I. Le périmètre substantiel de l’obligation de délivrance et l’encadrement impératif des clauses de répartition
A. La permanence de la délivrance conforme à la destination contractuelle et l’inefficacité des clauses de non-recours
Au sein des relations locatives commerciales, l’obligation principale du bailleur réside dans la mise à disposition continue d’un bien conforme à son exploitation. Selon les prescriptions impératives de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage contractuel. Cette obligation fondamentale pèse sur le bailleur sans qu’il soit besoin d’aucune clause particulière insérée dans le contrat de location commerciale conclu entre les parties. Dès lors, la délivrance ne s’épuise aucunement lors de la prise de possession initiale des clés mais se prolonge durant toute l’exécution contractuelle du bail commercial.
La jurisprudence constante de la troisième chambre civile réaffirme que cette obligation de mise à disposition conforme constitue l’essence même du contrat de louage. Dans un arrêt fondamental, la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 10 avril 2025, n° 23-14.974 a censuré une décision d’appel protectrice du bailleur. La haute juridiction a rappelé qu’une clause de non-recours ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance envers le preneur à bail. En conséquence, les clauses par lesquelles le preneur renonce à tout recours pour les dégâts causés dans les locaux ne sauraient écarter sa responsabilité.
La cour suprême a jugé : « Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux, n’exonère pas le bailleur ». Cette solution protectrice garantit au locataire commercial que les stipulations limitatives de responsabilité ne videront jamais l’obligation essentielle du bailleur de toute substance. Par ailleurs, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction contractuelle initiale et d’évincer les clauses abusives. La conformité des lieux loués s’apprécie directement au regard de la destination contractuelle précise fixée dans les clauses du bail commercial des parties.
Dans une décision topique, le Tribunal judiciaire de Paris, le 12 mars 2025, n° 21/12554 a sanctionné un manquement caractérisé du bailleur à sa promesse. Le tribunal a jugé : « Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage ». Les magistrats parisiens ont ajouté : « Le bailleur doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination ». Or, lorsque le règlement de copropriété interdit l’activité stipulée, le bailleur engage sa responsabilité contractuelle envers son locataire pour défaut de conformité juridique.
Dans le même sens, la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 20 novembre 2025, n° 25/00695 a réitéré cette portée impérative. La cour a retenu : « Les clauses de non-recours ne sont pas de nature à exonérer le bailleur du respect de son obligation essentielle de délivrance ». À cet égard, la clause prévoyant que le preneur prend les lieux en leur état actuel ne dispense pas le bailleur d’agir. La troisième chambre civile avait consacré ce principe dans son arrêt fondamental Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, interdisant le transfert déguisé de la charge.
De surcroît, les juges d’appel retiennent avec rigueur que le bailleur doit maintenir l’accessibilité permanente et l’intégrité fonctionnelle des locaux loués. Dans l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes, 5ème Chambre, le 12 février 2025, n° 22/03611, la juridiction a sanctionné l’obstruction prolongée des accès. Les stipulations contractuelles qui imposent au preneur de souffrir des travaux d’aménagement sans indemnité ne peuvent justifier une privation prolongée de l’usage. Dès lors, les clauses de souffrance ou d’exonération de responsabilité sont interprétées strictement et neutralisées dès lors qu’elles portent atteinte à la jouissance.
En conséquence, toute tentative de transfert conventionnel global de l’obligation de délivrance sur la tête du preneur demeure inopposable devant les juridictions. La persistance des troubles matériels empêchant l’exploitation normale constitue une méconnaissance directe des dispositions de l’article 1720 du code civil. Le bailleur demeure tenu d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les simples réparations locatives. Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 27 mars 2025, n° 24/14143, la cour a réaffirmé ces principes.
La cour a souligné que les stipulations contractuelles ne peuvent affranchir le bailleur de son obligation d’assurer la délivrance d’un bien sécurisé. Par ailleurs, le bailleur ne saurait opposer au preneur la connaissance prétendue des vices du local lors de la signature du bail. Dans la décision du Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, le 11 février 2025, n° 22/05607, la juridiction a écarté l’argument du propriétaire. Le tribunal a jugé que l’acceptation des lieux en l’état n’emporte aucune renonciation tacite à exiger des locaux aptes à l’activité.
Or, le manquement du bailleur à cette exigence d’aptitude continue vicie irrémédiablement la cause contractuelle de l’engagement financier souscrit par l’exploitant. À cet égard, la permanence de la délivrance s’impose comme une garantie structurelle sans laquelle l’exploitation commerciale ne peut rationnellement prospérer. Ainsi, l’obligation de délivrance s’érige en rempart contractuel infranchissable garantissant au preneur l’utilité économique et juridique de son investissement commercial dans les lieux.
B. Le régime d’ordre public des grosses réparations et la prise en charge des travaux de mise en conformité
L’équilibre financier du bail commercial repose sur une délimitation minutieuse des travaux d’entretien, de réparation et de mise en conformité des locaux. L’adoption de la loi Pinel et de l’article L. 145-40-2 du code de commerce a profondément rénové le régime juridique de la répartition des charges. Désormais, le texte législatif impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et travaux répartis entre le bailleur et preneur. En application directe de cette réforme, l’article R. 145-35 du code de commerce liste les dépenses qui ne peuvent jamais être légalement imputées au locataire.
Le texte réglementaire énonce expressément que ne peuvent être imputées au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. Dans une décision topique, le Tribunal judiciaire de Dijon, 1ère Chambre, le 30 avril 2026, n° 23/00007 a fait une application rigoureuse de ces règles. Le tribunal a rappelé la prohibition légale d’ordre public : « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations ». Les magistrats dijonnais ont précisé que l’interdiction concerne également les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté.
Or, toute clause contractuelle prétendant déroger à cette interdiction d’imputation des grosses réparations est déclarée réputée non écrite par les tribunaux saisis. Dans une affaire tranchée par le Tribunal judiciaire de Toulouse, le 31 janvier 2025, n° 21/05651, le juge a fermement condamné la bailleresse. Le tribunal a souligné que l’obligation de délivrance d’une chose étanche et exploitable pèse exclusivement sur le bailleur en vertu du statut. En conséquence, les désordres affectant la toiture, le clos, le couvert ou les canalisations maîtresses relèvent des grosses réparations incombant au propriétaire de l’immeuble.
Par ailleurs, la Cour d’appel de Versailles, Chambre commerciale 3-1, le 12 décembre 2024, n° 22/06460 a jugé réputée non écrite une clause illicite. La juridiction versaillaise a retenu que les installations intégrées à la structure de l’immeuble constituent des immeubles par destination relevant du bailleur. À cet égard, la charge financière des travaux de mise en conformité imposés par l’administration ne peut être transférée sans clause expresse. La Cour de cassation, dans son arrêt Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, a affirmé la nullité des transferts de charges indéterminées.
De même, la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 6 mars 2025, n° 22/06466 a condamné un bailleur négligent aux travaux. La cour parisienne a relevé que l’usure du temps et la vétusté des éléments structurels ne constituent pas une charge locative. Dès lors, le propriétaire ne peut valablement s’abriter derrière l’ancienneté du bâtiment pour refuser de financer le remplacement des composants dégradés. Le contentieux relatif à la sécurité incendie et aux normes d’accessibilité illustre la frontière impérative entre entretien courant et délivrance structurelle.
Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes, 5ème Chambre, le 18 février 2026, n° 23/00725, les travaux d’évacuation ont incombé au propriétaire. La cour a constaté que l’absence d’issue de secours conforme compromettait l’autorisation administrative d’ouverture au public délivrée par la commission de sécurité. En conséquence, le refus du bailleur de réaliser les travaux nécessaires caractérisait une faute contractuelle majeure engageant sa pleine responsabilité civile. L’article 606 du code civil délimite strictement les gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutènement et clôture.
Dans le jugement du Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, le 15 septembre 2025, n° 23/13525, les magistrats ont réaffirmé ce principe. Le tribunal a jugé que les travaux affectant la solidité générale de l’immeuble relèvent par nature des grosses réparations incombant au bailleur. De plus, la Cour d’appel de Rouen, Chambre civile et commerciale, le 13 novembre 2025, n° 25/00256 a sanctionné l’absence de mise aux normes d’hygiène. La cour rouennaise a retenu que l’injonction préfectorale de mise en conformité des locaux imposait des travaux structurels au propriétaire.
Or, le bailleur ne saurait imputer au locataire le coût de réfections imposées par l’autorité publique pour remédier à l’insalubrité de l’immeuble. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, le 19 juin 2025, n° 25/51029 a ordonné sous astreinte la réalisation des travaux prescrits. Le juge des référés a estimé que l’urgence commande d’imposer au bailleur la réfection immédiate du réseau d’évacuation des eaux usées. À cet égard, la protection conférée au preneur par l’article R. 145-35 s’applique à tous les contrats conclus ou renouvelés depuis 2014.
Les juges du fond exercent un contrôle rigoureux pour requalifier les travaux faussement présentés comme des réparations locatives par les propriétaires bailleurs. Dès lors, l’ordre public de protection instauré par l’article R. 145-35 verrouille la répartition financière et préserve la trésorerie de l’entreprise exploitante.
II. Les voies d’action du preneur et le régime contentieux des sanctions de l’inexécution
A. Les conditions rigoureuses d’opposabilité de l’exception d’inexécution et la paralysie de la clause résolutoire
Face au manquement avéré du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur dispose de moyens de défense énergiques pour protéger ses intérêts. Le mécanisme de l’exception d’inexécution, régi par les dispositions générales de l’article 1219 du code civil, autorise la suspension temporaire du paiement des loyers commerciaux. Toutefois, la mise en œuvre de cette riposte contractuelle est encadrée par des conditions prétoriennes strictes excluant tout arbitraire unilatéral. Dans un arrêt de principe rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 5 mars 2026, n° 24-15.820, la haute juridiction a clarifié la matière.
La troisième chambre civile a posé le principe selon lequel le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans délivrer une mise en demeure préalable. La haute cour a jugé : « Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation sans mise en demeure préalable ». Cet arrêt apporte une clarification décisive quant à l’articulation entre l’exception d’inexécution et la mise en œuvre de la clause résolutoire. La Cour de cassation a énoncé avec solennité au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce le devoir d’examen imposé aux juges du fond.
L’arrêt retient : « Le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée au commandement, peu important l’absence de demande de délais ». Or, si les locaux étaient effectivement impropres à l’exploitation commerciale, le commandement de payer délivré par le bailleur demeure privé d’effet résolutoire. La clause résolutoire ne peut pas être constatée par le tribunal lorsque la dette locative réclamée se heurte à une exception légitime. Dans une décision du Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, le 12 février 2026, n° 22/14169, les magistrats ont précisé ce seuil.
Le tribunal a jugé : « Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut invoquer l’exception pour s’exonérer de payer ». Les magistrats ont toutefois rappelé que l’inexploitabilité doit affecter les locaux de manière substantielle pour légitimer un refus total de paiement. Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Metz, 6ème Chambre, le 12 juin 2025, n° 23/01187, l’exception d’inexécution a été pleinement accueillie. La cour messine a débouté le bailleur de sa demande d’expulsion et a prononcé la résiliation du bail aux torts du propriétaire.
Par ailleurs, dans l’affaire jugée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 3-4, le 23 octobre 2025, n° 21/16174, l’imprégnation humide a neutralisé les poursuites. La juridiction a retenu que l’insalubrité structurelle privait le bailleur de son droit d’exiger les loyers pendant l’inutilisation des lieux loués. À cet égard, la jurisprudence refuse l’exception d’inexécution lorsque la gêne subie par le preneur demeure purement partielle ou secondaire. Dans l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 19 septembre 2024, n° 22/03938, la cour a modulé la créance.
Le locataire qui subit une perte partielle d’usage doit solliciter une diminution judiciaire du loyer plutôt que de suspendre ses versements. De surcroît, le Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, le 15 janvier 2025, n° 22/02055 a rappelé la preuve du préjudice. Le tribunal a considéré que la simple survenance d’infiltrations mineures ne suffit pas à caractériser l’impossibilité totale d’exploiter le fonds commercial. Dans la même logique, la Cour d’appel de Limoges, Chambre sociale, le 13 mars 2025, n° 24/00092 a validé la suspension proportionnée du loyer.
La cour a constaté que l’interdiction partielle d’accès prononcée par l’autorité municipale justifiait une retenue sur les échéances locatives du preneur. Or, le preneur qui opère une rétention intégrale et injustifiée s’expose à la résiliation de son bail pour défaut de paiement. Dès lors, la proportionnalité de la réplique constitue la clé de voûte de la sécurité juridique dans le maniement de l’exception. En conséquence, une stratégie procédurale rigoureuse s’impose afin de faire constater judiciairement l’impossibilité d’exploiter avant toute suspension prolongée des paiements.
L’article 1728 du code civil imposant le paiement du loyer trouve son contrepoids exact dans l’obligation continue sanctionnée par l’article 1219. Cette articulation subtile protège l’entreprise commerciale contre le chantage à l’expulsion lorsque le bailleur refuse d’entretenir la chose louée.
B. L’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée, la réparation du trouble de jouissance et la résiliation judiciaire
Au-delà de la résistance passive par l’exception d’inexécution, le preneur dispose d’actions positives pour contraindre le bailleur ou obtenir indemnisation. La question fondamentale de la prescription des actions nées du manquement à la délivrance a connu une clarification jurisprudentielle majeure. Dans un arrêt de principe rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 5 mars 2026, n° 24-19.292, la portée temporelle a été fixée. La Cour de cassation a jugé au visa des textes applicables : « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ».
La haute juridiction a jugé : « Le locataire peut poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure et réparer les dommages sur cinq ans ». Cette décision majeure écarte la prescription quinquennale pour l’action en travaux tant que le trouble persiste dans les locaux loués. La haute cour avait déjà affirmé cette analyse dans son arrêt Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, admettant l’action en résiliation. La Cour de cassation y affirmait que la persistance du manquement du bailleur constitue un fait continu permettant au preneur d’agir.
En conséquence, le locataire commercial peut à tout moment assigner le propriétaire défaillant pour solliciter sa condamnation sous astreinte aux travaux. Dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 23 mai 2024, n° 21/12206, le bailleur a été condamné sous astreinte. Par ailleurs, le preneur peut prétendre à l’indemnisation complète de ses préjudices d’exploitation et de la dévalorisation de son fonds. Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Metz du 12 juin 2025, n° 23/01187, le propriétaire a été condamné à verser d’importants dommages et intérêts.
Les dommages et intérêts accordés par les magistrats couvraient la perte du fonds, les frais d’acquisition et les gains manqués d’exploitation. À cet égard, le préjudice de jouissance subi par le preneur fait l’objet d’une évaluation autonome par les tribunaux judiciaires saisis. Dans le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris, le 7 avril 2025, n° 21/04804, une indemnité substantielle a réparé le trouble commercial continu. De surcroît, la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 16 mai 2024, n° 20/12521 a indemnisé la perte d’usage des surfaces.
Lorsque l’inexécution est irrémédiable, le locataire peut poursuivre la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur défaillant. La résiliation prononcée aux torts du bailleur libère le preneur de toute indemnité d’occupation future et lui ouvre droit à indemnisation intégrale. Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, le 21 juin 2023, n° 22/06597, la résiliation judiciaire a été prononcée. La juridiction a estimé que l’inaptitude définitive des locaux à recevoir du public consommait l’anéantissement de la convention de louage.
Dans un arrêt similaire, la Cour d’appel de Bordeaux, 4ème Chambre Commerciale, le 3 juin 2025, n° 24/04879 a alloué une indemnisation au preneur. La cour bordelaise a indemnisé les pertes de stocks, les coûts de déménagement et le préjudice moral de l’exploitant. De même, le Tribunal judiciaire de Nanterre, Pôle civil section 4, le 18 décembre 2025, n° 23/02101 a sanctionné le défaut d’entretien des tuyauteries. Le tribunal a ordonné le remboursement partiel des loyers perçus indûment pendant toute la durée de la dégradation des lieux loués.
Or, le preneur conserve la faculté d’invoquer la responsabilité délictuelle ou contractuelle des tiers ayant concouru à la réalisation du dommage. Dès lors, les voies de droit offertes au preneur conjuguent exécution en nature, sanctions pécuniaires réparatrices et anéantissement du lien contractuel. Les dispositions de l’article 1721 du code civil consacrent en outre la garantie des vices cachés affectant l’usage du bien loué. Le texte dispose que le bailleur est tenu d’indemniser le preneur pour tous les vices ou défauts empêchant l’usage des locaux.
Par ailleurs, le droit de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil s’applique glissant à chaque dommage né de la faute continue. En conséquence, l’arsenal judiciaire assure une protection patrimoniale complète du commerçant évincé de son droit fondamental à une exploitation sereine.
Conclusion
L’obligation de délivrance s’affirme comme le pilier inaltérable du statut protecteur des baux commerciaux et de l’équilibre contractuel synallagmatique. Les récents arrêts rendus par la Cour de cassation en 2025 et 2026 consacrent le caractère continu de cette obligation légale. Aucune clause de non-recours ni stipulation d’exonération ne permet au bailleur de s’affranchir de son devoir d’entretenir les locaux. Par ailleurs, le verrou d’ordre public de l’article R. 145-35 du code de commerce interdit toute imputation abusive des grosses réparations au locataire.
Face aux désordres rendant les locaux inexploitables, le preneur dispose de l’exception d’inexécution pour paralyser immédiatement toute clause résolutoire automatique. À cet égard, l’action en exécution forcée des travaux demeure imprescriptible tant que le manquement persiste pendant toute la relation locative. Dès lors, la maîtrise de ce contentieux hautement technique exige une vigilance accrue dès la négociation initiale du contrat commercial. En conséquence, bailleurs et preneurs doivent veiller à l’adéquation permanente des locaux à leur destination contractuelle afin de prévenir tout litige destructeur.
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