L’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, cassant partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers du 3 décembre 2024, répond à une question simple et quotidienne : que doit le locataire qui a restitué les clés avant le terme de son préavis ? La réponse est ferme, et elle désavoue la lecture compréhensive que la première instance avait retenue.
Les faits se résument en quelques lignes. Une locataire a donné congé le 22 avril 2023 pour le 22 juillet de la même année. D’un commun accord avec le bailleur, l’état des lieux de sortie a été dressé le 1er juillet 2023 et les clés ont été remises le même jour, trois semaines avant le terme du préavis. La locataire a alors cessé de payer le loyer, puis a obtenu une ordonnance enjoignant au bailleur de lui restituer le dépôt de garantie. Le bailleur a formé opposition à cette ordonnance et a présenté des demandes en paiement. Pour le condamner à restituer une partie du dépôt, le jugement a retenu qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que la locataire a remis les clés d’un commun accord le 1er juillet 2023, de sorte qu’elle n’était tenue au paiement du loyer que jusqu’au mois de juin 2023 inclus.
L’affaire a été largement relayée par la presse généraliste, notamment par Le Figaro Immobilier le 13 août 2026, signe de l’attente pratique qu’elle suscite auprès des bailleurs comme des locataires. La Cour de cassation a censuré le jugement au double visa de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du code de procédure civile. L’intérêt de la décision est double : elle rappelle d’abord la permanence de la dette de loyers après la libération des lieux, elle encadre ensuite strictement les voies d’une extinction anticipée de cette dette.
I. La permanence de la dette de loyers après la remise des clés
A. Le préavis du locataire, cadre légal d’une obligation de paiement intégrale
La règle est écrite dans la loi depuis la loi du 6 juillet 1989, et sa lettre n’a jamais varié sur ce point. Aux termes de l’article 15, I, de ce texte, « il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé délivré par le locataire est un acte unilatéral réceptice qui produit ses effets pendant toute la durée du préavis, indépendamment de l’usage effectif que le locataire fait encore des lieux.
Le point de départ du préavis mérite une attention particulière, car c’est de lui que dépend le terme de l’obligation de paiement. Le texte précise que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement » et que « ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une notification irrégulière ne fait donc pas courir le délai, et le locataire qui s’en prévaut sans en justifier s’expose à voir prolonger d’autant sa période d’obligation au loyer.
La durée du préavis du locataire est en principe de trois mois, mais la loi admet qu’elle soit ramenée à un mois dans plusieurs situations énumérées limitativement, notamment « en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire souhaitant bénéficier de ces délais réduits précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé, à défaut de quoi le délai applicable demeure de trois mois. Ces exigences de forme et de justification montrent que le congé du locataire est un acte juridique rigoureusement réglé, dont les effets financiers ne sauraient être écartés par un simple comportement matériel.
La symétrie avec le congé du bailleur éclaire le mécanisme. Le même alinéa dispose en effet que, pendant le délai de préavis, « le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur ». La différence de traitement n’est pas fortuite : lorsque le départ procède de l’initiative du locataire, le risque de vacance est mis à sa charge ; lorsque la fin du bail procède de la décision du bailleur, le locataire n’en supporte pas les conséquences financières. Le paiement du loyer pendant le préavis constitue ainsi la contrepartie d’un délai laissé à celui qui a pris l’initiative de la rupture.
Le même jour, la troisième chambre civile a publié un arrêt qui complète ce cadre en précisant le régime du congé délivré par le bailleur. Par un arrêt du 4 juin 2026, elle a rappelé que « le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). Elle y a ajouté, au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Or cette décision, publiée au Bulletin, confirme que la chambre veille à l’articulation exacte entre le droit du congé et l’équilibre du rapport locatif.
Dès lors, le locataire qui a notifié son congé doit intégrer dans son budget la totalité des loyers et charges courant jusqu’au terme du préavis. La restitution anticipée des clés, pour commode qu’elle soit dans l’organisation d’un déménagement, ne modifie pas à elle seule la durée de son obligation. C’est exactement ce que la Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026 dans l’affaire venue d’Angers, en rappelant que le départ anticipé ne vaut pas libération de la dette.
B. La remise des clés et l’état des lieux, actes matériels dépourvus d’effet extinctif
Le raisonnement de la troisième chambre civile tient en une proposition que la formulation de l’arrêt rend limpide : « Il résulte de ce texte que, lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387, F-D). La distinction est nette : la libération des lieux est un fait, l’extinction de la dette est un acte juridique.
L’état des lieux de sortie, quel qu’en soit le moment, n’a pas d’autre fonction que la constatation. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il décrit l’état du logement à la date à laquelle il est dressé ; il ne dit rien de la survie du contrat ni de l’obligation de paiement qui s’y rattache.
La distinction entre le fait et l’acte est ici le cœur du raisonnement. La remise des clés constate que le locataire n’occupe plus les lieux ; elle ne dit rien de la volonté du bailleur quant à la créance des loyers restant à courir. L’état des lieux anticipé, loin d’être dépourvu d’intérêt, sert au contraire à fixer la date de libération et à préserver les droits de chacune des parties sur l’état du logement. Or c’est précisément parce que ces opérations sont utiles et fréquentes que le juge du fond avait été tenté d’y attacher un effet extinctif que la loi ne leur confère pas.
Par ailleurs, la charge de la preuve de la renonciation pèse sur celui qui s’en prévaut. L’article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil). La locataire de l’affaire d’Angers soutenait que le bailleur avait accepté un départ anticipé ; encore lui appartenait-il d’établir une renonciation non équivoque à la totalité des loyers restant dus, ce que la seule remise des clés ne démontrait pas.
La décision comporte enfin un enseignement procédural qui mérite l’attention des praticiens. Le juge d’Angers avait assorti d’office la condamnation à restituer le dépôt de garantie d’une majoration de 10 % par période mensuelle commencée en retard, alors qu’aucune partie n’avait formulé pareille demande. Or « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » (article 4 du code de procédure civile). La troisième chambre civile en tire la conséquence attendue : « En statuant ainsi, alors qu’il n’était saisi d’aucune demande tendant à l’application d’une majoration de retard, le juge des contentieux de la protection, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité). Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort, ne peut donc pas accorder ce qui ne lui a pas été demandé.
II. Les tempéraments : une extinction anticipée strictement encadrée
A. L’occupation du logement par un autre locataire avant le terme du préavis
La loi réserve une seule hypothèse d’extinction anticipée de plein droit de la dette de loyers : le locataire n’est plus redevable si « le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Deux conditions cumulatives doivent être réunies : une occupation effective du logement par un nouveau locataire et l’accord du bailleur sur cette relocation anticipée.
L’occupation effective suppose la conclusion d’un nouveau bail et l’entrée dans les lieux avant le terme du préavis ; une simple promesse ou un candidat pressenti n’y suffit pas. L’accord du bailleur renvoie quant à lui au consentement de celui qui a seul la maîtrise de la mise en location. A cet égard, la formule légale protège aussi le locataire sortant contre un bailleur qui relouerait le logement tout en continuant de réclamer les loyers du préavis : la perception de deux loyers pour le même logement est exclue par le texte lui-même. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire qui se prévaut de la dispense d’établir à la fois l’occupation effective et l’accord du bailleur, la charge de la preuve de l’extinction de son obligation pesant sur lui.
En conséquence, le locataire qui souhaite anticiper son départ a intérêt à provoquer par écrit une réponse du bailleur sur la question de la relocation, et à solliciter, le cas échéant, la fixation d’un état des lieux de sortie anticipé. Cet état des lieux ne le dispense pas de payer, mais il fixe avec certitude la date de la remise des clés, date à laquelle s’attachent des effets juridiques distincts, notamment le point de départ des délais de restitution du dépôt de garantie prévus par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
B. La renonciation du bailleur et la mécanique du dépôt de garantie
La renonciation du bailleur aux loyers postérieurs à la remise des clés demeure toujours possible ; encore doit-elle être non équivoque, ainsi que l’exige l’arrêt du 4 juin 2026. La prudence commande de la formaliser dans un écrit qui mentionne expressément la dispense des loyers et charges à compter d’une date déterminée, plutôt que de s’en remettre aux implications supposées d’un état des lieux ou d’une conversation. Pour le bailleur, la rédaction est inverse mais le conseil identique : il accepte un état des lieux anticipé sans jamais consentir, même implicitement, à l’abandon de sa créance.
La mécanique du dépôt de garantie s’articule alors avec la dette de préavis. Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les loyers et charges du préavis figurent au premier rang de ces sommes restant dues, que le bailleur peut donc retenir sur le dépôt.
Le délai de restitution se raccourcit lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La règle vaut quel que soit le moment de la remise des clés, anticipée ou non : c’est cette date, et non le terme du préavis, qui fait courir les délais de restitution.
La jurisprudence a précisé avec constance les règles de cette compensation. Par un arrêt du 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait ordonné la restitution intégrale du dépôt de garantie sans déduire les condamnations prononcées contre les locataires : « En statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183, FS-B). La Cour de cassation, statuant au fond sans renvoi, y a jugé que le dépôt de garantie s’imputait sur les condamnations mises à la charge des locataires, ce qui entraînait le rejet de leurs demandes en restitution et en majoration.
La sanction du retard de restitution obéit à des règles non moins fermes. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. La troisième chambre civile a précisé le 12 février 2026 qu’« à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258, F-D).
Cette solution prolonge une ligne jurisprudentielle constante. Le 22 juin 2022, la Cour avait déjà censuré un tribunal qui reportait le point de départ de la majoration à la signification de sa décision : « En statuant ainsi, alors que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés, le tribunal a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-14.525, FS-D). Le 9 mai 2019, elle avait déjà rappelé, à propos d’une remise des clés intervenue le 1er septembre 2015, que « l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur » impliquait que la majoration coure à compter du 1er novembre 2015 (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.610, F-D). La remise des clés, sans éteindre la dette de préavis, demeure donc la date cardinale du décompte des obligations de fin de bail.
Enfin, la preuve de la restitution effective pèse sur le bailleur. Dans l’arrêt du 12 février 2026, la Cour a cassé le jugement qui tenait pour suffisant l’envoi d’un chèque dont la réception était contestée et qui n’avait jamais été encaissé, au visa de l’article 1353 du code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. A cet égard, la même exigence probatoire vaut des deux côtés de la relation locative : la locataire de l’affaire d’Angers devait prouver la renonciation du bailleur, et le bailleur doit, symétriquement, justifier la libération effective de son obligation de restitution.
Ce contentieux de la fin du bail constitue l’un des volets les plus récurrents de la pratique du droit immobilier, où l’anticipation rédactionnelle évite la plupart des litiges que la jurisprudence est ensuite appelée à trancher.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026 dessine un régime d’ensemble dont la cohérence est remarquable. La libération des lieux est un fait, l’extinction de la dette est un acte juridique, et la loi ne connaît que deux voies d’extinction anticipée de la dette du préavis : la relocation effective avec l’accord du bailleur et la renonciation non équivoque de ce dernier. Le dépôt de garantie s’impute sur les loyers du préavis restant dus, la majoration de 10 % court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés, et la preuve de la libération pèse sur celui qui s’en prévaut.
Pour le locataire, la prudence commande de ne jamais tenir la remise des clés pour la fin de ses obligations : seul un écrit du bailleur, acceptant expressément le départ anticipé et dispensant des loyers à venir, produit cet effet. Pour le bailleur, l’état des lieux de sortie anticipé, consenti d’un commun accord, n’emporte aucune renonciation, et la conservation des sommes dues sur le dépôt de garantie reste possible dans les limites de l’article 22. La cause a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans, auquel il appartiendra de tirer les conséquences chiffrées de la cassation partielle prononcée par la troisième chambre civile.
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