I. La détermination du titulaire du bail commercial : la cotitularité et la qualité de preneur
A. La preuve de la cotitularité et l’interprétation des stipulations contractuelles
La cotitularité du bail commercial résulte de la volonté des parties de conférer à plusieurs personnes la qualité de preneur. Aucune disposition légale n’impose de stipulation expresse en ce sens. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 11 janvier 2023 (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-23.735, lien officiel). Elle a ainsi rappelé que « en matière de bail commercial la cotitularité du bail n’est subordonnée à aucune stipulation expresse en ce sens ». La qualité de copreneur peut donc résulter des circonstances de la conclusion de l’acte. Elle peut également découler de l’exécution du contrat.
Dans cette espèce, une bailleresse avait consenti un bail commercial à une personne agissant à titre personnel et pour le compte d’une société en formation. La société s’était réservé la faculté de se substituer à la preneuse dès son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir procédé à une interprétation souveraine du contrat exclusive de dénaturation. La commune volonté des parties était que les locaux ne fussent donnés à bail qu’à un seul preneur. La société se substituait dès son immatriculation à la signataire intervenue sous le régime des sociétés en formation. La preneuse initiale perdait alors la qualité de titulaire du bail.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 mai 2025 illustre cette exigence d’analyse (CA Paris, 22 mai 2025, n° 22/08280, lien officiel). Un bailleur avait donné à bail commercial des locaux destinés à une activité de bar-brasserie-restauration. Le bail avait été conclu avec une société en formation et deux associés fondateurs. Ceux-ci agissaient tant à titre personnel qu’en qualité d’associés fondateurs de la société en cours de constitution. Le contrat désignait expressément les trois cocontractants comme copreneurs. Il stipulait leur solidarité et précisait que le terme de preneur globalise les trois copreneurs. La cour a déduit de ces stipulations que les associés fondateurs étaient demeurés copreneurs à titre personnel. La reprise des engagements par la société immatriculée ne pouvait les libérer à l’égard du bailleur.
La cour d’appel de Lyon a précisé le sort du bail conclu au nom du gérant d’une société à constituer (CA Lyon, n° 23/03473, lien officiel). Elle a statué le 26 juin 2024. Un preneur, gérant et associé unique d’une société ultérieurement immatriculée, soutenait qu’un bail verbal avait substitué la société à sa personne. Le bailleur avait pourtant encaissé les loyers payés par la société. La cour a retenu que l’acte du 30 avril 2013 ne remplissait pas les conditions de l’article L. 210-6 du code de commerce. Il ne bénéficiait dès lors pas des garanties prévues tant pour le bailleur que pour la société en formation. L’existence d’un bail verbal successif constituait une contestation sérieuse faisant échec à la demande en paiement d’une provision formée en référé. La cour a également écarté la demande de constat de résiliation du bail et d’expulsion formée contre le gérant. Il n’était pas discuté que ce dernier n’exploitait pas lui-même une activité commerciale dans les lieux loués. La règle nul ne plaide par procureur interdisait au gérant de solliciter la condamnation de la société exploitante au profit du bailleur.
La détermination du titulaire du bail s’opère donc au regard de l’acte et de son exécution. Dans son arrêt du 22 mai 2025, la cour d’appel de Paris a détaillé les indices écartant la reprise des engagements (CA Paris, n° 22/08280, lien officiel). Le bail comportait trois signatures au titre des preneurs. La première émanait d’un fondateur en qualité de preneur. La seconde émanait de la fondatrice en qualité de copreneur. La troisième émanait de cette dernière en qualité de future gérante de la société en formation, mandatée par l’assemblée générale. La société était désignée comme copreneur. La résolution de l’assemblée générale du 15 mai 2019 donnait pouvoir à la gérante pour conclure le bail pour le compte de la société avec les copreneurs. Le contrat de bail stipulait la solidarité entre les personnes identifiées sous le vocable de preneur. En application de l’article L. 210-6 du code de commerce et des statuts, la société n’a pas pu reprendre les engagements personnels souscrits par les deux fondateurs. Ceux-ci sont demeurés tenus in solidum avec elle.
B. L’immatriculation des copreneurs et l’application du statut des baux commerciaux
La détermination du titulaire du bail commande l’application du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-1 du code de commerce fixe le champ d’application de ce statut. Son III dispose que l’exploitant du fonds bénéficie du statut même en l’absence d’immatriculation de ses copreneurs ou coïndivisaires non exploitants. La cour d’appel de Paris a fait une application directe de ce texte dans son arrêt du 22 mai 2025. Elle a écarté le moyen tiré du défaut d’immatriculation des appelants au registre du commerce et des sociétés (CA Paris, 22 mai 2025, n° 22/08280, lien officiel). Elle a énoncé que « l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises de l’exploitant du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux mais n’est pas une condition de validité du contrat de bail ». Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour l’application du statut n’en demeure pas moins un bail valable. Il oblige le bailleur à faire jouir le locataire des locaux loués et le locataire à payer le loyer.
Or, l’absence d’immatriculation des copreneurs non exploitants ne prive pas pour autant le bail de son efficacité. La solidarité contractuelle vient garantir le bailleur contre la défaillance de l’un des preneurs. En conséquence, la distinction entre l’existence du contrat et l’application du statut protecteur commande une analyse séparée. La validité de la convention ne se confond pas avec le bénéfice du droit au renouvellement. La troisième chambre civile a confirmé cette dissociation dans sa jurisprudence relative aux fondateurs de sociétés en formation. La reprise des engagements par la société immatriculée ne prive pas le preneur du bénéfice des stipulations contractuelles dont il est titulaire à titre personnel (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-23.735, lien officiel). Le preneur qui conclut le bail tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de la société en formation conserve ainsi ses droits propres.
À cet égard, la cour d’appel de Paris a précisé les conditions de substitution de la société au preneur (CA Paris, n° 22/08551, lien officiel). Elle a statué le 5 décembre 2024. Un bail commercial avait été consenti à un preneur exploitant sous une enseigne. Le preneur avait ultérieurement immatriculé une société à associé unique dont il était le gérant. Aucune clause de substitution au profit de la société à constituer n’avait été stipulée. Aucune formalité de reprise des engagements n’avait été accomplie. La cour a retenu que la bailleresse avait parfaitement admis la substitution de la société au preneur. Elle avait délivré des commandements de payer à la société et accepté ses paiements sans contestation. Elle avait déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société. La cour a néanmoins jugé que le preneur personne physique demeurait solidairement tenu du paiement des loyers. Aucun élément opposable au bailleur n’établissait la reprise de ses engagements par la société.
II. La solidarité des copreneurs et la substitution de la société : l’opposabilité au bailleur
A. La solidarité contractuelle des copreneurs fondateurs et son étendue
La solidarité des copreneurs constitue la garantie principale du bailleur lorsque le bail est conclu pour une société en formation. L’article 1843 du code civil prévoit la solidarité des personnes ayant agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation, si la société est commerciale. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci. L’article L. 210-6 du code de commerce reprend ce principe pour les sociétés commerciales. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis. Elles sont libérées si la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, reprend les engagements souscrits.
La cour d’appel de Paris a fait une application rigoureuse de ces textes dans son arrêt du 22 mai 2025. Elle a retenu que la société en formation n’avait pas pu reprendre les engagements personnels des fondateurs (CA Paris, n° 22/08280, lien officiel). Le bail indiquait expressément que les associés sont et resteront copreneurs et garants des engagements de la société. Le terme de preneur globalisait les trois copreneurs. La clause de solidarité s’appliquait quand bien même certains copreneurs ne seraient pas immatriculés à titre personnel et n’exploiteraient pas le commerce dans les locaux loués. En application de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les fondateurs sont donc demeurés tenus in solidum avec la société au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.
Dès lors, la solidarité stipulée dans le bail commercial présente une portée propre. Elle se distingue de la solidarité légale qui pèse sur les personnes ayant agi pour le compte d’une société en formation. La cour d’appel de Paris l’a confirmé en jugeant que la société immatriculée postérieurement à la conclusion du bail n’avait pu reprendre les engagements personnels des fondateurs. Ceux-ci n’avaient pas été souscrits pour le compte de la société mais à titre personnel en qualité de copreneurs. Les engagements souscrits par les fondateurs que la société peut reprendre sont uniquement ceux conclus au nom et pour le compte de la société en formation. La distinction commande une rédaction précise des actes dès l’origine du projet entrepreneurial.
B. La reprise des engagements par la société immatriculée et ses conditions de validité
La reprise des engagements souscrits pour le compte d’une société en formation est soumise à des conditions de forme strictes. La jurisprudence refuse qu’elle résulte du seul accord des parties. La cour d’appel de Versailles a rappelé, dans un arrêt du 27 novembre 2025, que « la reprise d’un acte accompli au cours de la période de formation d’une société ne peut résulter du seul accord ou de la seule volonté, à les supposer établis, des parties de substituer la société à la personne qui a souscrit l’engagement, mais doit satisfaire aux conditions requises par les dispositions législatives et réglementaires régissant spécifiquement les modalités de reprise des engagements souscrits au nom ou pour le compte d’une société en formation » (CA Versailles, 27 novembre 2025, n° 24/07042, lien officiel). L’article R. 210-5 du code de commerce prévoit deux modes de reprise des engagements pris pour la société en formation. Il s’agit de l’adjonction aux statuts d’un état des actes accomplis pour le compte de cette société. Il s’agit également d’un mandat exprès donné à un associé ou à un gérant non associé.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 30 mars 2023, que la reprise des contrats ne peut être implicite. « Conformément aux articles 1843 du code civil, L. 210-6 du code de commerce, et 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, la reprise des contrats de louage d’ouvrage ne peut être implicite » (Civ. 3e, 30 mars 2023, n° 21-25.920, lien officiel). Elle doit résulter de la signature des statuts assortis de l’état des actes, d’un mandat antérieur à l’immatriculation, ou d’une décision collective postérieure. La Cour en a déduit que la reprise d’un bail commercial n’emporte pas reprise des marchés de travaux conclus pour l’aménagement du bien loué. Le bail obligeait pourtant le preneur à effectuer ces travaux.
En conséquence, la sanction de l’acte conclu par la société en formation elle-même, et non pour son compte, est la nullité absolue. La cour d’appel de Chambéry a jugé, le 20 février 2024, que le bail conclu par la société en formation elle-même est nul de nullité absolue. La société n’existait pas juridiquement à la date de signature de l’acte (CA Chambéry, 20 février 2024, n° 21/01220, lien officiel). La cour a distingué trois hypothèses. En premier lieu, l’acte accompli pour le compte de la société en formation peut faire l’objet de la procédure de reprise. En second lieu, l’acte ne portant pas les mentions auxquelles est conditionnée la reprise reste à la charge du fondateur personnellement engagé. En troisième lieu, l’acte conclu par la société en formation figurant comme partie est nul, la société étant dépourvue de la personnalité morale. Aucune substitution rétroactive de partie n’est alors possible puisque cette partie n’existe pas.
La cour d’appel de Versailles a précisé la validité de la formule de la société en cours de constitution (CA Versailles, n° 24/07042, lien officiel). Elle a statué le 27 novembre 2025. Le bail conclu avec une société en cours de constitution et d’immatriculation, représentée par son gérant, est parfaitement valable. Il est susceptible de produire des effets juridiques. La commune intention des parties peut être recherchée dans les termes de l’acte. Elle peut également résulter du comportement ultérieur des parties. La facturation des loyers à la société et les quittances délivrées dès son immatriculation établissaient la commune intention des parties. L’acte avait été conclu pour le compte de la société en formation. Le bailleur avait reconnu la volonté du fondateur de créer une société pour succéder à son exercice en nom propre. La reprise des engagements était ensuite établie par les circonstances de l’espèce, notamment la signature des statuts le même jour que le bail.
Or, la Cour de cassation exige que la reprise des engagements soit effectivement réalisée selon les formes légales. La simple volonté des parties de substituer la société à la personne qui a souscrit l’engagement est insuffisante. Par ailleurs, la chambre commerciale a jugé que « la reprise d’un acte accompli au cours de la période de formation d’une société ne peut résulter du seul accord ou de la seule volonté, à les supposer établis, des parties de substituer la société à la personne qui a souscrit l’engagement, mais doit satisfaire aux conditions requises par les dispositions législatives et réglementaires régissant spécifiquement les modalités de reprise des engagements souscrits au nom ou pour le compte d’une société en formation » (Com., 18 juin 2025, n° 24-14.311, lien officiel). Cette solution, rendue au sujet d’un contrat de prêt, s’applique identiquement au bail commercial. La reprise des engagements du fondateur est subordonnée à la signature des statuts assortis de l’état des actes, à un mandat exprès ou à une décision collective.
À cet égard, la distinction entre la validité de l’acte et la reprise des engagements commande une vigilance particulière des praticiens. La formule consacrée agissant au nom et pour le compte de la société en formation protège le tiers cocontractant. Elle appelle son attention sur la possibilité d’une substitution de plein droit et rétroactive de débiteur. Elle fait prendre conscience à la personne qui accomplit l’acte qu’elle s’engage personnellement. Elle restera tenue si la société ne reprend pas les engagements ainsi souscrits. Dès lors, la rédaction des actes conditionne tant la sécurité du bailleur que celle des fondateurs copreneurs. La mention expresse de la qualité de copreneur et de l’étendue de la solidarité permet d’éviter les contestations relatives à la détermination du titulaire du bail.
La cour d’appel de Versailles a par ailleurs illustré la souplesse nouvelle de l’appréciation de la commune intention des parties. Deux baux commerciaux identiques avaient été établis le même jour. Le litige opposait une bailleresse à la société en formation et à son gérant fondateur (CA Versailles, 27 novembre 2025, n° 24/07042, lien officiel). L’un était au nom de l’entreprise en nom propre du fondateur. L’autre était au nom de la société en cours de constitution représentée par son gérant. La bailleresse soutenait que seul le premier était applicable. La cour a retenu que la mention de la société en cours de constitution et d’immatriculation était parfaitement valable. La commune intention des parties résultait des termes de l’acte et du comportement ultérieur des parties. La bailleresse avait facturé les loyers à la société et lui avait donné quittance dès son immatriculation. La cour a rappelé que la reprise des engagements ne peut résulter du seul accord des parties. Elle doit satisfaire aux conditions de l’article R. 210-5 du code de commerce. La cour a toutefois reconnu, au vu des circonstances, la reprise par la société des engagements pris pour son compte par le fondateur. Les statuts avaient été signés le même jour que le bail et la bailleresse avait délivré l’ensemble des quittances de loyer à la société.
Enfin, la sanction du défaut de mention de la société en formation mérite d’être soulignée. La cour d’appel de Chambéry a prononcé la nullité absolue du bail commercial conclu par la société en formation elle-même avant son immatriculation. Le fondateur s’était pourtant porté caution personnelle des engagements de la société (CA Chambéry, 20 février 2024, n° 21/01220, lien officiel). La cour a jugé qu’en application de l’article 1843 du code civil et de l’article L. 210-6 du code de commerce, le contrat de bail conclu par la société en formation elle-même, représentée par son gérant, était nul de nullité absolue. La société n’avait pas acquis la personnalité morale à la date de signature. Le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable. La bailleresse ne pouvait dès lors se prévaloir d’aucune garantie à l’encontre du fondateur. Cette solution rappelle la rigueur des formes applicables à la conclusion du bail pour le compte d’une société en formation. La nullité absolue prive le bailleur de toute protection, tant à l’égard de la société inexistante qu’à l’égard du fondateur signataire.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et des cours d’appel dessine un régime cohérent de la cotitularité du bail commercial. Ce régime s’articule autour de la liberté contractuelle des parties et de la protection du bailleur. La détermination du titulaire du bail repose sur une analyse concrète de la commune intention des parties. L’interprétation souveraine des stipulations du contrat permet de qualifier la qualité de preneur de chacun des cocontractants. L’application du statut des baux commerciaux demeure subordonnée à l’immatriculation de l’exploitant du fonds. Le défaut d’immatriculation des copreneurs non exploitants n’affecte toutefois pas la validité de la convention. La solidarité des copreneurs fondateurs, stipulée ou légale, garantit le bailleur contre la défaillance de la société preneuse. La reprise des engagements par la société immatriculée ne peut résulter que de l’accomplissement des formes légales prévues aux articles L. 210-6 et R. 210-5 du code de commerce. La nullité absolue frappe les actes conclus par la société en formation elle-même. Or, la sécurité des opérations de création d’entreprise commande que les fondateurs et leurs conseils anticipent ces règles. Un bail rédigé au nom et pour le compte de la société en formation concilie la protection du bailleur et la libération des fondateurs. L’état des actes annexé aux statuts assure la continuité de l’exploitation du fonds. Ces solutions s’inscrivent dans la droite ligne de la jurisprudence de 2023 à 2026 en matière de droit des baux commerciaux à Paris.
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