I. La délimitation de l’obligation du notaire dans l’exécution des ordres de virement du prix
A. L’obligation de prudence et de diligence en l’absence d’indice de faux
La vente immobilière concentre les fonds entre les mains de l’officier public qui instrumente l’acte, cette concentration des capitaux constituant le point de départ de la présente analyse. Le notaire reçoit ainsi le prix de l’acquéreur, avant d’en assurer la distribution entre le vendeur, les créanciers inscrits et l’administration fiscale. Or, cette position de dépositaire expose directement le professionnel aux manœuvres des fraudeurs, qui substituent un relevé d’identité bancaire falsifié aux coordonnées légitimes du bénéficiaire. La première chambre civile a précisé la nature exacte de l’obligation pesant sur le notaire chargé de remettre le prix (Cass. 1re civ., 8 nov. 2023, n° 22-12.791, Rejet).
La Cour de cassation a jugé qu’« en l’absence d’élément de nature à faire soupçonner l’existence de faux, le notaire était tenu d’une simple obligation de prudence et de diligence s’agissant de l’obligation d’exécuter les ordres de virement reçus de sa cliente au titre de la remise du prix de vente » (Cass. 1re civ., 8 nov. 2023, n° 22-12.791, Rejet, pt 12). La formulation retient une obligation de moyens dont le périmètre se déduit de la qualité de simple dépositaire du prix. Le notaire n’est pas un prestataire de services de paiement au sens du code monétaire et financier. Il ne saurait donc se voir imposer un devoir de vigilance identique à celui d’un établissement de crédit. La jurisprudence refuse en effet de confondre les statuts du dépositaire et ceux de l’organisme bancaire, la distinction conditionnant l’étendue des vérifications exigées.
La cour d’appel de Paris a donné de ce principe une application concrète le 11 février 2026 (CA Paris, 11 févr. 2026, n° 24/01536, Confirmation). L’espèce concernait la dissémination du produit d’une cession de parts sociales vers des comptes étrangers, et la juridiction a retenu qu’« il est uniquement tenu d’une obligation de prudence et de diligence consistant à exécuter les ordres de virement reçus par son client au titre de la remise du prix de vente » (CA Paris, 11 févr. 2026, n° 24/01536, Confirmation). Elle en a déduit qu’une société notariale, n’étant pas un prestataire de services de paiement, « n’est tenue ni d’un devoir de vigilance, ni de mettre en œuvre une procédure de retour des fonds » (CA Paris, 11 févr. 2026, n° 24/01536, Confirmation).
À cet égard, la cour a souligné que la notaire avait immédiatement alerté son client dès la révélation du caractère falsifié d’un des documents. Le donneur d’ordre avait ensuite confirmé l’authenticité des coordonnées litigieuses, et l’absence de suspension des virements postérieurs à l’alerte ne caractérisait aucun manquement. La solution consacre le principe selon lequel l’exécution d’un ordre conforme aux instructions ne constitue pas une faute. Encore faut-il que le notaire ne disposait d’aucun indice de nature à éveiller ses soupçons, condition que l’arrêt du 11 février 2026 a vérifiée avant d’exonérer l’étude notariale.
La cour d’appel de Paris avait déjà appliqué cette grille d’analyse le 2 avril 2024 (CA Paris, 2 avr. 2024, n° 21/02497, Confirmation). Un prix de 4 200 000 euros avait été viré sur un compte ouvert dans une banque chypriote au nom des vendeurs. Les époux, résidant en Israël, reprochaient au notaire de ne pas avoir vérifié leur titulature sur ce compte étranger. La cour a jugé que « la seule circonstance que le compte soit ouvert dans une banque chypriote alors que les époux [L] résident en Israël étant insuffisante » (CA Paris, 2 avr. 2024, n° 21/02497, Confirmation). Le relevé d’identité bancaire était libellé aux noms des vendeurs, et le mandataire avait pouvoir de percevoir le prix.
La limite de l’obligation du notaire se trouve ainsi dans les éléments objectifs dont il dispose au moment d’exécuter le virement. La simple exécution de l’ordre reçu le met à l’abri de toute condamnation en l’absence d’anomalie apparente. Quand bien même le bénéficiaire réel des fonds serait un fraudeur, le professionnel n’encourt aucune mise en cause. Cette solution se justifie par la nécessité de ne pas transformer l’officier public en enquêteur systématique de la vie bancaire de ses clients. En revanche, la survenance d’indices doit le conduire à entreprendre des vérifications complémentaires auprès de son client. L’omission de ces vérifications engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
B. L’anomalie apparente, déclencheur de la vérification complémentaire
Le 17 août 2026, le quotidien Le Monde consacrait sa chronique bancaire à une affaire emblématique de cette bascule de la responsabilité. Le titre retenu était le suivant : « Banque : quand la notaire verse les fonds sur un RIB frauduleux » (Le Monde, 17 août 2026, chronique de Rafaële Rivais). L’espèce a été tranchée par la cour d’appel de Grenoble le 31 mars 2026 (CA Grenoble, 31 mars 2026, n° 25/00357, Infirmation). Elle illustre de manière topique le manquement à l’obligation de prudence et de diligence, dont la délimitation constitue l’enjeu central du contentieux.
Une notaire avait instrumenté, le 30 juin 2022, la vente d’une maison dépendant d’une succession pour un prix de 365 000 euros. Une somme de 150 000 euros devait revenir à l’un des héritiers, âgé de 72 ans et sans domicile fixe. Celui-ci lui remit un relevé d’identité bancaire d’un compte ouvert dans une banque espagnole, prétendument destiné à des placements sur les matières premières. La notaire exécuta le virement sans procéder à aucune vérification, et l’héritier découvrit ensuite qu’il avait été victime de faux conseillers bancaires, le compte bénéficiaire appartenant aux escrocs.
Or, la cour d’appel a infirmé le jugement qui avait exonéré la notaire, en relevant qu’« un simple examen visuel de ce document permet d’identifier plusieurs anomalies tenant à l’absence de nom de la banque » (CA Grenoble, 31 mars 2026, n° 25/00357, Infirmation). La juridiction a énuméré les irrégularités du document litigieux, tenant à l’absence du nom et du logo de la banque, à la mention d’une adresse en Espagne et à la présence d’un logo « RIB ». Elle a noté une zone grise à la fin du BIC, ainsi que la mention de « bénéficiaire » plutôt que celle de « titulaire du compte », contrairement à l’usage sur les relevés.
La cour a estimé que « lesquels éléments étaient de nature à éveiller les soupçons de la notaire, professionnel sensibilisé aux fraudes » (CA Grenoble, 31 mars 2026, n° 25/00357, Infirmation). La notaire savait par ailleurs que son client était sans domicile fixe, situation peu compatible avec la détention d’un compte bancaire à l’étranger. Elle n’avait entrepris ni vérification d’usage ni interpellation de son client, ce qui a conduit la cour à retenir un manquement à l’obligation de prudence et de diligence. Ce manquement est de nature à engager sa responsabilité civile, la perte des fonds résultant directement de l’exécution de l’ordre.
Le tribunal judiciaire de Paris avait dégagé un critère similaire le 5 mars 2025 (TJ Paris, 5 mars 2025, n° 23/00425, Condamnation). L’affaire portait sur une succession et une somme de 229 334,85 euros, la cliente ayant d’abord transmis son relevé d’identité bancaire par courriel. Elle avait ensuite adressé par voie postale un second document mentionnant un compte ouvert dans une autre banque, l’étude ayant viré les fonds sans échange préalable. Le tribunal a jugé que « cette succession d’instructions non concordantes sur un temps court est de nature à faire naître un doute dans l’esprit du notaire et constitue une anomalie, qui aurait dû, en vertu de son obligation de prudence et diligence, le conduire à s’informer davantage auprès de sa cliente avant de procéder au transfert des fonds » (TJ Paris, 5 mars 2025, n° 23/00425, Condamnation).
Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la même logique le 15 avril 2026 (TJ Paris, 15 avr. 2026, n° 23/07293, Condamnation). L’affaire concernait la vente d’un bien immobilier au prix de 3 137 500 euros, le vendeur ayant remis un relevé d’identité bancaire d’abord tronqué puis prétendument complété. La simple lecture comparative des deux documents révélait un codage différent tant sur l’IBAN que sur le relevé associé. Le tribunal a estimé que ce constat, conjugué à la réception de deux courriels à trois minutes d’intervalle dont un sans message, faisait naître un doute. Ce doute aurait dû le conduire à s’informer auprès de son client avant le transfert des fonds (TJ Paris, 15 avr. 2026, n° 23/07293, Cette anomalie aurait dû le conduire à s’informer auprès de son client avant le transfert des fonds (TJ Paris, 15 avr. 2026, n° 23/07293, Condamnation).
Le tribunal judiciaire du Mans a, le 18 décembre 2025, appliqué ce raisonnement à la modification des coordonnées bancaires du vendeur (TJ Le Mans, 18 déc. 2025, n° 24/03058, Condamnation). Le notaire avait reçu, une heure après l’envoi du premier courriel, un second message émanant d’une adresse différente. Ce message était accompagné d’un document présentant des anomalies d’orthographe, de BIC et de date, et le tribunal a jugé que « l’utilisation d’une autre adresse à peine une heure après l’envoi du premier RIB est un élément de nature à faire soupçonner l’existence d’une difficulté » (TJ Le Mans, 18 déc. 2025, n° 24/03058, Condamnation). Il a ajouté que « ces anomalies de numéro, d’orthographe et de date sont des éléments de nature à faire soupçonner l’existence d’une falsification » (TJ Le Mans, 18 déc. 2025, n° 24/03058, Condamnation).
La Cour de cassation a donné une assise supplémentaire à cette exigence le 5 novembre 2025 (Cass. 1re civ., 5 nov. 2025, n° 23-21.875, Rejet). L’affaire concernait un prix payé hors la comptabilité du notaire, entre les mains d’une société dépourvue de mandat. La haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu qu’« il appartenait à celle-ci de vérifier, avant de dresser l’acte de vente, que le propriétaire du bien avait bien été le destinataire du prix déjà payé » (Cass. 1re civ., 5 nov. 2025, n° 23-21.875, Rejet, pt 10). L’anomalie tient ici au mode anormal de paiement du prix, dont le professionnel devait s’alarmer pour préserver l’efficacité de l’acte.
Le dénominateur commun de ces décisions tient à la matérialité des indices : différence de coordonnées bancaires, modification des adresses électroniques, anomalies typographiques, incohérences chronologiques. Dès lors que ces éléments sont perceptibles par un professionnel normalement diligent, le notaire doit s’informer auprès de son client avant de transférer les fonds. L’obligation de prudence et de diligence ne se réduit donc pas à l’exécution mécanique des instructions. Elle comporte une dimension de vigilance conditionnée par la survenance d’indices, dont la portée pratique demeure toutefois encadrée par le caractère apparent de l’anomalie.
II. La réparation du préjudice et la répartition de la charge de l’indemnisation
A. La perte de chance et la mesure de l’indemnisation
La qualification de la faute du notaire ouvre la question du préjudice réparable, dont l’évaluation constitue l’enjeu principal de l’instance. Celle-ci se concentre sur la nature de la chance perdue par la victime de la fraude. Dans l’affaire de Grenoble, la cour d’appel a rappelé que le préjudice s’analyse en une perte de chance. La réparation s’apprécie dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse (CA Grenoble, 31 mars 2026, n° 25/00357, Infirmation). La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
En l’espèce, la cour a constaté que l’héritier, alerté par la notaire, aurait pu ne pas ordonner le versement des fonds sur le compte frauduleux. Il aurait ainsi pu percevoir l’intégralité de sa part du prix sur son compte habituel, si la notaire avait procédé aux vérifications attendues. La cour a toutefois relevé que le vendeur avait lui-même été approché par les faux conseillers. Il avait en outre remis le relevé litigieux, ce qui tempérait la certitude de l’événement favorable. En conséquence, elle a jugé que « l’absence d’alerte de la part de Me [V] lui a fait perdre une chance de ne pas ordonner le versement des fonds sur ce compte, laquelle doit être fixée à 80 % » (CA Grenoble, 31 mars 2026, n° 25/00357, Infirmation). Elle a condamné la notaire à payer 120 000 euros, soit 80 % de la somme détournée.
Or, le taux de 80 % retenu par la cour d’appel de Grenoble constitue une donnée saillante du contentieux de la fraude au faux RIB. Il traduit la probabilité élevée, mais non certaine, que la vérification diligentée aurait permis d’éviter le détournement. La jurisprudence des juridictions du fond procède à une appréciation in concreto, en fonction des diligences qu’auraient pu raisonnablement entreprendre le professionnel et la victime. La réparation a au contraire été intégrale dans l’affaire tranchée le 5 mars 2025, le tribunal ayant considéré que si l’étude avait vérifié auprès de sa cliente les coordonnées bancaires du compte destinataire, « les fonds n’auraient pas été transférés sur le compte bancaire frauduleux » (TJ Paris, 5 mars 2025, n° 23/00425, Condamnation).
Par ailleurs, la différence de traitement entre ces deux espèces s’explique par la position de la victime dans la genèse de la fraude. La cliente du 5 mars 2025 n’avait été approchée par aucun escroc, et n’avait transmis qu’un relevé dont l’authenticité n’était pas contestée. Seule la succession d’instructions non concordantes avait fait naître le doute, tandis que dans l’affaire de Grenoble, l’héritier avait été personnellement démarché et avait remis le document litigieux. La perte de chance constitue donc l’outil de modulation de l’indemnisation, à la mesure de l’implication respective des parties. La certitude de la vérification efficace est inversement proportionnelle à la participation de la victime à la fraude.
Le tribunal judiciaire de Paris a, le 25 mars 2026, poussé la logique du partage jusqu’à l’exonération partielle de l’étude notariale (TJ Paris, 25 mars 2026, n° 23/11725, Condamnation). L’espèce concernait un marchand de biens ayant réglé 96 400 euros d’apport personnel, après avoir reçu un courriel contrefaisant celui de la notaire. Le relevé d’identité bancaire joint avait été falsifié, et le tribunal a retenu que « l’envoi du courriel du 27 octobre 2022 accompagné d’un décompte acquéreur et d’un RIB accessible sans moyen sécurisé, que le pirate informatique a pu intercepter et modifier, étant directement à l’origine de la fraude, la responsabilité du notaire doit être retenue » (TJ Paris, 25 mars 2026, n° 23/11725, Condamnation).
Le tribunal a néanmoins évalué à 30 % la faute d’imprudence de la victime, qui avait réglé 68 607,38 euros sans vérifier l’adresse de l’expéditeur. L’étude a ainsi été condamnée à hauteur de 70 % du préjudice, soit la somme de 48 025,17 euros. Cette décision illustre la plasticité du mécanisme indemnitaire qui permet de tenir compte de la négligence de la victime dans la chaîne de réalisation du dommage. Elle ne l’exonère pas pour autant des conséquences de ses propres imprudences, la réduction proportionnelle constituant un correctif plutôt qu’une exonération.
La victime d’un tel détournement dispose d’un intérêt certain à la sécurisation de son action, dans la mise en demeure de l’étude comme dans l’instance en responsabilité. L’assistance d’un avocat en contentieux de la vente immobilière permet notamment d’évaluer la probabilité de reconnaissance de la faute du notaire. Elle permet aussi de mesurer le taux de perte de chance susceptible d’être retenu par la juridiction saisie. La stratégie de la demande, la constitution du dossier probatoire et l’articulation des fondements conditionnent en pratique le quantum de l’indemnisation obtenue.
B. La faute de la victime et le concours de la responsabilité de la banque
La réparation du préjudice résultant d’une fraude au faux RIB se distribue également entre le notaire, la victime et l’établissement bancaire. La responsabilité de ce dernier obéit à un régime distinct fondé sur les articles L. 133-18 et suivants du code monétaire et financier. La chambre commerciale de la Cour de cassation a, par un arrêt du 1er juin 2023 publié au Bulletin, précisé la notion d’opération autorisée (Cass. com., 1er juin 2023, n° 21-19.289, Cassation). Elle a jugé qu’« un ordre de virement régulier lors de sa rédaction mais dont le numéro IBAN du compte destinataire a été ultérieurement modifié par un tiers à l’insu du donneur d’ordre ne constitue pas une opération autorisée » (Cass. com., 1er juin 2023, n° 21-19.289, Cassation, pt 11).
Cette qualification emporte pour conséquence l’obligation pour le prestataire du payeur de rembourser immédiatement le montant de l’opération non autorisée. Le fondement se trouve à l’article L. 133-18 du code monétaire et financier, le régime étant toutefois circonscrit par l’article L. 133-21 du même code. Ce texte dispose qu’un ordre de paiement exécuté conformément à l’identifiant unique fourni par l’utilisateur du service de paiement « est réputé dûment exécuté pour ce qui concerne le bénéficiaire désigné par l’identifiant unique ». Le prestataire n’est pas responsable de la mauvaise exécution lorsque cet identifiant est inexact, la banque ayant exécuté le virement sur l’IBAN communiqué étant ainsi exonérée. Peu importe que le nom du titulaire du compte ne corresponde pas au bénéficiaire désigné, l’identifiant unique faisant foi.
Par ailleurs, cette exonération a été appliquée de manière constante par les juridictions du fond dans les espèces de fraude au faux RIB immobilière. Le tribunal judiciaire de Paris a écarté la responsabilité de la banque réceptionnaire des fonds le 5 mars 2025. Celle-ci avait exécuté l’ordre conformément à l’identifiant unique transmis, sans avoir à vérifier la concordance entre cet identifiant et le nom du titulaire du compte (TJ Paris, 5 mars 2025, n° 23/00425, Condamnation). Le tribunal a pareillement écarté l’appel en garantie formé par le notaire contre la banque dans le jugement du 15 avril 2026. La seule circonstance que le compte bénéficiaire ait été ouvert par un tiers ne démontrait aucun manquement de l’établissement de crédit (TJ Paris, 15 avr. 2026, n° 23/07293, Condamnation).
À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, par la voix de la chambre commerciale, la finalité des obligations de vigilance bancaire. Les obligations de déclaration imposées par les articles L. 561-5 et suivants du code monétaire et financier ont « pour seule finalité la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement des activités terroristes » (Cass. com., 21 sept. 2022, n° 21-12.335, cité par TJ Paris, 15 avr. 2026, n° 23/07293, Condamnation). La victime d’une escroquerie de droit commun ne peut donc se prévaloir de l’inobservation de ces obligations pour engager la responsabilité de la banque. Seules l’autorité de contrôle et le service des fraudes peuvent s’en prévaloir en cas d’inobservation de ces obligations.
Le concours des responsabilités laisse en définitive peser l’essentiel de la charge sur l’étude notariale, dont la faute se trouve au cœur du dispositif de réparation. La banque n’est tenue de rembourser que lorsque l’opération n’a pas été autorisée au sens strict. Tel est le cas lorsque l’ordre lui-même a été falsifié sans le consentement du donneur d’ordre. Dans la configuration la plus fréquente de la fraude immobilière, le vendeur ou l’acquéreur valide un virement vers un compte frauduleux. Ce comportement exclut le jeu de l’article L. 133-18 du code monétaire et financier, et concentre le contentieux sur la responsabilité du notaire dépositaire du prix.
La répartition de la charge obéit enfin à la prise en compte de la faute de la victime, dont la jurisprudence fait découler une réduction proportionnelle de l’indemnisation. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi retenu, le 25 mars 2026, que le marchand de biens avait commis une imprudence en ne décelant pas l’adresse de l’expéditeur. Sa réclamation a été réduite à 70 % du préjudice (TJ Paris, 25 mars 2026, n° 23/11725, Condamnation). Le tribunal du Mans a, au contraire, écarté toute faute du vendeur dont la messagerie avait été piratée, le piratage ne pouvant être imputé à la victime (TJ Le Mans, 18 déc. 2025, n° 24/03058, Condamnation).
L’office du juge consiste ainsi à apprécier, d’une part, la gravité des anomalies que le notaire aurait dû percevoir. Il consiste, d’autre part, à apprécier le comportement de la victime dans la chaîne de réalisation du dommage. La jurisprudence des années 2023 à 2026 dessine un équilibre dans lequel l’officier public demeure un exécutant de bonne foi des instructions reçues. Il devient responsable dès lors que les indices d’une falsification étaient perceptibles, le juge appréciant souverainement la matérialité de ces indices. La sécurisation des échanges de coordonnées bancaires, la vérification téléphonique des instructions et l’usage de plateformes sécurisées constituent des diligences déterminantes. Ces diligences, ainsi appréciées par les juridictions, permettent d’écarter la mise en cause du professionnel en matière de distribution du prix.
Conclusion
La jurisprudence de la première chambre civile et des juridictions du fond a précisé le régime de la responsabilité du notaire. Cette construction s’étend de l’arrêt du 8 novembre 2023 à l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 31 mars 2026. Le professionnel demeure tenu d’une simple obligation de prudence et de diligence lorsqu’aucun élément ne permet de soupçonner l’existence d’un faux. Il doit en revanche procéder à des vérifications complémentaires dès lors que des anomalies apparentes éveillent ses soupçons. L’exécution d’un virement sur un relevé d’identité bancaire falsifié n’engage sa responsabilité que lorsque les indices de la fraude étaient objectivement perceptibles.
La réparation du préjudice subi par la victime s’articule autour de la perte de chance, mesurée à la probabilité que la vérification diligentée aurait permis d’éviter le détournement. La banque n’est, quant à elle, tenue de rembourser que lorsque l’opération de paiement n’a pas été autorisée, l’exécution conforme à l’identifiant unique la déchargeant de toute responsabilité. La distribution des fonds du prix de vente constitue ainsi un terrain d’application exemplaire de la responsabilité civile professionnelle. La vigilance conditionnelle de l’officier public se conjugue avec l’exigence de protection des parties vulnérables à l’épreuve des fraudes bancaires contemporaines.
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