Le bail commercial conclu pour l’exploitation d’une résidence de tourisme présente une singularité économique durable. Le propriétaire investisseur loue un lot, tandis que l’exploitant organise une activité globale, mutualise la clientèle et assure la commercialisation de nombreux logements. Cette organisation ne prive pas le preneur de la protection attachée au statut des baux commerciaux.
La difficulté apparaît lorsque le bail, son avenant ou un échange postérieur prévoit une renonciation au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction. L’enjeu est considérable, car le refus de renouvellement peut désorganiser une exploitation entière, alors que la perte d’un seul lot peut également affecter la valeur du fonds. Or, la validité de la renonciation dépend de sa date, de son contenu et de la naissance effective du droit auquel le preneur renonce.
La jurisprudence récente révèle un contrôle concret des actes conclus après le bail initial. Elle distingue la clause anticipée, qui neutralise une protection impérative, et la renonciation ultérieure, expresse, non équivoque et intervenue après la naissance du droit au renouvellement. Cette distinction impose d’examiner successivement la qualification statutaire de l’opération, puis la portée exacte de l’acte invoqué par le bailleur.
I. La protection statutaire de l’exploitant d’une résidence de tourisme
A. L’application du statut malgré la mutualisation de l’exploitation
Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité, conformément à l’article L. 145-1 du code de commerce. La résidence de tourisme ne constitue donc pas un espace juridiquement indifférencié. Chaque bail doit être apprécié selon l’activité effectivement exercée, les stipulations contractuelles et la participation du local à l’exploitation commerciale.
Le preneur n’a pas besoin de démontrer que chaque appartement possède une clientèle autonome. L’organisation commerciale peut reposer sur une clientèle commune, captée par l’exploitant et orientée vers les différents lots. Cette mutualisation explique la difficulté de l’évaluation, mais elle ne supprime pas le fonds auquel l’exploitation contribue.
Dans un jugement du 16 avril 2026, le tribunal judiciaire a rappelé que le risque financier attaché à l’indemnité d’éviction ne permet pas d’écarter le statut. Il a retenu que « la prise en charge du risque d’avoir à s’acquitter du paiement d’une indemnité d’éviction dans le bail ne permet pas plus d’échapper à l’application du statut ». Tribunal judiciaire, 16 avril 2026, n° 23/08072.
Cette solution est cohérente avec l’ordre public attaché au droit au renouvellement. Le bailleur peut organiser son investissement, répartir les charges et définir la destination des lieux. Il ne peut toutefois transformer une stipulation financière en mécanisme général d’exclusion du statut.
La résidence de tourisme relève également d’une définition réglementaire. Le tribunal judiciaire saisi le 27 janvier 2025 a rappelé qu’elle est « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025, n° 23/05043. La qualification suppose donc une activité commerciale structurée, distincte d’une simple mise à disposition ponctuelle.
Cette qualification produit un effet pratique immédiat. Le bailleur qui délivre un congé avec refus de renouvellement doit intégrer le risque indemnitaire dans son arbitrage. Il doit aussi vérifier l’historique des avenants, la réalité de l’exploitation et la portée des documents remis aux investisseurs lors de la commercialisation.
Par ailleurs, la protection ne disparaît pas parce que le bailleur est un particulier. L’investisseur peut être étranger aux pratiques de l’exploitation touristique, mais cette circonstance ne modifie pas la nature du contrat conclu avec un exploitant professionnel. Le statut dépend d’abord de l’objet du bail et de l’activité exercée dans les lieux.
L’article L. 145-14 organise ensuite l’équilibre entre liberté du bailleur et continuité de l’exploitation. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit, sauf exception légale, réparer le préjudice causé par ce refus. Le texte décrit notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et les frais de réinstallation.
Un jugement du 12 juin 2025 a repris cette règle en des termes particulièrement nets : « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Tribunal judiciaire, 12 juin 2025, n° 23/09481. Dans cette affaire, l’indemnité a été fixée à 28 046 euros.
Le droit à indemnité n’est donc pas une faveur contractuelle. Il constitue la contrepartie financière du refus de renouvellement, dès lors que les conditions du statut sont réunies. Toute analyse doit ainsi distinguer la validité du congé, l’existence du droit au renouvellement et la possibilité d’une renonciation postérieure.
B. L’ordre public du renouvellement et la sanction des clauses anticipées
Le article L. 145-15 du code de commerce frappe d’inefficacité les clauses, stipulations et arrangements qui font échec aux règles statutaires. Le texte ne s’attache pas à la forme retenue. Une clause insérée dans le bail, une lettre d’engagement ou un document commercial peut être neutralisée si son effet consiste à supprimer par avance le droit protégé.
La difficulté tient à la frontière entre renonciation anticipée et renonciation valable. Le preneur ne peut pas, au jour de la conclusion du bail, abandonner abstraitement une indemnité dont les conditions d’ouverture ne sont pas encore réunies. En revanche, il peut renoncer à un droit déjà né, à condition que son consentement soit certain, postérieur et dépourvu d’ambiguïté.
Le tribunal judiciaire de Béziers, dans une décision du 7 avril 2026, a précisément examiné une clause relative à une résidence exploitée par Odalys. Il a jugé que « la renonciation au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction par la société ODALYS RESIDENCES n’est pas réputée non écrite ». Tribunal judiciaire, 7 avril 2026, n° 24/01581.
Cette solution ne signifie pas que toute clause de renonciation est valable. Elle repose sur l’examen de l’avenant et du courrier ultérieur, ainsi que sur la date à laquelle l’exploitant a manifesté sa volonté. Le juge a relevé que les dispositions statutaires n’étaient pas applicables à l’avenant concerné, puis a examiné séparément l’applicabilité de la renonciation.
La méthode impose une lecture chronologique. Il faut identifier la date de conclusion du bail, le terme contractuel, la date de naissance du droit au renouvellement, la date de l’avenant et celle de la renonciation. Une clause ancienne ne peut être validée uniquement parce qu’un document postérieur la reproduit. Inversement, un acte ultérieur peut produire effet s’il manifeste une décision nouvelle, éclairée et non équivoque.
La cour d’appel saisie le 1er avril 2025 a appliqué cette logique à un avenant conclu après la naissance du droit. Elle a retenu que « le droit au renouvellement et, à défaut, à l’indemnité d’éviction, était acquis à la société Eurogroup dès le 24 avril 2002 et elle pouvait valablement y renoncer le 5 avril 2012 ». Cour d’appel, 1er avril 2025, n° 22/01498.
La décision ajoute une exigence de contexte. L’exploitant professionnel avait négocié l’avenant et connaissait l’objet de la renonciation. Le juge a donc apprécié la réalité du consentement, les échanges entre les parties et les concessions éventuellement intervenues. La renonciation ne se présume pas, même lorsqu’elle figure dans un document signé.
En conséquence, le bailleur doit éviter les formules générales. Une mention selon laquelle le preneur renonce à tous ses droits futurs expose l’acte à une contestation. La stipulation doit viser un droit précisément identifié, dans un acte postérieur à sa naissance, avec un consentement non équivoque et un contexte démontrant que le preneur en a compris la portée.
Le caractère professionnel du preneur ne suffit toutefois pas à valider une clause illicite. Il peut éclairer le consentement, mais il ne rend pas disponible une règle impérative avant la naissance du droit. Le juge conserve un contrôle de qualification, indépendamment de la puissance économique ou de l’expérience des parties.
II. Le contrôle concret de la renonciation et les conséquences du non-renouvellement
A. La naissance du droit et l’exigence d’une renonciation expresse
La naissance du droit au renouvellement constitue le pivot du raisonnement. Le preneur doit avoir satisfait aux conditions du statut et être placé dans une situation où il pourrait se prévaloir du renouvellement. Avant ce moment, l’engagement de renoncer porte sur une prérogative éventuelle. Après ce moment, il peut porter sur une créance et un droit déterminés.
La cour d’appel du 22 janvier 2026 a rappelé que la renonciation doit être postérieure à la conclusion du bail, mais surtout postérieure à la naissance du droit. Elle a indiqué que « celle-ci doit être postérieure à la naissance du droit au renouvellement et être expresse et non équivoque ». Cour d’appel, 22 janvier 2026, n° 22/00146.
Cette exigence protège contre les renonciations implicites. Le silence du preneur, la poursuite du paiement des loyers ou l’absence de protestation ne suffisent pas normalement. Le bailleur doit produire un acte qui révèle une volonté autonome, distincte de la signature initiale et orientée vers le droit déjà acquis.
À cet égard, un courrier peut constituer un acte pertinent, mais son contenu doit être précis. Une formule indiquant que le preneur ne réclamera « aucune indemnité d’éviction » peut être significative, si elle intervient après la naissance du droit et dans un contexte permettant d’en comprendre la portée. Le juge doit toutefois vérifier si le courrier ne se borne pas à reprendre une clause antérieure.
La décision du tribunal judiciaire de Béziers illustre cette nuance. L’exploitant avait adressé un courrier indiquant qu’il renonçait à réclamer une indemnité, alors qu’un avenant antérieur traitait déjà de la question. Le tribunal a dissocié les deux actes et a recherché si les dispositions impératives étaient applicables à l’avenant. Cette dissociation évite qu’un document nouveau régularise automatiquement une stipulation initialement inefficace.
Un jugement du 19 janvier 2026 a également sanctionné des clauses contractuelles en déclarant « nul et de nul effets les dispositions de l’article 2 alinéas 6 et 7 des contrats de baux commerciaux signés entre les parties ». Tribunal judiciaire, 19 janvier 2026, n° 24/06284. La décision rappelle que les clauses prévoyant une renonciation à l’indemnité ou un mode de calcul différent peuvent heurter le régime légal.
Or, la sanction ne porte pas nécessairement sur l’ensemble du bail. La neutralisation de la clause permet de maintenir le contrat, l’exploitation et les obligations principales. Le contentieux se concentre alors sur le droit au renouvellement, le montant de l’indemnité et les effets du congé.
Le bailleur doit donc conserver les documents de négociation, les avenants, les courriers et les preuves de remise d’informations. L’exploitant doit, pour sa part, vérifier si son consentement a porté sur une renonciation actuelle ou sur une clause ancienne reproduite sans véritable négociation. Cette analyse probatoire peut décider de l’issue du litige.
Par ailleurs, les documents de commercialisation de la résidence peuvent éclairer la compréhension économique du contrat. La cour d’appel du 25 mars 2025 a observé que la loi touristique impose que l’existence du droit à indemnité et ses modalités de calcul figurent dans les documents remis aux acquéreurs. Elle a ainsi rappelé que le droit à indemnité « figure dans les documents de commercialisation remis aux acquéreurs ». Cour d’appel, 25 mars 2025, n° 22/01351.
Cette obligation d’information ne remplace pas le contrôle du bail commercial. Elle permet néanmoins d’apprécier les contraintes assumées par l’investisseur et la cohérence des actes ultérieurs. Elle peut également révéler qu’une clause présentée comme une simple donnée financière cherchait en réalité à supprimer le droit statutaire.
B. L’évaluation du préjudice et les choix du bailleur après le congé
Lorsque la renonciation est écartée, le refus de renouvellement entraîne une discussion sur le préjudice. L’indemnité principale peut correspondre à la valeur du fonds, à la perte partielle d’un élément d’exploitation ou aux conséquences d’un déplacement. Dans une résidence de tourisme, la disparition d’un seul lot peut diminuer l’offre commerciale globale et affecter les performances de l’exploitant.
Le tribunal judiciaire d’Albertville a fixé, le 9 janvier 2026, une indemnité de 21 804,19 euros à la suite de la perte d’un appartement et d’un parking. Il a relevé que le congé avait pour conséquence « une diminution de l’offre de la société SODEREV TOUR sur cette résidence avec la commercialisation d’un appartement et d’un parking en moins ». Tribunal judiciaire, 9 janvier 2026, n° 22/00200.
La perte partielle ne supprime donc pas automatiquement le droit à réparation. Elle impose une mesure de l’incidence réelle sur l’exploitation. Le juge peut tenir compte de la destination des lieux, du nombre de lots exploités, de la clientèle, des obligations de commercialisation et des usages économiques de la profession.
Une cour d’appel a rappelé, le 9 juin 2026, que « si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds ». Elle a ajouté que, lorsque la perte est partielle, le juge doit indemniser la dépréciation résultant de cette perte. Cour d’appel, 9 juin 2026, n° 23/01133.
Cette approche distingue la valeur du droit au bail et la valeur de l’activité. Dans une résidence intégrée, le transfert de l’exploitation peut être impossible ou économiquement incohérent. Le juge recherche alors la méthode qui répare le préjudice sans attribuer au preneur une valeur étrangère à la réalité de son exploitation.
La Cour de cassation avait déjà jugé, le 11 juillet 2019, que la réparation pouvait comprendre les frais de réinstallation lorsque l’éviction privait l’exploitant d’une partie de son activité. Elle a cassé une décision « seulement en ce qu’elle rejette la demande de la société Pierre et vacance en paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation ». Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-16.993.
La méthode d’évaluation doit rester liée au préjudice effectivement causé. Le bailleur ne peut pas réduire automatiquement l’indemnité par une clause forfaitaire antérieure. Le preneur ne peut pas davantage obtenir une réparation déconnectée de l’activité perdue, des possibilités de transfert et des usages professionnels.
La Cour de cassation a également précisé, le 25 octobre 2018, qu’une modification en faveur d’entreprises concurrentes de conventions auxquelles les parties sont étrangères ne constitue pas nécessairement une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Elle a jugé que « ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers ». Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-22.129.
Cette solution, rendue dans un contentieux de résidence de tourisme, rappelle que l’évaluation ne peut reposer sur une évolution économique abstraite. Les facteurs doivent être juridiquement rattachés aux locaux, à leur environnement et à l’activité effectivement exercée. Le juge doit donc distinguer la variation générale du marché, la perte d’un lot et la dégradation concrète du fonds.
En conséquence, le bailleur doit choisir entre le renouvellement, le refus avec indemnité et, lorsque les conditions sont réunies, le droit de repentir. La décision doit intervenir après une étude des actes contractuels et des données économiques. Un congé délivré sur la base d’une renonciation fragile peut ouvrir un contentieux plus coûteux que le maintien du bail.
Le droit de repentir peut encore modifier l’équilibre du dossier, mais il ne doit pas être confondu avec la renonciation du preneur. La cour d’appel du 6 novembre 2025 a examiné l’exercice de ce droit et les actes ultérieurs du bailleur. Elle a relevé que la renonciation au refus de renouvellement pouvait résulter d’éléments faisant état « sans réserve de la renonciation au refus de renouvellement du bail ». Cour d’appel, 6 novembre 2025, n° 22/02780.
Les parties doivent donc distinguer trois actes : la renonciation du preneur à un droit déjà né, le refus de renouvellement du bailleur et le repentir de celui-ci. Chacun obéit à des conditions différentes. La confusion entre ces mécanismes peut conduire à retenir une date erronée, un effet juridique inadapté ou une demande prescrite.
La pratique contentieuse exige également de vérifier la personne qui a signé l’acte. Dans une résidence exploitée par un groupe, l’entité titulaire du bail peut différer de celle qui commercialise les séjours, administre les réservations ou verse les loyers. Une renonciation signée par une société dépourvue de pouvoir doit être distinguée d’un engagement souscrit par le véritable preneur.
La même prudence s’impose lorsque plusieurs lots sont regroupés dans un contrat ou dans une convention d’exploitation. La renonciation visant un lot déterminé ne peut pas nécessairement être étendue à l’ensemble de la résidence. Le juge recherchera l’objet exact de l’acte, la désignation des locaux, la durée concernée et l’incidence de la perte sur le fonds exploité.
Enfin, l’évaluation doit intégrer les obligations particulières de la résidence, notamment les contraintes de classement, de commercialisation et de maintien d’une offre homogène. Dès lors, une expertise comptable ou immobilière ne peut être utile que si elle relie ses données aux clauses du bail et à l’activité réelle. Un calcul purement abstrait ne permet pas d’établir le préjudice juridiquement réparable.
Le bail commercial en résidence de tourisme ne se résume ainsi ni à la rentabilité du lot ni à la rédaction d’une clause standard. Il repose sur une articulation entre statut impératif, organisation globale de l’exploitation, information de l’investisseur et preuve du consentement. La sécurité juridique exige une analyse document par document.
Conclusion
La renonciation à l’indemnité d’éviction dans une résidence de tourisme n’est ni toujours interdite ni librement stipulable. Elle est privée d’effet lorsqu’elle anticipe la naissance du droit ou neutralise une protection impérative. Elle peut être admise lorsqu’elle intervient ensuite, dans un acte distinct, avec une expression expresse et non équivoque de la volonté du preneur.
La jurisprudence obtenue dans ce run montre que le juge examine la chronologie, les avenants, les courriers, les documents de commercialisation et l’économie réelle de l’exploitation. Le bailleur doit donc évaluer le risque avant de délivrer congé, tandis que l’exploitant doit vérifier la portée exacte de tout engagement présenté comme une renonciation.
À cet égard, la pratique du contentieux des baux commerciaux suppose une lecture coordonnée du contrat, du statut et des données économiques de la résidence. Dès lors, l’enjeu ne réside pas seulement dans la validité formelle d’une clause, mais dans la démonstration de la date et de la portée du droit auquel elle prétend renoncer.
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