La Ville de Paris a adopté en juillet 2026 la surtaxe maximale applicable aux logements vacants afin d’encourager la remise sur le marché d’environ 20 000 biens. La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation, prévue par la loi de finances pour 2026, s’appliquera aux impositions établies à compter de 2027. À Paris, le taux peut atteindre 30 % la première année d’imposition puis 60 % à compter de la deuxième, sur la valeur locative cadastrale du logement. La présentation officielle de la Ville de Paris vise expressément les biens bloqués par une succession parmi les situations pouvant maintenir l’exonération.
La question est donc urgente pour les héritiers d’un appartement parisien resté vide après un décès : le simple fait que la succession ne soit pas liquidée suffit-il à échapper à la TVLH ? Non. La succession bloquée ne crée pas une exonération automatique. Elle peut toutefois démontrer que la vacance est indépendante de la volonté des personnes imposables, à condition d’établir qui pouvait disposer du bien, quelles démarches ont été tentées et quel obstacle concret a empêché la location, la vente ou l’occupation.
Le raisonnement doit être mené sur quatre plans : la date et la durée de la vacance, l’habitabilité du logement, la situation juridique de l’indivision et la qualité du redevable désigné par l’administration. Ce guide explique les règles applicables à Paris et en Île-de-France, les preuves à réunir avant 2027, la réclamation fiscale à déposer et les procédures civiles utilisables lorsque le désaccord entre héritiers entretient lui-même la vacance.
I. Succession bloquée à Paris : les héritiers doivent-ils payer la TVLH en 2027 ?
A. Pourquoi un logement hérité peut entrer dans la taxe sur la vacance des locaux d’habitation
La réforme ne taxe pas une succession en tant que telle. Elle taxe, sous certaines conditions, un logement vacant au 1er janvier de l’année d’imposition. Le nouvel article 1406 bis du Code général des impôts pose la règle dans les termes suivants : « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins » une année dans les communes connaissant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, et deux années dans les autres communes. Paris relève de la première catégorie.
Pour 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte. Cette précision figure à la fin de l’article 1406 bis et dans l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Un appartement devenu vide après un décès en 2026 peut donc être concerné par l’imposition 2027 si la période de référence atteint le seuil légal. L’administration ne repart pas nécessairement de zéro au 1er janvier 2027.
Le texte prévoit une base calculée sur la valeur locative du logement et des taux de 17 % la première année d’imposition puis 34 % à compter de la deuxième dans les communes concernées. Il autorise toutefois la commune à relever ces taux dans la limite de 30 % et 60 %. Le Conseil de Paris a choisi cette possibilité pour Paris. Le montant exact ne peut pas être déduit d’un simple pourcentage de la valeur de marché : il dépend de la valeur locative cadastrale et des éléments de l’avis d’imposition.
La taxe est due par la personne qui dispose juridiquement du logement dans les conditions prévues par le texte. L’article 1406 bis vise « le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période » de vacance. Dans une succession, il faut donc reconstituer la chaîne des droits au lieu de considérer que le décès a fait disparaître toute capacité juridique de décision.
L’article 724 du Code civil prévoit que « les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt ». Cette saisine ne signifie pas qu’un héritier peut vendre seul un immeuble indivis ou engager n’importe quel acte de disposition. Elle signifie que le bien entre dans le patrimoine successoral et que les héritiers doivent organiser sa gestion, avec le notaire, les règles de l’indivision et, si nécessaire, le juge.
La première erreur consiste à attendre l’acte de partage pour agir. Entre le décès et le partage, le logement peut se trouver en indivision entre plusieurs héritiers, avec un usufruit du conjoint survivant ou une contestation sur la dévolution. Cette configuration doit être déclarée et documentée. L’avis de TVLH peut viser un propriétaire, un usufruitier ou plusieurs personnes selon les informations détenues par la direction générale des finances publiques. Le notaire doit être interrogé sur la qualité exacte de chacun, mais la demande de rectification fiscale ne doit pas être retardée jusqu’à la clôture de toutes les opérations successorales.
Il faut distinguer trois situations qui n’ont pas la même portée :
- le logement est vide parce que les héritiers ont décidé de ne rien faire, sans tentative de mise en location, de vente ou de travaux ;
- le logement est vide parce qu’un héritier refuse de signer, qu’un usufruitier s’oppose à la décision, qu’un héritier est introuvable ou qu’une contestation rend tout acte impossible sans autorisation judiciaire ;
- le logement est vide pour une raison indépendante de l’indivision, par exemple un sinistre, des travaux indispensables, une interdiction administrative ou une impossibilité objective de l’occuper.
Seule la seconde et la troisième situation peuvent soutenir une contestation fondée sur une vacance indépendante de la volonté. Même dans ces hypothèses, il faut démontrer l’obstacle et sa durée. Une lettre d’un héritier disant « je refuse la vente » est un indice, mais elle ne prouve pas toujours que la location était impossible. À l’inverse, une succession dont les héritiers sont identifiés, dont le notaire a convoqué plusieurs réunions restées infructueuses et dont une procédure judiciaire a été engagée fournit un dossier beaucoup plus solide.
La déclaration d’occupation constitue un autre point de contrôle. L’article 1418 du Code général des impôts, dans la version consultée pour le dispositif déclaratif, impose aux propriétaires de locaux d’habitation de déclarer la nature de l’occupation et, en cas de vacance, son motif. Les informations doivent être mises à jour selon les modalités du service fiscal. Après un décès, une vente, une occupation temporaire, des travaux ou une nouvelle démarche locative, les héritiers doivent vérifier que le bien et son motif de vacance ne sont pas restés enregistrés sous une situation devenue inexacte.
Une déclaration erronée ne rend pas la taxe automatiquement due, mais elle facilite une taxation fondée sur une photographie incomplète du bien. La succession doit être présentée dans le dossier fiscal avec ses dates et ses pièces : acte de décès, acte de notoriété, attestation immobilière, convention d’indivision, décision relative à un usufruit, échanges du notaire et décisions de justice. Le service « Gérer mes biens immobiliers » ne remplace pas la réclamation, mais il permet de corriger le point de départ factuel utilisé par l’administration.
Un logement hérité à Paris n’est donc pas protégé par une formule générale telle que « la succession est en cours ». Les héritiers doivent pouvoir répondre à quatre questions : à quelle date le logement a-t-il cessé d’être occupé ? Qui pouvait décider de le louer ou de le vendre ? Quel acte ou quel accord manquait-il ? Quelles démarches ont été accomplies pour débloquer la situation ? La réponse documentée à ces questions déterminera la portée de l’exonération plus sûrement que la seule existence d’un conflit familial.
Les règles générales de la taxe, des exonérations et des pièces à préparer sont également présentées dans notre guide sur la contestation de la taxe sur les logements vacants à Paris en 2027. Le présent article complète ce cadre en traitant le cas particulier où la succession et l’indivision empêchent concrètement les héritiers de disposer du logement.
B. Quelles preuves établissent que la vacance est indépendante de la volonté des héritiers ?
L’article 1406 bis exclut notamment « les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs » et « les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ». La succession bloquée doit être rattachée à cette seconde exclusion. La question n’est pas de savoir si les héritiers auraient préféré louer ou vendre, mais s’ils avaient réellement la maîtrise juridique et matérielle de l’opération à la date de référence.
La jurisprudence constitutionnelle fournit le cadre de cette appréciation. Dans la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, le Conseil constitutionnel a jugé que la taxation « ne peut dès lors frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur ». Il a également précisé que ne peuvent être assujettis les logements ne pouvant être rendus habitables qu’au prix de travaux importants dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. Cette réserve éclaire encore l’interprétation de la condition de vacance indépendante de la volonté dans le nouveau dispositif.
Le Conseil constitutionnel a aussi envisagé le cas d’un bien mis en vente ou en location au prix du marché mais ne trouvant pas preneur. Cet exemple ne dispense pas de preuve : il faut établir le prix demandé, le mandat, les annonces, les visites, les candidatures reçues et les raisons des échecs. Dans une succession, la preuve sera plus convaincante si les héritiers montrent que l’absence de signature d’un coïndivisaire a empêché le mandat ou la conclusion de l’acte, plutôt que de produire une annonce publiée par un seul héritier sans pouvoir vérifiable.
Les travaux lourds doivent eux aussi être distingués des travaux de confort ou de valorisation. Le Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 15 juillet 2025, n° 499230, a confirmé que le juge examine les devis et les éléments que le détenteur est le seul à pouvoir produire. La décision rappelle que des travaux nécessaires à l’habitabilité ne se confondent pas avec les travaux destinés à donner au bien « un caractère luxueux ». Un appartement successoral à rénover entièrement peut donc être défendu, mais un projet de rénovation haut de gamme ne suffit pas à écarter la taxe.
La CAA de Nantes, 1re chambre, 24 décembre 2024, n° 24NT01840, a déchargé un contribuable dont le logement était « dépourvu de sanitaires » et nécessitait des travaux évalués entre 38 % et 44 % de sa valeur vénale. Cette décision ne crée pas un seuil automatique applicable à tous les immeubles parisiens. Elle montre cependant l’utilité de devis précis, de photographies datées, de rapports techniques et d’une comparaison entre le coût des travaux d’habitabilité et la valeur du bien. Un simple devis global sans ventilation des postes sera beaucoup plus fragile.
Dans le contexte successoral, les preuves les plus utiles peuvent être classées en cinq ensembles :
- La preuve de la succession : acte de décès, acte de notoriété, attestation de propriété immobilière, testament, donation entre époux, droits du conjoint survivant, acte d’acceptation ou de renonciation et correspondances notariales ;
- La preuve de l’indivision : identité et adresse des cohéritiers, quotes-parts, usufruit ou nue-propriété, convention d’indivision, procurations, refus écrits, mises en demeure et procès-verbaux de réunion ;
- La preuve de l’obstacle : absence d’un héritier, désaccord sur le prix, refus de signer un mandat, opposition d’un usufruitier, décision judiciaire, demande d’habilitation, procédure de partage ou nomination d’un administrateur ;
- La preuve de l’état du logement : diagnostics, rapport d’expert, photos, devis séparant les travaux de sécurité et d’habitabilité des travaux d’embellissement, sinistre, arrêté, échanges avec le syndic et attestations d’assurance ;
- La preuve des démarches utiles : mandat de vente ou de location, estimation, annonces, visites, courriels d’agences, demandes de financement, rendez-vous avec les entreprises, demandes d’autorisation et calendrier des actes.
Cette chronologie est essentielle. Une mise en demeure envoyée après réception de l’avis d’imposition peut expliquer la réaction des héritiers, mais elle ne prouve pas nécessairement ce qui s’est passé pendant toute la période de vacance. Il faut conserver les pièces au fil de l’eau, notamment lorsque le notaire relance un héritier ou lorsqu’une décision de justice est attendue.
La durée d’occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs mérite une attention particulière. Un héritier qui vient vider le logement, y dort quelques nuits ou y entre pour des travaux ne démontre pas forcément une occupation fiscale suffisante. Les factures d’énergie, attestations d’assurance, relevés de consommation, justificatifs de résidence et éléments matériels doivent être cohérents avec une réelle occupation. Il ne faut pas transformer une visite ponctuelle en occupation fictive : une telle présentation fragiliserait toute la réclamation.
Enfin, il faut relier les éléments successoraux à la possibilité concrète d’agir. Un conflit sur le partage des meubles n’empêche pas nécessairement la location de l’appartement. À l’inverse, un usufruitier qui refuse tout bail, un coïndivisaire qui détient les clés et interdit les visites ou une procédure portant sur la propriété peuvent rendre l’exploitation impossible. L’administration et, en cas de litige, le juge examineront les faits précis du logement plutôt que l’étiquette générale de « succession bloquée ».
II. Comment contester une TVLH sur un logement successoral vacant à Paris ?
A. Quelle réclamation fiscale déposer et dans quels délais ?
La contestation doit être adressée à l’administration fiscale indiquée sur l’avis, et non à la mairie de Paris. La Ville peut délibérer sur le taux et accompagner la remise sur le marché, mais la décision d’assujettissement, le calcul et le dégrèvement relèvent de la direction générale des finances publiques. L’article 1406 bis prévoit que le contrôle, le recouvrement et le contentieux sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.
La réclamation doit identifier l’immeuble, le numéro de l’avis, l’année d’imposition, la qualité du réclamant et la demande exacte. Il faut demander le dégrèvement total si le logement n’entre pas dans le champ de la taxe ou si la vacance est indépendante de la volonté. Lorsque seule une partie de la période ou une qualité de redevable est discutée, il faut présenter une demande subsidiaire chiffrée, sans mélanger les arguments. Une indivision peut nécessiter une coordination entre héritiers, mais un héritier ne doit pas laisser passer le délai en attendant que la famille trouve un accord complet.
Le délai de réclamation applicable aux impôts directs locaux est fixé par l’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales. Dans la version officielle consultée, les réclamations doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, de l’avis ou de l’événement ouvrant le délai. Les textes peuvent évoluer et l’avis doit être vérifié pour l’année concernée. Une réclamation déposée avant l’échéance, avec des pièces complétées ensuite si nécessaire, protège mieux le dossier qu’une contestation tardive présentée lorsque la prescription est acquise.
La réclamation doit être structurée autour des éléments contrôlables :
- la situation au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- la date de début de la vacance et les périodes d’occupation éventuelle ;
- la qualité de propriétaire, usufruitier ou indivisaire de chaque personne concernée ;
- l’obstacle ayant empêché la location, la vente ou la remise en état ;
- les démarches réalisées et les documents qui les établissent ;
- la demande de dégrèvement et, si nécessaire, la demande de sursis de paiement.
Le dossier peut comporter une frise chronologique d’une page, suivie d’un bordereau de pièces. Pour une succession ouverte en 2026, une présentation utile reprend la date du décès, l’ouverture du dossier chez le notaire, la première réunion, les refus ou absences, les échanges sur le prix, l’état du logement, les tentatives de mandat et la date de toute saisine judiciaire. La personne qui instruit la réclamation doit pouvoir comprendre en quelques minutes pourquoi les héritiers ne disposaient pas librement du bien.
Une correction de la déclaration d’occupation doit accompagner la réclamation lorsque les données fiscales sont erronées. Il faut conserver la confirmation de la modification, les captures ou accusés d’enregistrement et la description du motif choisi. Une déclaration corrigée ne remplace pas les preuves de l’indivision, mais elle évite que l’administration oppose une incohérence créée par une fiche de bien jamais mise à jour.
La contestation ne suspend pas automatiquement le paiement. L’article L. 277 du Livre des procédures fiscales prévoit que le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions peut différer le paiement de la partie contestée s’il formule expressément une demande dans sa réclamation et précise le montant ou les bases du dégrèvement sollicité. Le texte indique que « l’exigibilité de la créance et la prescription de l’action en recouvrement sont suspendues » jusqu’à la décision définitive, sous réserve des garanties exigibles au-delà du seuil réglementaire.
Il faut donc écrire clairement « je demande le sursis de paiement sur le fondement de l’article L. 277 du LPF » et préciser la somme contestée. Une formule générale dans un message séparé peut être jugée insuffisante. Si le comptable demande une garantie ou considère la garantie proposée insuffisante, cette difficulté doit être traitée immédiatement. Le sursis ne fait pas disparaître l’impôt : il organise le recouvrement pendant l’examen de la contestation.
En cas de rejet ou de décision partiellement favorable, le contribuable peut saisir la juridiction administrative compétente dans le délai indiqué par la décision. Le contentieux fiscal ne doit pas être confondu avec l’action civile destinée à régler l’indivision. Une réclamation auprès de la DGFiP conteste l’impôt. Une procédure devant le tribunal judiciaire peut autoriser un acte ou désigner un administrateur. Les deux démarches peuvent être menées ensemble, mais elles n’ont ni le même objet ni les mêmes pièces prioritaires.
À Paris, le dossier doit rester individualisé même si plusieurs héritiers reçoivent un avis ou si la succession comprend plusieurs biens. Une décision favorable sur un appartement ne s’étend pas automatiquement à une cave, un autre lot, une maison située dans une commune voisine ou un bien soumis à une autre situation d’occupation. Pour un bien situé en Île-de-France hors Paris, il faut aussi vérifier si la commune est dans la liste et quel taux local a été voté. La décision de la Ville de Paris ne s’applique pas indistinctement à toute la région.
B. Comment débloquer la location ou la vente lorsque l’indivision entretient la vacance ?
La réclamation fiscale ne suffit pas toujours. Si un héritier refuse de signer un mandat, si un usufruitier s’oppose au bail ou si un coïndivisaire empêche les visites, le logement restera vacant tant que l’indivision n’est pas traitée. Il faut alors choisir une voie civile proportionnée : mandat, accord d’indivision, habilitation, autorisation de vente, désignation d’un administrateur, mesure urgente ou partage judiciaire.
L’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis d’accomplir certains actes d’administration et de conclure ou renouveler certains baux, sous réserve d’informer les autres. Le même texte exige le consentement de tous pour les actes de disposition qui ne relèvent pas des exceptions. Cette distinction est utile pour un logement vacant : administrer, assurer, entretenir ou préparer la mise en location n’est pas la même chose que vendre l’immeuble ou consentir un acte dépassant l’exploitation normale.
Un héritier majoritaire ne doit pas pour autant se croire autorisé à tout. Il doit déterminer si l’acte envisagé est un acte d’administration, réunir les preuves de la majorité, informer les autres indivisaires et respecter les droits d’un usufruitier. Une décision prise sans information peut être inopposable. Un bail signé sans respecter les droits des personnes concernées peut créer un nouveau contentieux et affaiblir l’argument selon lequel la vacance était indépendante de la volonté.
Le refus d’un indivisaire peut justifier une autorisation judiciaire lorsqu’il met en péril l’intérêt commun. L’article 815-5, dans la version du Code civil consultable sur Légifrance, dispose qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte lorsque le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun. Il faut présenter un acte déterminé, un refus identifiable et un risque concret pour l’indivision : perte de valeur, charges qui s’accumulent, dégradation, risque d’impayés, impossibilité de financer les travaux ou aggravation de la taxe.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a renforcé le levier des mesures urgentes. L’article 815-6 du Code civil prévoit désormais que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes requises par l’intérêt commun et « autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ». Le texte permet aussi de désigner un administrateur ou un séquestre. Cette réforme ne transforme pas l’autorisation en formalité : le juge doit apprécier l’urgence, l’intérêt commun, le bien concerné et les garanties des autres indivisaires.
Une autre voie peut être utilisée lorsque des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits souhaitent vendre. L’article 815-5-1 du Code civil organise une procédure passant par un notaire, une notification aux autres héritiers et, en cas d’opposition ou de silence, une demande au tribunal judiciaire. La version officielle de l’article 815-5-1 précise que l’aliénation peut être autorisée si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Le choix entre cette procédure, l’article 815-5 et l’article 815-6 dépend de la majorité, de l’urgence, de la nature de l’acte et de la présence éventuelle d’un démembrement.
Le dossier judiciaire doit être préparé comme un dossier de gestion de l’intérêt commun, non comme une simple querelle familiale. Il faut produire l’estimation de l’immeuble, les avis de valeur, l’état des charges, les impôts, les assurances, les travaux nécessaires, les offres ou refus d’agence, les lettres recommandées, les convocations du notaire et les conséquences de l’attente. Pour un bien vide à Paris, le risque de majoration de la TVLH peut être présenté comme un élément de coût, mais il ne doit pas être le seul argument. La dégradation, la perte de valeur, le risque d’occupation illicite ou l’impossibilité de financer l’entretien peuvent montrer plus directement le péril de l’indivision.
Lorsqu’un héritier est introuvable ou hors d’état de manifester sa volonté, la procédure n’est pas la même que lorsqu’il refuse activement. Les articles 815-4 et suivants du Code civil permettent, selon la situation, une habilitation ou une représentation judiciaire. Il faut faire vérifier l’adresse, les actes de notification, la mesure de protection éventuelle et la portée de l’autorisation demandée. Une notification irrégulière peut rendre la vente inopposable ou retarder la décision, ce qui prolongerait la vacance et compliquerait la preuve fiscale.
La solution la plus rapide n’est pas toujours la vente. Les héritiers peuvent parfois signer une convention d’indivision, confier la gestion à un mandataire, mettre le logement en location après travaux, conclure un bail avec l’accord requis ou répartir les dépenses en attendant le partage. Une convention écrite doit préciser la durée, les pouvoirs de gestion, l’accès au logement, la répartition des charges, l’assurance, le traitement des loyers et la décision à prendre à l’échéance. Ce cadre peut éviter que chaque année de vacance soit ensuite présentée comme une conséquence inévitable du décès.
Pour Paris et l’Île-de-France, une stratégie en deux dossiers est généralement plus lisible. Le premier dossier est fiscal : déclaration d’occupation, avis, réclamation, pièces de vacance et demande de sursis. Le second est civil ou successoral : acte bloqué, héritier opposant ou absent, urgence, valeur du bien et demande au tribunal judiciaire. Les échanges avec le notaire, l’agence, le syndic, l’entreprise et l’administration doivent être datés et conservés dans les deux dossiers. Cette articulation évite de demander au service fiscal de trancher une question de propriété ou au juge de l’indivision de prononcer un dégrèvement fiscal.
Conclusion
Un logement parisien laissé vide par une succession bloquée peut échapper à la TVLH 2027, mais la protection dépend de la preuve. Les héritiers doivent démontrer que la vacance n’était pas la conséquence d’un choix volontaire de conserver le bien vide, mais d’un obstacle juridique, matériel ou familial qui empêchait réellement la location, la vente ou l’occupation. La seule mention « succession en cours » ne suffit pas.
La priorité est de corriger la situation déclarée, réunir les actes successoraux, établir la chronologie des blocages et déposer une réclamation dans le délai applicable. Si l’indivision empêche toute action, les articles 815-5, 815-5-1 et 815-6 du Code civil offrent des leviers distincts pour protéger l’intérêt commun, obtenir une mesure urgente ou faire autoriser la vente. Plus le dossier est construit avant le 1er janvier 2027, plus il sera possible de répondre précisément à l’administration et d’éviter qu’une vacance subie soit assimilée à une vacance volontaire.
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