I. La détermination du loyer du bail renouvelé de l’opticien-lunetterie
A. La destination des lieux et l’exigence d’une activité d’optique conforme au bail
Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels l’opticien-lunetterie exploite un fonds de commerce immatriculé au registre du commerce et des sociétés. L’article L. 145-1 du code de commerce fixe les conditions de ce champ d’application. La destination contractuelle constitue une donnée essentielle de la fixation du loyer. L’article R. 145-5 du code de commerce la définit comme celle autorisée par le bail et ses avenants. La jurisprudence récente des juges des loyers commerciaux éclaire la portée de cette exigence, spécialement lorsque la destination stipulée associe l’optique, la lunetterie et l’audioprothèse. À cet égard, le secteur de l’optique présente une particularité notable, tenant à la complémentarité de ces activités au sein d’un même point de vente.
Le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 29 juillet 2026, a examiné la clause autorisant « d’optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s’y rapportant » (TJ Paris, 29 juillet 2026, n° 22/05968). Le juge a expressément relevé qu’« il s’agit d’une destination large et adaptée au secteur des locaux loués ». Cette qualification écarte la monovalence des locaux, laquelle supposerait l’impossibilité d’une autre affectation sans travaux importants. En conséquence, le régime dérogatoire de l’article R. 145-10 du code de commerce demeure inapplicable, et la valeur locative fut fixée à 630 euros le mètre carré pondéré. Le juge écarta la pondération proposée par la bailleresse, qui prétendait appliquer aux sous-sols un coefficient de 0,4 pour des annexes non reliées à la zone de vente.
La modification unilatérale de la destination peut constituer un motif de déplafonnement du loyer renouvelé. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé dans une affaire de sous-location à usage d’habitation d’un appartement (TJ Paris, 4 septembre 2025, n° 24/14037). L’appartement était compris dans les locaux donnés à bail à une société d’optique, le bail autorisant une activité d’« opticien et activités connexes et complémentaires ». Le juge a retenu que l’appartement, isolé de la boutique par la condamnation de la trémie d’escalier, n’était « pas manifestement plus utilisé à des fins commerciales comme le prévoit le bail ». Cette modification notable de la destination emportait déplafonnement, le loyer renouvelé devant être fixé à la valeur locative après expertise ordonnée avant dire droit.
Le plafonnement indiciaire édicté par l’article L. 145-34 du code de commerce s’applique au bail de l’opticien, sauf modification notable ou tacite prolongation excédant douze ans. Le tribunal judiciaire de Paris en a fait application au profit de la société Lunette Optic, dont le bail portait sur trente mètres carrés pondérés (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599). La valeur locative unitaire de 1 200 euros le mètre carré s’avérait inférieure au plafond résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux. Dès lors, le loyer renouvelé fut fixé à la valeur locative, soit 34 560 euros, sans preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur. Or, la fixation à la valeur locative demeure subsidiaire, le juge devant préalablement comparer les deux montants.
Le renouvellement du bail suppose au préalable le respect des conditions de forme de l’article L. 145-9 du code de commerce. La cessation du bail n’intervient que par un congé donné six mois à l’avance ou par une demande de renouvellement. La demande signifiée par la société Lunette Optic le 15 juillet 2022 a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2023 (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599). La date du renouvellement était expressément mentionnée dans l’acte extrajudiciaire. À défaut de congé ou de demande, le bail se prolonge tacitement, ce qui reporte l’échéance du renouvellement et laisse courir l’obligation de payer le loyer. Dès lors, l’opticien qui souhaite renouveler son bail doit veiller à la régularité de sa demande, adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur dispose ensuite de trois mois pour notifier son refus, faute de quoi le renouvellement est réputé acquis.
B. Les correctifs de la valeur locative : clauses exorbitantes et usages de la branche d’activité
L’article R. 145-8 du code de commerce traite des obligations incombant normalement au bailleur. Lorsque celui-ci s’en décharge sur le locataire sans contrepartie, ces obligations constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La jurisprudence récente applique ce principe aux clauses des baux d’optique qui transfèrent au preneur la charge des travaux de mise en conformité avec la réglementation. La mise aux normes des établissements recevant du public, fréquente dans les magasins d’optique, se trouve ainsi au centre de nombreux litiges de fixation du loyer.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans le jugement précité du 29 juillet 2026, a examiné la clause mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l’administration. Elle constituait « une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative » (TJ Paris, 29 juillet 2026, n° 22/05968). Un abattement de 3 % fut appliqué à ce titre, tandis qu’une majoration de 5 % sanctionnait la large possibilité de cession stipulée au bail. La même juridiction avait retenu, le 19 décembre 2025, un abattement de 4 % pour une clause de respect des prescriptions administratives (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599). Le juge a relevé que « cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu’elle opère un transfert sur la preneuse de la charge des travaux de mise en conformité des locaux ».
Le transfert de la taxe foncière sur le preneur constitue également un facteur de minoration. Par un jugement du 5 mai 2026, le tribunal judiciaire de Paris a validé un abattement au titre de l’impôt foncier (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/16225). L’impôt était mis à la charge de la société Are Optic par le bail. S’y ajoutait un abattement forfaitaire de 2 % pour la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et de la vétusté. Le loyer renouvelé du local d’optique, situé à l’angle de deux voies passantes, fut fixé à 38 850 euros après application de ces correctifs. Le juge a par ailleurs rappelé que « la durée du bail a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation de sorte que le principe du plafonnement du loyer renouvelé doit être écarté ».
La valeur locative s’apprécie au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en tenant compte des références de commerces comparables. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé qu’il est d’usage de retenir les références situées dans une zone de chalandise d’environ 400 mètres (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/16225). Le juge écarta la référence d’un commerce de fleuriste et celle d’un renouvellement ancien pour retenir le prix unitaire de 850 euros le mètre carré pondéré. Dans le litige opposant la société Are Optic à sa bailleresse, la pondération de la zone d’angle fut relevée de 1,20 à 1,30. L’effet vitrine des locaux justifiait ce correctif, tandis que la seconde zone de vente demeurait affectée d’un coefficient de 0,80. Ces correctifs exercent une influence directe sur le montant du loyer renouvelé.
La question de la monovalence des locaux d’optique mérite une attention particulière. L’article R. 145-10 du code de commerce autorise la fixation du prix selon les usages de la branche d’activité. La jurisprudence retient une appréciation stricte de la monovalence, qui suppose que le local ne puisse être affecté à une autre destination sans travaux importants. Le tribunal judiciaire de Paris a qualifié de destination large, et non monovalente, la clause autorisant cumulativement l’optique, la lunetterie et l’audioprothèse (TJ Paris, 29 juillet 2026, n° 22/05968). Une telle clause ouvre la voie à l’exercice simultané d’activités complémentaires, dont l’audioprothèse, dans un même local commercial. Par ailleurs, la preuve de la monovalence incombe à la partie qui s’en prévaut, et le seul usage spécialisé du local ne suffit pas à la rapporter. Les bailleurs d’opticiens doivent donc être attentifs à la rédaction de la clause de destination, dont dépend le régime de fixation du loyer renouvelé.
II. La résiliation du bail de l’opticien-lunetterie et le sort du fonds d’optique
A. La clause résolutoire et le sort des impayés de loyers de l’opticien
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, encadre la clause résolutoire. Celle-ci ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le juge des référés, lorsqu’il constate l’acquisition de la clause, doit vérifier que le défaut de paiement est manifestement fautif et que la clause est dénuée d’ambiguïté. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi rappelé que « la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement » dans une ordonnance du 12 septembre 2024 (TJ Paris, ord. réf., 12 septembre 2024, n° 24/52429). La société JJG Optique y fut autorisée à se libérer de sa dette en vingt-quatre versements mensuels, la clause étant suspendue pendant le cours des délais.
La suspension des effets de la clause résolutoire demeure subordonnée à la capacité du preneur de régler sa dette locative. Elle suppose la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Le tribunal judiciaire de Paris a accordé à la société Optique Salviat, locataire depuis plus de trente ans, un échéancier de vingt-quatre mensualités (TJ Paris, ord. réf., 29 avril 2025, n° 25/52091). Le juge avait relevé la reprise du paiement des loyers courants. La clause résolutoire fut alors réputée n’avoir jamais été acquise à l’issue de l’exécution du plan de remboursement. Le juge a en outre écarté la demande relative au dépôt de garantie, la clause d’acquisition s’analysant en une clause pénale. Une telle clause peut être modérée par le juge du fond.
Les délais de paiement peuvent être accordés de façon rétroactive tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé au bénéfice de la société Marseille République Eye Invest, locataire de locaux d’optique à Marseille (CA Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n° 24/07187). La société s’était acquittée de l’intégralité de sa dette après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. La cour accorda un délai de paiement rétroactif de sept mois et constata que la clause était réputée n’avoir jamais joué, infirmant l’ordonnance qui avait ordonné l’expulsion.
À l’inverse, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le commandement est régulier et demeure infructueux. Le tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé la résiliation de plein droit du bail d’une société BSA Optic à la date du 14 novembre 2025 (TJ Nanterre, ord. réf., 22 avril 2026, n° 25/03056). Le juge a relevé que « le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues ». Le maintien dans les lieux fut qualifié de trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. La bailleresse obtenait en outre une provision de 20 063,43 euros au titre de l’arriéré locatif.
La mauvaise foi du bailleur peut toutefois faire obstacle à la demande de provision formée en référé. La cour d’appel de Versailles a examiné la proposition faite par une bailleresse de centre commercial à une enseigne concurrente. Le loyer proposé était inférieur de près de 45 % à celui acquitté par l’opticien Jean Lucas pour une surface analogue. Ce comportement « est susceptible de caractériser l’existence d’une mauvaise foi de l’appelante dans l’exécution du contrat de bail litigieux » (CA Versailles, 16 mai 2024, n° 23/06481). En conséquence, la demande de provision se heurtait à une contestation sérieuse et fut rejetée. La cour a également relevé les difficultés du centre commercial des Trois Moulins à Issy-les-Moulineaux, dont la vacance locative était importante. Dès lors, l’opticien en difficulté conserve la possibilité de contester la créance alléguée par son bailleur devant le juge du fond.
En cas d’ouverture d’une procédure collective, le bailleur doit déclarer sa créance de loyers impayés au passif du preneur. Le tribunal judiciaire de Meaux a fixé à 306 837,76 euros la créance de la SCI Portes de Claye au passif de la société Maj Optic (TJ Meaux, 23 janvier 2025, n° 22/00927). La société Maj Optic était locataire de locaux d’optique dans un centre commercial. Les demandes reconventionnelles tendant à voir constater un déséquilibre significatif furent rejetées. Le jugement illustre la vigueur des recouvrements locatifs engagés contre les exploitants d’optique en difficulté.
B. La cession du fonds d’optique et l’indemnisation du preneur évincé
L’article L. 145-16 du code de commerce répute non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. La cession du fonds d’optique, fréquente en pratique, emporte ainsi celle du droit au bail, sous réserve des clauses d’agrément stipulées au contrat. La cour d’appel de Versailles a néanmoins rappelé que « la cession d’un fonds de commerce n’entraînant pas de plein droit la transmission des contrats conclus par le cédant, sauf dans les cas où elle est légalement prévue » (CA Versailles, 25 mai 2023, n° 22/06389).
Dans cette affaire, l’acquéreur du fonds d’optique exploité sous l’enseigne Optic 2000 se prévalait du protocole de mise à disposition conclu avec le cédant. Ce protocole liait l’opticien à un audioprothésiste occupant une partie des locaux, faute de notification de la cession et d’accord du cédé. La cour en déduisit l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise du fichier clientèle et d’interdiction de démarchage. L’arrêt rappelle que la mise à disposition d’une partie du local d’optique à un audioprothésiste, pratique courante, obéit à ses propres règles contractuelles. La clientèle développée autour de l’activité d’audioprothèse soulève en outre des questions délicates d’attribution.
Le refus de renouvellement du bail d’un opticien ouvre droit à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Le tribunal judiciaire de Quimper a fait application de ce texte au bénéfice de la société Optique Mae, franchisée du réseau GrandVision (TJ Quimper, 24 juin 2025, n° 23/00419). Le local de remplacement proposé par la bailleresse avait été refusé par le franchiseur, qui jugeait sa visibilité insuffisante. En conséquence, l’indemnité d’éviction dite de remplacement fut retenue, et non celle de déplacement. Le juge a relevé que « les commerces d’optique se négocient entre 50 % et 65 % du chiffre d’affaires TTC dans les petites villes ». Or, le contrat de franchise interdisait au franchisé de transférer son activité dans un autre local sans accord écrit du franchiseur.
La valeur du fonds d’optique fut alors fixée à 153 243 euros, correspondant à la moyenne de deux méthodes. La première retenait un coefficient de 55 % du chiffre d’affaires moyen de 272 480 euros. La seconde appliquait un multiplicateur de 3,2 à l’excédent brut d’exploitation de 48 945 euros. L’indemnité totale, incluant l’indemnité de remploi de 15 324 euros, le trouble commercial de 12 236 euros et les frais de déménagement, s’éleva à 183 535 euros. Le jugement écarta la demande d’indemnité de résiliation anticipée du contrat de franchise de 150 000 euros, le non-renouvellement du bail n’étant pas imputable au franchisé.
La distinction entre indemnité de remplacement et indemnité de déplacement commande le quantum de l’indemnisation. La cour d’appel d’Orléans a retenu une indemnité de remplacement au profit de la société ACB Optique (CA Orléans, 24 avril 2025, n° 22/01062). La commune bailleresse ne justifiait pas de l’existence de locaux vacants similaires permettant la réinstallation sans perte significative de clientèle. La cour fixa le fonds d’optique à 190 404 euros, sur la base d’un coefficient de 80 % du chiffre d’affaires. Un multiplicateur de 3,5 fut appliqué à la rentabilité. Elle a ainsi jugé que « le commerce d’optique reste en tout état de cause un commerce tout à fait essentiel ».
L’évaluation du fonds d’optique croise donc la méthode du chiffre d’affaires et celle de la rentabilité, selon des usages propres à la branche. La moitié des fonds d’optique se négocient entre 1,94 et 7,08 fois l’excédent brut d’exploitation, selon les constatations du tribunal judiciaire de Quimper (TJ Quimper, 24 juin 2025, n° 23/00419). La moyenne des deux méthodes, soit 55 % du chiffre d’affaires et 3,2 fois l’excédent brut d’exploitation, aboutit à une valeur de fonds de 153 243 euros. Ces usages de la branche d’activité guident les experts judiciaires et les juges du fond dans la fixation de l’indemnité d’éviction de l’opticien-lunetterie. Par ailleurs, la rentabilité de l’exploitation demeure un critère central, la valeur du fonds dépendant du chiffre d’affaires et des résultats de l’entreprise. La perte de clientèle subie à raison de l’éviction ne saurait, à elle seule, déterminer le montant de l’indemnisation.
Conclusion
La jurisprudence des années 2023 à 2026 dessine un régime spécifique du bail commercial de l’opticien-lunetterie. Les juges du fond s’attachent d’abord à la lettre du bail, dont la destination large intégrant l’audioprothèse écarte la monovalence. Ils sanctionnent les modifications unilatérales d’usage qui justifient le déplafonnement. Ils corrigent ensuite la valeur locative des clauses exorbitantes relatives aux travaux de mise en conformité et au transfert de la taxe foncière. La clause résolutoire conserve enfin toute sa vigueur, tempérée par la suspension de ses effets en cas de régularisation de la dette. L’indemnité d’éviction du preneur d’optique demeure arrêtée selon les usages de la branche, entre 50 et 130 % du chiffre d’affaires du fonds. Les bailleurs et les exploitants ont intérêt à anticiper ces solutions lors de la négociation des baux. La rédaction de la clause de destination et la répartition des charges de mise aux normes méritent une attention particulière. La vigilance s’impose également lors de la conclusion du contrat de franchise, dont les stipulations peuvent influer sur l’exercice du droit au bail et la valorisation du fonds. Un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu aux litiges des opticiens-lunetiers peut accompagner chacune des parties dans la sécurisation de ses droits.
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