I. La qualification de l’emplacement de stationnement et la consistance du lot de copropriété
A. L’emplacement de stationnement, partie privative ou partie commune à usage privatif
La nature juridique de l’emplacement de stationnement commande le régime applicable au lot qui le comprend. Aux termes de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables » (article 1er de la loi du 10 juillet 1965). Or, la distinction entre parties privatives et parties communes se révèle délicate pour un emplacement de stationnement. La détermination de la nature du droit conditionne pourtant l’étendue des prérogatives du copropriétaire.
La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 6 novembre 2025, que la qualification de l’emplacement dépend exclusivement des titres de copropriété (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-14.450). En l’espèce, deux copropriétaires avaient été autorisés à clore leurs emplacements contigus. L’un d’eux, dénonçant un empiétement, avait assigné son voisin en suppression de la cloison. La cour d’appel de Versailles avait écarté l’action en retenant que « les emplacements de stationnement ne figurent pas dans la liste des parties privatives. A contrario, ils constituent des parties communes à usage privatif ».
La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement pour dénaturation du règlement de copropriété. Elle a relevé que l’état descriptif de division décrivait le lot n° 63 comme un emplacement d’une superficie de 12 m², assorti de quotes-parts de parties communes. Le règlement indiquait en outre que « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque propriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires ». En statuant ainsi, la cour d’appel a vu son arrêt cassé en toutes ses dispositions.
Cet arrêt présente un intérêt doctrinal certain. Il rappelle que l’absence de mention dans la liste des parties privatives ne suffit pas à qualifier l’emplacement de partie commune. Or, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les parties communes dans le silence ou la contradiction des titres (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Y figurent notamment « le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ». La qualification du stationnement dépend donc de la rédaction du titre. Elle ne procède pas d’une présomption fondée sur l’absence d’énumération.
La portée de l’arrêt du 6 novembre 2025 dépasse la seule espèce de Versailles, l’affaire ayant été renvoyée devant la cour d’appel de Paris. La solution fournit une grille de lecture applicable aux litiges relatifs aux places de stationnement. Lorsque le règlement et l’état descriptif décrivent l’emplacement comme un lot à usage de stationnement, sa nature privative s’impose. La liste des parties privatives peut d’ailleurs demeurer muette sans que cette qualification soit remise en cause. A cet égard, la méthode d’interprétation retenue, fondée sur la lettre des titres, garantit la sécurité des acquisitions de places de stationnement.
La jurisprudence rendue pour les ensembles non soumis au statut de la copropriété confirme la prééminence des titres. Par une décision du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a admis que des colotis disposaient de « la jouissance du parking collectif de 6 places et de la piste de circulation la desservant » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 22-12.889). La solution illustre la diversité des montages juridiques applicables aux aires de stationnement. La qualification varie selon le régime de l’immeuble concerné.
La consistance du lot de stationnement mérite également d’être soulignée. Le lot comprend, outre la partie privative, une quote-part de parties communes indissociable de celle-ci. Cette quote-part, fixée par le règlement de copropriété, détermine la participation du lot aux charges générales. L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 en fait une valeur relative, appréciée selon la consistance, la superficie et la situation des lots. Or, un emplacement de stationnement peut constituer un lot à part entière. Il peut aussi former un lot accessoire rattaché à un lot principal, selon la volonté du rédacteur des titres. Cette distinction conditionne les modalités de sa cession et de son financement.
B. La jouissance de l’emplacement et les restrictions du règlement de copropriété
Le copropriétaire titulaire d’un emplacement privatise jouit de son lot dans les limites tracées par la loi et le règlement. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Cette liberté d’usage rencontre donc une double limite. Elle tient aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.
La transformation d’un emplacement à ciel ouvert en box fermé illustre cette articulation. L’édification d’une cloison entre deux places peut affecter les parties communes. L’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 soumet alors à la majorité des voix « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). En l’absence d’autorisation, la clôture réalisée sans droit peut être sanctionnée. L’arrêt du 6 novembre 2025 en témoigne, l’empiétement allégué fondant la demande de suppression de la cloison.
Par ailleurs, le règlement de copropriété peut restreindre l’usage des aires de stationnement. Une décision du 25 janvier 2023, rendue dans le cadre d’une association syndicale libre, a appliqué une clause selon laquelle « aucun parking de voitures, de 2 roues ou autres camionnettes ne sera autorisé. Ne sera autorisé qu’un arrêt minute pour descente de personnes ou de déchargement d’affaires et stationnement de véhicule de visiteurs » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-25.549). La Haute juridiction a jugé cette restriction compatible avec l’exercice de la profession d’assistante maternelle. Elle a écarté tout trouble de jouissance et toute atteinte au droit de propriété.
La règle de l’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). Cette règle trouve une application nuancée dans la copropriété. L’appartenance de l’emplacement au lot privatif confère à son titulaire une assise juridique solide. Il peut ainsi contester les restrictions d’usage ou les aménagements réalisés par les voisins. En revanche, la partie commune à usage privatif n’ouvre qu’un droit de jouissance révocable. Des lors, la qualification retenue par le règlement détermine directement l’intensité de la protection offerte.
Les évolutions législatives récentes ont renforcé les prérogatives des propriétaires d’emplacements. L’article 25, j, de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix l’installation électrique permettant « l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables ». Cette disposition consacre la spécificité du régime des emplacements privatifs. Leur équipement répond désormais à des règles de majorité propres, distinctes de celles des travaux réalisés sur les autres parties privatives.
La libre disposition du lot de stationnement mérite une dernière observation. Le titulaire d’un emplacement privatif peut le louer ou le prêter à un tiers, dans les limites de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Une telle mise à disposition ne requiert aucune autorisation de l’assemblée générale. Elle doit seulement respecter la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. La jurisprudence s’attache en revanche à la lettre des clauses restrictives. Les règles de stationnement édictées par le règlement s’imposent à tous les occupants, qu’ils soient propriétaires ou simples locataires de la place.
II. La cession et le financement de l’emplacement de stationnement
A. La vente de l’emplacement et la protection de la propriété du lot
La vente d’un emplacement de stationnement soulève des difficultés propres qui alimentent un contentieux nourri. La cession isolée d’un emplacement, détaché du lot principal, exige une identification rigoureuse de son assiette. Faute de précision, naissent des conflits de propriété entre acquéreurs successifs. La Cour de cassation a connu d’une telle hypothèse dans un arrêt du 21 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-19.535).
En l’espèce, « M. [H], propriétaire du lot n° 113 d’un immeuble, constitué d’un parking comprenant deux emplacements numérotés 18 et 19, a vendu à M. [I] l’emplacement n° 19 ». Les époux [G] s’étaient, de leur côté, engagés à acquérir l’emplacement n° 18. Un jugement du 21 mai 1996, publié à la conservation des hypothèques, avait déclaré que le vendeur n’avait cédé que la moitié indivise du lot. Or, l’acte authentique du 16 mai 2006 a vendu l’emplacement n° 19 comme portant sur la totalité du lot n° 113. L’acquéreur de l’emplacement n° 18 a alors assigné les cessionnaires successifs et l’office notarial en revendication et en annulation.
La solution de cet arrêt porte essentiellement sur les règles de signification des actes à l’étranger. Elle n’en révèle pas moins les enjeux pratiques de la division des lots de stationnement. La vente d’un emplacement détaché d’un lot plus vaste impose une vigilance sur la rédaction de l’acte. La publication foncière et la cohérence des désignations successives doivent être vérifiées. En conséquence, l’acquéreur d’une place de stationnement doit s’assurer que sa contenance est exactement décrite. Il s’expose, à défaut, à des revendications concurrentes des propriétaires des emplacements voisins.
La responsabilité des professionnels de la vente se trouve au surplus engagée dans ce contentieux. L’arrêt du 21 décembre 2023 révèle que l’office notarial rédacteur avait été assigné aux côtés des cessionnaires successifs. Le notaire doit en effet vérifier la cohérence entre la désignation de l’emplacement vendu et la consistance du lot publié. Une erreur de désignation expose l’acquéreur à un conflit de propriété et le notaire à une action en responsabilité. A cet égard, la consultation préalable de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété s’impose avant toute acquisition d’une place de stationnement.
La réparation du préjudice subi par le propriétaire d’un emplacement est également encadrée. Dans un arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation a connu du cas de copropriétaires dont le garage était devenu inutilisable par des infiltrations d’eau (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-20.776). Les juges du fond leur avaient accordé une somme de « 276,56 euros représentative des charges de copropriété dues pour le garage ». Ils avaient ajouté le coût mensuel de stationnement à l’extérieur, en sus de l’indemnisation des troubles de jouissance.
La troisième chambre civile a censuré l’arrêt pour contradiction entre les motifs et le dispositif. La date limite de prise en charge du coût de stationnement avait été arbitrairement fixée. Or, les motifs la maintenaient jusqu’à la disparition effective du dommage. Cet arrêt rappelle que l’emplacement compris dans un lot privatif bénéficie de la protection du droit de propriété. Cette protection s’étend à l’indemnisation des atteintes causées par les désordres affectant l’immeuble. Par ailleurs, la vente d’un emplacement au sein d’un centre commercial peut s’accompagner de conventions particulières de mise à disposition. Leur portée est appréciée au regard de la commune intention des parties, comme l’illustre l’arrêt du 30 mai 2024.
B. Les charges afférentes à l’emplacement et l’indemnisation de sa perte
La participation du copropriétaire aux charges afférentes à son emplacement obéit aux principes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. Cette répartition résulte de l’article 5 de la même loi (article 5 de la loi du 10 juillet 1965).
Le second alinéa de l’article 10 autorise le règlement de copropriété à mettre « à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements ». Une telle clause de charges spéciales est fréquente pour les parkings souterrains, leur éclairage ou leur ventilation. Elle emporte alors une double conséquence. Les propriétaires d’emplacements supportent seuls ces dépenses. Ils disposent d’un nombre de voix proportionnel à leur participation pour les décisions qui les concernent. Cette architecture conventionnelle confirme que le régime financier du stationnement peut être individualisé au sein de la copropriété.
La répartition des charges d’un parking peut également résulter d’une convention passée avec un tiers. Dans un arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation a été saisie de la participation d’une caisse primaire d’assurance maladie aux charges d’un parking de centre commercial (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-17.297). La convention de 1983 stipulait que « la participation [de la CPAM] aux charges relatives [au parking du centre commercial régional [4]] sera calculée au prorata du nombre de places mises à disposition par rapport au nombre total de places qui est actuellement de 5 400 ».
La cour d’appel avait retenu le nombre de places convenu entre les parties, soit 5 400, faute d’avenant actant la réduction du nombre réel de places. La Cour de cassation a censuré cette lecture au visa de l’ancien article 1134 du code civil. Elle a relevé que « la convention du 26 juillet 1983 ne mentionnait le nombre total de places existant au jour de sa conclusion qu’à titre indicatif ». Elle a également censuré l’arrêt en ce qu’il avait exclu toute interprétation de la clause relative à l’étendue des charges. Celle-ci présentait pourtant un caractère ambigu quant à l’inclusion des travaux de réfection et des grosses réparations.
L’arrêt du 30 mai 2024 démontre que les charges afférentes aux aires de stationnement, lorsqu’elles sont conventionnellement réparties, échappent au droit commun de la répartition proportionnelle. Elles appellent une lecture rigoureuse des stipulations contractuelles. Or, la détermination de l’assiette des charges conditionne le montant des appels de fonds supportés par les utilisateurs du parking. En conséquence, toute modification du nombre de places ou de la nature des dépenses doit être formalisée par un avenant. Des contestations nourries naissent, à défaut, sur l’étendue des obligations financières de chacun.
La perte d’un emplacement de stationnement donne enfin lieu à une indemnisation dont l’assiette doit être strictement délimitée. Dans un arrêt du 16 mars 2023, rendu en matière d’expropriation, la Cour de cassation a rappelé que « l’expropriation entraîne une dévalorisation du surplus de l’ensemble de la copropriété, à hauteur de 5 % de la valeur vénale de cet ensemble, du fait d’une perte d’un emplacement de stationnement et d’une bande végétale de cinq mètres formant écran visuel » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-11.430). La Haute juridiction a toutefois censuré l’arrêt d’appel qui avait alloué au syndicat une indemnité calculée sur la valeur de l’ensemble. Elle a rappelé que « le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété ».
Cette dernière solution illustre la distinction entre parties communes et parties privatives. La dépréciation des parties communes peut être indemnisée au profit du syndicat. La perte d’une partie privative ouvre une action propre au copropriétaire concerné. A cet égard, la perte d’un emplacement compris dans un lot privatif doit être appréciée au regard de la valeur du lot lui-même. La prescription de l’action en remise en état des lieux a par ailleurs été tranchée par un arrêt du 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-20.769).
En l’espèce, une société civile immobilière avait réuni ses lots, dont deux à usage de garage, en créant une trémie dans le plancher et des trous d’aération en façade. Le syndicat des copropriétaires, invoquant une appropriation des parties communes, avait sollicité la remise en état des garages. Il soutenait que son action réelle se prescrivait par trente ans. La Cour de cassation a jugé que « la réalisation d’une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d’aération dans la façade, si elles portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble, ne pouvaient s’analyser en une appropriation de celles-ci ». L’action du syndicat, tendant à la remise en état des lieux, s’analysait en une action personnelle. Elle était soumise au délai prévu à l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable.
Or, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, l’article 42 dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). La distinction entre l’action réelle, soumise à la prescription trentenaire, et l’action personnelle revêt une importance capitale. Les copropriétaires confrontés à des travaux irréguliers affectant les garages doivent en mesurer la portée. Des lors, la nature de l’atteinte, appropriation ou simple dégradation, détermine le délai dans lequel le syndicat doit agir.
Conclusion
L’emplacement de stationnement, situé à la frontière des parties privatives et des parties communes, concentre des questions de qualification, d’usage et de financement. La jurisprudence de la troisième chambre civile les a précisées entre 2023 et 2026. La qualification de partie privative, consacrée par l’arrêt du 6 novembre 2025, conditionne l’intensité des droits du copropriétaire. Les restrictions d’usage et les travaux d’aménagement demeurent soumis à l’autorisation de l’assemblée générale lorsqu’ils affectent les parties communes. La cession isolée de l’emplacement exige une rédaction rigoureuse des actes. La répartition des charges obéit aux stipulations conventionnelles. La perte du stationnement ouvre des droits indemnitaires distincts selon la nature du droit affecté. Or, la multiplication des contentieux relatifs aux aires de stationnement révèle l’importance d’un accompagnement juridique adapté. En conséquence, les copropriétaires, les syndicats et les professionnels de l’immobilier gagneront à consulter un avocat en droit de la copropriété à Paris afin de sécuriser leurs droits et leurs obligations.
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