I. Les conditions de validité du bail mobilité et l’exigence d’un motif de mobilité
A. La définition légale du bail mobilité et les mentions obligatoires du contrat
Le bail mobilité a été introduit par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Il constitue un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, soumis au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 25-12 de cette loi, ce contrat est réservé au locataire qui justifie d’un motif de mobilité à la date de la prise d’effet du bail. Sont visées les formations professionnelles, les études supérieures, l’apprentissage, le stage et le service civique. La mutation professionnelle et la mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle sont également concernées.
Le juge des contentieux de la protection de Bordeaux, statuant en référé le 26 mai 2026, a rappelé la définition légale du dispositif : « le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique » (TJ Bordeaux, référé, 26 mai 2026, n° 25/02080). Le caractère dérogatoire de ce régime interdit de le détourner au profit d’une location meublée classique. La durée d’un an et la protection du locataire diffèrent en effet sensiblement de celles du bail mobilité.
Le contrat de bail mobilité doit être établi par écrit, à peine de requalification, conformément à l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989. Figurent notamment la durée du contrat, le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité, ainsi qu’une mention informant le locataire de l’interdiction du dépôt de garantie. Le contrat doit aussi comporter une mention selon laquelle il constitue un bail mobilité régi par le titre Ier ter. À défaut de cette mention ou des informations prévues aux 4° ou 8° du I, le contrat est régi par le titre Ier bis. À cet égard, l’exigence d’un écrit complet constitue une condition substantielle de la qualification, et non une simple formalité.
La jurisprudence des juges du fond a précisé la portée de cette sanction dans une décision du 31 janvier 2024. Cette décision retient le principe selon lequel « à défaut le bail peut être requalifié en bail d’un logement meublé de droit commun, à la demande du seul locataire » (TJ Paris, 31 janvier 2024, n° 23/07284). Or, dans cette affaire, le bail ne comportait pas la mention du motif et exigeait pourtant un dépôt de garantie. Le juge a néanmoins retenu que la volonté commune des parties était clairement de soumettre le contrat au régime du bail mobilité. Il a ajouté que « seul le locataire pouvait se prévaloir de la violation de l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989, ce sont bien ces dispositions, et non celles relatives au bail meublé de droit commun, qui régissent le cas d’espèce » (même décision).
La charge de la justification du motif de mobilité pèse sur le bailleur lorsqu’il entend se prévaloir du régime dérogatoire du titre Ier ter. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé, le 5 juillet 2024, qu’un bail de quatre mois sans mention du motif ne pouvait être qualifié de bail mobilité. Le juge a retenu qu’« il ne ressort pas de l’acte que ce motif est entré dans le champs contractuel et que les parties avaient l’intention de conclure un bail mobilité. Dès lors, il convient d’appliquer les dispositions du droit commun du bail comprise dans le code civil » (TJ Paris, 5 juillet 2024, n° 23/05209). Le contrat de courte durée dépourvu de motif se trouve ainsi privé du bénéfice du régime spécifique. Il ne bascule pas pour autant dans les protections du bail meublé de résidence principale lorsque la commune intention des parties n’est pas établie.
B. La durée limitée du bail mobilité et l’interdiction du renouvellement
Selon l’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. Le juge des contentieux de la protection de Bordeaux rappelait dans son ordonnance du 26 mai 2026 que « le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible » (TJ Bordeaux, référé, 26 mai 2026, n° 25/02080). La durée du contrat peut être modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale n’excède dix mois. Elle atteint dix-huit mois lorsque le logement fait partie d’une résidence à vocation d’emploi définie à l’article L. 631-16-1 du code de la construction et de l’habitation.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a élargi le régime du bail mobilité pour les résidences à vocation d’emploi, définies par l’article L. 631-16-1 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’ensembles d’habitations constitués de logements autonomes meublés, loués pour une durée d’une semaine à dix-huit mois à des locataires justifiant d’un motif de mobilité. Sont visés les études supérieures, la formation professionnelle, l’apprentissage, le stage, le service civique, la mutation professionnelle ou la mission temporaire. Cette extension législative confirme le caractère strictement encadré de la durée du bail mobilité. En conséquence, son dépassement constitue une violation des dispositions d’ordre public du titre Ier ter.
Le tribunal judiciaire de Paris a tiré les conséquences de l’irrégularité d’un second bail conclu au terme d’un bail mobilité initial. Dans un jugement du 15 novembre 2024, le juge a rappelé que le bail mobilité est d’une durée de dix mois maximum, non renouvelable ni reconductible (TJ Paris, 15 novembre 2024, n° 24/05670). Un seul avenant peut proroger le contrat, sans que la durée totale n’excède ce plafond. Le bail initial du 9 septembre 2021 ne pouvait donc faire l’objet que d’un avenant prorogeant la durée jusqu’au 9 juillet 2022. Le second bail du 1er juin 2022, qui n’était pas consécutif directement au bail initial, « ne pouvait en tout état de cause qu’être un bail meublé de résidence principale, les dispositions sur le bail mobilité étant d’ordre public, comme dérogatoires aux dispositions du titre Ier bis de la loi » (même jugement).
Le caractère d’ordre public du titre Ier ter confère au juge un office de contrôle étendu. Ce contrôle porte notamment sur la sincérité du motif de mobilité déclaré par le locataire. La cour d’appel de Pau a rappelé, par un arrêt du 14 janvier 2025, le principe selon lequel « il appartient au juge d’exercer son contrôle sur les dispositions d’ordre public régissant le bail mobilité afin d’écarter les fraudes et excès » (CA Pau, 14 janvier 2025, n° 23/02181). La locataire contestant la qualification soutenait avoir signé une attestation de mission professionnelle alors qu’elle recherchait en réalité un emploi. La cour a refusé de faire droit à sa demande de requalification en bail meublé de droit commun. Elle a estimé que la locataire « a donc fait de fausses déclarations pour obtenir ce bail mobilité et ne saurait renvoyer la responsabilité de cette situation à sa bailleresse » (même arrêt).
La mention du motif au sein du contrat écrit ne suffit toutefois pas à écarter le contrôle du juge. Celui-ci peut vérifier la réalité de la situation invoquée au regard des pièces produites par les parties. Le bailleur qui se prévaut du régime dérogatoire doit démontrer que le locataire remplissait l’une des conditions énumérées par l’article 25-12. Cette démonstration s’apprécie à la date de la prise d’effet du bail. En l’absence d’une telle démonstration, la requalification en bail meublé de résidence principale emporte l’application du titre Ier bis. Par ailleurs, le sort du contrat irrégulier dépend étroitement de la commune intention des parties, dont la preuve s’apprécie souverainement par les juges du fond.
II. La sanction des irrégularités et le sort du locataire à l’échéance du contrat
A. La requalification en bail meublé de droit commun et la charge de la preuve du caractère meublé
La requalification du bail mobilité en bail meublé de résidence principale emporte l’application des dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Sont notamment applicables les règles relatives à la durée du bail et au congé. Le juge doit alors vérifier que le logement répond à la définition légale du logement meublé, fixée par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Elle comprend notamment la literie, le dispositif d’occultation des fenêtres, les plaques de cuisson, le four ou le four à micro-ondes, le réfrigérateur et le congélateur. S’ajoutent la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, les tables et sièges, les étagères de rangement, les luminaires et le matériel d’entretien ménager. L’absence d’un seul élément essentiel prive le logement de la qualification de meublé. Elle prive partant le bail de son régime spécifique.
La preuve du caractère meublé du logement incombe au bailleur, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 16 avril 2026 : « Il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère meublé du bail et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d’objets mobiliers en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement » (CA Paris, 16 avril 2026, n° 23/16009). Dans cette affaire, le bail avait été conclu pour une période de quelques mois au profit d’une locataire présentée comme étudiante. Il a été requalifié en location non meublée faute de preuve des équipements. Le juge avait relevé l’absence d’inventaire contradictoire et d’état des lieux d’entrée, ainsi que l’absence de tout élément d’équipement permettant de cuisiner.
Le tribunal judiciaire de Paris a également retenu, dans un jugement du 25 mars 2025, un principe similaire : « la seule qualification de « location meublée » ne suffit pas à prouver le caractère meublé lorsque les meubles loués avec le local ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement » (TJ Paris, 25 mars 2025, n° 24/06614). En l’espèce, aucun inventaire des meubles n’avait été établi lors de la prise à bail. Le bailleur n’apportait aucun élément de nature à établir que des équipements suffisants avaient été mis à la disposition de la locataire. Le contrat a donc été requalifié en bail portant sur des locaux vides soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose en outre qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier soient établis lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Leur absence prive le bailleur de la possibilité de rapporter la preuve du caractère meublé du logement. Elle interdit corrélativement au juge de faire application du régime dérogatoire du titre Ier ter.
La requalification du contrat produit des effets substantiels sur le régime du dépôt de garantie et des charges. Le bail mobilité interdit en effet au bailleur d’exiger un dépôt de garantie, conformément à la mention prévue par l’article 25-13. L’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer. Ce forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le bailleur qui a exigé un dépôt de garantie en violation de ces dispositions s’expose à sa restitution. Il s’expose également à la majoration de plein droit prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de restitution tardive. En conséquence, la qualification du contrat commande directement l’étendue des obligations financières respectives des parties.
B. Le sort du locataire à l’échéance du bail mobilité : résiliation, indemnité d’occupation et expulsion
À l’échéance du bail mobilité, le contrat prend fin de plein droit sans qu’aucun congé ne soit nécessaire. Le locataire qui se maintient dans les lieux devient alors occupant sans droit ni titre. La cour d’appel de Pau l’a rappelé dans son arrêt du 14 janvier 2025, en relevant que la bailleresse avait respecté le terme prévu au contrat. À cette date, la locataire, occupante sans droit ni titre, relevait d’une procédure d’expulsion (CA Pau, 14 janvier 2025, n° 23/02181). Le tribunal judiciaire de Paris a pareillement jugé, le 29 janvier 2024, que des locataires maintenus dans les lieux étaient occupants sans droit ni titre. Cette décision est intervenue après l’expiration de leur contrat. Le juge a rappelé la définition de la résidence principale à cette occasion. Il a rappelé que « cet article définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (TJ Paris, 29 janvier 2024, n° 23/03768).
En cas de défaut de paiement des loyers en cours de bail mobilité, le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat. Cette clause est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge des contentieux de la protection de Bordeaux, dans son ordonnance du 26 mai 2026, a constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit. Le commandement de payer était demeuré infructueux pendant le délai de six semaines. Il a ordonné l’expulsion de la locataire, tout en fixant une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation (TJ Bordeaux, référé, 26 mai 2026, n° 25/02080). Cette décision illustre l’application du nouveau délai de six semaines issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Ce délai s’applique aux baux mobilité conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
L’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre revêt une double nature, compensatoire et indemnitaire. Elle doit être fixée au montant de la valeur locative du logement. Dans son jugement du 15 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a appliqué au bail requalifié l’encadrement des loyers de la loi ELAN (TJ Paris, 15 novembre 2024, n° 24/05670). L’indemnité d’occupation ne pouvait excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le secteur concerné. Le bailleur qui enchaîne des baux mobilité sur un même logement s’expose ainsi, en cas de requalification, au plafonnement de l’indemnité d’occupation au regard du loyer de référence.
La charge de l’entretien et des réparations locatives demeure régie par les dispositions du droit commun du bail d’habitation. La troisième chambre civile applique ces dispositions aux locations meublées. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 29 février 2024, que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers » (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-23.082). La haute juridiction a en outre censuré le juge du fond qui n’avait pas procédé à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Cette comparaison devait permettre de rechercher si les dégradations alléguées n’étaient pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté. Dès lors, la preuve des dégradations suppose une confrontation rigoureuse des inventaires établis en début et en fin de location.
La restitution du dépôt de garantie obéit aux règles de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, telles qu’appliquées par la troisième chambre civile. Cette restitution est due lorsque le dépôt a été irrégulièrement exigé ou lorsque le bail a été requalifié en bail meublé de droit commun. Selon l’arrêt du 13 juin 2024 de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-14.760), « le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». La Cour a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande de pénalités pour restitution tardive. La juridiction du fond n’avait pas recherché si les bailleurs pouvaient être tenus, aux lieu et place de la locataire, au paiement des sommes dues au fournisseur d’énergie. La locataire avait souscrit un contrat prévoyant la facturation individuelle des consommations de gaz.
Enfin, le bailleur qui entend se prévaloir du régime du bail mobilité doit veiller à la conformité de son contrat aux exigences légales. L’irrégularité est en effet sanctionnée par la requalification et ses conséquences financières. Le juge dispose à cet égard d’un pouvoir de contrôle effectif. Ce contrôle s’exerce sur la réalité du motif de mobilité, sur le caractère meublé du logement et sur le respect des durées légales. La prudence commande donc de documenter scrupuleusement chaque location, en établissant un inventaire contradictoire du mobilier et en annexant les justificatifs du motif de mobilité. Le recours à un avocat en droit du bail d’habitation à Paris rompu au contentieux du bail mobilité et des locations meublées de courte durée permet d’anticiper ces exigences documentaires. Il permet également de sécuriser le régime applicable à chaque relation locative.
Conclusion
Le bail mobilité constitue un instrument utile de la politique du logement. Son régime, strictement délimité par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, repose sur trois piliers. Il s’agit de la justification d’un motif de mobilité, de la durée maximale de dix mois et de l’interdiction du renouvellement. La jurisprudence des juges du fond et de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est développée depuis 2023, enserre ce contrat dans un contrôle rigoureux. Ce contrôle s’exerce tant sur la sincérité du motif déclaré que sur la réalité du caractère meublé du logement et sur le respect des durées légales. L’extension du régime aux résidences à vocation d’emploi, par la loi du 26 novembre 2025, témoigne de la vitalité de ce dispositif. Or, son usage détourné expose le bailleur à la requalification en bail meublé de résidence principale. S’ensuivent des conséquences en matière de durée, de dépôt de garantie, d’encadrement des loyers et de procédure d’expulsion. Dès lors, la sécurisation de la location meublée de courte durée suppose une vigilance particulière sur les mentions contractuelles et les pièces justificatives. L’appréciation souveraine des juges du fond constitue la garantie ultime de cette sécurisation.
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