Les impayés de charges de copropriété constituent l’une des causes majeures de dégradation financière des immeubles collectifs. Ils placent le syndic dans une position singulière : mandataire du syndicat, il doit à la fois poursuivre le recouvrement des provisions et exécuter les délibérations de l’assemblée générale, ce qui suppose d’appeler les fonds correspondants, y compris lorsque la trésorerie fait défaut. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, par deux arrêts rendus le 2 juillet 2026, chacune de ces obligations. Le premier, prononcé sur le pourvoi n° 24-20.650, censure une cour d’appel ayant écarté la faute d’un syndic qui n’avait adressé aucun appel de fonds destiné à financer des travaux votés par l’assemblée générale. Le second, rendu sur le pourvoi n° 24-18.769, rappelle qu’un juge ne saurait substituer d’office le fondement de la responsabilité extracontractuelle à celui de l’article 1231-6 du code civil sans rouvrir les débats. Ces décisions s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle continue des années 2023 à 2026 qui encadre, d’un côté, l’obligation de financement pesant sur le syndic et, de l’autre, la discipline des dommages-intérêts réclamés au copropriétaire défaillant.
L’intérêt pratique de cette jurisprudence est considérable. Dès lors que les travaux votés ne peuvent être engagés faute de fonds, la responsabilité du syndic peut être recherchée par les copropriétaires, alors même que les difficultés de recouvrement proviennent du comportement de certains d’entre eux. A cet égard, la troisième chambre civile exige du syndic une exécution stricte du mandat reçu de l’assemblée générale, tout en soumettant les demandes indemnitaires du syndicat à des conditions de fond et de forme précises. L’étude de la jurisprudence récente permet de dégager les deux faces de ce régime, qui intéressent tant les copropriétaires que les professionnels de la gestion immobilière.
I. Le syndic, tenu d’appeler les fonds nécessaires à l’exécution des délibérations
A. Une obligation d’exécution dont la méconnaissance engage la responsabilité du syndic
Le cadre légal de la mission du syndic résulte des articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le premier dispose que « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical » (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Le second charge le syndic « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » et précise qu’il est « seul responsable de sa gestion » et ne peut se faire substituer (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). La combinaison de ces textes impose au syndic, mandataire exclusif, de mettre en œuvre les travaux décidés par l’assemblée, ce qui passe par l’émission des appels de fonds correspondants auprès des copropriétaires.
L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile, sur le pourvoi n° 24-20.650, illustre la portée de cette obligation. Des promoteurs et copropriétaires d’un immeuble de La Réunion avaient assigné l’ancien syndic de la copropriété, en fonction entre le 21 avril 2017 et le 29 mai 2020, en réparation des préjudices résultant de ses fautes de gestion. L’assemblée générale du 5 octobre 2017 avait voté des travaux d’entretien et de réparation, dont certains urgents car destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble, sans qu’aucun appel de fonds ait été adressé aux copropriétaires. La cour d’appel de Saint-Denis avait retenu que la situation financière difficile de la copropriété et l’opposition de certains copropriétaires dispensaient le syndic de procéder à ces appels. La Cour de cassation censure cette appréciation au motif qu’« engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-20.650). En conséquence, ni l’existence d’un arriéré de charges courantes, ni l’hostilité de copropriétaires refusant de payer pour les autres, ne dispensent le syndic de lancer l’appel de fonds afférent aux travaux votés.
Le fondement de cette responsabilité est quasi-délictuel. L’arrêt vise l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil), ensemble l’article 18 de la loi de 1965. Par ailleurs, la cassation totale emporte l’annulation de la condamnation des demandeurs pour résistance abusive, prononcée à hauteur de 5 000 euros, en raison du lien de dépendance nécessaire existant entre ces chefs de dispositif. Cette solution est directement utile aux copropriétaires confrontés à l’inertie d’un syndic, qui peuvent agir en responsabilité sans avoir à démontrer l’existence d’un lien contractuel direct avec celui-ci.
L’obligation d’appel de fonds s’articule avec le régime des provisions défini par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes, l’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel, et « les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté », la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les dépenses pour travaux n’entrent pas dans ce budget prévisionnel et leurs sommes sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Dès lors, le vote de travaux par l’assemblée crée une créance du syndicat à l’égard de chacun des copropriétaires, et l’appel de fonds que le syndic adresse en exécution de ce vote constitue l’instrument indispensable de la mise en recouvrement de cette créance. En conséquence, l’absence d’appel de fonds ne retarde pas seulement l’exécution matérielle des travaux ; elle prive également le syndicat de la trésorerie affectée à l’opération décidée collectivement.
B. L’inaction et l’excès également sanctionnés : la symétrie du mandat du syndic
La rigueur de l’obligation d’exécution a son pendant : le syndic ne saurait davantage agir au-delà de la décision de l’assemblée générale. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 4 décembre 2025, rendu sur le pourvoi n° 23-23.397, à propos d’une copropriété de Nouméa. L’assemblée générale du 14 mars 2014 avait voté un budget destiné à la réfection de la toiture, en précisant qu’un nouveau devis serait demandé et transmis aux copropriétaires pour accord. Le conseil syndical avait ensuite décidé de recueillir auprès de chaque copropriétaire cinquante pour cent de sa quote-part, le syndic avait procédé aux appels de fonds, puis versé à l’entreprise un acompte de 13 397 475 francs CFP, alors que le second devis n’avait jamais été approuvé par l’assemblée générale. Les travaux ne furent jamais réalisés et l’entreprise fut condamnée en référé à restituer les sommes perçues. La cour d’appel avait jugé que le syndic, auquel quitus avait été donné lors des assemblées suivantes, n’avait commis aucune faute. La Cour de cassation écarte cette appréciation au motif que « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, pourvoi n° 23-23.397). Dès lors, le syndic est exposé à une double sanction : l’abstention fautive lorsqu’il n’appelle pas les fonds des travaux votés, et l’initiative fautive lorsqu’il engage des dépenses que l’assemblée n’a pas autorisées.
La même exigence de monopole du mandat a conduit la Cour de cassation à écarter l’application des règles de la gestion d’affaires à un tiers qui s’était substitué au syndic. Dans un arrêt du 4 janvier 2023, rendu sur le pourvoi n° 21-24.741, la troisième chambre civile a jugé qu’« il résulte de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires » (Civ. 3e, 4 janvier 2023, pourvoi n° 21-24.741). Une société d’exploitation d’une résidence de tourisme avait, de sa propre initiative et à l’insu du syndic, souscrit divers contrats destinés à assurer le fonctionnement de la copropriété, alors que l’assemblée générale venait de voter un budget insuffisant pour exposer de telles dépenses. La cour d’appel avait relevé ces circonstances et refusé à bon droit le remboursement réclamé. Par ailleurs, la Cour de cassation n’exigeait pas des juges qu’ils recherchent une éventuelle ratification de la gestion, leurs constatations rendant cette recherche inopérante.
Cette exclusivité s’explique par l’ampleur de la mission financière confiée au syndic. Aux termes du II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat : il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, tient pour chaque syndicat une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire, et ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues (article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965). La méconnaissance de ces obligations relatives au compte séparé emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Or, ces dispositions révèlent la conception d’ensemble du législateur : la circulation des fonds de la copropriété est placée sous la maîtrise exclusive et responsable du syndic, ce qui justifie que la jurisprudence sanctionne avec la même fermeté son inaction et ses initiatives non autorisées.
Or, cette construction jurisprudentielle dessine un équilibre remarquable. Le syndic est le seul maître de l’exécution financière des décisions du syndicat, ce qui le rend responsable aussi bien de son inertie que de ses excès. Les copropriétaires qui constatent l’absence d’appel de fonds après le vote de travaux disposent d’une action en responsabilité désormais solidement établie, comme l’expose le cabinet sur sa page dédiée au droit immobilier (avocat en droit immobilier à Paris).
II. Le copropriétaire défaillant et la discipline des dommages-intérêts
A. Le fondement des dommages-intérêts : mauvaise foi et préjudice indépendant du retard
Lorsque le syndicat poursuit un copropriétaire qui ne règle pas ses charges, il peut solliciter, outre le principal et les intérêts, des dommages-intérêts. La dette de charges elle-même repose sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Cette dette est une obligation de somme d’argent, dont le retard de paiement relève du régime des intérêts moratoires et des dommages-intérêts complémentaires. Le fondement de cette demande indemnitaire est l’article 1231-6 du code civil, aux termes duquel « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure », le créancier pouvant obtenir « des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » lorsque le débiteur de mauvaise foi lui a causé un préjudice indépendant de ce retard (article 1231-6 du code civil). Ces deux conditions, la mauvaise foi et le préjudice distinct, doivent être caractérisées concrètement par le juge.
La troisième chambre civile a fait application de ces exigences dans un arrêt du 4 septembre 2025, rendu sur le pourvoi n° 23-23.329. Le président du tribunal judiciaire de Rouen, statuant selon la procédure accélérée au fond, avait condamné un copropriétaire au paiement de 500 euros de dommages-intérêts au motif que les impayés de charges importants et anciens génèrent pour la copropriété des désagréments administratifs et judiciaires et des difficultés de financement. La Cour de cassation censure cette motivation, prise au visa de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, au motif que les juges du fond n’avaient caractérisé ni la mauvaise foi du débiteur, ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation (Civ. 3e, 4 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.329). En conséquence, la seule durée ou l’importance de l’impayé ne suffit pas à justifier des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
L’arrêt du 2 juillet 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-18.769, ajoute une dimension procédurale essentielle à cette discipline. Le tribunal judiciaire de Nice, statuant en dernier ressort sur l’action d’un syndicat des copropriétaires, avait condamné un copropriétaire à payer des dommages-intérêts en écartant le fondement invoqué de l’article 1231-6 du code civil, jugé inopérant, pour retenir d’office celui de la responsabilité extracontractuelle de l’article 1240. Le copropriétaire n’avait pas comparu à l’audience et la partie présente n’avait pas été invitée à formuler ses observations sur ce moyen. La Cour de cassation rappelle qu’« en procédure orale, il ne peut être présumé qu’un moyen relevé d’office par le juge a été débattu contradictoirement, dès lors qu’une partie n’était pas présente à l’audience » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-18.769). Elle fait ainsi application de l’article 16 du code de procédure civile, selon lequel le juge « ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations » (article 16 du code de procédure civile). A cet égard, le syndicat demandeur doit veiller à fonder sa demande indemnitaire sur le bon texte dès l’introduction de l’instance, sous peine de voir la condamnation censurée pour méconnaissance du principe de la contradiction.
B. Les voies de recouvrement et leurs exigences procédurales
Le recouvrement des provisions est organisé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles, et le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). La mise en demeure constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur ce fondement. Saisie d’une demande d’avis formée le 11 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Marseille, qui l’interrogeait sur la distinction que devait opérer la mise en demeure entre les provisions de l’article 14-1 et les charges échues des exercices antérieurs, la Cour de cassation a répondu que cette mise en demeure « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, demande d’avis n° 24-70.007).
L’arrêt rendu le 18 juin 2026, sur le pourvoi n° 24-19.950, applique strictement cette exigence. La cour d’appel de Rennes avait condamné une copropriétaire au paiement de plus de 77 000 euros de charges, en retenant une mise en demeure du 11 juin 2021 accompagnée d’un relevé de compte, sans rechercher si ce courrier détaillait le montant des provisions du budget prévisionnel restées impayées. La troisième chambre civile censure l’arrêt, au motif que la mise en demeure « qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte » doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3e, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.950). Le même arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, ajoute une limite au pouvoir du président du tribunal judiciaire : lorsqu’il est saisi sur ce fondement, « il ne peut statuer que dans les limites de ses attributions », de sorte que la condamnation au remboursement de frais de déménagement des meubles d’une copropriétaire, étrangère au champ de la procédure accélérée au fond, est annulée. Par ailleurs, la cassation s’étend aux dommages-intérêts alloués sur le fondement de l’article 1231-6, en raison du lien de dépendance nécessaire.
Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le syndicat dispose d’une garantie spécifique : l’article 20 de la loi de 1965 permet au syndic de former opposition au versement des fonds entre les mains du notaire pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, opposition qui énonce à peine de nullité le montant et les causes de la créance (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). La portée de ce mécanisme a été précisée par un arrêt du 11 juillet 2024, rendu sur le pourvoi n° 23-11.700, au terme duquel « le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-11.700). Dès lors, le vendeur qui perçoit le prix sans contester l’opposition ne renonce pas pour autant à discuter la créance de charges lors de l’instance au fond.
Le contentieux des petites créances de charges obéit enfin à des règles procédurales dont la méconnaissance est relevée d’office. L’arrêt du 16 avril 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-21.820, en fournit une illustration. Le syndicat avait réclamé un arriéré de 1 275 euros, des frais nécessaires de recouvrement de 588 euros et 300 euros de dommages-intérêts, l’ensemble des prétentions n’excédant pas 5 000 euros, seuil en deçà duquel le tribunal judiciaire statue en dernier ressort. La cour d’appel avait néanmoins statué sur l’appel du syndicat, et la Cour de cassation déclare cet appel irrecevable, en rappelant que « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public » (Civ. 3e, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-21.820). En sens inverse, la défense du copropriétaire n’est pas négligeable : l’arrêt du 27 février 2025, rendu sur le pourvoi n° 23-17.561, censure une cour d’appel qui avait condamné un copropriétaire au paiement de plus de 34 000 euros de charges sans examiner, même sommairement, les justificatifs de paiements qu’il produisait, au visa de l’article 455 du code de procédure civile selon lequel « tout jugement doit être motivé » (Civ. 3e, 27 février 2025, pourvoi n° 23-17.561).
Or, l’ensemble de ces décisions dessine une procédure de recouvrement exigeante des deux côtés. Le syndicat doit préparer une mise en demeure précise, cantonner la procédure accélérée au fond à son objet légal et choisir le fondement indemnitaire adéquat ; le copropriétaire peut opposer la méconnaissance de ces exigences, tout en demeurant tenu de la contribution aux charges définie par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, déjà exposé. La maîtrise de ces règles conditionne l’issue des litiges de charges, qu’il s’agisse d’agir en paiement ou de contester un décompte, comme le rappelle le cabinet dans ses analyses de droit immobilier (contentieux immobilier et copropriété).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 fixe un cadre cohérent au contentieux financier de la copropriété. D’un côté, le syndic doit appeler les fonds des travaux votés par l’assemblée générale, sans pouvoir invoquer la situation financière de la copropriété ou l’opposition de certains copropriétaires, et sans pouvoir davantage payer des travaux que l’assemblée n’a pas approuvés. De l’autre, les dommages-intérêts réclamés au copropriétaire défaillant supposent la preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice indépendant du retard, la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi de 1965 exige une mise en demeure précise, et le juge ne peut substituer d’office un fondement juridique sans rouvrir les débats. En conséquence, les copropriétaires confrontés à l’inertie d’un syndic disposent d’une action en responsabilité bien établie, les syndics doivent documenter chaque appel de fonds consécutif au vote de travaux, et les syndicats doivent construire leurs demandes indemnitaires et leurs mises en demeure avec une rigueur qui conditionne leur recevabilité. Par ailleurs, la connaissance précise des règles de l’opposition sur le prix de vente et des seuils du dernier ressort protège le syndicat lors de la mutation des lots. A cet égard, une lecture précise de ces décisions récentes permet d’anticiper les exigences formelles que la Cour de cassation applique désormais avec une constance remarquable.
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