Le statut des baux commerciaux organise un équilibre protecteur entre les prérogatives du bailleur et la pérennité économique de l’entreprise locataire. La refacturation des charges fiscales et des impositions locales a longtemps constitué une source majeure d’incertitudes contractuelles et de contentieux récurrents. L’assistance technique d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction des clauses financières lors de la signature. La loi du 18 juin 2014 et son décret d’application ont instauré un encadrement impératif de la répartition des impôts entre les cocontractants. Le législateur a ainsi entendu prohiber les transferts fiscaux abusifs tout en maintenant la faculté de refacturer certains prélèvements expressément désignés par le texte. Dès lors, la détermination précise des charges fiscales transférables commande une analyse rigoureuse des dispositions statutaires et de la jurisprudence judiciaire récente. L’étude de cette matière exige d’examiner le cadre impératif de répartition des impôts et taxes et les prélèvements transférables au preneur (I). Elle impose ensuite d’analyser le régime des clauses contraires, la sanction du réputé non écrit et le contentieux de la restitution (II).
I. Le cadre impératif de répartition des impôts et taxes et les prélèvements transférables au preneur
A. La refacturation encadrée de la taxe foncière et des taxes liées à l’usage des locaux
Le principe directeur du statut rénové réside dans l’encadrement strict des prélèvements fiscaux pouvant être mis à la charge du preneur commercial. Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des impôts et taxes. Ce texte d’ordre public impose une transparence intégrale lors de la conclusion du bail et lors de chaque reddition annuelle de comptes. Or, l’article R. 145-35 du code de commerce précise les limites réglementaires applicables aux impôts dont le redevable légal demeure le bailleur. La taxe foncière ainsi que les taxes additionnelles constituent une exception formelle au principe d’interdiction de refacturation des impôts pesant sur le propriétaire.
La jurisprudence de la Cour de cassation exige de façon constante une stipulation expresse et dénuée d’ambiguïté pour opérer un tel transfert. Dans une décision récente, la juridiction suprême a ainsi confirmé le rejet des prétentions du bailleur faute de clause privative explicite et incontestable. La troisième chambre civile a jugé dans son arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 22-23.653) que les demandes du bailleur se heurtaient à une contestation sérieuse. La haute cour a souligné que l’obligation de régler une quote-part de charges générales ne valait pas engagement de rembourser l’impôt foncier privatif. En conséquence, le bailleur ne saurait exiger le paiement de la taxe foncière sans justifier d’une stipulation claire attribuant cette charge au preneur.
Cette rigueur formelle s’impose également devant les juridictions du fond chargées d’appliquer les textes statutaires aux litiges locatifs contemporains. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé dans son jugement du 21 mai 2026 (n° 24/04830) que la refacturation doit être expressément prévue par le bail commercial. La juridiction a énoncé qu’il en résulte que le bailleur peut refacturer au preneur la taxe foncière sous réserve d’une clause contractuelle expresse. Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles a confirmé dans son arrêt du 20 juin 2024 (n° 23/06378) la validité du transfert de la taxe foncière. La cour d’appel a souligné que la taxe foncière et ses taxes additionnelles figurent parmi les exceptions légales expressément autorisées par le pouvoir réglementaire.
Pour les contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme statutaire, le principe de liberté contractuelle continue de recevoir application. La cour d’appel de Paris a retenu dans son arrêt du 25 septembre 2025 (n° 24/09609) que les baux antérieurs relèvent de la liberté conventionnelle. La cour a précisé « qu’il n’est pas nécessaire que cette clause vise nommément la taxe foncière pour opérer transfert de sa charge ». À cet égard, les juges du fond interprètent les stipulations contractuelles selon la commune intention des parties exprimée lors de la formation du bail. Dès lors, la date de signature ou de renouvellement du contrat détermine le régime juridique applicable à l’analyse de la clause de transfert.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères obéit à un régime similaire fondé sur la notion de service rendu directement ou indirectement au preneur. L’article R. 145-35 3° du code de commerce autorise l’imputation des taxes liées à l’usage du local ou à un service effectif. La Cour de cassation a censuré les juges du fond dans son arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.452) pour refus d’application d’une clause expresse. La troisième chambre civile a jugé « alors que le bail consenti […] stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». En conséquence, la convention des parties relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit être rigoureusement respectée par les juridictions saisies.
La cour d’appel de Paris a réaffirmé dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 22/06586) la nécessité d’un accord exprès pour la taxe d’enlèvement. Les juges parisiens ont rappelé que le remboursement de cette taxe suppose une disposition claire lorsque le bail n’est pas soumis aux règles nouvelles. Or, la charge de la preuve de l’accord contractuel incombe au bailleur qui sollicite le paiement ou le remboursement des sommes correspondantes. Dans les baux verbaux, la Cour de cassation avait déjà énoncé dans son arrêt du 28 mai 2020 (pourvoi n° 19-10.056) les exigences probatoires requises. La haute juridiction a rappelé qu’en présence d’un bail verbal, il convient de rechercher l’existence d’un accord des parties sur la taxe foncière.
Dans les ensembles immobiliers complexes, la refacturation de la taxe foncière doit respecter les quotes-parts réelles déterminées en fonction des surfaces privatives exploitées. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que le montant imputé correspond strictement au local occupé et aux parties communes nécessaires. La cour d’appel de Paris a précisé dans sa décision du 7 mai 2026 (n° 23/05940) les modalités de ventilation surfacique. La juridiction a validé la méthode de calcul appuyée sur des métrés de géomètre-expert et sur la production intégrale des avis primitifs d’imposition. À cet égard, le bailleur ne peut réclamer une quote-part forfaitaire sans justifier de la concordance mathématique avec la surface louée au preneur.
Le transfert contractuel de la taxe foncière au locataire emporte une conséquence économique majeure sur l’évaluation de la valeur locative du bien. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée au regard des obligations respectives des parties. L’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que le transfert de charges incombant normalement au bailleur constitue un facteur de diminution du loyer. La troisième chambre civile a consacré ce principe dans un arrêt fondamental rendu le 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-17.227). La Cour de cassation a jugé que « ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité ». Dès lors, le locataire qui assume la taxe foncière bénéficie d’un abattement lors de la fixation judiciaire du loyer de renouvellement ou d’éviction.
La pratique contractuelle révèle souvent des stipulations hybrides combinant un loyer de base et une contribution forfaitaire aux impositions foncières globales de l’immeuble. Les juridictions judiciaires contrôlent scrupuleusement ces montages afin d’empêcher tout enrichissement sans cause au détriment du preneur commercial engagé dans les lieux. La cour d’appel de Paris a affirmé dans une décision remarquée du 21 décembre 2023 (n° 21/22035) l’exigence de transparence financière. Les magistrats ont souligné que le forfait fiscal ne doit pas dissimuler une marge indue perçue au-delà du coût réel des impositions acquittées. En conséquence, les parties doivent veiller à ce que chaque appel de fonds corresponde rigoureusement aux débours fiscaux effectifs supportés par le propriétaire.
La qualification des taxes annexes comme la taxe de balayage ou les redevances d’assainissement commande une analyse concrète de la prestation matérielle fournie. Ces prélèvements sont admis au titre des redevances liées à l’usage des locaux dès lors que l’exploitant tire un bénéfice direct du service public. Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Bordeaux a confirmé dans son jugement du 12 mai 2026 (n° 24/01662) l’exigibilité des taxes d’assainissement. Le tribunal a jugé que les taxes rémunérant le traitement direct des effluents s’intègrent légitimement dans les charges d’usage récupérables sur le preneur. À cet égard, la rédaction contractuelle doit énumérer distinctement chaque taxe locale pour éviter toute contestation lors de la reddition annuelle des comptes.
B. Les impôts et taxes strictement non imputables selon l’article R. 145-35 du code de commerce
Si la taxe foncière bénéficie d’une dérogation légale expresse, l’article R. 145-35 dresse une liste prohibitive d’impôts absolument non transférables au preneur. Le 3° de l’article R. 145-35 du code de commerce interdit d’imputer les impôts dont le redevable légal demeure le propriétaire. Le texte vise expressément la contribution économique territoriale qui frappe l’activité économique générale sans constituer un impôt lié à l’usage privatif du local. Or, les clauses antérieures qui mettaient la taxe professionnelle ou la contribution économique territoriale à la charge du preneur sont désormais formellement bannies. Le législateur a ainsi voulu empêcher que le bailleur ne transfère au commerçant ses propres obligations fiscales personnelles résultant de la détention d’immeubles.
La seconde interdiction impérative concerne les charges et impôts afférents aux locaux vacants au sein des ensembles immobiliers ou des centres commerciaux. L’article R. 145-35 5° du code de commerce interdit d’imputer les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou à d’autres locataires. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans son jugement du 21 juillet 2026 (n° 25/03807) la portée protectrice de cette interdiction. Le tribunal a jugé que le bailleur ne saurait faire supporter aux preneurs en place le risque d’inoccupation des lots commerciaux contigus. En conséquence, toute clause mettant à la charge du locataire la quote-part fiscale des locaux inexploités encourt une sanction d’ordre public.
L’interdiction réglementaire frappe également les honoraires perçus par le bailleur ou ses mandataires pour la gestion administrative et comptable de l’immeuble. L’article R. 145-35 4° du code de commerce exclut formellement les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué. La cour d’appel de Paris a souligné dans son arrêt du 21 décembre 2023 (n° 21/22035) l’illicéité du transfert de ces honoraires. Les juges parisiens ont précisé que les frais de gestion locative relèvent des coûts normaux d’exploitation incombant personnellement et exclusivement au propriétaire. Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris a confirmé dans son jugement du 21 juillet 2026 (n° 25/03807) l’annulation des refacturations de gestion.
Le sort de la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux en Île-de-France prévue par l’article 231 ter du CGI a suscité d’importants débats. Dans les baux antérieurs à la réforme Pinel, la jurisprudence admettait la validité des stipulations contractuelles transférant expressément cette imposition spécifique au preneur. La cour d’appel de Paris a confirmé dans son arrêt du 21 décembre 2023 (n° 21/19939) la licéité de cette refacturation contractuelle. La juridiction d’appel a retenu que les parties pouvaient valablement convenir de mettre cette taxe sur les locaux commerciaux à la charge du preneur. À cet égard, l’entrée en vigueur du décret de 2014 impose désormais d’analyser si cette taxe constitue un impôt lié à l’usage des locaux.
Les impôts sur les revenus locatifs, les taxes sur les plus-values et les prélèvements sur la fortune immobilière demeurent strictement à la charge du propriétaire. L’article R. 145-35 du code de commerce pose une barrière infranchissable interdisant toute clause d’externalisation de la fiscalité patrimoniale directe du bailleur. Dès lors, la typologie des impôts répercutables se trouve étroitement circonscrite aux seuls impôts fonciers et aux taxes rémunérant un service direct d’exploitation.
L’exclusion des impôts personnels s’applique également aux taxes sur la création de surfaces de bureaux et aux participations d’urbanisme mises à la charge du constructeur. Ces prélèvements financiers constituent des coûts d’investissement immobilier qui doivent être amortis par le bailleur dans le cadre du montant du loyer initial. Le tribunal judiciaire de Nanterre a précisé dans un jugement du 12 mai 2026 (n° 22/04449) l’incompatibilité de telles refacturations avec le statut. La juridiction a jugé que les taxes d’aménagement et redevances de création de bureaux ne sauraient être qualifiées de charges locatives courantes. En conséquence, toute clause prétendant reporter sur le locataire la taxe d’aménagement ou la redevance pour création de bureaux est frappée de nullité statutaire.
La rigueur de cette prohibition protège les locataires commerciaux contre la dilution artificielle du rendement locatif net recherché par certains investisseurs institutionnels. La jurisprudence neutralise systématiquement les clauses englobantes qui prétendent transférer l’ensemble des impositions présentes et futures pesant sur l’ensemble immobilier sans distinction. Par ailleurs, la cour d’appel de Pau a jugé dans une décision du 9 décembre 2025 (n° 24/01459) l’interdiction des refacturations fiscales globales. Les magistrats d’appel ont sanctionné la pratique consistant à regrouper les impôts d’exploitation et les impôts patrimoniaux au sein d’une ligne comptable unique. À cet égard, chaque catégorie fiscale doit faire l’objet d’une individualisation rigoureuse sur les appels de charges transmis trimestriellement au preneur.
II. Le régime des clauses contraires : sanction du réputé non écrit et action en répétition de l’indu
A. La neutralisation d’ordre public des clauses dérogatoires par l’article L. 145-15 du code de commerce
La violation des interdictions posées par l’article R. 145-35 du code de commerce entraîne une sanction redoutable prévue par la loi statutaire. L’article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont réputées non écrites les clauses contraires aux articles L. 145-37 à L. 145-41. Cette sanction prive rétroactivement la stipulation illicite de toute efficacité juridique sans affecter la validité globale du contrat de bail commercial souscrit. La troisième chambre civile a réaffirmé dans son arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-23.336) la portée du réputé non écrit. La Cour de cassation a rappelé que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier.
Les juridictions de première instance appliquent cette sanction avec une vigilance constante pour éradiquer les clauses de refacturation fiscale prohibées par le statut. Le tribunal judiciaire du Mans a jugé dans sa décision du 16 juin 2026 (n° 26/00947) l’anéantissement de la clause litigieuse. Le tribunal a rappelé « que selon l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits les arrangements contraires aux dispositions impératives ». Or, la sanction du réputé non écrit présente l’avantage majeur de ne pas être soumise au délai de prescription biennale du statut commercial. L’action tendant à faire constater qu’une clause de transfert fiscal est réputée non écrite peut être engagée pendant toute la durée du bail.
Le tribunal judiciaire de Paris a confirmé dans son jugement du 21 juillet 2026 (n° 25/03807) l’imprescriptibilité de cette contestation statutaire. La décision énonce que le preneur peut solliciter à tout moment la neutralisation des stipulations contraires à l’inventaire limitatif de charges et impôts. Par ailleurs, le caractère d’ordre public de la réglementation interdit au preneur de renoncer par avance au bénéfice des dispositions de l’article R. 145-35. En conséquence, toute tentative d’insertion d’un forfait global de charges fiscales englobant des impôts non refacturables est sanctionnée par le réputé non écrit. Dès lors, les clauses de charges doivent être rédigées avec une rigueur chirurgicale sous peine de voir le bailleur déchu de tout remboursement.
L’application dans le temps de cette sanction impérative obéit aux règles transitoires définies par le décret du 3 novembre 2014 relatif au statut. La Cour de cassation a fixé les règles d’application dans le temps dans son arrêt de principe du 17 juin 2021 (pourvoi n° 20-12.844). La haute juridiction a jugé que les articles R. 145-35 à R. 145-37 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014. La troisième chambre civile a précisé avec netteté qu’un « contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé » entre les parties. À cet égard, les baux tacitement prolongés demeurent soumis au régime antérieur jusqu’à la prise d’effet formelle de leur renouvellement contractuel ou judiciaire.
La cour d’appel de Versailles a rappelé dans son arrêt du 20 juin 2024 (n° 23/06378) cette articulation temporelle impérative. Les juges versaillais ont vérifié que le renouvellement du bail était intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions réglementaires protectrices. La cour d’appel de Paris a statué dans le même sens dans sa décision du 21 décembre 2023 (n° 21/22035). En conséquence, chaque renouvellement de bail commercial opère novation statutaire et soumet obligatoirement la répartition fiscale au contrôle de l’article R. 145-35.
L’éradication de la clause illicite ne prive pas nécessairement le bailleur de la récupération des impôts légalement autorisés par l’article R. 145-35. Lorsque la clause combine des transferts licites et des refacturations prohibées, le juge procède à une disjonction des stipulations selon le principe de divisibilité. La Cour de cassation a consacré cette approche analytique qui permet de maintenir la refacturation de la taxe foncière tout en annulant la contribution territoriale. Or, la rédaction d’une clause indivisible présente un risque majeur d’anéantissement total privant le bailleur de tout remboursement au titre des taxes foncières. Dès lors, les rédacteurs d’actes doivent impérativement scinder les stipulations relatives aux impôts autorisés de celles concernant les autres charges locatives générales.
L’ordre public de protection attaché à l’article L. 145-15 du code de commerce interdit toute transaction prématurée emportant renonciation aux règles statutaires. Une renonciation du preneur aux dispositions de l’article R. 145-35 ne peut intervenir valablement qu’après la naissance du droit à contestation et en connaissance de cause. Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans son jugement du 20 mai 2025 (n° 23/14945) l’inefficacité des quittances valant renonciation. La juridiction a jugé que le paiement régulier d’appels de fonds erronés ne vaut pas acquiescement tacite à une répartition fiscale illégale. À cet égard, le preneur conserve l’entier droit de contester la validité des clauses de charges nonobstant plusieurs années de règlement sans réserve.
B. Le contentieux de la restitution des impôts indûment perçus et le régime de prescription
L’anéantissement rétroactif d’une clause de transfert fiscal illicite ouvre immédiatement la voie à une action en répétition des sommes indûment versées. L’action en restitution s’exerce sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil relatifs au paiement de l’indu. La cour d’appel de Paris a jugé dans son arrêt du 9 octobre 2025 (n° 22/06586) la mise en oeuvre de ce recours. La cour a énoncé que « tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». Or, les sommes perçues par le bailleur au titre d’impôts non refacturables constituent des paiements dépourvus de cause juridique depuis l’origine du contrat.
L’articulation entre l’imprescriptibilité de la clause non écrite et le délai de restitution financière obéit aux règles du droit commun des obligations. Si l’action tendant à faire réputer la clause non écrite est imprescriptible, la demande en remboursement se prescrit par le délai de droit commun. Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter de la découverte des faits. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce est écartée pour les actions en répétition de charges indues. À cet égard, le preneur peut valablement réclamer la restitution des impôts et taxes indûment acquittés au cours des cinq dernières années d’exploitation.
Le contentieux de la restitution impose au bailleur de justifier minutieusement la matérialité des impôts dont il réclame la prise en charge contractuelle. La cour d’appel de Paris a débouté un bailleur dans son arrêt du 7 mai 2026 (n° 23/05940) pour absence de justificatifs probants. La juridiction a retenu que le bailleur doit communiquer les avis d’imposition primitifs et justifier des clés de répartition entre les différents exploitants. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a souligné dans son jugement du 21 mai 2026 (n° 24/04830) l’importance des pièces fiscales justificatives. En conséquence, à défaut de production des avis fiscaux officiels, les demandes en paiement de la taxe foncière formées par le bailleur sont rejetées.
La reddition annuelle de comptes prévue par l’article L. 145-40-2 du code de commerce constitue un préalable indispensable au recouvrement forcé des taxes. Le bailleur doit adresser au preneur un état récapitulatif annuel avant le trente septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû. Par ailleurs, le non-respect de cette obligation d’information périodique prive le bailleur de la possibilité de solliciter des provisions fiscales disproportionnées ou injustifiées. Le tribunal judiciaire du Mans a rappelé dans sa décision du 16 juin 2026 (n° 26/00947) l’obligation de régularisation annuelle stricte. Dès lors, la gestion financière du bail commercial requiert un suivi comptable rigoureux pour préserver les droits du bailleur et la sécurité du preneur.
La restitution des impôts indûment perçus donne lieu au versement d’intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise en demeure préalable. En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts courent de plein droit dès la sommation de payer délivrée par le locataire créancier. La cour d’appel de Versailles a précisé dans sa décision du 25 mai 2023 (n° 22/00939) les modalités de calcul des intérêts moratoires. La juridiction a ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil pour parfaire l’indemnisation intégrale. En conséquence, le passif financier résultant de refacturations fiscales illicites peut s’avérer particulièrement lourd pour les bailleurs négligents ou imprudents.
Les modalités d’exécution de la décision judiciaire de restitution permettent au preneur d’opérer une compensation légale avec les loyers futurs échus. Sous réserve de l’absence de contestation sur la liquidité et l’exigibilité de la créance, la compensation opère extinction réciproque des dettes locatives concurrentes. Le tribunal judiciaire de Paris a validé dans son jugement du 4 juin 2026 (n° 23/04540) l’imputation de l’indu sur les loyers. Le tribunal a jugé que le locataire pouvait déduire le trop-perçu fiscal constaté judiciairement du montant des prochains termes locatifs contractuels exigibles. À cet égard, la compensation judiciaire assure au preneur une restitution effective et immédiate sans nécessiter de mesures d’exécution forcée coûteuses.
Conclusion
La répartition des impôts et taxes dans le bail commercial est soumise à un équilibre législatif et jurisprudentiel particulièrement exigeant et protecteur. Si la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères demeurent transférables au preneur, ce transfert suppose une clause contractuelle expresse. Or, l’article R. 145-35 du code de commerce verrouille strictement l’interdiction de répercuter les impôts patrimoniaux personnels pesant sur le propriétaire de l’immeuble. La sanction du réputé non écrit garantit une éradication sans délai des stipulations contraires et ouvre droit à la répétition quinquennale des indus. En conséquence, les acteurs de l’immobilier commercial doivent auditer avec minutie leurs contrats pour assurer leur parfaite conformité avec la réglementation statutaire.
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