I. La destination des lieux et la délivrance du local dans le bail de la laverie automatique
A. La détermination de la destination contractuelle : l’étendue des activités autorisées
L’exploitation d’une laverie automatique s’insère dans le champ du statut des baux commerciaux dès lors qu’un fonds y est exploité. Cette exigence résulte des prévisions de l’article L. 145-1 du code de commerce L. 145-1 C. com.. Or, la détermination de la destination contractuelle commande l’étendue des droits du preneur. Elle conditionne tant l’exercice de l’activité que la fixation ultérieure du loyer. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 13 mai 2026, a été saisie d’un litige opposant la société Lavomatic à la SCI Au pied du mur. Elle a rappelé que le bail stipulait une activité exclusive de laverie automatique (CA Rennes, 13 mai 2026, n° 23/01486). La formule retenue par les parties présente donc un enjeu déterminant. Elle permet d’apprécier la conformité de l’exploitation aux stipulations du contrat.
Les juridictions du fond sont confrontées à des rédactions contractuelles d’une grande variété. Leur interprétation conditionne l’issue des litiges. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi examiné, dans un arrêt du 26 juin 2025, un bail portant sur un local de trente-sept mètres carrés environ. Le contrat prévoyait « une destination de laverie automatique, repassage et toutes activités en rapport avec l’activité de laverie automatique de vêtements et tissus » (CA Aix-en-Provence, 26 juin 2025, n° 24/10256). Par ailleurs, la cour d’appel de Paris a eu à connaître d’une clause autorisant laverie self-service traditionnel, nettoyage à sec et cordonnerie. La cession du droit au bail avait été consentie sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce L. 145-51 C. com.. Cette affaire a été jugée par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024 (CA Paris, 19 décembre 2024, n° 24/01934). La diversité de ces formules démontre que la clause de destination constitue la première ligne de défense du bailleur comme du preneur.
La compatibilité de l’activité avec les règles de l’immeuble ajoute une difficulté supplémentaire. Cette question se pose particulièrement lorsque le local se situe dans une copropriété. La cour d’appel de Chambéry a été saisie d’un litige relatif à un immeuble acquis en l’état futur d’achèvement. Son arrêt du 3 janvier 2023 a retenu que le règlement de copropriété interdisait expressément « les pressings et laveries automatiques » (CA Chambéry, 3 janvier 2023, n° 20/01229). En conséquence, la société Miss wash, propriétaire du lot, a dû cesser l’exploitation de la laverie donnée à bail. Le notaire a été déclaré responsable pour n’avoir pas signalé l’interdiction lors de la signature de l’acte authentique. Cet arrêt illustre la fragilité des montages dans lesquels la destination du bail ne coïncide pas avec les stipulations du règlement de copropriété.
Le preneur d’une laverie automatique doit également veiller au respect de la destination lors des cessions successives du fonds. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 26 juin 2025, le local avait fait l’objet de deux cessions de fonds de commerce avec droit au bail. Une première cession était intervenue en 2014, puis une seconde en 2016. La cession du seul droit au bail au profit de la société RAF était intervenue en 2022 (CA Aix-en-Provence, 26 juin 2025, n° 24/10256). À cet égard, l’acquéreur du droit au bail doit s’assurer que l’activité envisagée demeure comprise dans la destination stipulée. Faute de quoi, le bailleur pourrait se prévaloir d’une infraction aux clauses du contrat. La jurisprudence récente confirme que la destination contractuelle s’impose à tous les successeurs du preneur, quel que soit le mode de transmission du droit au bail.
B. L’obligation de délivrance du bailleur face aux exigences techniques de l’exploitation
L’exploitation d’une laverie automatique suppose des équipements spécifiques. L’alimentation électrique et l’évacuation des eaux conditionnent la réalisation de l’activité. Le bailleur est tenu de délivrer un local apte à l’usage pour lequel il a été loué. Cette obligation résulte de l’article 1719 du code civil art. 1719 C. civ.. La cour d’appel de Rennes a toutefois précisé, dans l’arrêt du 13 mai 2026, que « le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’autorise le locataire à s’abstenir de payer les loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’user des lieux loués » (CA Rennes, 13 mai 2026, n° 23/01486). La société Lavomatic invoquait l’absence de raccordement triphasé du local. L’assemblée générale des copropriétaires avait pourtant refusé les travaux nécessaires. Le bail mentionnait une activité de laverie automatique sans préciser le réseau électrique requis.
La cour d’appel de Rennes a retenu que le preneur échouait à démontrer l’impossibilité totale d’user des lieux conformément à leur destination. Le bailleur produisait des pièces relatives à des lave-linge professionnels raccordés à un réseau monophasé. Des adaptateurs permettent en outre de brancher des appareils triphasés sur un compteur monophasé. En conséquence, la société Lavomatic est restée redevable des loyers jusqu’à la résiliation amiable du bail. La cour a relevé qu’« il ne peut être soutenu que le local loué n’est pas conforme à l’activité de laverie automatique en raison de l’alimentation de l’immeuble en monophasé » (CA Rennes, 13 mai 2026, n° 23/01486). Cette solution illustre la rigueur avec laquelle les juges du fond apprécient la charge de la preuve pesant sur le preneur.
Le contentieux de la délivrance se prolonge au-delà de la mise à disposition initiale des locaux. L’activité de blanchisserie génère en effet une humidité et une vapeur d’eau susceptibles d’altérer le bâtiment. La cour d’appel de Lyon a été saisie, dans un arrêt du 4 janvier 2023, d’un litige opposant des bailleurs à l’association Autour du linge. Cette dernière exploitait une blanchisserie industrielle, du lavage, du repassage et une laverie automatique (CA Lyon, 4 janvier 2023, n° 22/01926). La sous-toiture des locaux menaçait de s’effondrer. La cour a ordonné en référé les travaux de réparation sous astreinte. Les bailleurs faisaient valoir que les activités exercées « généraient une quantité de vapeur d’eau conséquente », sans toutefois être exonérés de leur obligation d’entretien.
La répartition des réparations entre le bailleur et le preneur dépend largement des stipulations contractuelles. Elle dépend également de la nature des travaux litigieux. Dans l’affaire soumise à la cour d’appel de Lyon, la clause du bail mettait à la charge du locataire l’entretien des lieux. Cette charge excluait « les travaux visés à l’article 606 et des travaux de ravalement que le bailleur conserve à sa charge » (CA Lyon, 4 janvier 2023, n° 22/01926). Un décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives avait par ailleurs été annexé au contrat. Dès lors, la charge des travaux tenant à la structure du bâtiment demeure tranchée au regard de la qualification des désordres. La vapeur produite par les machines ne suffit pas à transférer la réparation de la toiture au preneur.
La restitution du local de laverie soulève, pour sa part, la question des dégradations imputables aux machines. Elle soulève également celle de la charge de la preuve. La cour d’appel de Rennes a appliqué la règle de l’article 1730 du code civil. Ce texte dispose que le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » art. 1730 C. civ.. En l’espèce, l’état des lieux d’entrée décrivait un parquet en très bon état. Le constat d’huissier de sortie relevait en revanche la présence de vingt trous percés dans le parquet. Ces trous correspondaient aux anciens emplacements des machines à laver (CA Rennes, 13 mai 2026, n° 23/01486). La cour a fixé le coefficient de vétusté à dix pour cent. Le taux de cinquante pour cent retenu par les premiers juges a été jugé excessif.
La cour d’appel de Rennes a en outre rappelé que « les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives » (CA Rennes, 13 mai 2026, n° 23/01486). À cet égard, le preneur sortant ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en soutenant que le bailleur a immédiatement reloué le local. La remise en état constitue en effet une obligation indemnitaire autonome. Cette solution, rendue dans le cadre d’une laverie automatique, conforte la protection du bailleur confronté aux dégradations spécifiques causées par l’implantation de machines lourdes.
II. Les impayés, la cessation d’exploitation et la fin du bail de la laverie automatique
A. La clause résolutoire et la dissolution du preneur
Le contentieux des baux de laveries automatiques est dominé par les impayés de loyers. Il l’est également par les cessations d’exploitation. Ces situations conduisent les bailleurs à se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat. L’article L. 145-41 du code de commerce a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Dans sa nouvelle rédaction, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux L. 145-41 C. com.. Le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité. La réforme a en outre subordonné l’octroi des délais de paiement à la capacité du preneur de régler la dette locative. La suspension des effets de la clause résolutoire exige également la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
La cour d’appel d’Agen a eu à connaître, dans un arrêt du 11 janvier 2023, d’une situation emblématique. La société titulaire du bail d’une laverie automatique avait été dissoute et radiée du registre du commerce en quelques jours. Elle avait ensuite quitté les lieux avec ses machines à laver professionnelles (CA Agen, 11 janvier 2023, n° 21/00843). Le bail stipulait que « en cas de fermeture du fonds de commerce ou d’arrêt de l’exploitation comme en cas de dissolution amiable, le présent bail sera également résilié de plein droit » (CA Agen, 11 janvier 2023, n° 21/00843). La cour a retenu la responsabilité personnelle du gérant et liquidateur amiable. Ce dernier avait organisé la liquidation pour échapper au paiement du passif. Il a été condamné à payer la somme de 28 652,13 euros à titre de dommages et intérêts.
Or, la dissolution de la société preneuse ne prive pas le bailleur de ses garanties. Le contrat peut stipuler que le matériel d’exploitation constitue le gage du bailleur. Dans cette affaire, la cour d’appel d’Agen a relevé que le preneur avait retiré quatre machines à laver professionnelles. Le contrat stipulait pourtant qu’il « constitue le gage du bailleur », la valeur du matériel emporté étant estimée à 10 000 euros (CA Agen, 11 janvier 2023, n° 21/00843). Par ailleurs, l’absence d’état des lieux d’entrée a conduit la cour à faire application de l’article 1731 du code civil. Ce texte dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » art. 1731 C. civ..
La preuve des dégradations a pu être rapportée grâce au constat d’huissier dressé en présence du gérant. Ce constat attestait de la porte d’entrée sortie de ses gonds et de la porte arrière brisée. Il relevait également la plomberie mise à nu et l’installation électrique dégradée. Le coût de la remise en état, chiffré à 24 757,77 euros, a été intégralement mis à la charge du dirigeant fautif. Ce coût reposait sur des devis détaillés produits par le bailleur. La cour d’appel d’Agen a rendu cette décision le 11 janvier 2023 (CA Agen, 11 janvier 2023, n° 21/00843). Cette décision illustre l’intérêt d’un état des lieux d’entrée contradictoire et détaillé. Son absence expose le preneur à une présomption de bonne réception des lieux. Cette présomption est particulièrement défavorable lorsque le local est équipé de machines lourdes.
Les impayés de loyers d’une laverie automatique peuvent également être sanctionnés par la voie du référé. Cette sanction repose sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Elle suppose l’existence d’un trouble manifestement illicite. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi confirmé, dans l’arrêt du 26 juin 2025, la condamnation d’une société preneuse d’un bail de laverie. Cette dernière avait réalisé des installations dans les parties communes du sous-sol sans autorisation. Ces travaux constituaient une « atteinte au droit de propriété du bailleur » (CA Aix-en-Provence, 26 juin 2025, n° 24/10256). La cour a assorti la remise en état d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant douze mois.
B. Le refus de renouvellement, l’indemnité d’éviction et la cession du droit au bail
Le bailleur d’une laverie automatique peut refuser le renouvellement du bail. Il doit alors payer au preneur évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette obligation résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce L. 145-14 C. com.. L’article L. 145-17 du même code l’en dispense s’il justifie d’un motif grave et légitime. L’inexécution d’une obligation ne peut toutefois être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après une mise en demeure extrajudiciaire L. 145-17 C. com.. La mise en demeure doit reproduire les termes du texte à peine de nullité. La cour d’appel de Versailles a appliqué ces règles dans un arrêt du 4 juillet 2024. L’affaire concernait le bail d’une société de pressing, de retoucherie et de vente de textiles (CA Versailles, 4 juillet 2024, n° 22/02909).
Dans cette affaire, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Il reprochait au preneur la domiciliation de sociétés dans les lieux. Il lui reprochait également l’installation d’une enseigne drapeau sans autorisation. La cour d’appel de Versailles a jugé que « la simple tolérance ou le silence de ce dernier ne suffisent pas à caractériser une autorisation ou une renonciation implicite qui ne peuvent résulter que d’un acte non équivoque » (CA Versailles, 4 juillet 2024, n° 22/02909). Toutefois, les manquements invoqués ne présentaient pas la gravité requise. La domiciliation avait cessé dans le mois de la sommation. L’enseigne existait depuis le début du bail sans plainte de la copropriété. Le refus de renouvellement devait donc s’accompagner du paiement d’une indemnité d’éviction.
Or, la demande d’indemnité d’éviction est enfermée dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce L. 145-9 C. com.. Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La cour d’appel de Versailles a déclaré irrecevable la demande d’indemnité d’éviction formée pour la première fois en cause d’appel. Cette demande avait été présentée plus de deux ans après la date d’effet du congé. La solution vaut même à l’égard du repreneur du fonds subrogé dans les droits du preneur (CA Versailles, 4 juillet 2024, n° 22/02909). La cour a en outre rappelé que « l’absence de motifs graves et légitimes ne peut donner lieu qu’au paiement d’une indemnité d’éviction et, en aucun cas, à la nullité du congé et au renouvellement du bail » (CA Versailles, 4 juillet 2024, n° 22/02909).
Durant la procédure, le preneur évincé qui peut prétendre à une indemnité d’éviction est fondé à se maintenir dans les lieux. Cette faculté s’exerce jusqu’au paiement de celle-ci. Elle résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce L. 145-28 C. com.. En revanche, l’indemnité d’occupation qui lui est réclamée doit être fixée en fonction de la valeur locative. Cette fixation s’opère sans application de la règle du plafonnement. La cour d’appel de Versailles a ainsi écarté la majoration de vingt pour cent demandée par le bailleur. Une telle majoration supposait une stipulation contractuelle en ce sens (CA Versailles, 4 juillet 2024, n° 22/02909). À cet égard, la valeur du fonds de laverie s’apprécie selon les usages de la profession. La cour d’appel de Chambéry a été saisie de la prétention d’un exploitant soutenant que « un fonds de commerce de laverie peut être valorisé à un prix équivalent à 100% de son chiffre d’affaires » (CA Chambéry, 3 janvier 2023, n° 20/01229).
Le motif grave et légitime peut néanmoins être caractérisé lorsque le preneur d’une laverie réalise des travaux sans autorisation. L’installation d’une gaine d’évacuation des fumées en constitue une illustration. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Rennes, le bailleur avait refusé le renouvellement sans indemnité. Il reprochait au preneur d’avoir « réalisé des travaux dans les locaux loués et sur l’immeuble dont ils dépendent, sans avoir demandé l’autorisation préalable de son bailleur » (CA Rennes, 22 février 2024, n° 23/05981). La procédure a donné lieu à une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. Cet arrêt illustre l’enjeu probatoire de la démonstration des travaux non autorisés. Les équipements d’une laverie libre-service exigent en effet des installations techniques particulières.
Enfin, la transmission du droit au bail d’une laverie automatique obéit aux règles de l’article L. 145-51 du code de commerce. Ce dispositif s’applique lorsque le locataire cédant bénéficie de ses droits à la retraite. La cour d’appel de Paris a jugé, dans l’arrêt du 19 décembre 2024, que « l’intention du locataire de céder son bail doit être signifiée au propriétaire et en cas de pluralité de propriétaires à chacun d’eux hormis le cas où l’un d’eux a reçu mandat des autres pour ce faire » (CA Paris, 19 décembre 2024, n° 24/01934). La signification faite à une seule des coindivisaires a été jugée régulière au titre du mandat apparent. Cette coindivisaire avait représenté les autres lors des renouvellements successifs du bail. Le délai de deux mois imparti au bailleur pour exercer sa priorité de rachat avait donc commencé à courir. L’action en inopposabilité de la cession était dès lors prescrite.
Conclusion
Le bail commercial de la laverie automatique illustre la tension entre la liberté contractuelle et les exigences techniques propres à une exploitation mécanisée. La liberté contractuelle commande la détermination de la destination des lieux. Les exigences techniques pèsent quant à elles sur la délivrance du local et sur l’exécution du contrat. La jurisprudence des cours d’appel rendue entre 2023 et 2026 précise les obligations respectives des parties. Elle couvre la vérification préalable de la compatibilité de l’activité avec le règlement de copropriété. Elle s’étend jusqu’à la fixation de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé. La Cour de cassation a rendu, le 16 mai 2024, une décision de rejet à l’égard d’une société de pressing-blanchisserie. Cette décision confirme la stabilité des solutions retenues dans ce secteur d’activité (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.893). En conséquence, la sécurisation du montage passe par une rédaction précise de la clause de destination. Elle suppose également l’établissement d’un état des lieux d’entrée détaillé. Elle exige enfin l’identification des équipements dont le preneur assume la charge. Dès lors, le recours à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu aux litiges des laveries et blanchisseries permet d’anticiper ces difficultés. Cette démarche est utile lors de la conclusion du bail comme lors des contentieux liés à la délivrance, aux impayés ou au renouvellement.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.