I. La délimitation de la charge des réparations entre le bailleur et le preneur
A. L’étendue de l’obligation d’entretien du preneur et la présomption de l’article 1731 du code civil
Le bail commercial organise une répartition légale des travaux entre les deux parties, dont le preneur supporte les réparations locatives et le menu entretien. L’article 1754 du code civil, consultable ici, en dresse une liste indicative qui comprend notamment les vitres, les portes et les serrures. Or, l’article 1755 du même code, dont le texte est accessible en ligne, circonscrit étroitement cette obligation. Le texte écarte en effet les réparations locatives occasionnées par la vétusté ou par la force majeure. Dès lors, le preneur ne supporte pas la charge de la seule et simple usure du temps.
La troisième chambre civile a précisé les conditions du transfert conventionnel des réparations entre les parties au bail. Dans un arrêt du 16 mars 2023, consultable sur le site de la Cour de cassation, elle a posé des exigences strictes. Elle a énoncé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur ». Cette affaire opposait la société LMNJ à la société Mercialys au sujet des dépenses de réfection de la toiture d’un centre commercial. La condamnation du preneur au paiement de ces dépenses a été cassée, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si une clause claire mettait ces travaux à sa charge. En conséquence, l’imputation au preneur des réparations non locatives ne se présume jamais et suppose une stipulation démontrée.
La charge de la preuve obéit, en l’absence d’état des lieux, à une présomption spécifique dont l’article 1731 du code civil, consultable sur Legifrance, fixe le régime. Ce texte dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Le tribunal judiciaire de Montluçon a appliqué cette règle dans un jugement du 3 juillet 2026, accessible en ligne. Il a retenu que « Madame [I] [X] épouse [G] est donc présumée avoir reçu le local commercial en bon état », ce qui a conduit à la condamnation du preneur au paiement de 23 980 euros. Or, la présomption n’avait pu être renversée, la locataire ne rapportant pas la preuve de l’état antérieur des lieux. Par ailleurs, une indemnité complémentaire a été allouée au titre de la perte locative subie par le bailleur.
L’article 1732 du code civil, disponible ici, complète ce dispositif en disposant que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Le preneur ne peut échapper à cette responsabilité qu’en prouvant que ces dégradations ont eu lieu sans sa faute. La cour d’appel de Paris a appliqué cette règle dans un arrêt du 25 avril 2024, consultable sur le site de la Cour de cassation. En l’absence d’état des lieux d’entrée, la locataire était présumée avoir reçu les locaux en bon état. L’article 17 du bail mettait par ailleurs les réparations liées à la vétusté à sa charge. La cour a donc condamné la locataire au paiement des travaux de remise en état des lieux. Dès lors, la présomption légale s’articule avec les clauses du bail pour déterminer l’étendue des obligations du preneur.
La frontière entre la vétusté et le défaut d’entretien a été tracée avec précision par la cour d’appel de Paris. L’arrêt du 28 novembre 2024, accessible en ligne, en donne une illustration complète et particulièrement détaillée. La cour a énoncé que « en vertu de l’article 1755 du code civil et sauf stipulation contraire et expresse dans le bail, cette charge échappe au locataire à moins que la vétusté ait été aggravée par un défaut d’entretien du locataire ». La bailleresse n’a obtenu que 1 758 euros au titre des réparations locatives, les désordres les plus nombreux ayant été jugés consécutifs à la vétusté normale. En effet, les locaux avaient été occupés pendant dix-huit années, ce qui expliquait l’usure des revêtements et des équipements. En conséquence, la seule constatation de l’état dégradé des lieux à la sortie ne suffit pas à fonder la condamnation du preneur.
B. Les grosses réparations de l’article 606 du code civil et le régime des clauses de transfert de charge
Le bailleur demeure tenu des grosses réparations de l’immeuble dont l’article 606 du code civil, consultable ici, donne la définition légale. Il s’agit des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement. Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien, qui incombent en principe au preneur. L’article 1720 du code civil, disponible sur Legifrance, met les autres réparations à la charge du bailleur. La jurisprudence apprécie ces notions au regard de la structure et de la solidité générale de l’immeuble, et non de la seule énumération légale. Or, la qualification des travaux conditionne la répartition de leur coût entre les parties au bail.
Le tribunal judiciaire de Lorient a fait application de ces critères dans un jugement du 3 décembre 2025, accessible en ligne. Il a retenu que « les travaux de réfection de la couverture du local commercial, incluant son désamiantage, ainsi que de renforcement des charpentes, constituaient de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, incombant au bailleur ». Le litige opposait la SCI Aël à la SARL Biscuiterie Émile Delaunay, qui exploitait un fonds de commerce à Quiberon. Le bailleur s’étant abstenu de réaliser ces travaux, il a été condamné à verser au preneur la somme de 60 000 euros. Cette somme réparait le préjudice de perte d’exploitation résultant du manquement à l’obligation de délivrance conforme de la chose louée.
L’imputation des grosses réparations au preneur suppose une stipulation expresse dont l’arrêt du 16 mars 2023, déjà cité ci-dessus, fixe les conditions de validité. Le juge doit vérifier que la clause est claire et précise et qu’elle désigne expressément les travaux concernés. Or, une clause générale de répartition des charges ne suffit pas à opérer ce transfert, la réfection de la toiture d’un centre commercial affectant la structure de l’immeuble. Dès lors, la charge de la preuve du transfert pèse sur le bailleur qui invoque la stipulation, et l’interprétation restrictive profite au preneur. En conséquence, la rédaction des clauses relatives aux réparations commande une attention particulière lors de la négociation du bail.
Le décret du 3 novembre 2014 a par ailleurs introduit des limitations d’ordre public à la liberté contractuelle. L’article R. 145-35 du code de commerce, consultable sur Legifrance, fixe le contenu précis de ces limitations d’ordre public. Il dispose que « ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». La même interdiction frappe les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué en conformité avec la réglementation. Cette protection s’applique dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations, à l’exclusion des travaux d’embellissement. Par ailleurs, l’article 1719 du code civil, consultable ici, rappelle les obligations essentielles du bailleur, qui doit entretenir la chose en état de servir à l’usage loué. Il doit en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, sans que ces obligations puissent être éludées par une clause obscure.
II. L’inexécution des réparations locatives et l’indemnisation du bailleur
A. Le manquement contractuel du preneur et la preuve du préjudice
Le régime indemnitaire de l’inexécution des réparations locatives a été profondément renouvelé le 27 juin 2024. La troisième chambre civile a rendu ce jour-là l’arrêt Carrefour proximité France, consultable sur le site de la Cour de cassation. La Cour y a énoncé que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur ». Or, l’inexécution des réparations locatives engage donc la responsabilité contractuelle du preneur, sans qu’aucune faute distincte de ce manquement soit requise. En conséquence, le revirement de jurisprudence opéré ce jour-là a réorienté la démonstration du bailleur vers la preuve du préjudice subi.
La définition du préjudice réparable a été fixée dans le même arrêt, dont la portée est résumée sur le site de la Cour de cassation. La Cour a jugé que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». En conséquence, le bailleur n’est plus tenu de justifier avoir personnellement fait exécuter les travaux litigieux. La production d’un devis suffit en principe à établir le coût de la remise en état des locaux. En revanche, la Cour a censuré les juges du fond qui s’étaient contentés de constater l’inexécution sans caractériser l’existence du préjudice. Dès lors, la seule faute contractuelle du preneur ne fonde pas automatiquement une condamnation indemnitaire au profit du bailleur.
La cour d’appel de Paris avait déjà posé ce principe avant le revirement dans un arrêt du 21 décembre 2023, accessible en ligne. Elle a rappelé que « l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative ». La bailleresse a ainsi obtenu la somme de 44 016,53 euros, correspondant au devis de remise en état des locaux. Or, les locaux avaient pourtant été reloués en l’état à de nouveaux preneurs, sans que cet accord n’exonère l’ancien preneur de ses responsabilités. Par ailleurs, la cour a refusé d’appliquer un coefficient de vétusté aux travaux, la clause du bail exigeant une restitution en parfait état.
Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué le dispositif issu du revirement de 2024 dans un contentieux récent. Son jugement du 23 juin 2026 est consultable sur le site de la Cour de cassation. Il a rappelé la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil avec le principe de la réparation intégrale du préjudice. Il en a déduit que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme commet un manquement contractuel. Or, ce manquement contractuel oblige à réparer le préjudice éventuellement subi par le bailleur de ce chef. La locataire a été condamnée au paiement de 46 440,03 euros au titre des réparations locatives, l’état des lieux de sortie ayant constaté les manquements. En conséquence, la jurisprudence de 2024 est appliquée de manière constante par les juridictions du fond, qui exigent désormais une démonstration du préjudice.
La démonstration du préjudice ne peut être neutralisée par des circonstances postérieures invoquées par le preneur. La cour d’appel de Paris l’a jugé dans son arrêt du 28 novembre 2024 précité ci-dessus. Le preneur soutenait que la bailleresse n’avait subi aucun préjudice au motif qu’elle s’était engagée, à l’égard du nouveau locataire, à réaliser des travaux de rénovation complète. La cour a écarté ce moyen en retenant que l’existence du préjudice consécutif aux manquements du preneur était établie. Dès lors, seule la preuve d’une relocation immédiate à des conditions équivalentes serait de nature à exclure le préjudice du bailleur. En conséquence, la jurisprudence dessine un régime probatoire équilibré, qui protège le bailleur sans le dispenser de démontrer son préjudice.
B. L’évaluation du préjudice : le coût de remise en état, les pertes de loyers et les circonstances postérieures
Le juge est tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue au fond. La troisième chambre civile l’a énoncé dans l’arrêt Carrefour proximité France rendu le 27 juin 2024, consultable ici. Elle a précisé que « le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ». Or, en l’espèce, la locataire avait été condamnée au titre des dégradations alors que les bailleurs avaient vendu l’immeuble sans réaliser de travaux. Or, cette vente s’était conclue à des conditions qui n’étaient nullement désavantageuses pour les bailleurs concernés. En conséquence, la cassation était encourue faute de préjudice caractérisé, l’inexécution des réparations ne suffisant pas à elle seule.
La perte de loyers subie pendant la période de non-relocation des locaux peut être indemnisée par le juge. Encore faut-il que cette perte de loyers entretienne un lien de causalité direct avec les dégradations constatées. La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt du 16 octobre 2025, accessible sur le site de la Cour de cassation. Le litige opposait la société civile immobilière Magenta à la société Suez RV Île-de-France, locataire sortante. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait rejeté les demandes relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières et aux frais d’assurance. Elle a relevé que le juge s’était prononcé « par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre les dégradations qu’elle avait imputées à la locataire et les préjudices invoqués par la bailleresse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Dès lors, la privation de jouissance consécutive à la non-remise en état des lieux ouvre droit à réparation pour le bailleur.
L’évaluation du coût de remise en état repose sur les devis produits par le bailleur, dont le juge apprécie souverainement la pertinence et le détail. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 28 novembre 2024 précité, a retenu un devis suffisamment précis. Elle a examiné chacun des postes de travaux pour établir le montant des dommages et intérêts, en retenant la somme de 1 758 euros. En revanche, la demande de la bailleresse au titre de la restitution tardive des locaux a été rejetée. La franchise de loyer accordée au nouveau locataire n’avait pas été démontrée comme la conséquence du retard. Par ailleurs, la somme de 55 550 euros a été restituée au preneur au titre du dépôt de garantie, après déduction des réparations locatives dues. Or, cette solution illustre la compensation qui s’opère de plein droit entre les créances réciproques des parties en fin de bail.
Le tribunal judiciaire de Paris a précisé les contours de l’évaluation du préjudice dans son jugement du 23 juin 2026 précité ci-dessus. Il a fixé à 46 440,03 euros les dommages et intérêts dus au titre des réparations locatives. Cette somme repose sur l’état des lieux de sortie et sur les manquements constatés par l’huissier. Or, cette évaluation a été conduite sans que la bailleresse justifie de l’exécution effective des travaux. La simple production d’un devis suffit, conformément au principe posé par la Cour le 27 juin 2024. Le tribunal judiciaire de Montluçon a fait application du même dispositif dans son jugement du 3 juillet 2026 précité ci-dessus. Il a condamné la locataire au paiement de 23 980 euros au titre des réparations du local commercial. Une indemnité complémentaire a été allouée au titre de la perte locative subie par le bailleur.
La cour d’appel de Paris a également contrôlé le quantum des réparations locatives dans son arrêt du 25 avril 2024 précité ci-dessus. Elle a écarté les frais de percement d’un coffre-fort laissé par le preneur, seule la dépose de cet équipement lui incombant. La bailleresse a en revanche récupéré 8 856 euros au titre des travaux de démolition des aménagements laissés sur place. La remise en état primitif des lieux suppose en effet la dépose des installations réalisées par le preneur. Par ailleurs, la clause attribuant le dépôt de garantie au bailleur en cas de résiliation a été qualifiée de clause pénale. Le juge l’a ramenée à 50 euros, son montant étant jugé manifestement excessif au regard du préjudice. Or, ces solutions rappellent que la modération des sommes réclamées demeure un enjeu central du contentieux des réparations locatives.
La jurisprudence issue du revirement de 2024 s’applique donc uniformément devant les juridictions du fond, quels que soient les montants en jeu. La rigueur du régime probatoire ne doit pas conduire le bailleur à renoncer à ses droits, la conservation de l’état des lieux d’entrée constituant un élément décisif. La réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire et l’établissement de devis précis permettent de démontrer le quantum du préjudice. À cet égard, la qualification des travaux litigieux conditionne le succès de l’action, la frontière entre les réparations locatives et les grosses réparations relevant du juge du fond. Or, cette analyse commande une expertise fine des stipulations du bail et des constats de sortie. En conséquence, la défense des intérêts du bailleur gagnera à être confiée à un conseil expérimenté. Un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu au contentieux des réparations locatives et des grosses réparations saura apprécier l’issue du litige.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée entre 2023 et 2026, dessine un régime équilibré de la répartition des réparations dans le bail commercial. La charge des grosses réparations demeure le principe, le transfert au preneur n’étant admis qu’au prix d’une clause claire et précise, interprétée restrictivement. La vétusté échappe au preneur sauf stipulation contraire expresse, tandis que la présomption de l’article 1731 facilite la démonstration du bailleur en l’absence d’état des lieux. Or, le revirement opéré par l’arrêt Carrefour proximité France du 27 juin 2024, confirmé par l’arrêt du 16 octobre 2025, fixe un cadre indemnitaire lisible. Le manquement du preneur à ses obligations d’entretien et de réparations locatives doit ainsi être réparé. Or, l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, mais elle suppose toujours un préjudice caractérisé. L’évaluation intervient à la date à laquelle le juge statue, en tenant compte des circonstances postérieures à la libération des lieux, telles la relocation ou la vente. Dès lors, la sécurisation du litige passe par une documentation rigoureuse des états des lieux, des devis et des stipulations contractuelles. De cette documentation dépendent tant la démonstration du manquement que la mesure de la réparation du préjudice subi par le bailleur.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.