I. La prescription quinquennale de l’action en paiement des loyers et des charges du bail commercial
A. Le point de départ de la prescription : l’exigibilité de chaque terme de loyer
L’action en paiement des loyers et des charges d’un bail commercial obéit à la prescription quinquennale de droit commun. Selon l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Or, la mise en œuvre de ce délai présente en matière locative une particularité essentielle. La dette de loyer est en effet payable par termes successifs, et non en une seule fois.
La troisième chambre civile a précisé cette articulation dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-13.876). Des bailleurs réclamaient des loyers impayés entre 2007 et 2014, et la locataire opposait la prescription de cette demande (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-13.876). La Cour rappelle, au visa des articles 2224 et 2277 du code civil dans leur rédaction applicable, que « les actions en paiement des loyers, des fermages et des charges locatives se prescrivent par cinq ans ». Elle précise ensuite que « à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance ». Chaque terme de loyer se prescrit donc à compter de sa propre date d’exigibilité.
Cette règle commande directement l’étendue de la créance recouvrable. Un arriéré ancien ne peut être ranimé par des actes intervenus après son exigibilité. La même décision tire de ce principe une conséquence remarquable relative à l’interruption de la prescription. La Cour énonce en effet que « la prescription d’une action en paiement de loyer court à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible et ne peut être interrompue par des actes réalisés antérieurement à cette exigibilité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-13.876).
En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que le délai avait été interrompu par une assignation en référé délivrée en 2007. Cet acte tendait à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement de loyers échus au 1er décembre 2006. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Les juges du fond devaient rechercher si des actes interruptifs avaient été réalisés postérieurement à l’exigibilité de chacun des termes réclamés. En conséquence, les loyers antérieurs à la période quinquennale étaient prescrits.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement des exigences de l’article 2241 du code civil. La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion (article 2241 du code civil). Dès lors, un bailleur qui souhaite préserver ses droits doit veiller à interrompre le cours de la prescription à l’égard de chaque terme échu. L’interruption peut résulter d’une demande en justice, conformément à l’article 2241 précité. Elle peut également résulter d’une reconnaissance de dette. L’article 2240 du code civil prévoit en ce sens que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » (article 2240 du code civil).
La reconnaissance de dette revêt une importance pratique considérable dans la gestion des impayés locatifs. Un échéancier signé par le preneur, un courrier reconnaissant l’existence de l’arriéré, ou une affectation expresse des paiements peuvent interrompre la prescription. Le nouveau délai quinquennal court alors à compter de la reconnaissance. Or, le bailleur doit être vigilant : la reconnaissance doit émaner du débiteur et être non équivoque. Les juges du fond apprécient souverainement sa portée.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié le droit positif des baux commerciaux sur un point voisin. L’article L. 145-15 du code de commerce, modifié, répute désormais non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-32-1 et L. 145-37 à L. 145-41 du même code (article L. 145-15 du code de commerce). Ce rappel illustre la volonté du législateur de renforcer l’ordre public locatif, sans toutefois remettre en cause le régime de prescription des créances locatives.
B. L’étendue de la créance recouvrable : les arriérés, la répétition des provisions et les trop-perçus
Le point de départ de la prescription conditionne le quantum des sommes susceptibles d’être obtenues à titre d’arriérés. La jurisprudence récente en fournit plusieurs illustrations convergentes. Dans un arrêt du 10 octobre 2024 (pourvoi n° 22-24.395), un bailleur réclamait des loyers et charges impayés. La locataire invoquait l’état vétuste de l’immeuble pour obtenir une dispense de paiement (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395). La Cour approuve les juges du fond d’avoir écarté l’exception d’inexécution. Elle retient que « la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation ». La juridiction n’était en effet saisie que d’une demande de dispense intégrale, et non d’une demande de réduction du loyer.
Cette décision rappelle que l’exception d’inexécution ne permet pas au preneur de transformer sa dette en une créance contestable dans son quantum. Le principe de l’exigibilité du loyer, contrepartie de la jouissance des lieux, demeure le fil conducteur du régime de la prescription des arriérés. Le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur doit en tirer les conséquences procédurales appropriées. Il lui appartient notamment de solliciter une réduction de loyer, et non une dispense totale, lorsqu’il continue d’occuper les lieux.
La question des trop-perçus et de la répétition des provisions a également retenu l’attention de la Cour. Dans un arrêt du 14 novembre 2024 (pourvoi n° 22-16.953), une locataire demandait la répétition de provisions sur charges indûment versées sur une période de quinze années. La bailleresse opposait la prescription quinquennale (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 22-16.953). La Cour juge que la créance en répétition des sommes versées à titre de provision dépendait d’éléments qui n’étaient pas connus de la locataire. Ces éléments résultaient de déclarations que la bailleresse était tenue de faire. La prescription abrégée ne s’appliquait donc pas aux sommes versées avant l’entrée en vigueur de la réforme de 2008.
La Cour retient surtout que l’expertise ordonnée en référé avait suspendu la prescription. Elle affirme que la mesure d’instruction avait, en vertu de l’article 2239 du code civil, « suspendu la prescription de l’action en répétition des sommes versées par la locataire antérieurement à l’ordonnance du juge des référés » (article 2239 du code civil). La suspension de la prescription par la mesure d’instruction est d’une portée considérable dans le contentieux locatif. Le bailleur et le preneur qui acceptent une expertise des comptes entre les parties s’exposent à un report du délai quinquennal pendant toute la durée de la mesure.
Cette suspension ne doit pas être confondue avec l’interruption, qui seule fait courir un nouveau délai de cinq ans. Les articles 2240 et 2241 du code civil énumèrent limitativement les causes d’interruption de droit commun. La mesure d’instruction, quant à elle, relève du régime de la suspension de l’article 2239 précité. Le législateur a voulu que le temps de l’expertise ne nuise pas au créancier dont les droits sont en cours de constatation. Le point de départ du nouveau délai se situe au jour où la mesure a été exécutée, avec un minimum de six mois.
Enfin, la question des trop-perçus a été tranchée dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.218). Une locataire demandait le remboursement d’un trop-perçu de loyers, faute pour la bailleresse d’avoir indexé à la baisse le loyer dû. Elle contestait en outre des commandements de payer visant la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). La Cour y rappelle qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ». La détermination du trop-perçu suppose ainsi une délimitation rigoureuse de la clause litigieuse. La nullité partielle n’entraîne pas nécessairement celle de la clause en son entier.
Le sort du trop-perçu dépend dès lors de l’étendue de la nullité encourue. Lorsque seule la stipulation unilatérale est réputée non écrite, le loyer retrouve son assiette contractuelle initiale. Les sommes versées au-delà de ce montant doivent être restituées, dans la limite de la prescription quinquennale. En revanche, lorsque la clause est indivisible, sa nullité emporte celle de l’ensemble, avec des conséquences plus larges sur les arriérés et les commandements. La preuve du trop-perçu incombe au preneur, qui doit produire les justificatifs des sommes versées.
II. L’imputation des paiements partiels et la régularisation de l’arriéré locatif
A. L’imputation légale des paiements partiels sur la dette la plus ancienne
Lorsque le locataire s’acquitte de versements partiels, la question de leur imputation commande le calcul de l’arriéré et l’application de la prescription quinquennale. L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues. Parmi celles-ci, elle s’opère sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne (article 1342-10 du code civil).
La troisième chambre civile a appliqué cette mécanique aux baux commerciaux dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 22-23.221). Des locataires avaient versé, pendant plusieurs années, des mensualités de 425 euros inférieures au loyer contractuel de 800 euros. Des termes antérieurs étaient demeurés impayés (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 22-23.221). Les locataires soutenaient que leurs règlements mensuels devaient être imputés sur les échéances courantes. Les échéances anciennes auraient dès lors été prescrites, faute d’avoir été réglées dans le délai de cinq ans.
La Cour rejette ce raisonnement. Elle relève que « en l’absence d’une telle manifestation de volonté et en présence de plusieurs dettes de même nature s’agissant de dettes de loyers, il résultait des articles 1253 et 1256 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, que l’imputation devait se faire sur la dette la plus ancienne et que les versements mensuels de 425 euros effectués à compter de février 2012 et jusqu’à mai 2016 avaient ainsi régularisé les termes impayés antérieurs au 11 octobre 2011 » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 22-23.221). Les paiements partiels ont donc éteint les dettes les plus anciennes, préservant la créance du bailleur du jeu de la prescription.
Par ailleurs, la Cour précise les conditions dans lesquelles la volonté du débiteur peut écarter la règle légale. L’expression de cette volonté doit être « de nature à établir, de manière non équivoque, quelle dette le débiteur entendait acquitter ». En l’espèce, la cour d’appel avait souverainement constaté que les locataires ne prouvaient pas avoir manifesté leur volonté d’imputer leurs versements sur l’échéance du mois courant. La règle légale de l’imputation sur la dette la plus ancienne trouvait donc à s’appliquer. Cette solution présente un intérêt pratique majeur pour les deux parties.
Le locataire qui souhaite affecter ses règlements à des échéances précises doit le manifester clairement. Il peut indiquer l’imputation au moment du paiement, sur l’ordre de virement ou dans un courrier d’accompagnement. À défaut, ses paiements viendront éteindre les termes les plus anciens. Ce mécanisme peut paradoxalement lui profiter : en régularisant les dettes anciennes, il évite l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur des termes prescrits. Il doit toutefois rester vigilant sur la prescription de ses prétentions propres.
La portée de l’imputation s’observe également dans le contentieux du commandement de payer. Dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.423), une bailleresse avait délivré un commandement visant la clause résolutoire. Le loyer du troisième trimestre 2022 avait pourtant été réglé. La bailleresse réclamait en outre le paiement de la clause pénale et des intérêts de retard (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). La Cour censure la cour d’appel qui avait refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel avait retenu que le bail ne la prévoyait pas en cas de non-paiement de la clause pénale. Or « le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail ».
L’arrêt souligne la nécessité de délimiter avec précision la nature des sommes réclamées dans le commandement. Le bailleur doit identifier l’assiette exacte de l’arriéré, en distinguant les loyers, les charges, la clause pénale et les frais. Le preneur, de son côté, doit vérifier que les sommes réclamées correspondent bien à des dettes exigibles et non prescrites. La contestation du commandement doit être formée sans délai, car l’écoulement du délai d’un mois fait jouer la clause résolutoire.
B. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
La régularisation de l’arriéré locatif s’accomplit le plus souvent sous l’égide de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation (article L. 145-41 du code de commerce). La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé ces conditions. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative. Le preneur doit également justifier de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La jurisprudence de la troisième chambre civile précise les limites de ce mécanisme protecteur. Dans un arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-16.040), une locataire avait déjà obtenu en référé un échéancier d’apurement. Cet échéancier était assorti de la suspension de la clause résolutoire. Après avoir manqué ses échéances, elle sollicitait de nouveaux délais de paiement, y compris rétroactifs (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-16.040). La Cour rappelle que le juge du fond peut accorder rétroactivement des délais de paiement au locataire. Il peut également suspendre les effets de la clause résolutoire. Il peut encore dire qu’elle n’a jamais produit ses effets, après avoir constaté l’apurement de la dette locative. Cette faculté n’est toutefois ouverte qu’à une condition : « ce n’est qu’à la condition que le locataire n’ait pas déjà obtenu des délais en référé ».
Ayant constaté que les délais impartis par l’ordonnance de référé n’avaient pas été respectés, la Cour en déduit que la clause résolutoire était acquise. De nouveaux délais ne pouvaient être octroyés, même à titre rétroactif. Cette solution s’articule avec le principe posé par la Cour dans un arrêt du 15 juin 2023, publié au Bulletin (pourvoi n° 21-23.902). La Cour y énonce que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902). Le preneur qui a bénéficié d’un échéancier et qui le respecte échappe à la résiliation. Celui qui le méconnaît voit la clause résolutoire produire ses effets rétroactivement.
La loi du 26 mai 2026 renforce encore la vigilance exigée du preneur. La condition de reprise du loyer courant avant la première audience constitue une exigence nouvelle, cumulative de la capacité à apurer la dette ancienne. Le législateur entend ainsi éviter que le preneur n’utilise les délais de paiement pour différer le règlement du loyer courant. Cette réforme, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, doit être intégrée dans toute stratégie de régularisation de l’arriéré.
Dès lors, la régularisation de l’arriéré locatif suppose une stratégie rigoureuse de la part du preneur. Celui-ci doit contester utilement les causes du commandement, manifester expressément l’affectation de ses paiements partiels, et solliciter des délais avant toute acquisition définitive de la clause résolutoire. À cet égard, l’impératif de bonne foi qui gouverne l’exécution du contrat de bail trouve à s’appliquer. Les règles d’ordre public des articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce dessinent un cadre protecteur pour le preneur. Ce cadre demeure toutefois strictement conditionné à la manifestation de sa volonté d’apurer sa dette (article L. 145-15 du code de commerce).
La combinaison de la prescription quinquennale, de l’imputation sur la dette la plus ancienne et du régime des délais de paiement forme ainsi un ensemble cohérent. Les arrêts récents de la troisième chambre civile en dessinent les contours avec une netteté croissante. Le bailleur y trouve la garantie que ses créances anciennes ne sont pas affectées par des paiements partiels non affectés. Le preneur y découvre la nécessité d’une vigilance constante dans l’exécution de ses obligations locatives. La maîtrise de ces mécanismes conditionne la sécurité juridique des deux parties au bail.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de 2023 à 2026 consolide le régime de la prescription quinquennale des loyers du bail commercial autour de trois piliers. La prescription se divise comme la dette, à compter de l’exigibilité de chaque terme. L’imputation des paiements partiels s’opère, à défaut de volonté non équivoque du débiteur, sur la dette la plus ancienne. Enfin, la régularisation de l’arriéré ne suspend les effets de la clause résolutoire que dans les conditions strictes de l’article L. 145-41 du code de commerce, désormais renforcées par la loi du 26 mai 2026. Ces solutions intéressent directement les bailleurs comme les preneurs, dont la sécurité juridique dépend de la maîtrise de ces mécanismes techniques. Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expérience en droit des baux commerciaux à Paris, accompagne les parties dans la prévention de ces contentieux. Il les assiste également dans la résolution des litiges liés aux impayés locatifs (avocat en droit des baux commerciaux à Paris).
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