La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a, par son article 68, inséré dans le Code civil un article 1865-1 qui modifie profondément le régime formel de la cession de droits sociaux. Depuis son entrée en vigueur le 27 juin 2026, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière ne peut plus être constatée par un simple acte sous signature privée établi entre les parties. Elle doit, à peine de nullité, revêtir la forme d’un acte authentique, d’un acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où la loi l’y autorise, d’un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.
Le dispositif comporte une seconde branche, fiscale, qui en garantit l’effectivité. L’enregistrement de la cession est désormais subordonné à la présentation de l’acte qualifié, par renvoi de l’article 635-0 A du Code général des impôts. La mutation demeure soumise au droit de 5 % prévu au 2° du I de l’article 726 du même code, mais elle ne peut plus accéder à la date certaine sans l’intervention d’un professionnel du droit ou du chiffre. Le législateur entend ainsi tarir le vecteur de fraude que constituait la cession d’immeubles par la voie de titres de sociétés civiles ou commerciales, sans pour autant alourdir l’assiette de l’impôt.
Cette réforme ne naît pas dans un vide jurisprudentiel. La chambre commerciale de la Cour de cassation, saisie depuis plusieurs années des formes de la transmission des titres sociaux, a progressivement resserré son contrôle sur la formation, le transfert et la sanction des cessions de droits sociaux. Ses arrêts publiés entre 2023 et 2026 dessinent un environnement dans lequel la forme redevient un instrument de preuve, de protection des tiers et de discipline du consentement. La loi du 25 juin 2026 s’inscrit dans ce mouvement, dont elle constitue à la fois le prolongement et l’amplification.
Il importe dès lors de délimiter le champ d’application de ce formalisme nouveau et d’en mesurer les sanctions, à la lumière de la jurisprudence récente de la chambre commerciale. La présente analyse expose dans un premier temps le périmètre de l’article 1865-1 du Code civil et les formes d’acte qu’il admet (I), avant d’examiner le régime de la nullité et l’articulation du texte avec les règles du droit des sociétés relatives à la formation et à l’opposabilité de la cession (II).
I. Un formalisme d’ordre public pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière
A. Le champ d’application : la notion de prépondérance immobilière
L’article 1865-1 du Code civil vise la cession de parts sociales ou d’actions d’une « personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts ». Le renvoi à la définition fiscale confère au dispositif un champ d’application qui n’épouse pas les frontières du droit des sociétés, puisqu’il englobe indifféremment les sociétés civiles immobilières, les sociétés à responsabilité limitée, les sociétés par actions simplifiées ou toute autre personne morale dont l’actif répond au critère posé par le texte fiscal.
Aux termes de l’article 726 du Code général des impôts, « est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière ». La définition saisit donc aussi bien la détention directe d’immeubles français que la détention en cascade de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière, sans considération de la nationalité de l’entité ou du cédant.
La chambre commerciale a contribué à préciser les contours de cette notion et de ses conséquences fiscales. Par un arrêt du 9 juillet 2025, elle a jugé qu’une exonération de droits d’enregistrement conçue pour les acquisitions d’immeubles ne pouvait s’étendre à l’acquisition de parts d’une société civile immobilière, au motif que « l’article 1084 du code général des impôts ne concerne que les acquisitions d’immeubles et non l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière » (Com. 9 juill. 2025, n° 24-10.684, publié au Bulletin). La décision rappelle que la transparence fiscale propre à l’impôt sur le revenu ne se transporte pas dans la matière des droits d’enregistrement, où la cession de titres conserve sa nature mobilière.
Par ailleurs, la liquidation des droits afférents à une cession de droits sociaux obéit à la date du fait générateur, que la Cour a rattachée au transfert de propriété. Selon l’arrêt du 18 décembre 2024, « les droits d’enregistrement applicables à une cession de droits sociaux sont liquidés selon la nature juridique de ces droits déterminée à la date du fait générateur des droits d’enregistrement, lequel correspond à la date du transfert de propriété, peu important qu’à la date de la soumission de l’acte de cession à la formalité de l’enregistrement, la transformation dont la société a fait l’objet antérieurement n’ait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés » (Com. 18 déc. 2024, n° 23-21.435, publié au Bulletin). En conséquence, la nature juridique des droits cédés s’apprécie au jour du transfert de propriété, et non au jour où l’acte est présenté à l’enregistrement.
Le II de l’article 1865-1 écarte de son domaine les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Les organismes de placement collectif, dont la réglementation propre assure déjà la traçabilité des souscriptions et des rachats, demeurent ainsi hors du champ du formalisme nouveau. La restriction confirme que le législateur a visé le seul canal des sociétés de détention immobilière, par lesquelles la fraude pouvait contourner la publicité foncière et les droits de mutation à titre onéreux.
B. Les formes d’acte admises et la logique de traçabilité
Le I de l’article 1865-1 du Code civil admet trois formes d’instrumentum : « 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci ». L’acte sous signature privée établi par les seules parties est, depuis le 27 juin 2026, exclu de la validité de l’opération.
L’acte contresigné par avocat trouve sa définition à l’article 1374 du Code civil : « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause. La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable. » La force probante attachée à cet acte le place, pour la cession de titres immobiliers, sur un plan fonctionnellement comparable à celui de l’acte authentique, ce qui constitue une reconnaissance notable du contreseing dans un domaine patrimonial courant.
Le troisième alinéa de l’article 1865-1 ajoute que « les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier ». Le formalisme nouveau s’articule ainsi avec le dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, qui fait peser sur le notaire, l’avocat ou l’expert-comptable instrumentaire des obligations de vigilance à raison de l’identité des parties et de l’origine des fonds. La cession de titres d’une société à prépondérance immobilière devient par là un point de passage obligé du contrôle professionnel, ce que ne permettait pas l’acte sous seing privé.
Le volet fiscal du dispositif assure la cohérence de l’ensemble. L’article 635-0 A du Code général des impôts dispose que « l’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable ». Sans acte qualifié, la formalité de l’enregistrement ne peut être accomplie, de sorte que la cession, privée de date certaine, ne devient pas opposable aux tiers dans les conditions ordinaires. Le législateur a ainsi adossé la sanction civile à une sanction fiscale de fait, qui prive d’effet pratique la cession irrégulière.
II. Nullité et opposabilité : l’articulation du texte avec le droit des sociétés
A. La nullité de la cession et la détermination de ses titulaires
L’article 1865-1 frappe de nullité la cession qui ne serait pas constatée dans l’une des formes qu’il impose. Le régime général de la nullité est gouverné par l’article 1178 du Code civil, selon lequel « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. » Le texte ajoute que les prestations exécutées donnent lieu à restitution, sans préjudice d’une réparation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
Le contentieux du fond illustre la rigueur avec laquelle les juridictions prononcent la nullité des cessions irrégulières. La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 22 avril 2026, a annulé un acte de cession de parts de société civile immobilière après avoir constaté que l’associée prétendument cédante n’avait pas signé l’acte : « L’ensemble des éléments versés par Mme [V] à hauteur de cour établissent ainsi suffisamment que celle-ci n’a pas signé l’acte de cession de parts sociales en date du 10 août 2021 et les procès-verbaux des décisions des associés du même jour » (CA Riom, 22 avr. 2026, n° 25/00754). La cour a précisé qu’un accord de principe antérieur, fût-il exécuté par le versement du prix, ne pouvait tenir lieu d’acte de cession valable.
Le tribunal judiciaire de Strasbourg, par un jugement du 4 juillet 2025, a pareillement annulé une cession de parts de société à responsabilité limitée reposant sur la reproduction d’une signature numérisée transmise plusieurs mois auparavant : « cette réutilisation d’une signature scannée transmise plus de trois mois avant ne relève pas du processus de la signature électronique et ne permet absolument pas de garantir le consentement de Monsieur [W] » (TJ Strasbourg, 4 juill. 2025, n° 21/01787). Ces décisions rappellent qu’en matière de cession de droits sociaux, l’apparence d’un écrit ne supplée pas l’absence de consentement réel, et que la forme est précisément ce qui le garantit.
La question des titulaires de l’action en nullité revêt une importance pratique immédiate, car le nouveau texte ne la tranche pas expressément. La chambre commerciale a récemment resserré le cercle de ceux qui peuvent se prévaloir de la nullité d’une cession pour défaut d’accomplissement des formalités légales. Par un arrêt du 12 février 2025, rendu au visa des articles L. 223-14 et L. 235-1 du Code de commerce, dans sa rédaction alors applicable, elle a jugé que « seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation » (Com. 12 févr. 2025, n° 23-13.520, publié au Bulletin). Le cédant lui-même ne peut invoquer le défaut de notification d’un projet qu’il a signé.
Dans le même ordre d’idées, la Cour a cantonné la nullité prévue par l’article L. 227-15 du Code de commerce, aux termes duquel « toute cession effectuée en violation des clauses statutaires est nulle ». Par un arrêt du 21 juin 2023, elle a retenu que « la nullité qu’il prévoit vise uniquement à sanctionner la violation de toute clause statutaire ayant pour objet la cession d’actions librement consentie par leur titulaire », à l’exclusion de l’exclusion d’un associé et de la cession forcée de ses actions qui en résulte (Com. 21 juin 2023, n° 21-25.952, publié au Bulletin). Ces deux solutions commandent d’anticiper que le contentieux de l’article 1865-1 portera, dans un premier temps, sur la détermination des personnes recevables à agir en nullité, et singulièrement sur le point de savoir si le cédant qui a signé un acte irrégulier peut s’en prévaloir.
La cour d’appel de Versailles a par ailleurs rappelé, par un arrêt du 13 janvier 2026, qu’une cession qui n’opère aucun transfert de propriété entre patrimoines encourt la nullité indépendamment de tout vice de forme : s’agissant d’une cession d’actions consentie entre époux communs en biens, payée au moyen de fonds communs, elle a retenu que l’acte « n’a opéré aucun transfert des actions du patrimoine de l’un des époux au patrimoine de l’autre ; dépourvu d’effet juridique possible, il encourt la nullité » (CA Versailles, 13 janv. 2026, n° 24/07739). La forme régulière ne peut donc sauver une cession privée de substance, ce qui confirme que le formalisme et l’effectivité du transfert constituent deux exigences cumulatives.
B. La formation et l’opposabilité de la cession : un consensualisme désormais encadré
Le droit commun conserve son empire sur la formation du contrat de cession. L’article 1583 du Code civil dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L’article 1114 du même code définit l’offre comme celle qui « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ».
La chambre commerciale a fait une application souple de ces textes à la matière sociétaire. Par un arrêt du 17 septembre 2025, elle a jugé qu’« une offre de cession de parts sociales exprimée en pourcentage du capital social qu’il est proposé de céder satisfait aux exigences de l’article 1114 du code civil », dès lors que la chose était identifiée comme une quotité déterminée du capital et le prix fixé en numéraire (Com. 17 sept. 2025, n° 24-10.604, publié au Bulletin). La désignation des parts par leur seule proportion du capital ne rend pas l’offre équivoque, la circonstance que les titres ne soient pas davantage identifiés, notamment par leur numérotation, étant indifférente.
La jurisprudence a dans le même temps consolidé la force des avant-contrats. Dans l’arrêt du 15 mars 2023, rendu en formation de section, la chambre commerciale a consacré le principe selon lequel « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » (Com. 15 mars 2023, n° 21-20.399, publié au Bulletin). La décision, qui concernait une promesse de cession de titres, opère un revirement de jurisprudence dont la Cour a pris soin de justifier l’application immédiate au regard des exigences de la Convention européenne des droits de l’homme.
Le transfert de propriété des actions obéit, pour les titres non admis aux opérations d’un dépositaire central, à un mécanisme d’inscription en compte. Par un arrêt du 18 septembre 2024, la chambre commerciale a jugé que « le cessionnaire acquiert la qualité d’actionnaire à la date effective de l’inscription, par la société émettrice, des actions cédées au compte individuel de l’acheteur ou sur les registres de titres nominatifs qu’elle tient, cette société pouvant voir sa responsabilité engagée si cette date n’est pas celle fixée par les parties » (Com. 18 sept. 2024, n° 23-10.455, publié au Bulletin). La qualité d’associé ne résulte donc ni du seul échange des consentements ni de la modification des statuts, mais de l’inscription régulière au registre.
Le même jour, la Cour a admis une certaine souplesse dans l’instrument de cette inscription : « le formulaire Cerfa du 2 février 2017, qui est signé par le cédant et qui comporte toutes les informations nécessaires pour inscrire la cession sur le registre des mouvements de titres et le compte d’actionnaire, vaut ordre de mouvement », aucun texte ne régissant la forme et le contenu de ce document (Com. 18 sept. 2024, n° 22-18.436, publié au Bulletin). La rigueur du moment du transfert s’accompagne ainsi d’une tolérance quant au support qui le constate.
Pour les parts sociales des sociétés en nom collectif, l’opposabilité demeure organisée par l’article L. 221-14 du Code de commerce : la cession doit être constatée par écrit, rendue opposable à la société dans les formes de l’article 1690 du Code civil ou par dépôt d’un original au siège contre attestation du gérant, et opposable aux tiers après publication des statuts modifiés au registre du commerce et des sociétés. La coexistence de ces règles avec le formalisme de l’article 1865-1 n’est pas source d’incertitude : l’exigence nouvelle gouverne la validité de l’acte, les règles du droit des sociétés gouvernent son opposabilité.
La chambre commerciale a enfin rappelé que certaines transmissions ne peuvent s’affranchir d’aucune forme. Par un arrêt du 11 février 2026, rendu au visa des articles 931 du Code civil et L. 223-12 du Code de commerce, elle a jugé que « les parts de sociétés à responsabilité limitée ne peuvent faire l’objet d’un don manuel », faute de pouvoir être représentées par des titres négociables susceptibles de tradition réelle (Com. 11 févr. 2026, n° 24-18.103, publié au Bulletin). La solution manifeste, avant même la loi du 25 juin 2026, que la transmission des droits sociaux ne saurait se réduire à une remise matérielle ou à une simple manifestation de volonté non instrumentée.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil substitue à la liberté formelle des cessions de titres immobiliers un monopole des actes qualifiés, adossé à la sanction civile de la nullité et au verrou fiscal de l’enregistrement. Son champ, emprunté à l’article 726 du Code général des impôts, embrasse l’ensemble des personnes morales à prépondérance immobilière, françaises ou étrangères, sans égard pour leur forme sociale. Les trois instruments admis placent l’acte d’avocat, pour la première fois à cette échelle, sur un plan équivalent à celui de l’acte authentique dans une opération patrimoniale courante.
La jurisprudence de la chambre commerciale des années 2023 à 2026 fournit le cadre dans lequel le texte nouveau sera appliqué. Elle fixe la date du transfert de propriété, détermine les titulaires de l’action en nullité, admet la souplesse de l’offre et du support d’inscription, tout en refusant que la forme soit éludée par une tradition matérielle ou par la seule exécution d’un accord de principe. Les questions que la loi ne tranche pas, au premier rang desquelles l’application aux cessions antérieures au 27 juin 2026 et la nature de la nullité encourue, nourriront le contentieux à venir, que les praticiens devront anticiper en instrumentant les cessions dans l’une des formes requises dès leur conception.
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