I. L’ouverture de la procédure de surendettement face au prêt immobilier : suspension des poursuites et vérification des créances
A. La recevabilité du dossier de surendettement et l’arrêt des voies d’exécution bancaires
Le crédit immobilier constitue traditionnellement l’engagement financier le plus lourd et le plus structurant souscrit par les ménages, engageant leurs revenus sur plusieurs décennies. Lorsqu’un accident de la vie, une rupture professionnelle ou une baisse imprévue de ressources survient, les mensualités d’emprunt peuvent rapidement devenir insoutenables et menacer l’équilibre financier global du foyer. Face à cette dégradation financière, le législateur a institué un dispositif protecteur d’ordre public destiné à prévenir l’exclusion sociale et la perte brutale du logement familial.
L’accès à ce régime de protection suppose en premier lieu la caractérisation objective d’un état de surendettement au sens des dispositions légales. Aux termes de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, la situation de surendettement est définie par l’impossibilité manifeste pour le débiteur personne physique de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles et professionnelles exigibles ou à échoir. La présence d’un emprunt immobilier en cours d’amortissement ou présentant des impayés s’intègre pleinement dans cette appréciation globale du passif du débiteur.
À cet égard, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt fondamental du 2 juillet 2026 (Cass. Civ. 2e, 2 juillet 2026, n° 23-21.550) que « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». Dès lors, l’importance quantitative du passif immobilier n’interdit aucunement la recevabilité de la demande formulée par l’emprunteur en difficulté.
Cette analyse unitaire du passif a été également confirmée par la deuxième chambre civile dans son arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. Civ. 2e, 11 septembre 2025, n° 24-13.323), où la haute juridiction a jugé au visa de l’article L. 711-1 du Code de la consommation que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». L’emprunteur immobilier peut donc valablement solliciter le bénéfice de la procédure sans que la nature de son passif ne constitue un obstacle préalable.
Dès le prononcé de la décision déclarant le dossier recevable, un bouclier juridique automatique s’érige au bénéfice du débiteur propriétaire. En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte de plein droit la suspension et l’interdiction de toutes les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette mesure paralyse immédiatement les poursuites individuelles exercées par les banques et prêteurs de deniers, qu’il s’agisse de saisies-attributions, de saisies des rémunérations ou de commandements aux fins de saisie immobilière.
Ce principe de suspension légale protège efficacement le débiteur contre les initiatives précipitées des établissements de crédit. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 8 février 2024 (Cass. Civ. 2e, 8 février 2024, n° 22-14.528), a ainsi souligné que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». La haute juridiction en a déduit que le créancier hypothécaire ne peut contourner cette paralysie légale et qu’aucune action au fond ne peut être imposée pour préserver ses droits durant cette phase.
Par ailleurs, toute démarche coercitive entreprise par le créancier bancaire au mépris de cette suspension est sanctionnée par une nullité absolue. Selon l’article L. 761-2 du Code de la consommation, tout acte accompli en violation de l’interdiction légale des poursuites peut être annulé par le juge des contentieux de la protection. La deuxième chambre civile a affirmé avec force dans son arrêt du 28 mars 2024 (Cass. Civ. 2e, 28 mars 2024, n° 22-12.797) que « tout acte effectué en violation de l’article L. 722-2 du même code, posant le principe de l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, peut être annulé par le juge des contentieux de la protection ».
En contrepartie de cette protection légale rigoureuse, le débiteur est assujetti à une obligation stricte de discipline financière. L’article L. 722-5 du Code de la consommation lui interdit formellement d’aggraver son insolvabilité, de souscrire de nouveaux emprunts ou d’acquitter des dettes antérieures à la décision de recevabilité. Le règlement direct et unilatéral de mensualités de prêt immobilier échues avant la décision est ainsi prohibé, afin de préserver l’égalité de traitement entre tous les créanciers composant le passif.
Sur le terrain des délais de prescription et de forclusion, la suspension des poursuites produit des effets minutieusement encadrés par le droit commun des obligations. En application de l’article 2230 du Code civil et de l’article 2234 du Code civil, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi. La recevabilité du dossier de surendettement arrête temporairement le cours des délais sans effacer le temps déjà écoulé, offrant ainsi une sécurité juridique tant à l’emprunteur qu’au prêteur de deniers.
Cette articulation temporelle a été explicitée par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 23 octobre 2025 (Cass. Civ. 2e, 23 octobre 2025, n° 23-12.623). La Cour a jugé au visa de l’article L. 218-2 du Code de la consommation et de l’article L. 722-2 du Code de la consommation que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ».
Dès lors, l’ouverture de la procédure fige provisoirement la situation d’endettement immobilier et préserve le patrimoine du débiteur. Cette phase transitoire permet à la commission de surendettement de recenser l’ensemble des éléments actifs et passifs et d’engager la vérification détaillée des créances bancaires déclarées.
B. La vérification de la créance immobilière et la sanction des irrégularités contractuelles
Une fois la demande déclarée recevable, la commission dresse un état descriptif du passif comportant le montant exact en principal, intérêts et accessoires de chaque crédit immobilier. L’article L. 723-3 du Code de la consommation ouvre expressément au débiteur la faculté de contester cet état du passif et de demander la saisine du juge des contentieux de la protection aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du quantum réclamé.
La finalité de cette procédure de vérification est définie par les dispositions réglementaires du Code de la consommation. Aux termes de l’article R. 723-7 du Code de la consommation, « la vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et de leur montant est opérée pour les besoins de la procédure et afin de permettre à la commission de poursuivre sa mission. Elle porte sur le caractère liquide et certain des créances ainsi que sur le montant des sommes réclamées en principal, intérêts et accessoires ». Les créances dont la régularité n’est pas établie sont purement et simplement écartées du plan.
Or, l’exercice de cette contestation est soumis à un formalisme et à un délai particulièrement stricts dont l’inobservation entraîne une forclusion définitive. Selon l’article R. 723-8 du Code de la consommation, le débiteur dispose d’un délai de vingt jours à compter de la notification de l’état du passif pour formaliser sa contestation auprès de la commission. Passé ce délai impératif, aucune contestation nouvelle ne peut plus être valablement soulevée devant l’autorité administrative ou judiciaire.
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé cette rigueur procédurale dans son arrêt rendu le 12 juin 2025 (Cass. Civ. 2e, 12 juin 2025, n° 23-15.025). La haute juridiction a jugé que « selon ce texte, le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours, et ne peut plus à l’expiration de ce délai, formuler une telle demande » et qu’en conséquence « lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié ».
Lorsque la saisine du magistrat est régulièrement formée, le débiteur peut soulever l’ensemble des moyens de fond relatifs à la formation et à l’exécution du contrat de prêt immobilier. Parmi ces moyens, la sanction tirée de la déchéance du droit aux intérêts pour irrégularité de l’offre de prêt, absence de mention obligatoire ou taux effectif global erroné occupe une place prépondérante. Cette sanction prive le prêteur de tout ou partie des intérêts conventionnels et allège substantiellement le coût total du crédit.
Sur ce point, la Cour de cassation a consacré une solution protectrice essentielle dans son arrêt du 23 novembre 2023 (Cass. Civ. 2e, 23 novembre 2023, n° 21-12.922). La deuxième chambre civile a énoncé que « constitue une défense au fond, le moyen opposé à l’occasion de la procédure de vérification des créances et tiré de la déchéance du droit aux intérêts, qui ne peut tendre qu’à ce que la créance soit écartée, en tout ou partie, pour la poursuite de la procédure, sans que le débiteur ne puisse prétendre à la restitution d’un éventuel trop-perçu ». La Cour a précisé qu’un tel moyen de défense au fond peut être opposé en tout état de cause sans être soumis à la prescription quinquennale de droit commercial.
Dans ce même arrêt (Cass. Civ. 2e, 23 novembre 2023, n° 21-12.922), la Cour de cassation a rappelé que « le juge, saisi d’une demande de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées, est tenu de fixer le montant de la créance pour les besoins de la procédure et afin de permettre à la commission de poursuivre sa mission ». Le juge des contentieux de la protection exerce donc un contrôle de pleine juridiction sur le quantum de la dette bancaire.
Par ailleurs, cette faculté de contrôle n’est pas cantonnée à la seule phase initiale de vérification de l’état du passif. La deuxième chambre civile a jugé dans son arrêt du 18 janvier 2024 (Cass. Civ. 2e, 18 janvier 2024, n° 22-12.950) que « la vérification de la validité et du montant des créances effectuée à la suite de la contestation de l’état du passif n’est opérée que pour les besoins de la procédure devant la commission, afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, et n’a pas pour effet de priver le juge des contentieux de la protection, saisi d’une contestation relative aux mesures recommandées, des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 332-2 du code de la consommation de vérifier la validité et le montant des titres de créance ».
En conséquence, l’emprunteur immobilier dispose d’un cadre procédural complet lui permettant de purger le passif de ses composantes indues, de recalculer le solde restant dû et d’assainir la base sur laquelle les mesures d’apurement et de réaménagement financier seront ultérieurement arrêtées.
II. Le réaménagement du crédit immobilier et les pouvoirs du juge des contentieux de la protection
A. L’éventail des mesures imposées : rééchelonnement, dérogation à la durée légale et réduction des taux
Lorsque la commission de surendettement constate que la situation du débiteur n’est pas irrémédiablement compromise, elle élabore des mesures destinées à permettre le remboursement échelonné des dettes sans contraindre le ménage à abandonner son cadre de vie. La boîte à outils légale mise à sa disposition par le Code de la consommation permet d’adapter précisément les modalités d’amortissement du prêt immobilier aux facultés contributives réelles de l’emprunteur.
Le socle des mesures imposées est déterminé par l’article L. 733-1 du Code de la consommation. La commission peut ainsi rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, reporter le paiement de tout ou partie des créances, imputer prioritairement les règlements sur le capital restant dû et réduire le taux des intérêts contractuels jusqu’au taux de l’intérêt légal, voire à un taux nul. Ces leviers permettent de recalculer une mensualité globale compatible avec le respect du reste à vivre incompressible du foyer.
La règle générale plafonne habituellement la durée globale des plans conventionnels et des mesures imposées à sept années. Toutefois, le législateur a prévu une exception majeure au bénéfice des emprunteurs immobiliers afin d’éviter la vente forcée du bien familial. Aux termes de l’article L. 733-3 du Code de la consommation, « la durée totale des mesures du plan ne peut excéder sept ans. Toutefois, cette durée peut être excédée lorsque les mesures concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat de la résidence principale du débiteur, afin d’éviter la cession de ce logement ».
Cette dérogation expresse accordée par l’article L. 733-3 du Code de la consommation constitue la clé de voûte de la protection du propriétaire surendetté. Elle autorise la commission et le juge à étaler l’amortissement du prêt immobilier sur une durée excédant le seuil légal de sept ans, permettant ainsi d’ajuster les échéances mensuelles au centime près sans exiger le dessaisissement du logement.
En outre, la commission peut assortir son plan d’un moratoire provisoire en application de l’article L. 733-4 du Code de la consommation. La suspension de l’exigibilité des créances peut être ordonnée pour une durée maximale de deux années, permettant au débiteur de surmonter une période transitoire de chômage ou de transition professionnelle avant la reprise normale du plan de remboursement réaménagé.
L’adoption de telles mesures produit des conséquences directes sur le calcul des délais de forclusion applicables aux crédits aux particuliers. Dans son arrêt du 8 juin 2023 (Cass. Civ. 2e, 8 juin 2023, n° 21-17.735), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la décision par laquelle la commission de surendettement recommande l’adoption de mesures de désendettement n’étant pas au nombre des événements visés à l’article L. 311-52 précité, le point de départ du délai de forclusion est reporté, dans ce cas, au premier incident de paiement non régularisé intervenu après la décision du juge conférant force exécutoire aux mesures ».
Par ailleurs, la préservation de la résidence principale dépend étroitement de l’existence d’autres actifs réalisables au sein du patrimoine de l’emprunteur. Lorsque le débiteur ne possède aucun autre bien de valeur dont la cession permettrait de solder ses dettes sans affecter son hébergement, les juridictions privilégient systématiquement le maintien dans les lieux sous réserve d’un effort d’apurement raisonnable.
Cette démarche a été pleinement approuvée par la deuxième chambre civile dans son arrêt du 26 mars 2026 (Cass. Civ. 2e, 26 mars 2026, n° 23-17.670). La haute juridiction a validé la décision des juges du fond qui, « ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées ».
Dès lors, les mesures imposées combinant étalement à long terme, neutralisation temporaire des intérêts et réduction des mensualités offrent une solution réaliste et pérenne pour sauvegarder le droit au logement du débiteur de bonne foi tout en organisant le désintéressement progressif du créancier bancaire.
B. Le contentieux des mesures imposées et l’office du juge des contentieux de la protection
Si les mesures imposées par la commission constituent un cadre équilibré, elles demeurent susceptibles de contestation par le débiteur ou par les établissements bancaires créanciers. En application de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, toute partie peut former un recours contre ces mesures dans un délai de trente jours à compter de leur notification, transférant ainsi l’entier litige devant le juge des contentieux de la protection.
Saisi de ce recours, le magistrat dispose de prérogatives très étendues pour redéfinir l’équilibre du plan de désendettement. Selon l’article L. 733-13 du Code de la consommation, le juge prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, sans être lié par les propositions antérieures de la commission. Il réapprécie souverainement la capacité de remboursement du débiteur et l’échelonnement approprié de la dette immobilière.
Ce pouvoir souverain d’aménagement judiciaire a été expressément consacré par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 4 juillet 2024 (Cass. Civ. 2e, 4 juillet 2024, n° 23-17.625). Visant les règles du gage commun énoncées à l’article 2285 du Code civil et leur articulation avec le surendettement posée par l’article 2287 du Code civil, la haute cour a rappelé que « selon l’article L. 733-13 du code de la consommation, le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation » que le juge statue sur l’aménagement des créances.
Sur le plan procédural, la contestation des mesures par l’établissement prêteur emporte des conséquences majeures quant à l’interruption de ses délais d’action. La deuxième chambre civile a posé dans son arrêt du 23 mars 2023 (Cass. Civ. 2e, 23 mars 2023, n° 20-18.306), au visa de l’article 2241 du Code civil, que « la contestation par le créancier de mesures recommandées ou imposées par une commission de surendettement constitue une demande en justice qui interrompt le délai de prescription. Cette contestation tendant au même but que la demande en paiement engagée ultérieurement par le créancier, la seconde action est virtuellement comprise dans la première ».
Cependant, l’instruction du recours devant le juge des contentieux de la protection doit impérativement respecter les garanties fondamentales du procès équitable. Dans son arrêt du 21 novembre 2024 (Cass. Civ. 2e, 21 novembre 2024, n° 22-20.560), la Cour de cassation a censuré une décision pour violation du principe de la contradiction en affirmant au visa des règles de procédure que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».
Or, il arrive fréquemment que les créanciers bancaires tentent de faire prononcer la déchéance de la procédure à l’encontre du débiteur, alléguant des retards ou des difficultés d’exécution. La deuxième chambre civile veille à ce que cette sanction ne soit jamais dévoyée. Dans son arrêt du 18 janvier 2024 (Cass. Civ. 2e, 18 janvier 2024, n° 22-12.950), la haute juridiction a rappelé au visa de l’article L. 761-1 du Code de la consommation que « les causes de déchéance sont limitativement énumérées par la loi ». Les tribunaux ne peuvent donc pas priver un débiteur du bénéfice du traitement de son surendettement en dehors des cas stricts de fraude ou de fausse déclaration intentionnelle.
À cet égard, la défense des droits de l’emprunteur immobilier impose une maîtrise rigoureuse des règles du droit immobilier et des procédures d’exécution, afin de sécuriser durablement la conservation du patrimoine familial face aux contestations bancaires.
En conséquence, l’intervention du juge des contentieux de la protection constitue la garantie suprême d’une conciliation équitable entre la sauvegarde du logement de l’emprunteur et l’apurement méthodique de sa dette immobilière.
Conclusion
Le traitement du crédit immobilier au sein de la procédure de surendettement des particuliers témoigne d’un équilibre minutieux instauré par le législateur et affiné par la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Dès la décision de recevabilité, la suspension automatique des voies d’exécution offre un répit indispensable au débiteur propriétaire, protégeant son bien contre toute mesure de saisie précipitée et interdisant aux créanciers d’aggraver sa situation financière.
Par ailleurs, la possibilité dérogatoire d’étendre la durée des mesures de réaménagement au-delà du plafond général de sept ans confère à la commission et au juge des contentieux de la protection un levier d’une efficacité remarquable pour restructurer la dette immobilière. Cette faculté d’étalement, conjuguée à la réduction des taux d’intérêt et à l’imputation prioritaire sur le capital, permet d’adapter les mensualités de remboursement aux capacités contributives réelles du foyer sans compromettre le droit fondamental au maintien dans les lieux.
Enfin, le contrôle judiciaire exercé par le juge des contentieux de la protection assure le respect rigoureux du contradictoire et la stricte application des causes légales de déchéance. L’office du juge garantit ainsi à l’emprunteur de bonne foi un redressement financier ordonné et pérenne, restaurant durablement la sérénité patrimoniale du ménage tout en organisant l’apurement méthodique du passif bancaire.
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