I. La qualification statutaire et la consistance des lieux loués
A. L’application du statut des baux commerciaux aux emplacements de stationnement
Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Il s’applique en outre aux baux des locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, conformément à l’article L. 145-1, 1°, du code de commerce. La privation de ces locaux doit toutefois être de nature à compromettre l’exploitation du fonds. La qualification d’un bail portant sur des emplacements de stationnement dépend ainsi de la place de ceux-ci dans l’exploitation du fonds. Par ailleurs, le bail commercial peut être verbal, dès lors que sa preuve est rapportée par tous moyens.
Le tribunal judiciaire d’Angers a fait une application directe de cette exigence d’accessorité dans un jugement du 18 août 2025. Il statuait à propos d’un restaurant exploité dans le cadre d’un bail verbal. Le preneur revendiquait l’extension du bail à un parking secondaire situé sur une parcelle distincte (TJ Angers, 18 août 2025, n° 23/01292). Le tribunal a retenu que « le parking situé à l’arrière du restaurant sur la parcelle AK [Cadastre 4] est en conséquence nécessaire pour accueillir la clientèle, et relève bien du statut des baux commerciaux ». Il a en effet relevé que le restaurant réalisait entre cent-vingt et cent-cinquante couverts chaque midi. Il a observé que le seul parking situé en façade était insuffisant pour accueillir l’ensemble des véhicules de la clientèle. Or, la démonstration de la nécessité de la dépendance constitue la condition cardinale de l’application du statut aux emplacements de stationnement distincts du local principal.
La même logique commande la solution inverse lorsqu’il n’est pas établi que la privation de l’emplacement compromettrait l’exploitation du fonds. La cour d’appel de Papeete a ainsi refusé la requalification en bail commercial d’une convention portant sur un terrain affecté à l’usage exclusif de parking. Le terrain servait à un restaurant situé en centre-ville (CA Papeete, 9 octobre 2025, n° 25/00005). La cour a jugé que « le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à un terrain nu affecté à l’usage exclusif de parking ». Elle a relevé que ce parking n’était pas indispensable à l’activité du restaurant, lequel disposait d’autres accès publics au stationnement. Elle a pareillement écarté l’incidence de l’édification d’une rôtisserie sur le terrain loué. Cette construction n’était pas indispensable à l’activité principale et n’avait pas été autorisée par la bailleresse. La frontière se dessine donc autour de la nécessité fonctionnelle de l’emplacement pour l’exploitation du fonds.
En conséquence, la qualification d’un sous-bail portant sur des emplacements de stationnement dépend de la consistance matérielle des lieux. Elle dépend également de l’activité réellement exercée. Le tribunal judiciaire de Paris a requalifié en bail commercial un sous-bail portant sur un box fermé de douze places situé au niveau -1 d’un parking. Le sous-bail comprenait également un bureau d’une surface de quinze mètres carrés, un local au niveau -2 et cinq places de stationnement au niveau -1. Il avait été conclu pour l’exploitation d’une activité de location de véhicules relais taxis (TJ Paris, 23 octobre 2025, n° 21/13158). Le tribunal a écarté la clause excluant le statut au motif que « la configuration des lieux n’exclut pas, comme le prétend la défenderesse, l’application du statut des baux commerciaux, dès lors qu’il ne s’agit pas simplement d’une aire de stationnement ». Il a caractérisé une fraude de la sous-bailleresse, laquelle avait fait souscrire un bail écartant le statut. Le sous-preneur disposait pourtant d’une clientèle propre et l’activité était permise par le bail principal.
Or, cette jurisprudence révèle l’importance de la rédaction de la clause de destination dans les conventions portant sur des emplacements de stationnement. La clause stipulant un usage de stationnement de véhicules et tous usages liés à cette activité n’a pas fait obstacle à la requalification. L’activité de location de véhicules s’inscrivait en effet dans le prolongement direct du stationnement. Dès lors, un bailleur souhaitant maintenir une convention hors statut doit veiller à ce que l’assiette du contrat se limite à une simple aire de stationnement. Le preneur dispose à l’inverse d’un intérêt évident à démontrer l’existence d’un local clos et d’une exploitation commerciale dans les lieux.
B. La consistance des lieux loués et la jouissance des places de parking
La consistance des lieux loués conditionne l’étendue des droits du preneur sur les emplacements de stationnement. Ceux-ci sont fréquemment inclus dans le périmètre du bail par la formule des aisances et dépendances. La cour d’appel de Metz a donné une portée décisive à cette mention contractuelle dans un arrêt du 10 juillet 2025. Le bail commercial comportait la désignation des biens avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve (CA Metz, 10 juillet 2025, n° 23/02207). La cour a énoncé que « cette désignation incluant les « aisances et dépendances » suppose que le parking situé à l’arrière du local » est inclus dans le contrat. Cette analyse était confortée par le paiement de provisions pour charges incluant l’entretien du parking.
Par ailleurs, la privation de la jouissance des places de parking incluses dans le bail constitue un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. Ce manquement est sanctionné par l’allocation de dommages et intérêts. Dans l’affaire précitée, la bailleresse avait interdit au preneur et à sa clientèle l’accès au parking. Elle soutenait que son usage était réservé à un autre commerce. La cour d’appel a retenu que la bailleresse « a privé la SAS Pink Diffusion de la jouissance du parking inclus dans le bail et a ainsi manqué à ses obligations contractuelles depuis septembre 2020 jusqu’au départ du preneur ». La réparation a été évaluée à hauteur de « 30% du loyer sur la période allant du mois de septembre 2020 inclus » jusqu’au départ des lieux. Elle s’est élevée à la somme de 4 139,20 euros. L’importance du préjudice tenait au caractère discret de l’accès arrière pour la clientèle de l’activité exercée.
La cour d’appel de Toulouse a précisé la charge de la preuve dans un arrêt du 27 mai 2025. Le preneur se plaignait de l’absence de jouissance des places de stationnement mentionnées au bail (CA Toulouse, 27 mai 2025, n° 23/00854). La locataire d’un local de soins et d’esthétique invoquait un dol des bailleurs. Ceux-ci auraient stipulé faussement la mise à disposition de trois places de stationnement extérieures. La locataire sollicitait également une révision rétroactive du loyer pour défaut de jouissance. La cour a rejeté ces prétentions, après avoir établi que les bailleurs étaient propriétaires de la bande privative litigieuse. Elle a retenu que « les mentions de l’acte étant conformes à la topographie réelle des lieux et à leur statut juridique ». Elle a ajouté que la locataire « avait toute latitude pour procéder à l’apposition de signes réservant lesdits stationnements à sa clientèle ». Elle a relevé qu’aucun encombrement permanent n’était démontré.
En conséquence, le sort de la jouissance des places de parking dépend à la fois de la désignation contractuelle des lieux. Il dépend également de la preuve du trouble allégué. Or, la mention des places de stationnement dans le contrat emporte une présomption de leur inclusion dans l’assiette du bail. Le bailleur qui en restreint ensuite l’usage s’expose à une sanction indemnitaire proportionnée. A cet égard, la conservation par le bailleur d’un document descriptif précis apparaît comme le meilleur moyen de prévenir les litiges. Un plan annexé au bail permet de délimiter la consistance des lieux loués. Il permet surtout d’éviter les contestations relatives aux dépendances de stationnement.
II. La valeur locative des emplacements de stationnement et le sort du bail
A. La monovalence des parcs de stationnement et les méthodes d’évaluation du loyer
Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Cette règle déroge aux principes de droit commun, en application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce. La question de la monovalence se pose avec une acuité particulière pour les parcs de stationnement. Leur affectation paraît a priori exclusive. La jurisprudence récente des juges des loyers commerciaux témoigne d’une appréciation contrastée de ce caractère monovalent.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tours a reconnu le caractère monovalent d’un parc de stationnement dans un jugement du 22 janvier 2026. Le parc était exploité par la société Indigo Infra, venant aux droits de la société Vinci Park (TJ Tours, 22 janvier 2026, n° 25/04348). Il a rappelé que « les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent ». Il a constaté que le local loué était à usage de parking de stationnement. Les parties s’accordaient pour lui reconnaître ce caractère. En conséquence, le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les usages de la branche d’activité. Le juge a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative au regard du nombre d’emplacements et de la superficie des locaux annexes.
Le tribunal judiciaire de Paris a, à l’inverse, écarté la monovalence d’un garage-parking souterrain dans un jugement du 20 septembre 2024. Le litige opposait l’établissement Paris Habitat-OPH à la société Park Alizés (TJ Paris, 20 septembre 2024, n° 21/15735). Le juge a relevé que les locaux avaient été construits en vue de l’exploitation d’un parc de stationnement. Il a néanmoins jugé que « cela n’exclut pas la possibilité de les affecter à une autre activité ». Il a ajouté que la bailleresse « ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, qu’il est nécessaire de procéder à des travaux très importants et onéreux afin d’affecter les locaux à un usage différent ». Il a observé qu’une grande surface pouvait être utilisée pour des supermarchés, des salles de sport ou des commerces de matériaux de construction. Il a souligné qu’un site de production de champignons avait été installé dans un parc de stationnement souterrain désaffecté du dix-huitième arrondissement de Paris.
Or, lorsque la monovalence est écartée, le loyer du bail renouvelé demeure soumis au plafonnement édicté par l’article L. 145-34 du code de commerce. Le plafonnement ne joue toutefois pas si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné. Dans l’affaire Park Alizés, la valeur locative avait été évaluée selon la méthode dite du garage-hôtel. Cette méthode consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à la recette théorique mensuelle. La recette théorique s’élevait à 55 370 euros pour 411 emplacements. Le coefficient retenu était de 3,75, avec un abattement de 12 % pour le transfert au preneur des travaux de mise aux normes. La valeur locative s’établissait ainsi à 182 721 euros. Ce montant était supérieur au loyer plafonné de 118 684,06 euros calculé selon l’indice des loyers commerciaux. Le loyer du bail renouvelé a été fixé au montant plafonné à compter du 1er avril 2021.
Par ailleurs, la valorisation des emplacements de stationnement annexés à un local commercial obéit à des méthodes d’évaluation distinctes. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a retenu une valorisation unitaire des places de parking dans un jugement du 24 juin 2025. Les places faisaient partie des locaux loués à la société Monoprix Exploitation (TJ Bobigny, 24 juin 2025, n° 23/00012). Il a constaté que « la valeur locative annuelle des parkings s’élève à la somme totale de 36 600 euros par an (50 euros x 61 parkings x 12 mois) ». La société preneuse n’avait pas démontré le bien-fondé de l’évaluation de 500 euros par mois et par place qu’elle proposait. Le loyer renouvelé a été fixé à 383 049,25 euros.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé la pondération applicable au terrain affecté au stationnement dans un arrêt du 16 janvier 2025 (CA Aix-en-Provence, 16 janvier 2025, n° 21/00607). Le bail portait sur un local et une parcelle de 2 288 m² comportant 65 emplacements. La cour a retenu que « les prix au m² des éléments de comparaison retenus par l’expert incluent le prix du terrain affecté au stationnement ». Elle a jugé qu’il convenait de ne comptabiliser que la moitié du terrain. Cette fraction correspondait au surplus de places dont disposait la preneuse par rapport aux commerces de référence. La surface pondérée a ainsi été majorée de 57,20 m². La valeur locative a ensuite été réduite des abattements de 11 % au titre des clauses d’accès et de parking et des travaux du preneur. Elle a été diminuée de la taxe foncière de 20 664 euros laissée à la charge de la locataire. Le loyer a finalement été fixé à 72 188 euros.
A cet égard, le tribunal judiciaire de Créteil a souligné que la présence d’un parking constitue un facteur de valorisation de la valeur locative. Le jugement du 5 septembre 2025 statuait sur le renouvellement du bail de la société Auchan Supermarché (TJ Créteil, 5 septembre 2025, n° 23/00019). Le juge a énoncé que « la présence d’un parking au sein des lieux loués ne peut au contraire qu’entraîner une appréciation de cette valeur locative au regard de la situation des locaux en première couronne parisienne ». La clientèle se rendait sur place en voiture. Il a rejeté l’abattement pour jouissance partagée du parking en toiture. Aucune stipulation ne réservait un usage exclusif au preneur. Le loyer renouvelé a été fixé à 544 054 euros.
B. La résiliation du bail des emplacements de stationnement et les effets de la clause résolutoire
Les baux portant sur des emplacements de stationnement sont soumis aux règles communes de résiliation. La clause résolutoire occupe parmi celles-ci une place déterminante. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement. Ce commandement doit être demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent suspendre les effets des clauses de résiliation. Ils peuvent ainsi accorder des délais au preneur.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait une application éclairante de ce mécanisme dans un arrêt du 27 novembre 2025. Le bail portait à la fois sur des locaux commerciaux et sur un emplacement de parking (CA Aix-en-Provence, 27 novembre 2025, n° 24/15525). Après avoir constaté l’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les deux contrats, la cour a accordé des délais de paiement rétroactifs à la locataire. Celle-ci était confrontée à une perte d’exploitation imputable à des travaux publics engagés pour les épreuves olympiques. La cour a ordonné la « suspension des effets des clauses résolutoires présentes dans les contrats de baux ». Elle a précisé qu’en matière de baux commerciaux, « tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive ». Dès lors que la locataire avait apuré ses dettes, les clauses résolutoires ont été réputées n’avoir jamais joué.
La suspension des effets de la clause résolutoire suppose toutefois une demande en ce sens et des circonstances particulières. La pratique des juges des référés en témoigne. Le tribunal judiciaire de Paris a constaté dans une ordonnance du 9 avril 2026 que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de location d’emplacement de parking liant les parties sont réunies depuis le 10 janvier 2026 ». Il a ordonné l’expulsion de la société locataire ainsi que la restitution de l’emplacement de parking (TJ Paris, 9 avril 2026, n° 26/50572, ord. réf.). La société débitrice n’avait pas réglé les causes du commandement de payer de 13 729,41 euros dans le délai d’un mois. Elle a été condamnée au paiement d’une provision de 19 973,53 euros. Elle a également été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise du badge de l’emplacement de stationnement.
Or, en l’absence de clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail d’un emplacement de stationnement peut être prononcée pour manquement à une obligation essentielle. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi prononcé la résiliation judiciaire d’un bail. Le bail avait été conclu le 9 juillet 2021 pour un emplacement de parking situé au niveau -3, place 354. Le jugement a été rendu le 24 mars 2025 (TJ Paris, 24 mars 2025, n° 24/06583). Le tribunal a relevé que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, prévue par le contrat conclu le 9 juillet 2021 ». Les preneurs ont été condamnés solidairement au paiement de l’arriéré de 1 832,82 euros et d’une indemnité d’occupation. Ils ont également été expulsés avec le concours de la force publique. Le manquement persistant à l’obligation de paiement justifiait la résiliation du bail.
En conséquence, le régime de la résiliation des baux portant sur des emplacements de stationnement ne présente pas de singularité notable. La modicité des loyers en cause n’empêche pas les bailleurs institutionnels de poursuivre avec rigueur l’acquisition des clauses résolutoires. A cet égard, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeure l’instrument principal de la reprise des emplacements loués. Les preneurs peuvent utilement invoquer la suspension des effets de la clause sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ils doivent toutefois justifier de difficultés objectives et être en mesure d’apurer leur dette locative.
Conclusion
La jurisprudence des cours d’appel et des tribunaux judiciaires rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent du bail commercial des emplacements de stationnement. Ce régime s’articule autour de la qualification des lieux, de la consistance contractuelle du bail et des règles de fixation du loyer. Or, la question centrale demeure celle de l’accessorité. Le statut des baux commerciaux ne s’applique aux emplacements de stationnement qu’autant que leur privation compromettrait l’exploitation du fonds. Cette condition est appréciée concrètement par les juges du fond au regard de l’activité exercée.
Par ailleurs, la monovalence des parcs de stationnement commande l’application des règles dérogatoires de l’article R. 145-10 du code de commerce. Elle fait l’objet d’appréciations contrastées selon la possibilité de réaffecter les locaux à un autre usage. La valorisation des emplacements de stationnement annexés à un local commercial suit en conséquence des méthodes diversifiées. Il s’agit notamment de la méthode du garage-hôtel, de la valorisation unitaire par place ou de la pondération du terrain affecté au stationnement.
Dès lors, la sécurisation des conventions portant sur des emplacements de stationnement suppose une rédaction rigoureuse de la désignation des lieux. Elle suppose une délimitation précise des dépendances et une anticipation des règles de fixation du loyer. Elle suppose enfin une attention particulière aux mécanismes de résiliation applicables. La consultation d’un praticien du droit des baux commerciaux à Paris permet d’appréhender ces questions dans toute leur technicité. Elle tient compte des évolutions jurisprudentielles récentes. Elle s’adapte aux spécificités de chaque situation contractuelle.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.