui seul l’occupation effective. À l’inverse, des justificatifs cohérents de remise des clés, d’entrée dans les lieux, de loyers et de consommation peuvent contredire une taxation fondée sur une donnée administrative incomplète. Les mêmes réflexes valent dans les communes de la petite couronne, mais le texte local applicable peut varier d’une commune à l’autre.
Un propriétaire peut enfin demander à la mairie ou à l’EPCI une copie de la délibération et signaler une erreur de classement, mais cette démarche ne remplace pas la réclamation adressée au service des impôts. La commune peut être l’autorité qui a voté la taxe, tandis que l’administration fiscale établit et recouvre l’avis. Il faut écrire aux deux interlocuteurs lorsque la contestation porte à la fois sur l’acte local et sur les éléments factuels de l’imposition. Les courriers doivent rester cohérents : une demande de dégrèvement pour logement occupé ne doit pas soutenir simultanément que la commune ne pouvait pas instituer la taxe sans expliquer le moyen subsidiaire.
La réclamation doit se terminer par une demande précise : décharge totale, décharge partielle, correction de la période de vacance, application du taux légal, rectification de l’identité du redevable ou réexamen après prise en compte des pièces. Une copie de l’avis, la déclaration d’occupation, la chronologie et les justificatifs essentiels doivent être joints immédiatement. Les pièces volumineuses peuvent être classées dans un bordereau, avec une courte explication de leur lien avec la condition légale invoquée.
Conclusion
La commune ne doit pas être traitée de la même manière dans tous les cas. En zone de déséquilibre marqué, la TVLH 2027 s’applique de plein droit si les conditions du logement sont réunies ; une délibération est seulement nécessaire pour dépasser les taux légaux de 17 % et 34 %, dans la limite de 30 % et 60 %. Hors de ce régime, la taxe est facultative : une délibération communale ou intercommunale est nécessaire, et la date du 1er octobre 2026 constitue l’échéance pratique à vérifier pour une application au 1er janvier 2027.
La réponse définitive se trouve dans quatre documents : le décret de classement de la commune, la délibération locale, la déclaration d’occupation et l’avis d’imposition. Le propriétaire qui conteste doit agir dans le délai fiscal, adresser d’abord une réclamation au service des impôts et apporter des preuves datées de l’occupation, de l’habitabilité ou de la cause indépendante de sa volonté. Une simple affirmation ou un bail isolé expose à un rejet, comme le montrent les décisions administratives récentes.
Avant de payer ou de saisir le tribunal, il faut donc vérifier :
- le régime de la commune et la durée de vacance retenue au 1er janvier ;
- la délibération, sa date, son auteur, son taux et son entrée en vigueur lorsque la taxe n’est pas automatique ;
- la déclaration d’occupation et les justificatifs permettant de démontrer la situation réelle du logement ;
- la réclamation fiscale, le délai applicable et la demande éventuelle de sursis de paiement.
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