La réforme de la fiscalité des logements vacants entrera dans sa phase la plus concrète avec les impositions établies au titre de 2027. La loi de finances pour 2026 fusionne les anciens dispositifs et crée une taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Une question revient chez les propriétaires qui occupent ponctuellement leur appartement, le prêtent à un proche ou le louent entre deux périodes : combien de jours d’occupation faut-il réellement justifier pour éviter la taxe sur les logements vacants ?
La réponse tient à une règle précise : le logement est exclu du champ de la nouvelle taxe lorsque sa durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence. Cela signifie qu’une occupation effective de quatre-vingt-onze jours consécutifs peut être décisive, alors que des visites éparses, quelques nuits ou un abonnement d’électricité conservé ne suffisent pas à eux seuls. La date du 1er janvier, la nature de l’occupation, la durée exacte et la cohérence des justificatifs doivent être examinées ensemble. Le propriétaire qui découvre ensuite une imposition peut former une réclamation, mais il doit commencer à réunir les preuves avant la période de référence.
I. Taxe sur les logements vacants 2027 : quelle durée d’occupation permet d’éviter l’imposition ?
A. Combien de jours faut-il occuper un logement pour ne pas être considéré comme vacant ?
Le texte applicable à partir des impositions de 2027 est l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Cette disposition insère l’article 1406 bis dans le code général des impôts et remplace l’ancien partage entre taxe annuelle sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les logements vacants. La lecture du texte officiel est indispensable, car les anciennes explications qui distinguent seulement la TLV et la THLV ne décrivent plus entièrement le régime de 2027. Le texte intégral de l’article 108 de la loi de finances pour 2026 précise que la réforme s’applique aux impositions établies au titre de 2027 et que la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte.
Dans sa nouvelle rédaction, l’article 1406 bis distingue deux situations géographiques. Dans une commune présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la taxe concerne le logement vacant au 1er janvier depuis au moins une année. Dans une commune qui ne remplit pas cette condition, une vacance d’au moins deux années est nécessaire, et la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale doit avoir institué la taxe dans les conditions prévues par le texte. La période de référence n’est donc pas identique dans tous les territoires. Un propriétaire doit d’abord vérifier la commune, puis la période qui précède le 1er janvier de l’année d’imposition.
Le même article prévoit l’exclusion suivante : les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs
pendant la période de référence ne sont pas dans le champ de la taxe. En langage pratique, le seuil légal est franchi au-delà de quatre-vingt-dix jours, soit à partir du quatre-vingt-onzième jour consécutif. Quatre-vingt-dix jours exactement ne créent pas la même sécurité juridique que quatre-vingt-onze jours. La preuve doit permettre de déterminer la date de début, la date de fin et la continuité de l’occupation.
Cette règle n’est pas un quota annuel composé de petites occupations. Dix week-ends, plusieurs vacances scolaires et quelques séjours professionnels ne forment pas automatiquement une occupation continue de quatre-vingt-onze jours. La loi vise une durée consécutive. Un logement occupé pendant quarante-cinq jours, libéré pendant quinze jours, puis occupé pendant cinquante jours n’atteint pas cette durée continue, même si le total annuel dépasse quatre-vingt-dix jours. La situation peut toutefois être appréciée avec les autres motifs d’exclusion ou de contestation : l’occupation fragmentée peut révéler une résidence secondaire, une location temporaire, une mise à disposition réelle ou une erreur dans la déclaration d’occupation, sans produire à elle seule l’effet de la durée consécutive.
Il faut aussi distinguer l’occupation pendant la période de référence et l’occupation au moment où l’avis est reçu. Un logement occupé pendant quatre-vingt-onze jours en 2026 puis remis sur le marché avant le 1er janvier 2027 ne se trouve pas dans la même situation qu’un logement occupé quatre-vingt-onze jours seulement après le 1er janvier 2027. Le premier élément peut servir à l’imposition 2027 ; le second sera surtout utile pour l’année suivante. L’avis d’imposition ne déplace pas la date légale d’appréciation. Une remise en location en septembre 2027 ne corrige pas nécessairement l’imposition établie au titre de la situation du 1er janvier 2027.
La réforme est rétroactive seulement dans le sens où elle conserve l’historique de la vacance pour la première imposition de 2027. Elle ne transforme pas une occupation de 2026 en occupation de 2027. Un propriétaire qui veut invoquer le seuil de quatre-vingt-onze jours doit donc conserver les preuves correspondantes à l’année et au logement concernés. Les périodes doivent être rattachées au bon lot, à la bonne adresse et, lorsque l’immeuble comporte plusieurs logements, au bon identifiant fiscal.
La durée de référence ne se confond pas avec la durée du bail. Un bail signé le 1er octobre peut établir une occupation à compter de la remise des clés et de l’entrée effective dans les lieux, mais il ne prouve pas nécessairement que le locataire a occupé le bien pendant toute la période si le bail a été résilié, si les clés ont été restituées ou si l’état des lieux de sortie est intervenu plus tôt. À l’inverse, une occupation gratuite peut être réelle même en l’absence de loyer. Le propriétaire doit décrire le fait d’habiter, et non seulement l’existence d’un contrat.
La règle des quatre-vingt-onze jours ne dispense pas de vérifier si le bien est bien un logement entrant dans le dispositif. Le texte vise la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Une cave isolée, un parking, une dépendance ou un local impropre à l’habitation ne doit pas être analysé comme un appartement occupé ou vacant sans examen de sa qualification. De même, un logement meublé et effectivement utilisé comme résidence secondaire peut relever d’une autre imposition. La déclaration d’occupation et la consistance cadastrale doivent correspondre à la réalité matérielle.
Le montant en jeu peut expliquer l’attention portée à ce calcul. Dans les communes situées dans la zone de déséquilibre, le taux légal est de 17 % la première année et de 34 % à compter de la deuxième année, avec la possibilité pour la commune de le porter jusqu’à 30 % puis 60 %. Dans les autres communes, le taux peut atteindre 50 % lorsque la taxe est instituée. L’assiette repose sur la valeur locative du logement, et non sur le montant du loyer réellement demandé ou sur le prix de vente. Le renvoi à la valeur locative figure à l’article 1406 bis et à l’article 1409 du code général des impôts.
Un calcul fiable se présente donc en quatre questions : le logement est-il situé dans une commune concernée, depuis quand est-il vacant au 1er janvier, a-t-il été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence, et quelle personne disposait du bien pendant cette période ? Une réponse approximative sur l’une de ces questions peut conduire à contester le mauvais motif ou à laisser subsister une erreur de lot.
B. Quelles preuves établissent une occupation réelle de quatre-vingt-onze jours consécutifs ?
La preuve doit raconter une période continue. Un dossier solide commence par un calendrier daté, établi à partir des pièces disponibles, et non par une estimation reconstruite après réception de l’avis. Le propriétaire doit noter le jour de remise des clés, le jour d’entrée, les absences éventuellement prévues, la date de restitution des clés et tout événement qui interrompt l’occupation. Pour une location, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont souvent les deux repères principaux. Pour une occupation par le propriétaire ou un proche, d’autres indices doivent être réunis.
Les documents les plus utiles sont les suivants :
- un bail d’habitation, un bail étudiant, un bail mobilité ou une convention d’occupation comportant les dates exactes ;
- un état des lieux d’entrée, une remise de clés, une attestation d’assurance habitation et des quittances ou virements cohérents avec la période ;
- des relevés d’eau, d’électricité, de gaz ou de chauffage montrant une consommation compatible avec une présence continue, sans présenter ces factures comme une preuve unique ;
- des courriers du locataire, une attestation d’hébergement, une assurance scolaire, des justificatifs de changement d’adresse ou des documents administratifs établissant que le logement était effectivement habité ;
- un échange avec l’agence, le syndic, le gardien ou le bailleur qui confirme l’entrée et la présence de l’occupant ;
- pour une occupation familiale ou personnelle, une attestation circonstanciée, des factures, des réservations annulées, des documents de transport, des abonnements et tout élément daté permettant de rattacher la présence au logement.
Une facture d’électricité n’est pas une preuve automatique de résidence. Un contrat maintenu avec une consommation minimale peut correspondre à un appartement vide et simplement surveillé. À l’inverse, un relevé très élevé peut prouver une activité mais ne permet pas toujours d’identifier la personne qui occupait le logement ni la continuité de cette occupation. L’administration ou le juge recherchera un faisceau d’indices concordants. Les périodes de relevé doivent être comparées aux dates du bail, aux états des lieux et à la déclaration d’occupation.
Pour un locataire, l’erreur fréquente consiste à produire le contrat sans produire l’occupation. Un bail conclu le 1er septembre pour un départ anticipé le 15 octobre ne justifie pas quatre-vingt-onze jours. Le propriétaire doit conserver la notification de congé, l’état des lieux de sortie et la restitution des clés. Si le locataire est resté dans les lieux malgré une difficulté de paiement, les échanges, commandements, paiements partiels et actes du commissaire de justice peuvent établir que le logement était effectivement occupé. Une période d’occupation conflictuelle ne devient pas une vacance parce que le loyer est impayé.
Pour une occupation gratuite, le dossier doit éviter l’apparence d’une simple visite. Une convention écrite de mise à disposition est préférable. Elle peut préciser l’adresse, les dates, l’usage d’habitation et l’identité de l’occupant, sans transformer artificiellement une situation passée. Des attestations doivent rester personnelles et circonstanciées : elles indiquent qui a occupé le logement, pendant quelle période, avec quels effets personnels et dans quelles conditions. Les pièces doivent être datées avant la contestation lorsque cela est possible.
Pour une résidence secondaire, le propriétaire doit être attentif au risque de confusion entre l’occupation et la déclaration fiscale. Le fait de déclarer un bien comme résidence secondaire, de le meubler et de l’utiliser réellement n’a pas la même conséquence que de le déclarer vacant. Les taxes qui peuvent viser une résidence secondaire ne sont pas les mêmes que la taxe sur la vacance. Le propriétaire ne doit pas demander une exonération pour vacance involontaire s’il soutient en même temps que le logement est utilisé comme résidence secondaire. La bonne stratégie consiste à qualifier les faits avant de choisir l’argument.
Le service « Gérer mes biens immobiliers » a une importance particulière. L’information officielle sur les biens immobiliers rappelle que les données d’occupation servent à établir plusieurs impositions. Une erreur de déclaration peut provoquer une taxation, mais une correction en ligne ne remplace pas nécessairement une réclamation lorsque l’avis a déjà été émis. Il faut conserver une capture ou un accusé de correction, préciser la date de la modification et joindre les documents qui expliquent l’écart entre la déclaration initiale et la situation réelle.
La jurisprudence montre aussi que l’occupation n’est pas la seule question à documenter. Dans sa décision du 13 avril 2005, n° 265562, le Conseil d’État a rappelé, pour la taxe annuelle antérieure, que peuvent être exonérés notamment les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur
. Cette décision concerne l’ancien régime et ne remplace pas l’analyse de l’article 1406 bis, mais elle rappelle que la vacance volontaire se distingue d’une vacance subie. Si le propriétaire n’atteint pas quatre-vingt-onze jours d’occupation, il peut encore examiner les autres exclusions prévues par la loi.
La mise en vente ou la mise en location doit alors être réelle. Une annonce publiée quelques jours, un prix nettement supérieur au marché, un mandat sans visite ou un refus de louer à tout candidat ne démontrent pas nécessairement que la vacance était indépendante de la volonté du propriétaire. Il faut conserver le mandat, le prix proposé, les avis de valeur, les annonces, le nombre de contacts, les comptes rendus de visite et les raisons des échecs. Le Conseil d’État, 18 janvier 2008, n° 290366, demeure une référence utile sur l’idée qu’un bien doit pouvoir être mis sur le marché dans des conditions normales pour entrer dans le raisonnement de la taxe.
Les travaux forment une autre branche du dossier. Un logement réellement inhabitable n’est pas traité comme un logement prêt à être loué mais volontairement conservé vide. Le Conseil d’État, 15 juillet 2025, n° 499230, a repris la réserve selon laquelle ne peuvent être assujettis les logements dont la charge des travaux importants incombe nécessairement au détenteur. La décision ne crée pas un forfait automatique : elle oblige à établir l’état du bien pendant la période considérée, l’ampleur des travaux indispensables, leur coût, la valeur du logement et les démarches effectivement réalisées.
La cour administrative d’appel de Paris, 30 janvier 2025, n° 23PA03221, formule une règle probatoire claire : il appartient au contribuable […] d’établir
que la vacance est indépendante de sa volonté ou que les travaux sont indispensables. La cour a refusé de déduire l’inhabitabilité de simples devis tardifs, d’un plan ou d’une affirmation non étayée sur la copropriété. Cette jurisprudence renforce la méthode à suivre pour les quatre-vingt-onze jours : produire les pièces contemporaines de la période, identifier le lot et éviter les preuves générales qui ne disent rien sur l’occupation réelle.
Avant l’avis d’imposition, le propriétaire peut créer un dossier chronologique par logement. Une page de garde indique l’adresse, le numéro fiscal du local, la période de référence, l’occupant et le motif invoqué. Les documents sont classés par date. Une seconde page résume les jours d’occupation consécutifs, les interruptions et les pièces qui les prouvent. Cette méthode est plus convaincante qu’un dossier de cent pages sans index, surtout lorsque plusieurs logements ou plusieurs années sont concernés.
II. Comment contester la taxe sur les logements vacants 2027 après un avis d’imposition ?
A. Quelle réclamation former et dans quel délai pour faire valoir les quatre-vingt-onze jours ?
Dès réception de l’avis, le propriétaire doit vérifier trois éléments avant de rédiger : l’adresse du logement, l’année et la période de vacance retenue, puis la base et le taux appliqués. Il faut ensuite comparer les informations de l’avis avec la déclaration d’occupation, les baux, les relevés et le calendrier réel. Le motif de contestation doit être choisi avec précision. Un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs ne se défend pas de la même manière qu’un logement jamais occupé mais mis en vente au prix du marché, ou qu’un logement inhabitable en raison de travaux lourds.
La première étape est la réclamation contentieuse auprès de l’administration fiscale. L’article L. 190 du livre des procédures fiscales rattache les demandes de réduction ou de décharge fondées sur une erreur d’assiette, de calcul ou sur le bénéfice d’un droit à la juridiction contentieuse. La demande doit identifier le contribuable, le logement, l’année d’imposition, la référence de l’avis, le montant contesté et la décision demandée. Elle doit expliquer pourquoi le logement n’était pas imposable : occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs, déclaration erronée, autre qualification du local, vacance indépendante de la volonté ou travaux rendant le logement inhabitable.
La réclamation doit contenir un tableau de dates. Une première colonne indique le jour de début de l’occupation, une deuxième le jour de fin, une troisième la pièce produite, une quatrième l’observation éventuelle. Si la période dépasse quatre-vingt-dix jours, le propriétaire doit montrer le jour précis où le seuil est franchi. Si une absence a interrompu la continuité, il ne doit pas la dissimuler : il doit expliquer pourquoi une autre exclusion est invoquée ou pourquoi l’administration a retenu une mauvaise période. Une contradiction découverte par le service fragilise l’ensemble du dossier.
Le délai doit être calculé à partir de l’avis et du texte en vigueur. L’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, dans sa version en vigueur depuis le 30 juillet 2026, prévoit que les réclamations relatives aux impôts directs locaux et taxes annexes sont présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, de la notification de l’avis de mise en recouvrement ou de l’émission du titre, selon le cas. Pour un avis établi au titre de 2027, la date exacte du rôle et les éventuelles règles propres à la situation doivent être vérifiées. Attendre la fin du délai est une mauvaise pratique lorsqu’une expertise, une attestation ou des archives de consommation doivent être obtenues.
La demande se dépose selon le canal indiqué par l’administration, notamment la messagerie sécurisée du compte fiscal lorsque ce canal est ouvert, ou par courrier permettant de prouver la réception. La réclamation doit être accompagnée d’une copie de l’avis, du calendrier d’occupation, de la déclaration corrigée si nécessaire et des pièces numérotées. Une demande de dégrèvement total peut être formulée si le logement est exclu du champ. Une demande subsidiaire de réduction peut être présentée si une erreur de valeur locative ou de lot est aussi identifiée, mais les deux fondements doivent être séparés.
Le propriétaire doit conserver la preuve du dépôt, la réponse de l’administration et les demandes complémentaires. Un échange téléphonique ne remplace pas une réclamation écrite. Une correction dans « Gérer mes biens immobiliers » peut préparer le dossier, mais elle ne doit pas être présentée comme un dégrèvement automatique. L’administration peut demander des pièces supplémentaires. La réponse doit rester cohérente avec les déclarations de revenus, les baux, la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les informations relatives à la copropriété.
La décision récente du Conseil d’État du 29 juin 2026, n° 513256, fournit une alerte procédurale : le juge ne peut pas être saisi utilement d’une imposition sans réclamation préalable auprès de l’administration. L’affaire portait sur l’ancien régime et sur plusieurs impôts, mais le réflexe reste essentiel. Pour la nouvelle taxe, l’article 1406 bis prévoit que le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. Le propriétaire doit donc commencer par la voie administrative et conserver la preuve de cette étape.
Si la réclamation est rejetée ou n’apporte pas entière satisfaction, l’article L. 199 du livre des procédures fiscales prévoit que la décision peut être portée devant le tribunal administratif pour les impôts directs et taxes assimilées. Le recours doit discuter la décision de rejet, reprendre le calcul des quatre-vingt-onze jours et produire les pièces dans un ordre lisible. Le juge ne reconstitue pas spontanément les dates à la place du contribuable. Une facture sans rattachement à l’adresse, un bail sans état des lieux ou une attestation sans période précise aura une portée réduite.
Le propriétaire doit aussi distinguer la contestation de la taxe sur la vacance d’une contestation de taxe foncière. Dans sa décision du 13 avril 2005, n° 265562, le Conseil d’État a précisément refusé de déduire automatiquement un droit à dégrèvement de taxe foncière du dégrèvement de taxe sur les logements vacants. Les régimes ont des finalités différentes. Une preuve utile pour l’un peut être insuffisante pour l’autre. La même prudence s’impose avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Le zonage peut enfin être contesté lorsque la commune a été mal identifiée ou que l’avis applique une règle qui ne correspond pas au territoire. Le Conseil d’État, 14 octobre 2024, n° 491740, montre que les décisions relatives à l’inscription d’une commune dans le périmètre de la taxe peuvent faire l’objet d’un contentieux distinct. Cet argument doit être utilisé seulement après vérification du décret et de la situation de la commune. La simple affirmation que le marché local n’est pas tendu ne suffit pas à écarter la liste réglementaire.
Le paiement et la contestation sont deux sujets liés mais distincts. Une réclamation ne doit pas être comprise comme une suspension automatique de paiement. Avant de laisser une somme impayée, le propriétaire doit examiner les indications de l’avis, les conséquences d’une majoration et, si nécessaire, les conditions d’une demande de sursis. Cette décision dépend du montant, du risque de rejet, des garanties exigées et de la situation financière. Une demande de dégrèvement bien documentée peut être maintenue même si le contribuable a payé pour éviter une difficulté de recouvrement.
B. Paris et Île-de-France : comment organiser les preuves avant le 1er janvier 2027 ?
À Paris et dans les communes d’Île-de-France situées dans le périmètre concerné, le seuil de quatre-vingt-onze jours doit être traité comme un sujet de calendrier patrimonial. Le taux légal peut être porté à 30 % la première année et à 60 % à compter de la deuxième année dans les communes en zone de déséquilibre qui prennent la délibération nécessaire. La base reste la valeur locative. Un propriétaire doit vérifier le taux effectivement appliqué dans sa commune et sur son avis, sans transposer automatiquement le taux parisien à toute l’Île-de-France.
Le cas parisien le plus simple est celui d’un locataire qui entre dans les lieux le 1er octobre 2026 et y demeure jusqu’au 31 décembre 2026. Cette période ne correspond pas à quatre-vingt-onze jours. Si le locataire était entré le 1er septembre et avait occupé le logement jusqu’au 30 novembre, la durée aurait franchi le seuil, sous réserve de la preuve de l’occupation et des autres conditions. Les dates d’un contrat ne doivent pas être arrondies. Une remise de clés le 4 septembre et une entrée effective le 10 septembre ne produisent pas la même chronologie.
Un second cas concerne l’appartement occupé par le propriétaire pendant une période de travaux dans sa résidence principale. Les factures d’eau et d’électricité peuvent corroborer une présence, mais la preuve sera plus solide si elle est accompagnée de courriers reçus, d’une assurance, de livraisons, d’une attestation d’occupation et d’un calendrier précis. Si l’occupation est seulement celle d’un logement de vacances, la qualification fiscale doit être examinée. Le propriétaire ne doit pas déclarer successivement « logement vacant », « résidence secondaire » et « logement occupé » sans expliquer les périodes et les changements.
Un troisième cas concerne un étudiant, un proche ou un occupant hébergé gratuitement. Dans une grande agglomération, les propriétaires prêtent parfois un logement entre deux baux. Cette situation peut établir une occupation réelle si elle est suffisamment longue et documentée. Une attestation d’hébergement signée après la réception de l’avis n’est pas inutile, mais elle doit être corroborée par des éléments objectifs. La remise des clés, l’assurance, les consommations, la réception du courrier et les traces de vie quotidienne peuvent être regroupées dans un dossier cohérent. L’objectif n’est pas de produire une accumulation artificielle, mais de rendre la chronologie vérifiable.
Un quatrième cas est celui du bien rendu inutilisable par la copropriété : absence d’eau, défaut d’évacuation, risque électrique, sinistre, parties communes dangereuses ou travaux décidés par l’assemblée générale. Le propriétaire doit montrer le lien entre le désordre et l’impossibilité d’occuper son lot pendant la période de référence. Un procès-verbal de copropriété qui mentionne des travaux généraux peut ne pas suffire si l’appartement pouvait être occupé malgré ces travaux. La CAA de Paris, n° 23PA03221, a examiné de manière concrète les devis, la valeur vénale, l’état du local et les démarches du propriétaire. Elle rappelle qu’un document tardif ou général ne remplace pas la preuve du blocage réel.
La CAA de Nantes, 24 décembre 2024, n° 24NT01840, est également utile pour comprendre la distinction entre une vacance imputable au propriétaire et un bien qui ne pouvait pas être remis normalement sur le marché. La qualification dépend des travaux nécessaires, de leur importance, des démarches effectuées et de la situation du logement pendant l’année concernée. Le propriétaire parisien qui invoque un DPE, une interdiction de louer ou une décision de copropriété doit identifier la règle précise, produire la date d’effet et expliquer pourquoi le bien ne pouvait pas être occupé ou loué dans des conditions normales.
Les communes d’Île-de-France ne sont pas toutes soumises au même régime. Le Conseil d’État, 16 mars 2016, n° 385771, rappelle, dans un autre contentieux fiscal, qu’il faut identifier la nature exacte de la taxe, son bénéficiaire et la règle de compétence applicable. Le propriétaire doit consulter la liste réglementaire et les délibérations de sa commune ou de son EPCI. Une adresse à Boulogne-Billancourt, Montreuil, Saint-Denis, Versailles ou dans une autre commune francilienne ne permet pas, à elle seule, de déduire le taux ou la durée de référence.
La réforme impose une organisation avant le 1er janvier 2027. Le propriétaire qui veut éviter un litige peut suivre ce calendrier :
- avant la fin de l’été 2026, vérifier le statut du local, sa qualification cadastrale, le zonage et les données de « Gérer mes biens immobiliers » ;
- à l’automne 2026, décider si le logement sera occupé, loué, vendu, rénové ou mis à disposition, puis conserver les pièces qui démontrent cette décision ;
- avant le 1er janvier 2027, photographier l’état du bien, sauvegarder les contrats et relevés utiles, et noter l’occupant ainsi que les dates exactes ;
- après l’émission de l’avis, comparer la période retenue par l’administration avec le calendrier conservé et former une réclamation sans attendre la dernière échéance.
Cette préparation est encore plus importante pour les indivisions et les successions. Une indivision qui empêche la signature d’un bail ou la vente du bien ne démontre pas automatiquement une vacance indépendante de la volonté. Il faut conserver les actes, les échanges entre indivisaires, les convocations, les décisions de notaire, les mandats de vente et les démarches réellement accomplies. Si un seul indivisaire occupe le logement, cette occupation doit être datée et sa qualification doit être cohérente avec les déclarations des autres.
Le propriétaire qui envisage la vente doit également conserver un mandat au prix du marché, les avis de valeur, les annonces et les comptes rendus de visite. Un prix volontairement irréaliste ne permet pas de transformer une décision de conserver le bien en vacance subie. Le Conseil d’État a déjà distingué le logement réellement proposé au marché du bien qui pouvait être mis à disposition par une simple décision du détenteur. Ce raisonnement reste utile pour construire un dossier, même si la nouvelle taxe a désormais son propre article 1406 bis.
Pour un logement loué entre deux occupants, la meilleure preuve est souvent l’enchaînement des baux, états des lieux et annonces. Une vacance de quelques semaines entre deux locations ne doit pas être confondue avec une vacance d’un an ou de deux ans. Si l’administration a utilisé une donnée ancienne, le propriétaire doit fournir la période complète d’occupation et demander la correction du local concerné. Lorsque plusieurs appartements sont rattachés au même compte fiscal, les pièces doivent être séparées par adresse et numéro de lot.
Pour un logement meublé utilisé ponctuellement, le propriétaire doit déterminer si l’utilisation révèle une résidence secondaire, une mise à disposition, une location saisonnière ou une simple surveillance du bien. Les réservations, contrats, factures, déclarations et périodes d’occupation doivent être cohérents. Une occupation touristique très fragmentée ne permet pas mécaniquement d’atteindre le seuil de quatre-vingt-onze jours consécutifs, mais elle peut avoir des conséquences sur la qualification du local et sur d’autres obligations. Une réponse fiscale correcte commence par une description exacte de la réalité.
Le propriétaire peut retrouver les principes généraux dans le rappel de Service-Public sur la taxe unique applicable en 2027, mais une page d’information ne remplace pas une analyse du dossier individuel. Les règles de date, de preuve et de procédure doivent être appliquées au logement concerné. Un propriétaire peut aussi consulter le guide général consacré à la contestation de la taxe vacance à Paris pour le cadre global, puis isoler ici la question particulière des quatre-vingt-onze jours d’occupation.
L’enjeu est enfin d’éviter une fausse sécurité. Atteindre quatre-vingt-onze jours ne règle pas une erreur de propriétaire, d’usufruitier ou de période de référence ; cela établit un motif d’exclusion à confronter à l’avis. Inversement, ne pas atteindre ce seuil ne signifie pas que toute taxe est due : la vacance indépendante de la volonté, l’inhabitabilité réelle, le mauvais classement du local ou l’erreur de zonage peuvent être discutés séparément. La lettre de contestation doit présenter ces arguments par ordre, sans mélanger les faits.
Conclusion
À partir des impositions 2027, l’occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs constitue un repère pratique essentiel pour les propriétaires d’un logement situé dans une commune concernée par la taxe sur la vacance. Le seuil à documenter est celui du quatre-vingt-onzième jour, dans la période de référence applicable au territoire et à l’année d’imposition. Le calcul doit être établi à partir des dates réelles, de l’entrée dans les lieux, de la remise des clés et des interruptions éventuelles.
Un propriétaire ne doit pas attendre l’avis pour reconstituer cette preuve. Baux, états des lieux, attestations, assurances, relevés de consommation, déclaration d’occupation, mandats et décisions de copropriété doivent être classés par logement et par année. Si l’administration taxe malgré une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours, une réclamation préalable, datée et documentée peut demander le dégrèvement. Le même dossier doit rester prêt à répondre aux questions sur le zonage, la résidence secondaire, l’inhabitabilité ou la valeur locative.
À Paris et en Île-de-France, la vérification du taux local, du statut de la commune et du lot cadastral est particulièrement importante. Une erreur de quelques jours ou une déclaration inexacte peut entraîner une imposition élevée, mais une preuve précise peut aussi éviter qu’un logement effectivement occupé soit traité comme vacant.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour examiner l’avis, le calendrier d’occupation, les justificatifs et la stratégie de réclamation.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet. Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, préparez l’avis d’imposition, la déclaration « Gérer mes biens immobiliers », les baux, les états des lieux et les relevés utiles.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.