I. L’incidence du traitement du surendettement sur le déroulement de la saisie immobilière
A. Les effets de la recevabilité sur la suspension des voies d’exécution et l’interdiction des sûretés nouvelles
Le contentieux du surendettement des particuliers entretient des relations complexes et déterminantes avec les voies d’exécution immobilières lorsque le patrimoine du débiteur comprend son propre logement familial. Aux termes de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est formellement ouvert aux personnes physiques de bonne foi. Ce texte fondamental dispose que la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé avec force la portée universelle de ce critère d’ouverture procédurale. Dans son arrêt rendu le 2 juillet 2026 (Civ. 2e, 2 juillet 2026, n° 23-21.550), la Haute juridiction a jugé qu’« Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». Dès lors, la présence concomitante d’engagements professionnels ne prive nullement le justiciable de son droit d’invoquer la protection légale. Cette solution conforte une orientation prétorienne constante illustrée par l’arrêt du 11 septembre 2025 (Civ. 2e, 11 septembre 2025, n° 24-13.323), qui retient que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». En conséquence, les débiteurs propriétaires poursuivis en saisie immobilière peuvent valablement saisir la commission de surendettement pour faire constater leur situation d’insolvabilité globale.
La recevabilité formelle du dossier par la commission départementale déclenche immédiatement un bouclier procédural d’une efficacité majeure au profit du débiteur poursuivi. En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la décision déclarant la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette règle d’ordre public neutralise temporairement les poursuites engagées par les créanciers poursuivants, notamment les saisies immobilières au stade du commandement de payer. Or, cette protection automatique s’accompagne d’obligations substantielles rigoureuses destinées à figer la consistance du patrimoine du débiteur dans l’attente du règlement collectif. Selon les prescriptions de l’article L. 722-5 du Code de la consommation, la suspension interdit formellement au débiteur d’accomplir tout acte susceptible d’aggraver son insolvabilité ou de payer des dettes antérieures. Par ailleurs, la Deuxième chambre civile a précisé que cette interdiction s’impose avec la même rigueur impérative aux créanciers eux-mêmes. Dans son arrêt rendu le 28 mars 2024 (Civ. 2e, 28 mars 2024, n° 22-12.797), la Cour de cassation a consacré qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». À cet égard, toute initiative coercitive prise postérieurement à la recevabilité encourt une nullité judiciaire absolue.
L’articulation entre les compétences du juge de l’exécution et celles du juge des contentieux de la protection constitue un pivot fondamental de ce contentieux d’exécution. Aux termes de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée et des mesures conservatoires. Parallèlement, l’article L. 761-2 du Code de la consommation ouvre une action en nullité devant le juge des contentieux de la protection pour tout acte accompli en méconnaissance de la suspension légale. Sur ce point, l’arrêt précité du 28 mars 2024 (Civ. 2e, 28 mars 2024, n° 22-12.797) a levé toute ambiguïté procédurale en décidant que « la faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d’annulation de la mesure ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution ». Dès lors, le débiteur conserve la pleine capacité d’agir en justice pour faire sanctionner les voies d’exécution illicites. En conséquence, toute inscription hypothécaire judiciaire ou saisie entreprise au mépris de la recevabilité peut être directement contestée devant le juge de l’exécution pour en ordonner la mainlevée immédiate.
L’ouverture du traitement collectif modifie également le cours des délais de prescription et de forclusion opposables aux établissements prêteurs poursuivants. En application de l’article 2234 du Code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi. La Cour de cassation veille scrupuleusement à la qualification technique de cet événement sur les délais des créanciers inscrits en poursuite. Par son arrêt rendu le 23 octobre 2025 (Civ. 2e, 23 octobre 2025, n° 23-12.623), la Deuxième chambre civile a censuré une cour d’appel ayant confondu suspension et interruption du délai biennal de forclusion applicable aux crédits. La Cour a énoncé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de l’arrêt rendu le 8 février 2024 (Civ. 2e, 8 février 2024, n° 22-14.528), qui retient que « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription ». Dès lors, l’effet suspensif protège l’équilibre des droits sans anéantir rétroactivement les prérogatives conférées par un titre notarié.
Cette discipline procédurale rigoureuse avait déjà été affirmée dans une décision fondamentale du 28 juin 2018 (Civ. 2e, 28 juin 2018, n° 17-17.481). La Haute juridiction y a posé qu’« en l’état d’une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, qui emporte, en application de l’article L. 331-3-1, devenu l’article L. 722-2, du code de la consommation, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond ». Par ailleurs, cet arrêt confirme expressément que « le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente ». Or, ces principes démontrent que la recevabilité paralyse l’ensemble des diligences coercitives individuelles au profit d’un règlement global du passif. En conséquence, les poursuites immobilières se trouvent gelées au profit du mécanisme légal de désendettement.
B. Le régime dérogatoire de l’adjudication ordonnée et l’exigence de causes graves et dûment justifiées
Si le principe général de suspension automatique s’applique aux procédures d’exécution ordinaires, la saisie immobilière obéit à une exception majeure hautement technique. Lorsque la vente forcée de l’immeuble a déjà été judiciairement ordonnée par le juge de l’exécution, la simple recevabilité ne suffit plus à suspendre l’adjudication. En vertu de l’article L. 722-4 du Code de la consommation, en cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière. Ce dispositif légal exige impérativement la saisine du magistrat par la commission de surendettement pour des causes graves et dûment justifiées. Ce formalisme protecteur est complété en amont par l’article L. 721-7 du Code de la consommation, qui permet également à la commission de solliciter le report dès le dépôt du dossier en cas d’urgence manifeste. La Deuxième chambre civile applique ce régime d’exception avec une vigilance inflexible afin de sécuriser les opérations de criées publiques.
Dans son arrêt de principe rendu le 5 septembre 2019 (Civ. 2e, 5 septembre 2019, n° 18-15.547), la Cour de cassation a posé une règle cardinale régissant le conflit temporel entre jugement d’orientation et décision de recevabilité. La Haute juridiction a jugé que « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées ». Dès lors, une cour d’appel ne peut constater la suspension automatique de plein droit d’une adjudication fixée sans décision expresse du juge de l’exécution. Or, cette exigence impose au débiteur de solliciter immédiatement la commission afin qu’elle dépose une requête motivée en report d’audience. À cet égard, l’assistance d’un avocat en vente aux enchères immobilières s’avère déterminante pour formaliser les motifs graves devant la juridiction saisie.
La constitutionnalité de cette articulation procédurale spécifique a été formellement soumise à l’examen de la Cour de cassation. Par une décision rendue le 21 avril 2022 (Civ. 2e, 21 avril 2022, n° 20-22.912), la Cour a refusé de renvoyer une question prioritaire de constitutionnalité contestant l’absence de suspension automatique de l’adjudication. La Haute juridiction a notamment souligné que « si cette disposition faisait l’objet d’une déclaration d’inconstitutionnalité, l’article L. 722-2 du même code, qui prévoit la suspension automatique des procédures d’exécution, et par suite de l’adjudication ordonnée à l’occasion de la saisie immobilière, ne saurait trouver application dès lors que l’adjudication était déjà intervenue à la date de la décision de recevabilité au surendettement ». En conséquence, lorsque le marteau de l’adjudicateur est tombé avant la décision de recevabilité, le transfert de propriété est irrévocablement consommé. Par ailleurs, le produit de l’adjudication entre dans la masse distributive sans que la procédure collective puisse rétroagir sur la vente consommée. Dès lors, la diligence temporelle du débiteur conditionne intégralement la préservation de son droit de propriété sur le bien saisi.
La notion de causes graves et dûment justifiées requise par la loi donne lieu à une appréciation rigoureuse des magistrats de l’exécution. Constituent notamment des causes graves justifiant le report de l’adjudication la perspective sérieuse d’un refinancement bancaire ou la conclusion imminente d’une vente amiable à un prix satisfaisant. À l’inverse, de simples allégations non étayées ou des démarches purement dilatoires ne sauraient justifier la suspension de l’audience d’adjudication fixée au cahier des conditions de vente. Or, la commission départementale doit transmettre au juge tous les éléments patrimoniaux et sociaux permettant d’établir la viabilité d’un redressement sans vente forcée. Par ailleurs, le débiteur doit justifier que le délai sollicité permettra de désintéresser les créanciers poursuivants dans des conditions plus favorables. En conséquence, la préparation probatoire du dossier de surendettement en amont de l’audience d’orientation demeure la clé de voûte de la stratégie défensive.
II. Le sort de la résidence principale et les pouvoirs du juge du surendettement
A. Les conditions de sauvegarde du logement et l’alternative de la vente amiable
Le droit du surendettement organise un arbitrage fondamental entre le droit de gage des créanciers et la sauvegarde de la résidence principale du débiteur. Selon l’article 2284 du Code civil, quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers présents et à venir. Cette règle générale est complétée par l’article 2285 du Code civil, selon lequel les biens du débiteur forment le gage commun de ses créanciers qui viennent à contribution. Toutefois, l’article 2287 du Code civil subordonne expressément ces principes traditionnels aux règles spéciales régissant le traitement du surendettement des particuliers. Or, la conciliation de ces normes a donné lieu à une construction prétorienne majeure quant au sort du logement d’habitation du surendetté.
La décision fondamentale rendue le 22 mai 2025 (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900) a défini avec une précision remarquable le principe et les exceptions régissant l’effacement de passif en présence d’un actif immobilier. La Deuxième chambre civile y a affirmé que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». Néanmoins, l’arrêt consacre une dérogation substantielle en faveur de la résidence principale : « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ». Cette décision pose une exigence probatoire précise à la charge du débiteur souhaitant conserver sa demeure.
Pour éviter la cession forcée du logement, le législateur a prévu des outils efficaces d’aménagement temporel du passif hypothécaire. Aux termes de l’article L. 733-3 du Code de la consommation, la durée totale des mesures de rééchelonnement ne peut en principe excéder sept années. Toutefois, ce texte prévoit expressément que les mesures peuvent excéder la durée de sept ans lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat de la résidence principale dont elles évitent la cession. Par ailleurs, l’article L. 733-4 du Code de la consommation permet de réduire le solde restant dû du prêt immobilier après une vente forcée ou une vente amiable destinée à éviter une saisie. Dès lors, le droit positif favorise activement les solutions amiables de désendettement immobilier coordonnées avec les banques prêteuses.
Lorsque le débiteur est dépourvu de tout actif immobilier ou mobilier valorisable, la solution de liquidation n’a plus lieu d’être ordonnée par le juge. Dans son arrêt du 26 mars 2026 (Civ. 2e, 26 mars 2026, n° 23-17.670), la Cour de cassation a validé l’adoption de mesures de redressement en relevant que « la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes ». À cet égard, l’absence de solvabilité patrimoniale conduit directement à l’effacement des créances résiduelles sans sacrifice immobilier préalable. En conséquence, l’existence d’une valeur nette réalisable après déduction des sûretés demeure le critère déterminant de l’arbitrage judiciaire entre maintien et liquidation de l’immeuble.
L’option pour une vente amiable dans le cadre du traitement du surendettement présente des avantages substantiels par rapport à l’adjudication forcée. La vente amiable permet d’obtenir un prix conforme aux conditions réelles du marché immobilier, évitant ainsi la décote fréquemment constatée lors des enchères publiques judiciaires. De surcroît, le produit de la vente permet d’apurer prioritairement les créances hypothécaires inscrites tout en dégageant éventuellement un reliquat financier pour le relogement du débiteur. Or, la commission et le juge peuvent accorder un moratoire ou un rééchelonnement d’attente afin de laisser au débiteur un délai suffisant pour concrétiser la transaction notariale. Par ailleurs, l’accord des créanciers inscrits sur les modalités de fixation du prix plancher confère une sécurité juridique optimale à l’ensemble des parties prenantes. Dès lors, la vente amiable s’impose comme une passerelle d’apaisement patrimonial entre contrainte d’exécution et réhabilitation financière.
B. Le contrôle juridictionnel des mesures imposées et l’office du juge des contentieux de la protection
Le contentieux des mesures imposées par la commission relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection. Aux termes de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, une partie peut contester devant ce magistrat les mesures de rééchelonnement ou d’effacement arrêtées par l’organisme administratif. Saisi d’un tel recours, le juge dispose de prérogatives complètes définies par l’article L. 733-13 du Code de la consommation. La portée de cette saisine a été solennellement précisée par l’arrêt rendu le 17 mai 2023 (Civ. 2e, 17 mai 2023, n° 21-15.373). La Cour de cassation y a jugé que « par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission ».
Dans l’exercice de cette mission juridictionnelle intégrale, le juge dispose d’une indépendance souveraine par rapport aux règles civiles traditionnelles de répartition. Par son arrêt rendu le 4 juillet 2024 (Civ. 2e, 4 juillet 2024, n° 23-17.625), la Deuxième chambre civile a affirmé que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ». Or, cette liberté d’appréciation autorise le magistrat à moduler les délais et les abandons de créances en fonction de la situation concrète des parties. Par ailleurs, le juge doit obligatoirement tenir compte du comportement des créanciers professionnels lors de l’octroi des concours bancaires initiaux. L’arrêt précité du 22 mai 2025 (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900) a rappelé que la juridiction doit prendre en considération la connaissance que les prêteurs avaient de l’endettement préalable des emprunteurs.
La vérification des titres de créance devant le juge obéit toutefois à des conditions procédurales strictes de recevabilité et de forclusion. Dans son arrêt rendu le 12 juin 2025 (Civ. 2e, 12 juin 2025, n° 23-15.025), la Cour de cassation a censuré un jugement ayant admis une contestation tardive formée hors du délai de vingt jours. La Haute juridiction a énoncé que « lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié ». Dès lors, le respect scrupuleux des délais légaux de notification conditionne la contestation des montants réclamés par les banques.
L’autorité des décisions rendues lors de cette phase préparatoire est quant à elle strictement circonscrite au traitement du surendettement. Par son arrêt rendu le 23 octobre 2025 (Civ. 2e, 23 octobre 2025, n° 24-12.104), la Cour de cassation a rappelé que « la décision par laquelle le juge de l’exécution statuant en matière de surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance, pour les besoins de la procédure devant la commission afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal ». Sur le plan de la prescription, l’arrêt rendu le 23 mars 2023 (Civ. 2e, 23 mars 2023, n° 20-18.306) a jugé en application de l’article 2241 du Code civil que « la contestation par le créancier de mesures recommandées ou imposées par une commission de surendettement constitue une demande en justice qui interrompt le délai de prescription ». À cet égard, l’expertise d’un avocat en droit immobilier à Paris permet d’articuler au mieux ces recours pour protéger efficacement le patrimoine immobilier du débiteur.
Enfin, le magistrat dispose du pouvoir de subordonner les mesures de redressement à des actes d’exécution concrets souscrits par le débiteur. En vertu de l’article L. 733-7 du Code de la consommation, le juge peut imposer que les mesures soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Cette disposition permet notamment d’enjoindre au propriétaire d’accomplir des démarches actives de mise en vente de biens non indispensables. Or, l’inexécution délibérée de ces prescriptions judiciaires expose le débiteur à la caducité du plan et à la reprise immédiate des poursuites de saisie immobilière. Par ailleurs, le respect loyal des engagements fixés garantit l’aboutissement serein du désendettement et l’extinction définitive des poursuites. En conséquence, la décision du juge des contentieux de la protection constitue le cadre juridique intangible du rétablissement patrimonial.
Conclusion
L’articulation entre procédure de surendettement et saisie immobilière constitue l’un des mécanismes les plus protecteurs du droit contemporain des voies d’exécution. La suspension de plein droit des poursuites dès la recevabilité du dossier neutralise la pression des poursuites individuelles et garantit un traitement ordonné de l’insolvabilité. Toutefois, la fixation préalable d’une date d’adjudication par jugement d’orientation impose la mise en œuvre diligente de la procédure dérogatoire de report pour motifs graves. Or, la jurisprudence récente de la Deuxième chambre civile confirme que la sauvegarde de la résidence principale demeure un objectif fondamental du législateur. En conséquence, l’anticipation procédurale et la rigueur de la preuve permettent aux débiteurs de préserver durablement leur toit face aux contraintes de la saisie.
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