L’été 2026 a replacé la question du logement en surchauffe au centre du débat public. Des températures relevées au-delà de trente-cinq degrés dans des logements mal protégés ont ranimé une interrogation que le droit positif ne tranche pas directement : le locataire d’un logement devenu difficilement habitable par la chaleur peut-il suspendre le paiement du loyer ? La question a pris une tournure législative avec la proposition de loi n° 3044, déposée le 7 juillet 2026 à l’Assemblée nationale, qui entend instaurer une exemption temporaire du paiement du loyer hors charges lorsque le logement présente une situation de surchauffe. La presse généraliste s’en est largement fait l’écho au début de l’été, et les réseaux sociaux relaient abondamment des seuils de température présentés comme des droits acquis. Or le droit en vigueur demeure celui que la troisième chambre civile de la Cour de cassation applique, et il n’accorde aucune dispense de plein droit au locataire.
La confusion naît de la rencontre entre deux corps de règles qui ne se recoupent pas exactement. Le premier est celui de la décence du logement, défini par la loi du 6 juillet 1989 et son décret d’application, qui impose au bailleur de délivrer un logement sain et sécurisé sans jamais fixer de température maximale estivale. Le second est celui des remèdes à l’inexécution, qui va de l’exception d’inexécution à la réduction judiciaire du loyer, en passant par la perte partielle de la chose louée sur le fondement de l’article 1722 du code civil. En conséquence, la réponse à la question posée est nuancée : le locataire ne peut pas cesser unilatéralement de payer, mais il dispose de voies d’action encadrées, et une réforme est en gestation.
La présente étude expose d’abord les raisons pour lesquelles la canicule ne suspend pas de plein droit l’obligation de payer le loyer, puis les mécanismes par lesquels une réduction ou une suspension peut être obtenue, du juge au législateur. Les développements s’appuient exclusivement sur des décisions rendues par la troisième chambre civile, dont plusieurs datent du 4 juin 2026, et sur les textes officiels dans leur version en vigueur.
I. La suspension unilatérale du loyer n’est pas un droit du locataire en période de canicule
A. La décence du logement n’impose aucun plafond de température estivale
L’obligation du bailleur de délivrer un logement décent est solidement ancrée dans le droit du bail d’habitation. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (article 1719 du code civil, sur Legifrance). La loi du 6 juillet 1989 en précise le contenu, puisque son article 6 énonce que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sur Legifrance).
Ce niveau de performance minimal, issu de la loi du 22 août 2021, a été étalonné par le législateur : « le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E » (article 6, précité). Ces échéances visent la performance thermique globale du bâtiment, sans distinguer le confort d’hiver du confort d’été. À cet égard, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui fixe les caractéristiques du logement décent, exige au titre des éléments d’équipement et de confort « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement » (article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, sur Legifrance).
Les autres critères réglementaires portent sur le clos et le couvert, l’étanchéité à l’air, l’aération suffisante ou l’éclairement naturel des pièces principales (article 2 du décret n° 2002-120, précité). Aucun d’entre eux ne fixe de température maximale au-delà de laquelle le logement cesserait d’être décent en période estivale. Dès lors, un logement exposé à la chaleur, si l’on s’en tient aux seuls critères réglementaires, demeure un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, quand bien même son inconfort estival serait sévère.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler la force de cette obligation de délivrance, dont elle souligne le caractère continu. Dans un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, elle énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail », et elle en déduit que le locataire est recevable à poursuivre « l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B, sur courdecassation.fr). Par ailleurs, le même arrêt rappelle que la réparation du préjudice de jouissance consécutif à l’indécence est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette construction doctrinale place le bailleur sous une obligation exigeante, mais elle ne crée aucun droit à la suspension du loyer. L’inexécution, lorsqu’elle est établie, ouvre d’abord l’action en exécution forcée et en réparation, non la dispense de paiement. Il faut donc se tourner vers les mécanismes de droit commun pour rechercher si la chaleur peut fonder un refus de payer, et la réponse jurisprudentielle est, en l’état, restrictive.
B. L’exception d’inexécution est réservée à l’impossibilité totale d’habiter les lieux
Le point de départ est l’obligation réciproque du preneur, énoncée à l’article 1728 du code civil : le locataire est tenu « de payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728 du code civil, sur Legifrance). Face à cette obligation, le locataire qui subit un logement dégradé invoque volontiers l’exception d’inexécution, mécanisme par lequel une partie à un contrat synallagmatique refuse d’exécuter sa propre obligation tant que l’autre n’a pas exécuté la sienne. La troisième chambre civile en fait une application rigoureuse dans les baux d’habitation, et cette rigueur commande la réponse applicable à la canicule.
Un premier arrêt du 28 novembre 2024 illustre la sévérité de l’exigence. Des locataires refusaient de payer les loyers en invoquant l’indécence de la maison louée, constatée par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne à raison de moisissures et d’une installation électrique non conforme. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu « qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres », et d’en avoir déduit « que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers », de sorte que le bail s’était trouvé résilié par l’acquisition de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135, sur courdecassation.fr). Le logement était indécent, mais il n’était pas inhabitable, et cette nuance suffisait à faire échec à l’exception.
La même ligne est suivie dans un arrêt du 13 mars 2025 rendu sur renvoi après cassation. La locataire invoquait des installations de gaz et d’électricité dangereuses et l’absence d’eau chaude pour refuser le paiement des loyers. La Cour de cassation retient que la cour d’appel, ayant constaté que « la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux », avait pu en déduire qu’elle « ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406, sur courdecassation.fr). La formulation ne laisse guère de place à l’incertitude : en dehors d’une impossibilité totale d’habiter, l’exception d’inexécution est exclue.
Un troisième arrêt, du 10 octobre 2024, précise la distinction entre la dispense intégrale et la simple réduction. La locataire demandait une dispense intégrale du paiement de plusieurs échéances de loyers en raison de l’état de l’immeuble ; la cour d’appel avait constaté qu’elle avait continué d’exploiter et d’occuper les locaux. La Cour de cassation approuve la solution, en relevant que « la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande de réduction de loyer mais seulement d’une demande de dispense intégrale du paiement des loyers, en a exactement déduit que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation » (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-24.395, sur courdecassation.fr). La dispense intégrale suppose donc une privation totale de jouissance ; à défaut, seule une réduction du montant du loyer peut être envisagée, et elle doit être demandée.
Ces trois décisions dessinent un régime que la chaleur estivale ne fait pas échapper par elle-même. Un logement chaud, même très chaud, n’est pas, au sens de cette jurisprudence, un logement inhabitable, dès lors que l’occupant continue d’y vivre et d’y jouir des lieux. L’argument du locataire qui cesserait de payer en invoquant la seule température encourrait les mêmes conséquences que dans les espèces précitées : l’arriéré locatif, la clause résolutoire, et en définitive l’expulsion. En conséquence, la suspension spontanée du paiement demeure, dans le droit en vigueur, une faute contractuelle exposée aux sanctions ordinaires du bail.
II. Les mécanismes qui permettent une réduction ou une suspension du loyer
A. L’article 1722 et l’exception d’inexécution après cas fortuit : la série du 4 juin 2026
Si la suspension unilatérale est exclue, le droit du bail connaît pourtant un mécanisme qui résonne directement avec la question de la canicule : celui de la perte de la chose louée par cas fortuit, prévu par l’article 1722 du code civil. Ce texte dispose que « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », sans qu’il y ait lieu à aucun dédommagement dans l’un et l’autre cas (article 1722 du code civil, sur Legifrance). Une canicule constitue un cas fortuit au sens de ce texte lorsqu’elle dépasse les prévisions ordinaires, et la question devient alors de savoir si un logement en surchauffe peut être regardé comme partiellement détruit ou, à tout le moins, devenu impropre à sa destination.
La troisième chambre civile a donné, le 4 juin 2026, une série de trois arrêts qui fixent la méthode avec une netteté particulière. Les litiges portaient sur des villas de tourisme endommagées par le cyclone Irma, mais le raisonnement vaut pour tout événement de force majeure. La Cour commence par rappeler la définition classique de la perte : « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, sur courdecassation.fr ; n° 25-10.069 ; n° 25-10.068). Elle en tire ensuite la règle décisive pour notre sujet : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (arrêt n° 25-10.070, précité).
Cette formulation est capitale. Elle signifie que le cas fortuit n’exonère le bailleur de ses obligations que pendant le temps où il l’empêche matériellement d’agir ; passé ce temps, l’obligation d’entretien et de réparation de l’article 1720 du code civil reprend son empire, puisque « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » (article 1720 du code civil, sur Legifrance). La cour d’appel de Basse-Terre avait, au contraire, considéré que le cyclone excluait toute responsabilité du bailleur et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720, ce dont elle déduisait que la locataire était infondée à refuser de payer les loyers. La cassation est prononcée pour violation des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil.
Transposée à la canicule, cette construction produit un effet mesuré mais réel. Si un épisode de chaleur exceptionnelle rend temporairement le logement impropre à sa destination, le bailleur demeure tenu de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu, et le locataire peut opposer l’exception d’inexécution pour la période où le bailleur, de nouveau en mesure d’agir, ne fait rien. La difficulté pratique tient à la preuve de l’impropriété à la destination : les arrêts de la série exigent une atteinte profonde à la jouissance, et non un simple inconfort. Par ailleurs, la troisième chambre civile refuse au bailleur de tirer avantage de l’indécence qu’il a laissé perdurer, ainsi qu’en témoigne un arrêt du même jour, publié au Bulletin, selon lequel « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B, sur courdecassation.fr).
Ces arrêts du 4 juin 2026, rendus le même jour dans des espèces voisines, offrent ainsi au locataire un fondement plus solide qu’on ne le croit communément, mais son déclenchement demeure soumis à l’appréciation du juge. Or c’est précisément vers le juge que le législateur et la jurisprudence orientent le locataire qui veut obtenir une réduction ou une suspension du loyer, ce que confirme l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
B. La réduction ou la suspension judiciaire du loyer et la réforme annoncée du 7 juillet 2026
Lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 20-1 de la même loi organise un recours complet. Le locataire peut demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat, et le juge saisi détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Surtout, le texte lui confère un pouvoir directement pertinent pour la canicule : « il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sur Legifrance). La suspension est donc possible, mais elle est judiciaire, et elle suppose un manquement du bailleur aux normes de décence ou de performance énergétique, non la simple survenance d’une vague de chaleur.
La jurisprudence du 4 juin 2026 déjà citée illustre la cohérence de ce dispositif. L’arrêt n° 24-16.993 rappelle, au visa de l’article 20-1, que le juge peut réduire ou suspendre le loyer avec ou sans consignation, et il énonce que le logement décent doit répondre à « un critère de performance énergétique minimale » (arrêt précité). La loi du 22 août 2021 a, en outre, fait du niveau de performance une composante à part entière de la décence, de sorte qu’un logement classé G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation cessera d’être décent à compter du 1er janvier 2025 au regard du premier alinéa de l’article 6. Le locataire d’un tel logement, qui subit de plein fouet les fortes chaleurs, peut donc solliciter du juge une réduction ou une suspension du loyer, la consignation offrant une voie intermédiaire qui préserve le bailleur tout en protégeant le locataire.
C’est dans ce contexte que s’inscrit la proposition de loi n° 3044, déposée le 7 juillet 2026 à l’Assemblée nationale et renvoyée à la commission des affaires économiques (proposition de loi n° 3044, sur assemblee-nationale.fr). Son article 1er insérerait dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation nouvelle selon laquelle « le bailleur est tenu de fournir au locataire un logement garantissant un niveau minimal de confort thermique en période estivale », ainsi que l’obligation d’installer, à la demande du locataire, des protections solaires mobiles et un brasseur d’air dans les pièces de vie. Son article 2 créerait un article 6-4 aux termes duquel « constitue une situation de surchauffe le dépassement de l’un des seuils suivants : 1° Une température intérieure supérieure à 26° C de 22h à 7h sur deux nuits consécutives ; 2° Une température intérieure supérieure à 28° C de 7h à 22h sur deux jours consécutifs ».
Le dispositif proposé prévoit une exemption temporaire du paiement du loyer hors charges prenant effet à compter de la notification de la situation de surchauffe au bailleur, avec effet rétroactif au premier jour de la période de canicule lorsque celle-ci est déclenchée par une alerte orange ou rouge. La preuve de la surchauffe pourrait être apportée par tout moyen, notamment des relevés d’un dispositif de mesure certifié ou des données météorologiques de référence. Ce texte, à ce jour, n’a pas force de loi : il s’agit d’une proposition enregistrée, dont la discussion parlementaire n’a pas encore abouti, et le droit en vigueur demeure inchangé. À cet égard, le Sénat a adopté, le 9 juillet 2026, un autre texte, le projet de loi sur le logement renforcé de mesures d’adaptation aux canicules, dont les dispositions n’ont pas davantage été promulguées (« Logement : le Sénat adopte un projet de loi renforcé de mesures d’adaptation aux canicules », Le Monde, 9 juillet 2026).
En pratique, le locataire confronté à un logement en surchauffe a donc intérêt à agir par étapes. Il doit d’abord notifier au bailleur les difficultés rencontrées et demander la mise en conformité ou les travaux d’adaptation, démarche qui constituera le fondement de toute demande ultérieure. En cas de refus, il peut saisir le juge du fond, qui déterminera la nature des travaux et pourra réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation. Enfin, si le logement est devenu impropre à sa destination au sens de la jurisprudence du 4 juin 2026, l’exception d’inexécution demeure ouverte pour le temps où le bailleur, de nouveau en mesure d’agir, laisse perdurer la situation, sans jamais dispenser le locataire de la preuve d’une atteinte profonde à la jouissance des lieux. Les règles applicables au bail d’habitation et les recours ouverts aux parties, qu’il s’agisse du locataire ou du bailleur, gagnent à être examinées au regard de l’ensemble du dossier et des textes en vigueur (les règles applicables aux baux d’habitation).
Le contentieux de la chaleur touche enfin à la question des travaux, puisque l’obligation d’entretien du bailleur se heurte fréquemment à des travaux de structure, d’isolation ou de protection solaire dont la réalisation soulève des difficultés techniques et financières. L’article 1720 du code civil, les échéances de performance énergétique et les pouvoirs du juge dessinent ensemble le périmètre de ces travaux (l’encadrement juridique des travaux et de la construction).
Conclusion
Le droit positif répond donc à la question de la suspension du loyer en période de canicule par une distinction nette. Le locataire ne dispose d’aucun droit de suspendre unilatéralement le paiement : la décence du logement n’impose pas de plafond de température estivale, et l’exception d’inexécution est réservée à l’impossibilité totale d’habiter les lieux, que la seule chaleur ne caractérise pas en principe. En revanche, deux mécanismes permettent d’obtenir une réduction ou une suspension : l’article 1722 du code civil, dont la troisième chambre civile a précisé le 4 juin 2026 l’articulation avec l’exception d’inexécution en cas de cas fortuit, et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui confie au juge le pouvoir de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.
La proposition de loi déposée le 7 juillet 2026, qui prévoit une exemption temporaire du loyer au-delà de vingt-six degrés la nuit et de vingt-huit degrés le jour, annonce une évolution possible, mais elle n’a pas modifié le droit applicable. Tant qu’elle n’est pas adoptée, le locataire qui veut faire valoir ses droits doit documenter la surchauffe, mettre le bailleur en demeure, puis saisir le juge, sans jamais interrompre de sa propre initiative le paiement du loyer, sauf à s’exposer aux sanctions contractuelles que la jurisprudence rappelle avec constance.
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