I. La remise effective des clés, condition de la libération des lieux par le preneur

A. L’exigence prétorienne d’une remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire

La cessation du bail commercial n’emporte pas, à elle seule, la libération des lieux par le preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation conditionne en effet la restitution des locaux à la remise effective des clés entre les mains du bailleur. Elle l’a énoncé dans un arrêt du 16 mars 2023 rendu au sujet d’un bail dérogatoire : « la libération des lieux ne peut résulter que de la remise effective des clés, à moins qu’il soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002). Or, cette règle trouve son fondement dans le droit commun du louage. L’article 1737 du code civil dispose que « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». En conséquence, le fait que le preneur ait quitté matériellement les locaux ne suffit pas à établir la restitution des lieux. La Cour de cassation l’a jugé en censurant une cour d’appel qui s’était déterminée « sans constater que les clefs avaient été remises à la bailleresse ou que celle-ci avait refusé de les recevoir » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002).

La remise des clés suppose par ailleurs que le preneur soit privé de tout accès aux locaux. La haute juridiction l’a précisé dans un arrêt du 7 septembre 2022 opposant une société civile immobilière à une société de transport sanitaire : « la remise des clés suppose que le preneur dont le bail est résilié ne puisse plus avoir accès au local donné à bail et donc qu’il ne puisse plus y pénétrer » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298). Dès lors, la seule connaissance de la localisation des clés ne vaut pas restitution des lieux. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui n’avait pas constaté « la remise effective des clefs au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298). Par ailleurs, un arrêt du 21 septembre 2022 a réaffirmé la règle dans une affaire d’installation classée pour la protection de l’environnement : « à l’expiration du bail, les lieux loués ne peuvent être restitués que par la remise effective des clés » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.431). La haute juridiction a jugé inopérantes les circonstances tirées de l’accès de l’huissier au site ou de l’absence de réclamation du bailleur. La rigueur de cette jurisprudence confère à la remise des clés une portée constitutive. Elle seule matérialise la fin de la jouissance et fixe le terme des obligations pécuniaires du preneur, ainsi que l’illustre l’arrêt du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002).

La solution vaut quelle que soit la cause de la fin du bail. La troisième chambre civile applique la même exigence, sans distinguer selon la nature de la cessation du contrat. Les litiges nés de baux résiliés par l’effet d’une clause résolutoire l’attestent (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298). Il en va de même en cas de résiliation anticipée amiable (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.431). Or, cette exigence présente une portée pratique immédiate pour les bailleurs comme pour les preneurs. Le premier doit veiller à réceptionner les clés en personne ou par un mandataire habilité. Le second doit s’assurer de la remise matérielle des clés, faute de quoi il demeure débiteur de l’indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539). À cet égard, la désignation contractuelle d’un mandataire chargé de recevoir les clés constitue une mesure de sécurisation recommandée. La rédaction d’un bail commercial peut en effet prévoir les modalités de la restitution des clés.

B. La charge de la preuve de la remise des clés et l’exception du refus du bailleur

La démonstration de la remise des clés incombe au preneur qui se prétend libéré de ses obligations. Cette répartition de la charge probatoire, conforme à l’article 1353 du code civil, se déduit des censures répétées des juges du fond. Ceux-ci déduisaient parfois la libération des lieux d’indices matériels étrangers à la remise des clés. La Cour de cassation l’a jugé dans l’affaire du salon de coiffure dont le plafond s’était effondré. Le procès-verbal d’huissier constatant que l’exploitation n’avait pas repris ne suffisait pas, dès lors que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clés à la bailleresse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539). Or, la preuve peut être rapportée par tous moyens. La remise des clés au bailleur en personne ou à son mandataire dûment habilité constitue la modalité probatoire privilégiée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298). Par ailleurs, le preneur demeure tenu de prouver la remise effective des clés, quand bien même il aurait quitté les lieux depuis longtemps. La seule inaction du bailleur ne peut suppléer cette preuve (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.431).

La jurisprudence admet toutefois une limite à l’exigence de remise effective des clés, tenant au refus du bailleur de les recevoir. L’arrêt du 16 mars 2023 l’énonce expressément : « à moins qu’il soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002). Cette exception protège le preneur contre les comportements déloyaux du bailleur qui refuserait la restitution des clés. En conséquence, le preneur qui se heurte à un tel refus peut faire constater l’offre de restitution par voie d’huissier. Il conserve ainsi la preuve de sa libération. À cet égard, la remise des clés se distingue de la remise en état des lieux, qui constitue une obligation distincte. Lorsqu’un état des lieux a été établi entre les parties, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue. L’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-12.814). La libération des lieux suppose donc, pour le preneur sortant, la remise des clés et la vidange des locaux. Elle suppose aussi la remise en état dans les limites de l’état des lieux d’entrée (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-12.814).

La preuve de la remise des clés peut être rapportée par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle peut l’être également par la remise en main propre contre récépissé ou par le procès-verbal d’huissier. Ces modes de preuve doivent toutefois établir la remise effective au bailleur ou à son mandataire. Or, la jurisprudence exige davantage qu’une simple offre de restitution. Le bailleur doit avoir reçu les clés, sauf à ce qu’il en ait refusé la réception (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002). En conséquence, le preneur qui adresse les clés par lettre recommandée doit conserver l’avis de réception signé. Le bailleur qui les reçoit doit en accuser réception afin de sécuriser la date de la libération des lieux. Par ailleurs, l’état des lieux de sortie, lorsqu’il est établi contradictoirement, fait foi de la reprise des clés par le bailleur. Il constitue la pièce maîtresse du contentieux de la restitution. La reprise des clés par la société civile immobilière avait ainsi été constatée à la date de l’état des lieux de sortie (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-12.814). Dès lors, les parties ont tout intérêt à faire coïncider la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie. Elles évitent ainsi tout contentieux sur la date de libération des lieux.

II. Les effets de la libération des lieux : indemnité d’occupation, remise en état et restitution des garanties

A. L’indemnité d’occupation due jusqu’à la remise des clés et l’étendue des obligations résiduelles

Le preneur qui se maintient dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail demeure redevable d’une indemnité d’occupation. La Cour de cassation a précisé le principe dans un arrêt du 14 novembre 2024 relatif à un salon de coiffure sinistré : « l’indemnité d’occupation est due non seulement pendant le temps de l’occupation effective des lieux mais aussi après le départ de l’occupant tant que ce dernier n’a pas restitué les clés au bailleur » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539). Or, cette solution rend l’indemnité d’occupation indépendante de l’occupation matérielle des locaux. Seule la remise des clés fait cesser la dette indemnitaire. En conséquence, le bailleur dont le preneur a quitté les lieux sans restituer les clés peut réclamer l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective de celles-ci. La Cour de cassation l’a rappelé en censurant la cour d’appel qui avait écarté la demande du bailleur sans vérifier la restitution des clés (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539).

La détermination de la date de libération des lieux présente donc un enjeu financier considérable. Elle conditionne le montant de l’indemnité d’occupation et le point de départ des délais de restitution. La jurisprudence en fait une question de fait soumise au pouvoir souverain des juges du fond. À charge pour eux de rechercher si la remise des clés est établie (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002). Par ailleurs, la libération des lieux n’éteint pas toutes les obligations du preneur. Celui-ci demeure tenu, en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, de rapporter la preuve de la remise du local en bon état. Les règles de l’article 1730 du code civil lui imposent de rendre la chose telle qu’il l’a reçue (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-12.814). À cet égard, l’état des lieux de sortie établi au moment de la reprise des clés constitue l’instrument probatoire essentiel. La reprise des clés avait ainsi été constatée à la date de l’état des lieux de sortie (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-12.814). Dès lors, le bailleur qui a repris possession des clés ne peut prétendre à l’indemnité d’occupation pour la période postérieure. Il lui appartient de démontrer que le preneur conservait un accès aux lieux (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298).

La jurisprudence admet que l’indemnité d’occupation soit réclamée jusqu’à la justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés. La troisième chambre civile l’a rappelé dans une décision du 9 mars 2022 relative à un local commercial donné en location par une société civile immobilière (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-11.151). Or, cette solution fait peser sur le preneur sortant un risque financier proportionné à la durée du maintien dans les lieux. Elle justifie une vigilance particulière lors de la cessation du bail. En conséquence, la remise des clés doit intervenir concomitamment à la libération matérielle des locaux. La preuve en doit être conservée, afin de limiter la dette indemnitaire du preneur. Elle permet aussi au bailleur de disposer librement de son bien. Par ailleurs, la libération des lieux emporte des conséquences sur le sort des constructions et aménagements réalisés par le preneur. Le bailleur en devient propriétaire à l’expiration du bail, sous réserve des stipulations contraires du contrat (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-12.814).

B. La remise des clés, point de départ du délai légal de restitution du dépôt de garantie

La remise des clés a acquis une portée légale nouvelle avec la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Ce texte a réformé l’article L. 145-40 du code de commerce, en vigueur depuis le 28 mai 2026. Il dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (art. L. 145-40 C. com.). Or, le législateur a repris la notion jurisprudentielle de remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La troisième chambre civile l’avait consacrée dans les arrêts des 16 mars 2023 et 7 septembre 2022 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002 ; Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298). Le point de départ du délai de trois mois est donc la date de la remise des clés. Les parties doivent privilégier des modalités de remise susceptibles d’être datées avec certitude.

La loi du 26 mai 2026 est applicable aux baux en cours d’exécution, sous réserve des règles transitoires. À compter du 26 août 2026, tout bailleur qui n’aura pas restitué le dépôt de garantie dans le délai de trois mois s’exposera aux conséquences de son retard. Le délai court de la remise des clés, conformément à l’article L. 145-40 du code de commerce. En conséquence, le preneur sortant doit s’attacher à faire constater la remise des clés par tout moyen. Il fait ainsi courir le délai légal de restitution du dépôt de garantie. Le bailleur doit conserver la preuve de la réception des clés et des sommes dont il entend se prévaloir en déduction. La déduction n’est admise que « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (art. L. 145-40 C. com.). Or, la jurisprudence antérieure relative à la charge de la preuve conserve ici toute son utilité. Le bailleur qui se prétend libéré de son obligation de restitution doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation. À cet égard, la remise des clés et la justification des déductions opérées par le bailleur constituent les deux faces d’un même contentieux. La preuve de la remise incombe au preneur (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539). La maîtrise de ce contentieux suppose une documentation rigoureuse de la sortie des lieux. Le conseil d’un avocat permet d’anticiper ces exigences probatoires lors de la rédaction du contrat.

L’articulation entre la règle légale et la jurisprudence appelle une observation sur la preuve de la remise des clés dans le régime nouveau. La loi du 26 mai 2026 retient deux modalités de remise susceptibles de faire courir le délai. Il s’agit de la remise en mains propres et de la remise par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Or, ces modalités correspondent aux modes de preuve privilégiés par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Celle-ci exige la remise effective au bailleur en personne ou à son mandataire (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002). En conséquence, un bailleur qui se prévaudrait d’une remise des clés effectuée selon d’autres modalités pourrait voir son argumentation écartée. Le dépôt dans une boîte aux lettres ou la remise à un tiers non habilité ne sauraient suffire. La preuve de la libération des lieux demeure à la charge du preneur (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539). Par ailleurs, le bailleur qui souhaite retenir tout ou partie du dépôt de garantie doit en justifier précisément. La déduction n’est admise que pour les sommes restant dues au bailleur. Elle vaut également pour les sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur (art. L. 145-40 C. com.).

Conclusion

La remise effective des clés s’impose, dans le droit des baux commerciaux, comme l’acte constitutif de la libération des lieux. En dépendent la cessation de l’indemnité d’occupation et le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie. La jurisprudence de la troisième chambre civile, réaffirmée à plusieurs reprises depuis 2022, subordonne la restitution des lieux à la remise des clés. La remise doit intervenir au bailleur en personne ou à son mandataire (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298 ; Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.431 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002 ; Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539). Seul le refus du bailleur de recevoir les clés fait exception à la règle. La loi du 26 mai 2026 a inscrit cette exigence dans le texte de l’article L. 145-40 du code de commerce. Elle fait de la remise des clés le point de départ du délai maximal de trois mois de restitution des sommes versées à titre de garantie. En conséquence, la sécurisation de la fin du bail commercial suppose, pour le preneur, la remise des clés selon des modalités probantes. Elle suppose, pour le bailleur, la justification précise des sommes retenues en déduction. Or, l’articulation entre la règle légale nouvelle et la jurisprudence de la troisième chambre civile confère à cette formalité une importance pratique renouvelée. La négociation et la rédaction d’un bail commercial doivent ainsi intégrer, dès la conclusion du contrat, les modalités de la restitution des clés. Elles doivent aussi prévoir les conditions de la libération des lieux, dont les enjeux financiers se mesurent à l’issue de la relation locative. Une clause relative à la remise des clés et à l’état des lieux de sortie sécurise les deux parties.