L’obligation de délivrance constitue la pierre angulaire du contrat de louage d’immeuble et gouverne l’équilibre fondamental entre le bailleur et le preneur. En matière de baux d’habitation, cette obligation contractuelle de droit commun a été enrichie d’une exigence impérative d’ordre public tenant à la décence du local pris à bail. Si le bailleur s’oblige traditionnellement à procurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués, la prolifération des contentieux touchant à la dégradation des bâtiments et aux exigences énergétiques modernes a suscité d’importantes difficultés d’application. Les juridictions du fond ont longtemps hésité sur le régime temporel des actions offertes au locataire confronté à l’indécence de son logement. L’articulation entre l’action en exécution forcée des travaux et l’action en indemnisation du préjudice de jouissance a soulevé des controverses persistantes au regard du délai de prescription triennal issu de la loi du 24 mars 2014.
Dans un arrêt fondamental rendu le 4 juin 2026, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437 a apporté une clarification déterminante sur ce double régime contentieux. La Haute juridiction a affirmé avec une solennité renouvelée la portée continue de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur tout au long du contrat. Elle a jugé de manière limpide que le locataire est recevable à solliciter en nature les travaux de mise en conformité tant que dure le manquement, tout en limitant ses prétentions indemnitaires aux trois années précédant l’assignation. Cette décision de principe structure l’ensemble de la matière en harmonisant les dispositions du Code civil et celles de la loi du 6 juillet 1989. L’analyse de cette construction prétorienne suppose d’étudier successivement la pérennité de l’obligation de délivrance et la neutralisation de toute clause limitative, avant d’aborder l’encadrement strict des voies de sanction et le cantonnement temporel des prétentions indemnitaires.
I. L’exigibilité continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent et la neutralisation des clauses d’exonération
La caractérisation de l’obligation de délivrance en tant qu’obligation continue conditionne l’ensemble de l’architecture protectrice accordée aux preneurs à bail. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec constance à ce que le bailleur ne puisse ni s’affranchir de ses devoirs par l’écoulement du temps, ni transférer sa responsabilité par des artifices contractuels ou par l’exercice abusif de son droit de congé.
A. Le caractère imprescriptible de l’action en exécution forcée des travaux de mise en conformité
Le contrat de bail se distingue par sa nature synallagmatique et successive qui impose aux cocontractants des prestations répétées et continues dans le temps. L’article 1709 du Code civil rappelle expressément cette essence temporelle en disposant que le louage de choses est une convention par laquelle une partie s’engage à faire jouir l’autre d’un bien moyennant un prix déterminé. Cette jouissance ne s’arrête pas au moment précis de l’entrée dans les lieux mais doit perdurer de manière paisible et sécurisée. Aux termes de l’article 1709 du Code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Dans le cadre protecteur de la résidence principale, l’article 1719 du Code civil impose au propriétaire bailleur une exigence de conformité particulièrement rigoureuse. Le législateur a érigé la délivrance d’un logement décent au rang d’obligation légale inhérente à la nature même du bail d’habitation. Selon les prévisions textuelles, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Or, la persistance de désordres affectant le clos, le couvert, les réseaux d’électricité ou l’isolation thermique transforme l’inexécution initiale en un manquement continu. Dans l’arrêt précité rendu sous le pourvoi n° 24-11.437, la Cour de cassation a énoncé une règle de portée générale pour consacrer la recevabilité perpétuelle de l’action en réfection pendant toute la relation contractuelle. Selon la motivation de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Cette solution garantit une effectivité remarquable au droit fondamental au logement en écartant toute fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale lorsque le preneur exige la mise en conformité des locaux. Dès lors que l’atteinte aux critères réglementaires subsiste, le propriétaire ne peut valablement soutenir que le locataire aurait tardé à agir pour paralyser les demandes d’injonction sous astreinte. Dans une décision rendue quelques semaines plus tôt sous le pourvoi n° 24-22.181, la Troisième chambre civile avait d’ailleurs censuré une cour d’appel qui avait déclaré prescrites des actions en reprise d’étanchéité au motif erroné que le fait générateur remontait à plus de trois ans. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, n° 24-22.181 a souligné que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ».
Par ailleurs, cette pérennité de l’obligation de délivrance s’applique à l’ensemble des éléments indispensables à la destination convenue des lieux loués. Dans l’arrêt n° 24-14.483, les hauts magistrats ont réaffirmé que l’obligation de délivrance ne s’épuise aucunement lors de l’état des lieux initial mais s’étend à chaque instant de l’occupation. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 mars 2026, n° 24-14.483 a cassé un arrêt d’appel au motif qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». Cette exigence permanente impose aux bailleurs une vigilance constante à l’égard de l’état matériel de leur patrimoine locatif, particulièrement dans les situations complexes de troubles de jouissance locative.
La délimitation du champ d’application de ces dispositions protectrices demeure toutefois strictement circonscrite aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation refuse d’étendre de manière indifférenciée les critères réglementaires de décence aux baux soumis à un statut autonome, tels que les baux ruraux ou commerciaux. Par un arrêt du 14 décembre 2023, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, n° 21-21.964 a jugé que « les articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation ». L’imprescriptibilité de l’obligation de faire demeure ainsi le privilège exclusif du preneur à usage de résidence principale.
B. L’inefficacité des clauses élusives et l’illicéité du congé pour travaux d’indécence préexistants
Face à la rigueur de l’obligation de délivrance d’un logement décent, les bailleurs tentent fréquemment d’insérer des clauses stipulant la prise des lieux en l’état ou déchargeant la propriété de tout recours en cas d’inconfort. La Troisième chambre civile neutralise systématiquement ces stipulations dérogatoires en leur refusant toute portée libératoire. Le devoir d’ordre public d’assurer la décence du local ne saurait faire l’objet d’aménagements conventionnels défavorables à l’occupant. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Haute juridiction a réitéré avec fermeté qu’aucune clause contractuelle ne peut faire échec aux obligations fondamentales d’entretien et de sécurité.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24-16.682 a cassé une décision ayant débouté des locataires en énonçant qu’« il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». La Cour a précisé avec force que les juges du fond ne pouvaient statuer « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible ».
À cet égard, l’adjonction de clauses dites de non-recours ou de renonciation à réclamation se heurte à la même prohibition prétorienne absolue. Dans son arrêt rendu le 10 avril 2025 sous le pourvoi n° 23-14.974, la Cour suprême a rappelé l’inefficacité des clauses limitatives face au manquement à l’obligation essentielle du contrat de bail. Selon la Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.974, « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». L’article 1720 du Code civil impose en effet au propriétaire d’exécuter l’ensemble des gros travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
En conséquence de cette nullité des clauses élusives, certains bailleurs ont cherché à contourner leurs obligations en délivrant au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la nécessité de réaliser des travaux de restructuration pour rendre le logement décent. La Cour de cassation a définitivement barré la route à cette manœuvre par une décision retentissante rendue le 4 juin 2026. La Haute juridiction a jugé que le bailleur ne saurait tirer avantage de sa propre turpitude pour priver le preneur de son titre locatif. L’arrêt rendu sous le pourvoi n° 24-16.993 pose un principe protecteur intangible contre les évictions déguisées.
Selon l’attendu de principe formulé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La Haute cour s’est appuyée sur les dispositions combinées des articles 1719 du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit expressément que le preneur peut exiger la mise en conformité des lieux sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail. La tentative d’expulsion sous couvert de réhabilitation se heurte ainsi à une fin de non-recevoir dirimante dans tout le contentieux du bail d’habitation.
Dès lors, le propriétaire bailleur demeure tenu d’assumer l’intégralité des coûts matériels et des contraintes d’exécution des travaux de réfection sans pouvoir reporter cette charge sur l’occupant. Si le locataire engage lui-même des dépenses dans des locaux gravement affectés par des vices structurels, la responsabilité du bailleur est engagée de plein droit pour faute de délivrance. Par un arrêt du 13 mars 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 mars 2025, n° 23-20.474 a sanctionné les juges du fond qui avaient rejeté la demande en remboursement des aménagements du preneur en rappelant l’existence d’un lien de causalité direct entre l’indécence des locaux et « le préjudice invoqué, né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte ».
II. Le cantonnement des prétentions indemnitaires et l’encadrement des sanctions contractuelles
Si la protection accordée au locataire en matière d’exécution en nature s’avère absolue, le droit positif encadre avec une grande sévérité l’usage de la justice privée et la temporalité des prétentions financières. Le preneur ne dispose pas d’une faculté discrétionnaire de suspension unilatérale de ses paiements et voit ses actions en dommages-intérêts enfermées dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
A. Le régime rigoureux de l’exception d’inexécution et la suspension administrative des allocations
La survenance d’infiltrations, d’humidité ou de pannes d’équipements conduit fréquemment les locataires à cesser de plein gré le règlement de leurs loyers. La Troisième chambre civile rappelle avec constance que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que dans des circonstances tout à fait exceptionnelles. Le seul constat d’une non-conformité aux normes de décence ne suffit pas à affranchir le preneur de son obligation essentielle au paiement du prix du bail. Pour que l’arrêt des règlements soit juridiquement licite, le logement doit être devenu totalement inhabitable.
L’article 1728 du Code civil énonce expressément que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Dans son arrêt rendu le 13 mars 2025 sous le pourvoi n° 22-23.406, la Troisième chambre civile a confirmé la condamnation d’une occupante à payer l’arriéré intégral des loyers malgré les désordres constatés dans les lieux loués. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 mars 2025, n° 22-23.406 a relevé que « si le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux », de sorte que « la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers ».
Or, dès lors que l’impossibilité totale d’habiter ou d’exploiter le bien est objectivement caractérisée par un péril ou une insalubrité majeure, l’exception d’inexécution déploie son plein effet libératoire sans nécessiter de formalisme préalable. Dans un arrêt du 18 septembre 2025, la Haute juridiction a jugé que le preneur victime d’une impropriété absolue des lieux peut refuser le paiement du loyer sans avoir à délivrer une sommation formelle. Selon la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
À cet égard, la Cour de cassation contrôle minutieusement les décisions des juges du fond qui autoriseraient des retenues de loyers sans vérifier préalablement l’impropriété totale des lieux à leur destination. Dans une décision du 6 juillet 2023, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2023, n° 22-15.923 a censuré une cour d’appel qui avait validé la consignation des loyers au seul motif que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle, rappelant qu’il était indispensable de rechercher si les désordres avaient concrètement rendu les locaux impropres à l’usage convenu.
Par ailleurs, le législateur a instauré un mécanisme administratif spécifique de conservation des aides personnelles au logement lorsque l’organisme payeur constate la non-décence du logement loué. L’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation organise la retenue temporaire de l’allocation jusqu’à l’achèvement des travaux de mise aux normes. Dans cette hypothèse légale, le preneur s’acquitte uniquement du loyer résiduel diminué du montant de l’aide conservée. Par un arrêt du 14 décembre 2023, la Haute cour a confirmé que cette minoration légale ne constitue aucunement une faute du locataire.
Dans cette décision sous le pourvoi n° 22-23.267, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, n° 22-23.267 a jugé que « lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. A défaut de mise en conformité, le montant de l’allocation de logement n’est pas récupéré par le propriétaire, lequel ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé ».
B. L’application de la prescription triennale de l’article 7-1 aux demandes indemnitaires et restitutoires
Si la demande de réfection des lieux échappe à la prescription extinctive tant que le bail demeure en vigueur, toutes les actions tendant à l’indemnisation d’un préjudice ou à la répétition de sommes indûment versées sont soumises au couperet de la prescription triennale. L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, a unifié le régime temporel des contentieux locatifs. Ce texte dispose solennellement que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».
L’arrêt de principe rendu le 4 juin 2026 par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437 pose une frontière temporelle nette entre l’obligation de faire et le droit à réparation. Alors que le locataire peut exiger les travaux à tout moment de l’exécution contractuelle, l’indemnisation de son trouble de jouissance ne peut rétroagir au-delà des trois années précédant la demande en justice. Le locataire qui a enduré une situation d’indécence pendant une décennie ne peut ainsi solliciter des dommages-intérêts ou une réduction de loyer que pour la période triennale utile. Cette solution réalise un arbitrage équilibré entre la protection de la santé de l’occupant et la sécurité financière du propriétaire bailleur.
Or, la Troisième chambre civile a veillé à ce que ce délai de trois ans s’impose immédiatement à l’ensemble des situations contractuelles nées avant l’entrée en vigueur de la réforme de 2014, conformément au mécanisme de transition prévu par l’article 2222 du Code civil. Dans un arrêt du 6 avril 2023, la juridiction suprême a rappelé l’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, sans attendre les modifications législatives postérieures. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 avril 2023, n° 22-13.778 a énoncé que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».
En conséquence de cette primauté du statut des baux d’habitation, le délai de prescription triennal de l’article 7-1 présente un caractère exclusif qui évince les règles du Code de la consommation. La Cour de cassation refuse d’appliquer la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation aux actions opposant un bailleur professionnel à un preneur personne physique. Par son arrêt du 11 mai 2022, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 mai 2022, n° 20-23.335 a posé que « le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation étant spécifiquement fixé à trois ans par les dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation ne leur est pas applicable ».
Dès lors, les praticiens du droit immobilier doivent structurer leurs demandes avec une rigueur accrue dès l’apparition des premiers signes d’indécence ou de non-conformité thermique. L’engagement d’une action en exécution forcée des travaux doit être impérativement doublé, dans le délai impératif de trois ans, de demandes indemnitaires chiffrées sous peine de forclusion partielle des créances passées. La combinaison des principes dégagés par l’arrêt du 4 juin 2026 offre ainsi un guide d’action précis pour la sécurisation des droits des parties au contrat de louage.
Conclusion
L’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, consacrée avec éclat par l’arrêt du 4 juin 2026 sous le pourvoi n° 24-11.437, aboutit à une synthèse équilibrée entre le respect impératif du droit à un logement décent et la préservation de la sécurité juridique. En dissociant fermement l’action en exécution forcée des travaux, imprescriptible tant que perdure le manquement du bailleur, et l’action en réparation des conséquences dommageables, strictement enserrée dans la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Haute juridiction confère au régime des baux d’habitation une prévisibilité indispensable. La neutralisation des clauses de non-recours et l’interdiction faite au bailleur de délivrer un congé pour des travaux d’indécence préexistants renforcent l’efficacité pratique de l’obligation de délivrance continue issue de l’article 1719 du Code civil. Les justiciables et leurs conseils disposent désormais d’une grille de lecture claire pour sanctionner les manquements du bailleur tout en veillant à la recevabilité temporelle de leurs prétentions financières.
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