I. La détermination de l’obligation d’exploitation du preneur
A. La force obligatoire des stipulations relatives aux horaires
Dans les centres commerciaux, le bail ne porte pas seulement sur la mise à disposition d’un local. Il organise également l’insertion du commerce dans un ensemble immobilier soumis à une animation collective. Les stipulations relatives aux horaires d’ouverture répondent à cette logique économique, puisqu’elles garantissent au public une continuité d’accès aux enseignes. Elles peuvent toutefois restreindre la liberté d’exploitation du preneur et augmenter ses charges d’organisation. Leur validité dépend donc de leur rédaction, de leur cohérence avec la destination des lieux et de leur articulation avec les règles impératives du statut. L’article L. 145-1 du code de commerce rattache le statut à l’exploitation d’un fonds dans des locaux déterminés. Or, cette exploitation suppose une activité réelle, mais ne transforme pas automatiquement chaque obligation d’ouverture en obligation légale générale.
La première chambre du pôle 5 de la cour d’appel de Paris a précisément examiné cette question dans son arrêt du 13 novembre 2025, n° 23/02470. La société exploitante occupait une boutique située dans un centre commercial soumis à un règlement intérieur. Le bail lui imposait une ouverture douze mois par an, du lundi au dimanche, selon des horaires déterminés. Le bailleur réclamait une pénalité après une fermeture anticipée de dix minutes. La cour a retenu que la preuve du manquement n’était pas suffisamment rapportée. Elle a ainsi distingué l’existence abstraite de l’obligation, qui résultait du contrat, de la démonstration concrète de sa violation, qui demeurait nécessaire. La décision est accessible sur la page officielle de la cour d’appel de Paris, 13 novembre 2025, n° 23/02470.
La force obligatoire du contrat demeure le premier fondement de l’obligation d’ouverture. L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Cette règle n’autorise cependant pas une lecture isolée d’une clause. Les horaires doivent être rapprochés de la destination contractuelle, du règlement du centre et des éventuelles dérogations prévues par le bail. À cet égard, une clause imposant l’ouverture pendant les jours fériés peut recevoir une portée différente selon les exceptions légales ou réglementaires. Le contrat peut également prévoir une fermeture temporaire pour travaux, force majeure ou circonstances administratives. Le juge recherche alors la commune intention des parties, sans substituer une obligation nouvelle à celle qui a été souscrite.
Dans l’arrêt du 13 novembre 2025, la cour a relevé que le règlement intérieur imposait une ouverture du lundi au dimanche, sans fermeture annuelle, sauf certains jours précisément énumérés. Elle a néanmoins refusé de déduire automatiquement la pénalité de la seule lettre adressée par le bailleur. La formule retenue est éclairante : « Cette seule lettre n’est pas suffisante pour apporter la preuve du fait dénoncé par la société Aldeta alors que la société Promod le conteste ». Cette citation doit être lue dans son contexte procédural, mais elle fixe une exigence pratique. Le bailleur doit établir le jour, l’heure, la durée et les circonstances de la fermeture. Il doit aussi démontrer que le comportement reproché correspond bien à la stipulation contractuelle invoquée. Une obligation précise appelle donc une preuve également précise.
Le contrôle porte ensuite sur la proportion entre l’obligation et l’économie du bail. Une ouverture continue peut être justifiée par la fréquentation d’une galerie, la mutualisation des charges communes ou la protection de l’attractivité commerciale. Elle ne doit pas pour autant neutraliser toute faculté de gestion du preneur. Les clauses doivent identifier les horaires, les jours concernés, les exceptions et les conséquences d’une fermeture. Une rédaction globale, renvoyant à un règlement modifiable unilatéralement, fragilise la prévisibilité du contrat. Par ailleurs, l’article 1104 du code civil impose la bonne foi dans l’exécution contractuelle. Cette exigence peut guider l’interprétation d’une clause, sans créer une exonération générale au profit du preneur qui aurait accepté des horaires déterminés.
B. La preuve du manquement et la place du règlement intérieur
Le règlement intérieur du centre commercial joue fréquemment un rôle déterminant. Il précise les horaires collectifs, les modalités d’accès, les périodes de fermeture et parfois les sanctions applicables. Toutefois, son opposabilité dépend du bail et des documents contractuels auxquels celui-ci renvoie. Le preneur doit pouvoir connaître la règle qui lui est opposée. Le bailleur ne peut pas simplement produire une pratique interne, inconnue lors de la conclusion du contrat, pour réclamer une pénalité. Le juge vérifie donc la chaîne documentaire : bail, annexes, règlement, avenants et notifications ultérieures. Dès lors, les horaires d’ouverture ne sont pas appréciés selon une impression générale sur le fonctionnement du centre, mais selon les stipulations effectivement intégrées à la relation locative.
La décision de la cour d’appel de Paris du 13 novembre 2025 illustre cette discipline probatoire. Le bailleur soutenait que la boutique avait fermé à vingt heures cinquante au lieu de vingt et une heures. La cour a refusé de retenir cette seule allégation, faute d’élément suffisamment probant. Elle a donc infirmé la condamnation symbolique prononcée au titre de la pénalité. Le dispositif indique : « Déboute la société Aldeta de sa demande au titre de la pénalité pour défaut d’ouverture ». Cette solution ne signifie pas qu’une fermeture de courte durée serait toujours indifférente. Elle rappelle plutôt que la sanction contractuelle suppose un manquement établi, imputable au preneur et exactement rattaché à la clause invoquée.
La preuve peut résulter d’un constat de commissaire de justice, d’un relevé d’accès, d’images datées, d’un rapport de sécurité ou de témoignages concordants. Elle doit préserver la loyauté des opérations et permettre au preneur de discuter les circonstances de la fermeture. Une photographie prise devant une boutique fermée ne suffit pas nécessairement à déterminer si la fermeture était autorisée, temporaire ou imputable à une panne générale. En conséquence, le bailleur qui réclame une pénalité doit documenter l’ensemble du fait générateur. Il doit aussi distinguer l’absence d’ouverture, l’ouverture tardive, la fermeture anticipée et l’interruption momentanée. Ces situations peuvent recevoir des traitements différents selon le bail et le règlement intérieur.
La jurisprudence rendue en référé confirme l’importance de la contestation sérieuse. Dans un arrêt du 8 mars 2023, n° 22/10263, la cour d’appel de Paris a rappelé que le juge des référés peut intervenir lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Elle énonce que « le juge des référés peut ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». L’arrêt figure sur le site officiel de la cour d’appel de Paris, 8 mars 2023, n° 22/10263. Si le preneur conteste sérieusement la réalité de la fermeture, la compétence du juge des référés peut devenir insuffisante pour prononcer une sanction définitive. Le bailleur doit alors saisir le juge du fond ou établir une violation manifeste.
Cette limite concerne également les clauses résolutoires visant le défaut d’exploitation. L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne l’effet de la clause résolutoire à un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Le commandement doit mentionner le délai à peine de nullité. Une clause d’ouverture peut donc être sanctionnée par la résiliation, mais seulement si le manquement est précisément décrit et si la procédure est régulièrement engagée. Or, une demande de résiliation fondée sur un simple constat non contradictoire, ou sur une clause ambiguë, rencontre un risque contentieux élevé. La prudence commande de distinguer la mise en demeure, la pénalité et l’acquisition de la clause résolutoire.
II. Les sanctions de la fermeture et l’équilibre du bail commercial
A. La clause résolutoire, la pénalité et le contrôle du juge
La fermeture irrégulière peut recevoir plusieurs qualifications. Le bailleur peut demander l’exécution forcée de l’obligation d’ouverture, réclamer une pénalité prévue au contrat, solliciter des dommages et intérêts ou invoquer une clause résolutoire. Ces remèdes ne se confondent pas. La pénalité répare ou sanctionne selon le mécanisme contractuel retenu. L’astreinte accompagne une décision judiciaire ordonnant l’ouverture. La clause résolutoire entraîne la fin du bail si ses conditions sont réunies. La demande doit donc identifier le fondement, la stipulation concernée, le fait reproché et le préjudice allégué. Une stratégie contentieuse globale, présentant toutes les sanctions comme automatiquement cumulables, expose le bailleur à une réduction ou à un rejet.
La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 8 mars 2023, n° 22/10263, a rappelé que la clause résolutoire ne produit effet qu’après le commandement infructueux. Elle précise que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le lien officiel vers cette décision figure dans la première partie de l’article. Le preneur peut donc vérifier si l’acte décrit une fermeture, une absence d’exploitation ou un autre manquement. Le bailleur doit ensuite démontrer que la situation persistait au terme du délai. Une régularisation complète peut faire obstacle à l’acquisition de la clause lorsque le paiement ou l’exécution intervient dans le délai légal. À cet égard, le calendrier des actes demeure aussi important que la réalité économique du manquement.
Le contrôle du juge porte aussi sur la gravité de l’inexécution. Une fermeture exceptionnelle, justifiée par un incident technique et immédiatement régularisée, ne présente pas la même portée qu’une cessation durable d’activité. La répétition des fermetures, leur dissimulation et l’atteinte démontrée à la fréquentation du centre peuvent aggraver l’inexécution. À l’inverse, une fermeture de quelques minutes, isolée et contestée, peut demeurer insuffisante pour justifier une résiliation. Le juge examine les stipulations, les circonstances et le comportement des parties. Par ailleurs, la clause pénale peut être modérée lorsqu’elle est manifestement excessive, conformément aux règles du droit commun. La sanction doit rester liée à l’objectif contractuel poursuivi.
La Cour d’appel de Paris a encore rappelé, le 18 décembre 2025, n° 25/04941, que le référé fondé sur l’article 835 du code de procédure civile ne requiert pas nécessairement une urgence autonome lorsqu’il vise un trouble manifestement illicite. La décision énonce : « le référé, fondé sur l’article 835 du code de procédure civile qui implique soit la prévention d’un dommage imminent soit la cessation d’un trouble manifestement illicite, ne requiert pas l’urgence ». La décision officielle est disponible sur la cour d’appel de Paris, 18 décembre 2025, n° 25/04941. Cette solution concerne les mesures provisoires et ne dispense pas le bailleur de prouver l’obligation contractuelle ni le trouble allégué.
Le juge peut ordonner une mesure de remise en état ou une exécution provisoire lorsque l’obligation apparaît suffisamment certaine. Toutefois, une demande d’ouverture forcée doit tenir compte de la liberté d’exploitation et de la sécurité des personnes. Le juge ne peut ordonner une présence commerciale permanente si les horaires sont indéterminés ou si l’activité est matériellement impossible. Il peut, en revanche, imposer le respect d’horaires clairement contractés, sous astreinte proportionnée. La demande doit donc préciser la mesure sollicitée, sa durée, son point de départ et son articulation avec les autorisations administratives. Dès lors, l’exécution forcée ne peut suppléer une clause imprécise ou une organisation contractuelle incomplète.
Le contentieux de l’ouverture révèle ainsi une distinction entre l’obligation de faire et l’obligation de résultat économique. Le bail peut imposer l’ouverture du local, mais il ne garantit pas un chiffre d’affaires ou une fréquentation déterminée. Le bailleur doit éviter de présenter la fermeture comme une baisse de performance commerciale. Il doit établir un manquement à l’obligation contractuelle, puis un préjudice distinct s’il réclame des dommages et intérêts. Une baisse des flux dans la galerie ne suffit pas toujours à démontrer que la fermeture d’une seule enseigne en est la cause directe. En conséquence, les demandes indemnitaires doivent être étayées par des données, des courriels de clients, des relevés de fréquentation ou une analyse comptable cohérente.
B. La répartition des risques et la rédaction préventive du bail
La prévention du litige commence par une rédaction précise. Le bail doit indiquer les horaires ordinaires, les jours exceptionnels, les périodes de fermeture autorisées et la procédure applicable aux demandes de dérogation. Il doit identifier le document qui fixe les horaires du centre et préciser les conditions de sa modification. Une clause peut prévoir une fermeture pour travaux, force majeure, sinistre, décision administrative ou impossibilité technique. Elle peut aussi organiser une information préalable du bailleur. La rédaction doit néanmoins préserver une marge raisonnable pour les événements imprévisibles. Une obligation permanente sans mécanisme d’adaptation favorise les contestations et fragilise la sanction.
L’obligation d’ouverture doit également être rapprochée de l’obligation de délivrance du bailleur. Si le centre connaît des travaux, une fermeture d’accès, une panne d’équipement commun ou une impossibilité administrative imputable au bailleur, le preneur peut contester le manquement qui lui est reproché. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible. La Cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 8 mars 2023, a examiné une situation où l’accès et les travaux affectaient l’exploitation commerciale. Elle a retenu l’existence d’une contestation faisant obstacle au prononcé immédiat d’une mesure de référé.
La décision du 8 mars 2023 indique notamment que l’accès de la clientèle pouvait être affecté par l’état des parties communes et les travaux entrepris. Elle rappelle que l’obligation d’ouverture ne peut pas être analysée sans tenir compte des conditions matérielles d’exploitation. Le bailleur qui réclame l’ouverture doit donc vérifier que les accès, équipements et autorisations nécessaires sont disponibles. À défaut, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution, une réduction du loyer ou la responsabilité contractuelle, selon la gravité du manquement. L’article 1219 du code civil autorise une partie à refuser ou suspendre son obligation lorsque l’inexécution de l’autre est suffisamment grave.
La Cour d’appel de Paris a adopté une approche comparable dans son arrêt du 18 décembre 2025, n° 25/04941. Le litige concernait des travaux d’aménagement affectant un immeuble exploité commercialement et des demandes de remise en état. La cour a écarté l’argument tiré de l’absence d’urgence, mais elle a statué dans le cadre limité du référé. Elle a rappelé que le juge ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif. Cette citation est importante : « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Le bailleur doit donc construire ses demandes avec une grande précision procédurale.
La répartition contractuelle des risques peut enfin influencer la valeur locative lors du renouvellement. L’article L. 145-33 du code de commerce renvoie aux caractéristiques du local, à sa destination, aux obligations respectives des parties et aux facteurs locaux de commercialité. Dans un jugement du 8 avril 2025, n° 22/00020, le juge des loyers commerciaux de Bobigny a appliqué ces critères pour déterminer la valeur locative d’un local exploité par un opticien. La décision indique que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Le texte officiel est accessible sur la décision du tribunal judiciaire de Bobigny, 8 avril 2025, n° 22/00020.
Le même jugement a retenu une minoration de la valeur locative en raison de travaux de mise aux normes transférés au preneur. Il a fixé le loyer renouvelé après avoir examiné la surface pondérée, le prix unitaire, la taxe foncière et les travaux. Le dispositif précise : « Fixe à la somme annuelle de 35 600 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé ». La clause d’ouverture peut donc avoir une incidence économique indirecte. Plus elle impose une présence étendue, plus elle peut justifier une discussion sur les charges d’exploitation, la destination et l’équilibre global du contrat. Cette incidence ne transforme pas automatiquement l’obligation d’ouverture en facteur de minoration, mais elle peut être prise en compte lorsque la restriction produit une charge identifiable et durable.
La jurisprudence relative aux travaux du centre commercial confirme l’exigence d’une clause claire. Dans son arrêt du 13 novembre 2025, n° 23/02470, la cour a jugé que « le transfert au locataire de la charge des travaux, autres que les réparations locatives, doit résulter d’une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement ». Le lien officiel vers l’arrêt figure dans la première partie de l’article. Cette méthode vaut également pour les obligations d’ouverture. Une clause générale imposant le respect de toutes les pratiques du centre ne suffit pas toujours à établir une obligation de présence permanente. La stipulation doit être lisible, accessible et compatible avec les autres stipulations du bail.
En pratique, le bailleur doit annexer le règlement applicable et conserver les preuves de sa remise. Le preneur doit signaler rapidement les obstacles matériels, demander les autorisations nécessaires et conserver les justificatifs des fermetures exceptionnelles. Les parties ont intérêt à organiser une procédure contradictoire de constat. Cette procédure peut prévoir un délai de régularisation, une information du gestionnaire et une gradation des sanctions. Elle réduit le risque qu’un différend ponctuel devienne une demande de résiliation. Par ailleurs, la bonne foi exige que chaque partie coopère à la résolution d’une difficulté d’exploitation, surtout lorsque le centre dépend de prestations communes dont le bailleur assure la maîtrise.
La sanction doit rester proportionnée à l’objectif poursuivi. Une pénalité journalière très élevée, appliquée à une fermeture limitée, peut être discutée devant le juge. Une résiliation immédiate, sans mise en demeure régulière, expose le bailleur à un rejet. Une astreinte non limitée dans le temps peut également devenir excessive si l’activité est soumise à une autorisation administrative ou à un événement extérieur. Le juge apprécie la gravité, la durée, la répétition et les conséquences du manquement. Dès lors, le bailleur doit privilégier une demande documentée et progressive, tandis que le preneur doit démontrer la réalité des contraintes qui ont affecté son exploitation.
Le contentieux de l’ouverture du commerce dans un centre commercial se situe ainsi à la rencontre du droit des contrats, du statut des baux commerciaux et de la procédure civile. Le contrat peut imposer des horaires précis, mais la sanction suppose une preuve complète et une procédure adaptée. Les articles L. 145-1, L. 145-41 et L. 145-33 du code de commerce structurent respectivement le statut, la clause résolutoire et l’appréciation de la valeur locative. Leur articulation impose de séparer l’obligation d’exploiter, la preuve de la fermeture, le préjudice allégué et le remède demandé.
Conclusion
L’obligation d’ouverture prévue par un bail de centre commercial est opposable lorsqu’elle résulte d’une clause claire, connue et cohérente avec le règlement applicable. Or, sa violation ne se présume pas. Le bailleur doit établir précisément la fermeture, sa durée, son imputabilité et son incidence. La cour d’appel de Paris, le 13 novembre 2025, n° 23/02470, a refusé une pénalité fondée sur une preuve insuffisante, tout en laissant intacte la force obligatoire de la clause. En conséquence, la rédaction préventive du bail, la conservation des preuves et la proportionnalité de la sanction déterminent l’issue du contentieux. À cet égard, un accompagnement en droit des baux commerciaux à Paris permet d’examiner conjointement le bail, le règlement intérieur, les horaires, les travaux et la procédure de mise en demeure.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.