I. La destination des lieux et l’exercice de l’activité funéraire
A. La stipulation d’une destination exclusive et la charge des autorisations administratives
L’exploitation d’un service funéraire suppose une habilitation administrative préalable. L’article L. 2223-19 du code général des collectivités territoriales range la gestion des chambres funéraires parmi les prestations soumises à ce régime. Seule une entreprise habilitée peut assurer ces prestations, conformément à l’article L. 2223-23 du même code. Or, cette soumission à autorisation pèse directement sur la négociation du bail commercial. La destination des lieux se trouve nécessairement circonscrite par les contraintes de l’activité. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en a donné une illustration topique. Son ordonnance du 18 mai 2026 a examiné la condition suspensive d’obtention d’une autorisation préfectorale pour l’installation d’un funérarium (TJ Créteil, 18 mai 2026, n° 25/01540).
La destination des locaux funéraires est, en pratique, rédigée de manière restrictive. Le bail s’accompagne d’une clause transférant au preneur la charge d’obtenir les autorisations nécessaires. Dans l’affaire soumise au tribunal judiciaire de Créteil, le bail stipulait que « les lieux loués seront destinés exclusivement aux activités de Services Funéraires – Funérarium, à l’exclusion de toute autre utilisation » (TJ Créteil, 18 mai 2026, n° 25/01540). A cet égard, la clause d’usage exclusif n’empêche pas le bailleur d’écarter sa garantie au titre des autorisations administratives. Le preneur connaît en effet les contraintes propres à l’activité projetée. La même décision rappelle ainsi que « la destination contractuelle ci-dessus stipulée n’implique de la part du bailleur aucune garantie quant au respect de toute autorisation ou condition administrative nécessaire, à quelque titre que ce soit, pour l’exercice de tout ou partie desdites activités » (TJ Créteil, 18 mai 2026, n° 25/01540).
Le refus d’autorisation opposé par l’autorité administrative engage directement le sort de l’exploitation. Il en va de même de la relation locative qui la supporte. Dans l’espèce précitée, le maire avait fait opposition à la déclaration préalable de création d’une chambre funéraire. Il avait ensuite mis en demeure l’opérateur d’interrompre les travaux. La préfète avait, pour sa part, antérieurement autorisé l’établissement. Le juge des référés a été saisi d’une demande de suspension des loyers fondée sur le trouble manifestement illicite. Il a énoncé que « cet empêchement ne peut, au vu de la clause stipulée à l’article 10 du bail commercial, caractériser une violation évidente des obligations contractuelles incombant à la bailleresse » (TJ Créteil, 18 mai 2026, n° 25/01540). Des lors, la suspension unilatérale du paiement du loyer est refusée au preneur funéraire. Ce dernier n’a pas fait son affaire personnelle des autorisations nécessaires à son activité.
La stipulation d’une destination exclusive doit s’apprécier au regard de l’activité réellement exercée dans les lieux. La jurisprudence veille à ce que le preneur ne déplace pas le centre de gravité de son exploitation. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi eu à connaître d’un bail portant sur un local affecté à la « vente, exposition et construction de monuments funéraires, bureau d’études en matière funéraire » (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n° 20/08676). Le bailleur soutenait que l’activité de fleuriste avait pris une importance prépondérante. La juridiction a relevé que « la part de l’activité « funéraire » représente entre 65 et 70% du chiffre d’affaires total pendant la période du bail expiré » (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n° 20/08676). Elle en a déduit l’absence d’évolution de la destination des lieux. L’exercice d’activités accessoires demeure donc licite lorsqu’il ne remet pas en cause la prépondérance de l’activité funéraire.
Le champ d’application du statut n’oppose aucune résistance particulière à l’activité funéraire. Le fonds est en effet exploité par un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés. L’article L. 145-1 du code de commerce soumet dès lors le contrat au statut des baux commerciaux. La circonstance que le service extérieur des pompes funèbres constitue une mission de service public n’y fait pas obstacle. Cette mission peut être assurée par les communes ou par des opérateurs privés habilités. Or, cette qualification emporte des conséquences déterminantes pour l’exploitant. Il bénéficie du droit au renouvellement et de la protection contre la résiliation. Par ailleurs, la cession du fonds de commerce funéraire emporte cession du bail. L’acquéreur est alors soumis aux clauses d’agrément éventuellement stipulées.
L’exploitation d’une chambre funéraire et d’un funérarium impose des aménagements spécifiques des locaux loués. Leur réalisation soulève la question de la répartition des travaux entre bailleur et preneur. La conformité des installations techniques aux prescriptions réglementaires conditionne l’habilitation. Le preneur supporte en principe les travaux liés à l’exercice de son activité, sauf stipulation contraire. Le bail conclu entre la SCI Moret et un exploitant de maison funéraire illustre cette répartition. Il mettait à la charge du preneur la pose de menuiseries en double vitrage en contrepartie d’une réduction de loyer (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). La réalisation de tels travaux conditionne la mise en conformité des locaux. Elle détermine également l’obtention des autorisations nécessaires à l’exploitation.
B. La détermination du loyer renouvelé et la valeur locative des locaux funéraires
Le renouvellement du bail commercial de l’exploitant funéraire ouvre la question classique du plafonnement du loyer. Ce plafonnement est régi par l’article L. 145-34 du code de commerce. A moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux. Le juge des loyers commerciaux de Bordeaux a appliqué ce principe à un bail portant sur un fonds de monuments funéraires. Il a écarté les moyens tirés de l’évolution des caractéristiques du local. Il a également écarté ceux fondés sur la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n° 20/08676). La seule progression démographique d’une commune ne saurait fonder le déplafonnement.
La détermination de la valeur locative des locaux funéraires se heurte à la spécificité de ces établissements. Leur agencement répond aux exigences réglementaires et aux usages de la profession. La chambre funéraire, pièce essentielle du fonds, doit être prise en compte dans la pondération des surfaces. Les parties s’opposent fréquemment sur le coefficient applicable aux annexes et aux dépendances. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a, dans cette perspective, rappelé le régime des travaux d’amélioration. Ces travaux ne constituent un motif de déplafonnement qu’à la condition d’avoir fait accession au bailleur. Cette solution résulte de l’article R. 145-8 du code de commerce (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n° 20/08676). La présence d’une clause d’accession en fin de jouissance neutralise dès lors ce motif.
Le sort du loyer se trouve par ailleurs affecté par la cession du fonds de commerce funéraire. Cette cession s’accompagne le plus souvent de la cession des baux des établissements exploités. Le tribunal judiciaire de Lille a jugé que les mentions relatives aux baux commerciaux figurant dans le compromis de cession des titres faisaient foi. Cette solution vaut en l’absence de production des contrats originaux (TJ Lille, 2 février 2026, n° 23/08378). La juridiction a retenu que le bail du 28 septembre 2017 avait substitué le bail antérieur de 2005. Ce bail, mentionné comme portant sur « un magasin et une chambre funéraire », fixait le loyer exigible à 24 000 euros par an hors taxes (TJ Lille, 2 février 2026, n° 23/08378). L’exploitant cessionnaire avait réglé des loyers supérieurs aux stipulations contractuelles. Il obtint la restitution du trop-perçu, soit 121 812,27 euros, avec intérêts au taux légal.
Le loyer du bail funéraire se révèle donc un instrument délicat à manier. Sa détermination dépend étroitement de la consistance contractuelle des lieux loués. Elle dépend également de la persistance de l’activité autorisée. En consequence, la rigueur rédactionnelle des clauses de destination, d’accession et d’indexation conditionne l’équilibre économique de l’opération. Cette rigueur s’impose tant pour le bailleur que pour l’opérateur funéraire. Par ailleurs, la preuve de la valeur locative de ces locaux spécialisés requiert, en pratique, le recours à l’expertise. La rareté des termes de comparaison pertinents rend hasardeuse toute évaluation sommaire.
II. La résiliation du bail et le sort de l’exploitant funéraire
A. La mise en œuvre de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire
La clause résolutoire insérée dans le bail commercial de l’activité funéraire obéit au régime de l’article L. 145-41 du code de commerce. Son efficacité est subordonnée à la délivrance d’un commandement demeuré infructueux pendant un mois. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait application de ce dispositif dans un litige opposant une bailleresse à une société de pompes funèbres. Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement des loyers. L’absence de justification d’une assurance locative a également été retenue (CA Aix-en-Provence, 27 février 2025, n° 24/05394). La cour a en outre rappelé le sort du bail dérogatoire d’une durée d’un an. Ce bail s’était transformé en bail statutaire à compter de l’expiration de la période dérogatoire. Le preneur était resté et avait été laissé en possession, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce.
La transformation du bail dérogatoire en bail commercial constitue un point de passage fréquent dans la vie des petites entreprises funéraires. Ces entreprises sont souvent installées dans des locaux modestes loués pour une courte durée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que « la relation contractuelle s’est poursuivie, à compter du 1er mai 2016, en bail commercial statutaire aux conditions du bail initial à l’exception des stipulations contractuelles contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux » (CA Aix-en-Provence, 27 février 2025, n° 24/05394). La clause résolutoire du contrat initial survivait donc à cette transformation. Le commandement délivré le 22 mars 2023 a pu produire ses effets résolutoires. L’intéressée était alors débitrice de 23 454,09 euros à titre provisionnel. Elle devait en outre une indemnité d’occupation mensuelle de 1 080 euros.
La défaillance du preneur funéraire ne se limite pas au défaut de paiement des loyers. La jurisprudence sanctionne également l’absence de souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi constaté, par ordonnance du 13 janvier 2026, l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice d’un bailleur public. L’ordonnance a été rendue à l’encontre d’une société Mémorial Funéraire, dont l’expulsion a été ordonnée (TJ Paris, 13 janvier 2026, n° 25/55695). La décision rappelle que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit mentionner le délai d’un mois. Cette mention est exigée à peine de nullité. Elle constitue une formalité indispensable au déclenchement du mécanisme.
Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire, la résiliation judiciaire peut être prononcée. Le bailleur peut également préférer cette voie en raison de manquements suffisamment graves du preneur. Le tribunal judiciaire d’Angoulême a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial d’une société dénommée « Le Funéraire Autrement ». La résiliation a été prononcée sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil, l’inexécution contractuelle étant établie (TJ Angoulême, 15 janvier 2026, n° 24/01926). La gravité du manquement s’apprécie au regard de la nature de l’activité exercée. La continuité du service funéraire impose à l’exploitant une disponibilité et un entretien particulièrement exigeants.
Le congé triennal du preneur constitue une voie de sortie pour l’opérateur funéraire. Il est consacré par l’article L. 145-4 du code de commerce. La cour d’appel d’Amiens a été saisie du congé délivré par un preneur exploitant une maison funéraire. Le congé avait été délivré à l’échéance de la première période triennale. Le preneur s’était ensuite maintenu dans les lieux pendant plus de quatre ans sans droit ni titre (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). La cour a condamné l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation calculée sur la base de la clause pénale du bail. Le montant manifestement excessif de cette clause a toutefois été modéré. La modération a été opérée sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.
B. Les conséquences financières de la cessation : indemnité d’occupation, clause pénale et réparations locatives
Le maintien dans les lieux postérieur à la résiliation du bail expose l’exploitant funéraire à une indemnité d’occupation. Son montant peut être conventionnellement fixé par une clause pénale. Dans l’affaire soumise à la cour d’appel d’Amiens, le bail stipulait que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% » (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). Le montant ainsi obtenu atteignait 156 000 euros pour cinquante-deux mois d’occupation irrégulière. Ce montant a été jugé « manifestement excessive » par la cour (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). La clause a été ramenée à 140 000 euros eu égard aux versements déjà effectués. Il a également été tenu compte du montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
La modération de la clause pénale suppose que le juge apprécie le caractère excessif de la pénalité. Cette appréciation s’opère au regard du préjudice effectivement subi par le bailleur. La cour d’appel d’Amiens a, à cet égard, tenu compte des règlements partiels opérés par l’occupant. Celui-ci s’était acquitté de 49 500 euros au titre des mois d’occupation. La cour a également considéré le montant des loyers convenus pour la dernière année du bail. Or, le juge ne saurait rabattre davantage l’indemnité au motif d’une vétusté des locaux. Le preneur n’établit pas une valeur locative différente de celle fixée par les parties (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). La détermination de l’indemnité d’occupation s’opère donc entre la clause conventionnelle et le pouvoir modérateur du juge.
La restitution des locaux funéraires donne lieu à l’appréciation des réparations locatives. Les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie sont également examinées. La cour d’appel d’Amiens a confirmé la condamnation du preneur au paiement de 9 493,20 euros. Cette somme était due au titre de la remise en état des lieux. Le preneur avait remplacé une menuiserie par un ouvrage de dimensions inférieures. Il avait ainsi modifié l’aspect de la façade en contravention avec le bail (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). La même décision rappelle le sort des travaux mis à la charge du preneur. Ces travaux étaient convenus en contrepartie d’une réduction de loyer. Ils ne libèrent pas le preneur de son obligation de remise en état conforme.
Le sort des taxes foncières se trouve subordonné à la stipulation contractuelle. Il dépend également de la date de résiliation du bail. Dans l’affaire amiénoise, le bail mettait le remboursement de la taxe foncière à la charge du preneur. La cour a jugé que, le bail étant résilié depuis le 31 octobre 2017, les taxes des années 2018 à 2021 n’étaient pas dues. Seules celles de 2017 l’étaient, prorata temporis (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). A cet egard, la production du bordereau de situation fiscale par le bailleur a permis d’établir le règlement effectif des taxes. Cette production constitue la condition de sa demande de remboursement.
La coexistence de deux opérateurs funéraires dans des locaux contigus peut générer des troubles de jouissance. Leur traitement relève du référé lorsqu’un trouble manifestement illicite est caractérisé. La cour d’appel de Rennes a confirmé le rejet de la demande d’une société de menuiserie. Cette société reprochait à un opérateur funéraire voisin le dépôt de déchets mortuaires. Elle lui reprochait également l’encombrement d’une cour commune. La cour a rappelé que « les restes mortels exhumés correspondent au sens de l’article L. 2223-4 du code général des collectivités territoriales, à la dépouille du défunt, son cadavre ou ses ossements » (CA Rennes, 20 janvier 2026, n° 25/01346). Une housse mortuaire souillée ne constitue pas de tels restes mortels. Le capitonnage décomposé d’un cercueil ne les constitue pas davantage. Le trouble allégué n’était pas démontré avec l’évidence requise en référé.
La jouissance des annexes et dépendances du bail funéraire constitue un terrain contentieux récurrent. La désignation des lieux loués conditionne l’étendue des droits du preneur. La cour d’appel de Rennes a ainsi relevé que le bail mentionnait « Lesdits locaux s’étendent, se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve » (CA Rennes, 20 janvier 2026, n° 25/01346). Cette formule a conduit les parties à s’opposer sur l’usage d’une cour cimentée. Cette cour servait au stationnement des véhicules et à l’entreposage des monuments funéraires. Le juge des référés ne peut interpréter les clauses ambiguës avec l’évidence requise. Il a refusé d’ordonner l’enlèvement des matériels litigieux. Le juge du fond devra trancher la question de l’étendue des droits des deux exploitants.
L’état des lieux d’entrée et de sortie revêt une importance particulière dans les locaux funéraires. L’usage intensif des chambres froides et des salles de cérémonie accélère l’usure des installations. La cour d’appel d’Amiens a rappelé que le preneur est tenu de restituer les locaux dans l’état où il les a reçus. Cette obligation connaît les exceptions de la vétusté et de la force majeure. Les travaux de remise en état peuvent être évalués sur la base d’un devis établi postérieurement à la sortie des lieux (CA Amiens, 11 septembre 2025, n° 23/04890). Or, la spécificité des équipements funéraires requiert une vigilance accrue lors de la rédaction des états des lieux. Le caractère contradictoire de ces actes conditionne leur force probatoire.
Conclusion
Le bail commercial de l’activité funéraire s’articule autour de deux pôles normatifs dont la combinaison conditionne l’équilibre du contrat. Le statut des baux commerciaux, dont l’article L. 145-1 du code de commerce fixe le champ d’application, en constitue le premier pôle. La réglementation funéraire, qui soumet l’exploitation à une habilitation administrative préalable, en constitue le second. La jurisprudence récente témoigne de la vigilance des juridictions quant à la répartition des risques entre bailleur et preneur. La charge des autorisations incombe en principe à l’exploitant qui s’est engagé en connaissance de cause. En consequence, la rédaction du bail doit appréhender avec une précision particulière la destination exclusive des lieux. Elle doit également préciser le sort des aménagements et la détermination du loyer. Le régime de la résiliation demeure gouverné par les articles L. 145-4 et L. 145-41 du code de commerce. Des lors, tant le bailleur que l’opérateur funéraire ont intérêt à sécuriser contractuellement ces différents points. La jurisprudence offre aux deux parties des instruments efficaces de protection. Encore faut-il en maîtriser les conditions d’application. Le contentieux récent, nourri par la spécialisation des locaux, confirme la vitalité de ce droit. La continuité du service public et l’intuitu personae de l’exploitant s’y conjuguent de manière singulière. A cet egard, l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux rompu aux contentieux des activités réglementées permet de prévenir les difficultés nées de cette articulation.
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