I. La consécration contractuelle du pacte de préférence et son articulation avec le statut légal
A. La qualification du pacte, l’autonomie conventionnelle et l’épreuve du renouvellement
La conclusion d’un bail commercial confère au preneur des prérogatives patrimoniales essentielles pour assurer la pérennité et la valorisation continue de son fonds de commerce. Le pacte de préférence constitue un instrument contractuel stratégique permettant au locataire d’obtenir un droit prioritaire d’acquisition en cas de vente de l’immeuble loué. Les parties insèrent régulièrement cette clause afin de renforcer la sécurité juridique de l’exploitant face aux évolutions patrimoniales futures de la propriété commerciale. L’assistance d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris demeure déterminante pour sécuriser la rédaction de ces stipulations complexes. L’article 1123 du code civil définit le pacte de préférence comme l’engagement d’une partie de proposer prioritairement de traiter avec son bénéficiaire. Cette convention préparatoire trouve son fondement direct dans le principe fondamental de force obligatoire posé par l’article 1103 du code civil. Dès lors, le bailleur promettant s’oblige à ne pas aliéner l’immeuble au profit d’un tiers sans avoir préalablement offert au preneur d’acquérir le bien.
La jurisprudence considère de façon constante que le pacte de préférence inséré dans un bail commercial constitue une convention distincte du contrat de location. Cette autonomie juridique emporte des conséquences majeures lors de l’expiration du bail initial et de la mise en œuvre du renouvellement statutaire. À cet égard, la cour d’appel de Poitiers a rendu une décision topique dans un arrêt du 12 mai 2026, n° 24/01840. La juridiction poitevine a jugé qu’un pacte de préférence inséré dans un bail commercial pour sa durée constitue une convention distincte devenant caduque à son expiration. En conséquence, le sort de cette clause dépend exclusivement de la volonté exprimée par les cocontractants lors de la conclusion du nouveau bail. Le silence gardé par les parties lors du renouvellement ne saurait faire présumer la reconduction automatique de cet avantage contractuel accordé au preneur.
Le pacte de préférence restreint la liberté contractuelle du propriétaire et fait l’objet d’une interprétation strictement littérale par les juridictions civiles et commerciales. Dans l’arrêt précité du 12 mai 2026, n° 24/01840, les juges ont souligné le caractère personnel de l’engagement initial. La cour d’appel a retenu que l’expression désignant le preneur démontrait que le droit de préférence n’avait été concédé qu’à la société exploitante initiale. Or, la transmission du pacte de préférence au cessionnaire du fonds exige une stipulation expresse autorisant expressément cette dévolution contractuelle lors de la cession. Le tribunal judiciaire de Versailles a confirmé ce principe rigoureux dans un jugement rendu le 28 mai 2025, n° 22/05063. La juridiction versaillaise a jugé que la cession du bail en liquidation judiciaire ne permet pas au repreneur de revendiquer un pacte personnellement concédé.
La délimitation précise de l’assiette matérielle de la préférence conditionne directement la validité et l’opposabilité de l’engagement souscrit par le propriétaire. Le tribunal judiciaire de Strasbourg s’est prononcé sur cette exigence dans une décision rendue le 10 décembre 2025, n° 24/04557. Les juges strasbourgeois ont affirmé qu’appliquer le pacte à un ensemble plus grand que celui désigné reviendrait à déformer les engagements initiaux des parties. Par ailleurs, le bailleur ne saurait être contraint de diviser son bien immobilier pour satisfaire aux prétentions du preneur titulaire d’un droit partiel. Dès lors, la vente globale d’une parcelle comprenant plusieurs locaux commerciaux rend inapplicable le pacte circonscrit à un seul lot d’exploitation spécifique.
Les contractants insèrent fréquemment une clause stipulant l’indivisibilité formelle entre le contrat de bail commercial et le pacte de préférence convenu. Dans l’arrêt d’appel du 12 mai 2026, n° 24/01840, la cour d’appel de Poitiers a analysé la portée exacte de cette stipulation. La juridiction a retenu que l’indivisibilité contractuelle vise uniquement à tirer les conséquences de la résiliation du bail sur la survie du pacte. Or, cette clause ne saurait s’interpréter comme instituant une prorogation tacite et automatique du droit de préférence lors des renouvellements successifs du bail. En conséquence, les parties souhaitant pérenniser leur droit préférentiel doivent stipuler explicitement la réitération de la clause dans chaque acte de renouvellement.
Certains baux commerciaux organisent un mécanisme de préférence réciproque portant à la fois sur l’immeuble loué et sur le fonds de commerce exploité. Cette réciprocité contractuelle impose aux parties une loyauté absolue lors de la notification préalable de tout projet d’aliénation à titre onéreux. Le tribunal judiciaire de Strasbourg a analysé ces stipulations croisées dans son jugement du 10 décembre 2025, n° 24/04557. Les juges ont rappelé que l’obligation de donner la préférence s’exécute à égalité parfaite de prix et de conditions financières de vente. À cet égard, le promettant ne peut imposer au bénéficiaire des charges exorbitantes excédant les conditions réelles consenties au candidat acquéreur tiers.
La rédaction d’un pacte de préférence exige une minutie juridique absolue afin d’anticiper toutes les hypothèses de restructuration ou de transmission patrimoniale. Les praticiens doivent préciser expressément si le pacte bénéficie aux successeurs universels et aux cessionnaires successifs du droit au bail commercial. En conséquence, une clause imprécise ou lacunaire expose le preneur à la perte pure et simple de son droit prioritaire d’acquisition. Dès lors, la sécurité de l’investissement commercial impose de clarifier l’articulation entre les clauses du bail d’origine et celles du bail renouvelé.
B. L’articulation du pacte conventionnel avec le droit légal de préemption de l’article L. 145-46-1
Le législateur a instauré un droit légal de préférence au profit du locataire commercial par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Ce dispositif oblige le propriétaire à notifier au locataire le prix et les conditions de la vente projetée préalablement à toute transaction. Cette notification obligatoire vaut offre de vente et ouvre au preneur un délai d’un mois pour faire connaître son acceptation formelle. En conséquence, la méconnaissance de ce formalisme légal impératif vicie l’opération immobilière conclue avec un acquéreur tiers au préjudice du preneur. Or, les parties complètent fréquemment ce texte par un pacte conventionnel pour élargir la protection du preneur face aux exclusions légales du statut.
L’article L. 145-46-1 du code de commerce exclut expressément de son champ d’application la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé cette règle dans un arrêt du 19 juin 2025, n° 23-17.604. La haute juridiction a jugé que le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local ne constitue qu’une partie de l’immeuble. La Cour de cassation a réitéré cette solution dans un second arrêt rendu le 19 juin 2025, n° 23-19.292. Les hauts magistrats ont confirmé le rejet du droit de préférence dès lors que l’assiette de la vente excède celle du bail consenti. Dès lors, le pacte conventionnel constitue la seule voie permettant aux parties d’aménager une priorité d’acquisition lors d’une vente en bloc.
La qualification de cession unique de locaux commerciaux distincts suscite un contentieux abondant quant au périmètre exact de la dispense légale de notification. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt déterminant le 6 novembre 2025, n° 23-21.442. La Cour suprême a jugé que ne constitue pas une cession unique la vente par un acte unique de locaux appartenant à des propriétaires distincts. Or, la haute juridiction a maintenu le rejet du droit de préférence car la vente portait sur des lots non compris dans le bail. À cet égard, la stipulation d’un pacte conventionnel sur mesure permet d’éviter les incertitudes jurisprudentielles relatives aux cessions complexes multi-lots.
L’articulation entre les droits de préemption d’ordre public et les pactes de préférence conventionnels obéit à une hiérarchie stricte des normes applicables. La troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur ce conflit dans un arrêt du 11 janvier 2024, n° 21-24.580. La Cour a rappelé que le titulaire d’un droit légal de préemption d’ordre public prime nécessairement le bénéficiaire d’un droit de préférence conventionnel. En conséquence, l’annulation de la vente requiert la preuve formelle d’un concert frauduleux orchestré pour faire échec aux prérogatives du bénéficiaire. La simple connaissance de l’existence du pacte par le préempteur légal demeure insuffisante pour caractériser une collusion frauduleuse sanctionnée de nullité.
La notification du projet d’aliénation doit respecter un formalisme d’une rigueur absolue quant à la détermination exacte du prix de vente proposé. La cour d’appel de Paris a sanctionné l’irrégularité d’une notification tarifaire dans un arrêt rendu le 6 novembre 2024, n° 21/15730. La cour a retenu que l’inclusion de frais d’agence dans le prix notifié au preneur constitue une faute contractuelle et délictuelle caractérisée. Par ailleurs, les juges parisiens ont condamné in solidum les vendeurs et la société notariale à indemniser le surcoût financier supporté par le locataire. Dès lors, le prix signifié au preneur doit correspondre au montant net vendeur pour ouvrir valablement le délai légal d’option d’achat.
L’exercice du droit de préférence conventionnel ou légal est strictement réservé à la personne juridique immatriculée détenant la qualité de preneur à bail. La cour d’appel de Rennes a rappelé cette exigence personnelle dans un arrêt rendu le 16 décembre 2025, n° 24/06838. Les magistrats ont jugé que l’acceptation formulée par le dirigeant en son nom propre avec faculté de substitution est privée d’effet juridique. En conséquence, le preneur n’ayant pas valablement exercé son option dans le délai imparti est forclos à revendiquer la perfection de la vente. À cet égard, le notaire instrumentaire qui omet de signaler cette irrégularité engage sa responsabilité professionnelle pour manquement à son devoir de conseil.
Le pacte conventionnel de préférence ne se substitue pas au régime de l’article L. 145-46-1 mais en constitue le prolongement contractuel naturel. Les praticiens doivent combiner harmonieusement ces deux sources afin de prémunir le preneur contre les lacunes du régime statutaire de base. Or, la clause contractuelle permet de régir les délais d’instruction, les conditions de financement et les garanties d’éviction de manière sur mesure. Dès lors, l’articulation méthodique du contrat et de la loi garantit l’efficacité optimale des droits patrimoniaux conférés à l’exploitant commercial.
II. L’opposabilité aux tiers acquéreurs et l’arsenal des sanctions de la violation du pacte
A. L’action interrogatoire, la preuve de la mauvaise foi du tiers et la substitution judiciaire
L’opposabilité du pacte de préférence aux tiers acquéreurs est régie par les alinéas 2 et suivants de l’article 1123 du code civil. Le tiers qui envisage d’acquérir un bien loué dispose d’un instrument préventif efficace à travers la mise en œuvre de l’action interrogatoire. Ce mécanisme légal permet au tiers d’enjoindre par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai raisonnable s’il entend exercer sa préférence. En conséquence, l’absence de réponse du preneur dans le délai imparti éteint définitivement toute action ultérieure en nullité ou en substitution judiciaire. Or, cette démarche constitue une garantie indispensable pour l’acquéreur soucieux de consolider son titre de propriété contre toute contestation locative ultérieure.
En l’absence de purge ou d’action interrogatoire, le bénéficiaire peut solliciter sa substitution dans les droits de l’acquéreur tiers ayant contracté. Cette sanction énergique exige la démonstration rigoureuse d’une double condition cumulative posée par l’article 1123 du code civil. Le preneur doit établir que le tiers connaissait l’existence du pacte et savait que son titulaire entendait effectivement s’en prévaloir. Le tribunal judiciaire de Strasbourg a rappelé ce principe probatoire dans son jugement précité du 10 décembre 2025, n° 24/04557. À cet égard, la simple notoriété de l’exploitation commerciale ne suffit aucunement à caractériser la mauvaise foi contractuelle du tiers contractant.
La mise en œuvre des promesses de vente consenties à des tiers demeure subordonnée à la purge intégrale du droit préférentiel prioritaire. La cour d’appel d’Orléans a illustré cette règle fondamentale dans un arrêt rendu le 12 février 2026, n° 24/01527. Les conseillers orléanais ont retenu que tant que le droit n’était pas purgé, le vendeur ne pouvait conférer aucune exclusivité au tiers. En conséquence, le défaut de purge libère le candidat acquéreur de son engagement et entraîne la restitution intégrale de l’indemnité d’immobilisation. Dès lors, le propriétaire ne peut conserver les fonds séquestrés en invoquant la défaillance formelle de la condition suspensive d’obtention de prêt.
Lorsque les conditions légales de la fraude ne sont pas établies, le juge rejette systématiquement les prétentions du locataire tendant à l’éviction du tiers. Le tribunal judiciaire d’Albertville a appliqué cette rigueur probatoire dans une décision rendue le 29 mai 2026, n° 23/01506. La juridiction a débouté le preneur de ses demandes d’annulation et ordonné son expulsion consécutive à l’extinction régulière du titre locatif. Le tribunal judiciaire de Paris a statué dans un sens analogue dans un jugement du 23 janvier 2025, n° 21/13596. Par ailleurs, le maintien du preneur dans les lieux génère une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative jusqu’à parfaite libération.
Le contentieux relatif à la validité de la vente s’entrecroise fréquemment avec la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction statutaire du bail commercial. Dans son jugement du 23 janvier 2025, n° 21/13596, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise sur ces montants. Les juges parisiens ont souligné que le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux clauses et conditions du bail expiré. Or, la délivrance de quittances mentionnant des loyers ne vaut pas renonciation tacite du nouveau bailleur aux effets de son congé délivré. En conséquence, les indemnités d’occupation s’imputent sur le montant définitif de l’indemnité d’éviction allouée à l’exploitant commercial évincé.
La preuve de la mauvaise foi du tiers acquéreur peut résulter d’un faisceau d’indices graves, précis et concordants appréciés par les tribunaux. L’existence de liens capitalistiques étroits ou de dirigeants communs entre le vendeur et l’acquéreur constitue un indice déterminant de concertation frauduleuse. Dans l’affaire jugée à Strasbourg le 10 décembre 2025, n° 24/04557, les sociétés partageaient les mêmes mandataires sociaux. À cet égard, les tribunaux examinent la chronologie des correspondances pour déceler si l’acquéreur connaissait la volonté d’achat du locataire évincé. Dès lors, la dissimulation délibérée du projet d’aliénation face aux relances écrites du preneur caractérise la faute intentionnelle des contractants.
La substitution judiciaire demeure la sanction la plus complète et la plus redoutable pour le tiers acquéreur de mauvaise foi. Cette mesure opère un transfert direct de la propriété au profit du preneur sans nécessiter la réitération volontaire du consentement du vendeur. En conséquence, le preneur acquiert l’immeuble aux charges, clauses et conditions stipulées dans l’acte d’aliénation conclu en violation de ses droits. Dès lors, la sécurisation des transactions immobilières impose une vérification scrupuleuse des droits prioritaires préalablement à toute acquisition d’immeuble loué.
B. La nullité de la vente frauduleuse, la prescription biennale et la responsabilité du notaire
La violation délibérée du droit de préférence légal ou conventionnel expose la transaction immobilière à une annulation judiciaire rétroactive d’ordre public. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe dans un arrêt du 18 décembre 2025, n° 24-10.767. La haute juridiction a jugé que la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence de l’exploitant est sanctionnée par la nullité. Les magistrats de cassation ont précisé que l’action en nullité intentée par le preneur est soumise à la prescription biennale statutaire. En conséquence, l’action doit être engagée dans le délai strict de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce.
Le prononcé de la nullité de la vente emporte la remise intégrale des parties dans l’état antérieur à la conclusion de l’acte litigieux. Le tribunal judiciaire de Valenciennes a statué sur ces restitutions dans un jugement rendu le 28 octobre 2025, n° 22/00776. Le tribunal a jugé que l’acquéreur évincé doit rembourser au preneur les loyers indûment perçus depuis la signature de l’acte authentique. Or, cette rétroactivité patrimoniale replace le bailleur originaire dans ses obligations statutaires envers le preneur titulaire du contrat de bail commercial. Dès lors, le locataire recouvre la plénitude de ses prérogatives juridiques et peut exiger l’exécution de bonne foi de son bail commercial.
À défaut de pouvoir obtenir la substitution ou l’annulation de la vente, le preneur évincé peut engager la responsabilité civile du bailleur. L’article 1231-1 du code civil oblige le débiteur défaillant à réparer intégralement le préjudice causé par l’inexécution de son engagement contractuel. La cour d’appel de Paris a examiné les conditions de cette indemnisation dans un arrêt du 25 janvier 2024, n° 20/16950. La juridiction a vérifié la réalité du comportement fautif du bailleur dans la mise en œuvre des prérogatives conférées par le contrat. Par ailleurs, la cour d’appel de Bordeaux a rappelé les critères de la perte de chance le 24 février 2025, n° 23/01313. Les magistrats bordelais ont retenu que la disparition d’une éventualité favorable justifie l’indemnisation de la perte de chance et du préjudice moral.
Le notaire chargé de recevoir l’acte de vente est tenu d’une obligation impérative d’information, de conseil et de vérification d’efficacité juridique. L’article 1240 du code civil sanctionne tout manquement délictuel de l’officier public causant un préjudice direct et certain aux parties ou aux tiers. Dans son jugement précité du 28 octobre 2025, n° 22/00776, le tribunal de Valenciennes a retenu la faute notariale. La juridiction a jugé que commet une faute le notaire qui dresse un acte de vente en méconnaissance du pacte préférentiel. Cette faute engage la responsabilité délictuelle du notaire tenu de s’assurer de l’absence de droits concurrents préalablement à la passation de l’acte. À cet égard, les juridictions condamnent régulièrement les officiers ministériels à indemniser le preneur évincé du surcoût de son opération d’acquisition.
Les tribunaux prononcent fréquemment des condamnations in solidum associant le bailleur fautif et le notaire rédacteur de l’acte authentique irrégulier. Dans l’arrêt d’appel du 6 novembre 2024, n° 21/15730, la cour d’appel de Paris a retenu cette solidarité juridique. Les juges ont alloué des dommages-intérêts réparant le coût inutile des prêts bancaires et les frais annexes engagés par l’acquéreur prioritaire. Or, cette réparation intégrale compense le préjudice financier direct né de l’irrégularité formelle de la notification préalable signifiée au preneur. En conséquence, les professionnels du droit immobilier doivent coordonner leurs diligences pour éviter toute exposition à ces lourdes condamnations pécuniaires.
La mise en œuvre des recours judiciaires exige une réactivité procédurale immédiate dès la découverte du projet d’aliénation irrégulière des murs commerciaux. Le preneur avisé doit faire délivrer sans délai une sommation interpellative au bailleur et au notaire instrumentaire pour rappeler ses droits prioritaires. Par ailleurs, une assignation en référé d’heure à heure permet d’obtenir la suspension provisoire de la signature de l’acte authentique de vente. Dès lors, ces mesures conservatoires préviennent la consommation de la fraude et préservent l’exercice effectif de la substitution judiciaire de l’exploitant.
Conclusion
Le pacte de préférence inséré dans un bail commercial constitue un instrument juridique puissant au service de la pérennité de l’entreprise locataire. Son efficacité pratique repose sur une rédaction personnalisée, définissant clairement l’assiette du bien, la transmissibilité du droit et les modalités de notification. Face aux exclusions légales de l’article L. 145-46-1, la clause contractuelle permet de pallier les insuffisances du statut protecteur des baux commerciaux. Les sanctions de sa violation, oscillant entre nullité biennale, substitution judiciaire et dommages-intérêts, offrent au preneur une protection patrimoniale particulièrement robuste. Dès lors, les contractants doivent faire preuve d’une vigilance accrue lors du renouvellement du contrat pour préserver la pérennité de leurs engagements préférentiels.
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