La vente d’un immeuble donné à bail commercial survient parfois alors qu’un congé avec refus de renouvellement a déjà été délivré au preneur. La question se pose alors de savoir si les vendeurs peuvent renoncer aux effets de ce congé. Il faut aussi déterminer si l’acquéreur peut s’en prévaloir. Il importe enfin de vérifier que le locataire conserve la protection que lui assure le statut des baux commerciaux. L’article 1743 du code civil dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Ce principe de l’opposabilité du bail à l’acquéreur commande l’analyse de la situation créée par la délivrance d’un congé antérieur à la mutation.
La jurisprudence rendue depuis 2023 par la troisième chambre civile et par plusieurs cours d’appel éclaire ces questions. Elle précise les conditions de la renonciation au congé. Elle délimite aussi les contours du droit de repentir et la portée de la protection du preneur lors de la cession de l’immeuble. Une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2026, jamais commentée par un cabinet, retient une solution décisive. La vente de locaux dont les actes mentionnent les baux comme tacitement reconduits constitue une renonciation non équivoque des vendeurs aux effets de leurs congés. Cette vente s’analyse en outre en l’exercice d’un droit de repentir préalable à la cession. Or, cette articulation entre la renonciation au congé, le repentir du bailleur et l’opposabilité du bail à l’acquéreur n’a jamais été synthétisée en corpus.
Le contentieux de la cession d’un immeuble occupé présente un enjeu économique majeur. L’acquéreur entend fréquemment récupérer un bien libre de toute occupation. Le preneur revendique de son côté la stabilité que lui garantit la propriété commerciale. Le vendeur cherche, quant à lui, à éviter le paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant peut atteindre la valeur du fonds de commerce. A cet égard, les mentions de l’acte de vente relatives à la situation locative du bien jouent un rôle déterminant. Elles permettent d’établir la renonciation du bailleur. Elles servent aussi à caractériser la connaissance de l’acquéreur.
La présente étude expose d’abord le régime de la renonciation au congé et du droit de repentir du bailleur vendeur (I). Elle examine ensuite la portée de l’opposabilité du bail à l’acquéreur et la protection du preneur lors de la mutation de l’immeuble (II).
I. La renonciation au congé et le droit de repentir du bailleur vendeur
Le congé avec refus de renouvellement n’est pas un acte irrévocable. Le bailleur qui l’a délivré peut, sous certaines conditions, revenir sur sa décision afin de maintenir la relation locative. La jurisprudence récente précise que la renonciation peut résulter de l’acte de vente lui-même (A). Elle établit aussi que le droit de repentir demeure exerçable tant que le bailleur conserve la qualité de propriétaire (B).
A. La renonciation non équivoque des vendeurs aux effets du congé par l’acte de vente
La renonciation du bailleur à un congé avec refus de renouvellement doit être non équivoque, ainsi que la jurisprudence l’exige traditionnellement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a fait application dans une affaire opposant la société Montils à la société Nexity Studea. Cette dernière était preneuse à bail commercial de deux lots d’une résidence étudiante. Les bailleurs avaient délivré à la locataire des congés avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2015. Ils avaient ensuite vendu leurs lots en avril et juillet 2016 à un même acquéreur.
Les actes de vente mentionnaient que les biens étaient loués au titre de baux commerciaux reconduits tacitement. Ils précisaient que la transmission des baux serait notifiée à la locataire par les soins du notaire. La cour d’appel a jugé, dans son arrêt du 5 février 2026, que « les ventes, par les deux anciens propriétaires, des locaux sur lesquels portent les baux commerciaux litigieux, ventes qui mentionnent expressément que les deux biens sont loués et que la transmission des baux sera notifiée à la locataire, constituent bien des actes positifs et non équivoques de renonciation par les deux vendeurs aux effets de leurs congés préalables » (CA Aix-en-Provence, 5 février 2026, n° 22/02092). L’acquéreur ne pouvait dès lors prétendre que la preneuse était occupante sans droit ni titre.
La solution retenue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejoint celle qu’avait dégagée la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 19 mars 2025. Une société avait acquis un immeuble dont l’acte de vente mentionnait que le bail commercial venait d’être renouvelé pour une période de neuf ans. Les vendeurs avaient pourtant délivré un congé avec refus de renouvellement avant la cession. La cour a énoncé que « la société UFA ne peut aujourd’hui se prévaloir du congé sans offre de renouvellement délivré par l’ancien bailleur avant la cession alors que l’ensemble des parties avait convenu lors de la vente que le bail commercial avait été renouvelé » (CA Versailles, 19 mars 2025, n° 22/06866). La mention du bail renouvelé dans la fiche de vente et dans l’acte authentique emporte donc renonciation des vendeurs au congé antérieur.
La portée de cette renonciation doit néanmoins être délimitée avec rigueur. La seule clause par laquelle l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la reprise du bail ne saurait valoir ratification d’un congé délivré en son nom sans mandat. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé dans son arrêt du 26 septembre 2024. Elle a jugé qu’une telle clause, « susceptible de plusieurs sens, ne stipule aucunement que la SNC GBRE entend se prévaloir des effets du congé délivré en son nom » (CA Aix-en-Provence, 26 septembre 2024, n° 20/10546). Or, la renonciation suppose une manifestation de volonté claire et dépourvue d’ambiguïté. La preuve de cette manifestation pèse sur celui qui s’en prévaut.
La démonstration de la renonciation peut également résulter d’éléments postérieurs à la vente. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi relevé, dans l’affaire Nexity Studea, qu’un ancien propriétaire avait écrit au preneur. Ce dernier indiquait avoir vendu son bien avec son bail commercial tacitement reconduit. Il précisait que le prix de vente avait été minoré compte tenu de la reprise du bail par l’acquéreur. Ces pièces corroboratives, bien que postérieures aux actes, éclairent l’intention des vendeurs. Elles confirment le caractère non équivoque de leur renonciation aux effets des congés délivrés antérieurement.
B. Le droit de repentir exercé avant la perte de la qualité de propriétaire
L’article L. 145-58 du code de commerce permet au propriétaire qui a refusé le renouvellement du bail de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction. Il doit pour cela consentir au renouvellement, dans le délai de quinze jours à compter de la décision définitive. Ce droit suppose que le locataire soit encore dans les lieux. Il exige aussi que le preneur n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé, dans l’arrêt précité du 5 février 2026, que le droit de repentir peut s’exercer par l’intermédiaire de l’acte de vente lui-même. Elle a jugé que « la renonciation des deux bailleurs à leurs congés, résultant d’actes positifs et non équivoques de leur part, s’analyse également en l’exercice d’un droit de repentir préalable aux ventes et à la perte de leurs qualités de propriétaires » (CA Aix-en-Provence, 5 février 2026, n° 22/02092). La cour souligne que les vendeurs étaient encore propriétaires des lieux au moment où ils ont manifesté leur renonciation. Ils disposaient donc du pouvoir d’exercer ce droit.
La chronologie revêt une importance déterminante. Le bailleur qui a vendu l’immeuble perd la faculté de se repentir. Cette prérogative est en effet transmise à l’acquéreur avec la qualité de bailleur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence relève que le repentir a été exercé au plus tard lors des actes de vente (CA Aix-en-Provence, 5 février 2026, n° 22/02092). Les vendeurs étaient alors encore propriétaires des lieux. Ils demeuraient titulaires de ce droit. La renonciation au congé et le repentir doivent donc être antérieurs ou concomitants à la mutation. A défaut, ils seraient dépourvus d’effet.
La question de la connaissance du bail par l’acquéreur se combine avec celle de la renonciation au congé. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que le bail en cours est opposable à l’acquéreur de l’immeuble lorsqu’il en a connaissance. Elle a également jugé que le vendeur qui omet de mentionner dans l’acte de vente l’existence d’un avenant de renouvellement engage sa responsabilité (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-26.007). Dans cette espèce, les actes authentiques de vente ne mentionnaient pas l’avenant de renouvellement du bail conclu entre le vendeur et la locataire. En conséquence, le vendeur s’expose au paiement des loyers non perçus et à la réparation de la perte de la propriété commerciale.
La solution invite les vendeurs à une vigilance particulière dans la rédaction des actes de cession d’immeubles occupés. La mention exacte de la situation locative conditionne la portée de la renonciation du bailleur. La reproduction des avenants de renouvellement détermine la connaissance de l’acquéreur. L’indication des congés délivrés participe à la sécurité de l’opération. Une omission dans l’acte peut priver la renonciation de son caractère non équivoque. Elle peut aussi exposer le vendeur à une action en responsabilité de la part de l’acquéreur lésé.
II. L’opposabilité du bail à l’acquéreur et la protection du preneur
La vente de l’immeuble loué ne met pas fin au bail commercial. Celui-ci demeure opposable à l’acquéreur dans les conditions de l’article 1743 du code civil. La jurisprudence récente précise le rôle de la connaissance du bail par l’acquéreur et de la date certaine de l’acte (A). Elle détermine aussi le sort de l’indemnité d’éviction lorsque la vente intervient en cours de procédure (B).
A. La connaissance du bail par l’acquéreur et l’exigence de date certaine
L’opposabilité du bail à l’acquéreur suppose, en principe, que le bail soit authentique ou qu’il ait acquis date certaine. La cour d’appel de Caen a toutefois rappelé que la connaissance du bail par l’acquéreur supplée l’absence de date certaine. Elle a énoncé que « même si le bail n’a pas acquis date certaine par l’un des trois procédés énumérés dans l’article 1328, il est opposable à l’acquéreur de l’immeuble dans le cas où ce dernier connaissait, lors de son acquisition, l’existence de ce bail » (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519).
Dans cette affaire, la ville de Cherbourg avait acquis un immeuble dont l’acte de vente mentionnait l’existence de multiples contentieux. Ces litiges opposaient le vendeur à la société Café cinéma du grand balcon, locataire commerciale. Les assignations et conclusions des protagonistes étaient annexées à l’acte de vente. L’acquéreuse ne pouvait donc ignorer l’existence du titre locatif. La cour en a déduit que le bail était opposable à la ville, quand bien même il serait dépourvu de date certaine. La locataire pouvait dès lors prétendre à une indemnité d’éviction (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519).
La connaissance du bail par l’acquéreur peut résulter de tout élément. Elle peut notamment découler des mentions de l’acte de vente relatives à la situation locative du bien. Les acquéreurs qui achètent un immeuble dont l’acte révèle l’existence d’un bail commercial ne peuvent se prévaloir de leur ignorance. Ils ne sauraient dénier au preneur la protection du statut. Cette approche concrète, fondée sur les circonstances de l’espèce, protège le locataire. Elle le protège contre les stratégies de l’acquéreur qui conteste l’opposabilité du bail après la vente.
Le maintien du bail à l’égard de l’acquéreur ne fait pas pour autant obstacle à la délivrance d’un congé par ce dernier. Encore faut-il que le congé émane du véritable bailleur et soit délivré en son nom. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 26 septembre 2024, que la nullité du congé délivré au nom de l’acquéreur sans mandat ne peut être écartée. Elle ne saurait l’être au motif qu’il s’agirait d’une irrégularité de fond des actes de procédure. La cour a énoncé que « la nullité d’un congé ne peut être prononcée au motif que l’huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que cet acte aurait été délivré par erreur et en l’absence de consentement » (CA Aix-en-Provence, 26 septembre 2024, n° 20/10546). Le congé délivré sans pouvoir par l’huissier de justice au nom de l’acquéreur est donc nul. L’acquéreur ne peut en recueillir les effets.
Dans la même affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé les conditions de l’action. L’acquéreur qui conteste avoir donné mandat de délivrer un congé en son nom a qualité et intérêt pour agir. Il peut donc agir en nullité de cet acte. Le congé étant un acte unilatéral et non un contrat, la théorie du mandat apparent ne peut rendre la nullité inopposable au destinataire. Il faudrait, pour cela, que le destinataire ait conclu une convention avec le prétendu représentant. La preuve du mandat spécial incombe à celui qui s’en prévaut. La liberté de la preuve s’applique aux actes d’une valeur inférieure à un seuil réglementaire.
B. La vente en cours de procédure et le sort de l’indemnité d’éviction
Lorsque la vente de l’immeuble intervient alors qu’une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est pendante, l’acquéreur doit pouvoir être attrait à la procédure. Il est en effet subrogé dans les droits et obligations du vendeur. La cour d’appel de Paris a admis la recevabilité de l’intervention volontaire de l’acquéreur. Elle a relevé que « l’acte de vente stipulant expressément que l’acquéreur reprendra les procédures en cours tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction et prévoyant que celle-ci, éventuellement due au locataire après compensation avec l’indemnité d’occupation, restera à la charge du vendeur à l’issue de la procédure » (CA Paris, 20 juin 2024, n° 24/02232). La locataire conserve ainsi le bénéfice du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Cette protection résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce.
La répartition de la charge de l’indemnité d’éviction entre le vendeur et l’acquéreur relève de la liberté contractuelle. Elle demeure toutefois soumise au respect des droits du preneur. La clause de l’acte de vente peut prévoir que l’indemnité restera à la charge du vendeur dans la limite du montant fixé par l’expert judiciaire. Le surplus incombe alors à l’acquéreur. Or, une telle stipulation n’affecte pas la situation du locataire. Celui-ci conserve son droit au maintien dans les lieux. Il conserve aussi son droit à l’indemnité d’éviction à l’encontre du bailleur, vendeur ou acquéreur, selon la qualité de celui qui a délivré le congé.
Le sort du bail diffère toutefois lorsque la vente résulte d’une procédure d’exécution ou d’une liquidation judiciaire. La troisième chambre civile a jugé que « la vente amiable sur autorisation judiciaire, donnée en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, intervenant dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière est une vente faite d’autorité de justice qui n’a pas le caractère d’une vente volontaire » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.728). La locataire ne peut dès lors se prévaloir du droit de préférence prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce. Les ventes d’autorité de justice sont en effet exclues du champ de ce droit.
Il en va de même de la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire. La Cour de cassation la qualifie de vente faite d’autorité de justice. Elle a jugé que « la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, FS-B, publié au Bulletin). Cette solution résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce. Le locataire commercial ne peut donc exercer son droit de préférence à l’occasion d’une telle vente. Le bail demeure néanmoins opposable à l’acquéreur dans les conditions de l’article 1743 du code civil.
La protection du preneur est enfin préservée lorsque l’acquéreur laisse le locataire se maintenir dans les lieux et perçoit les loyers. La cour d’appel de Colmar a rappelé que « le simple maintien dans les lieux du preneur après le congé délivré par le précédent bailleur, et la perception des loyers par le nouveau preneur, ne suffit pas à établir l’existence d’un bail verbal né de cette situation » (CA Colmar, 3 janvier 2024, n° 22/02345). Le juge doit rechercher si le paiement par le preneur et son acceptation par l’acquéreur caractérisent la volonté des parties. Il lui appartient de vérifier si un nouveau bail soumis au statut s’est formé. Le preneur bénéficie, en effet, du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
En l’espèce, la cour d’appel de Colmar a retenu l’existence d’un bail commercial verbal conclu entre l’acquéreur et le preneur. Elle s’est fondée sur un faisceau d’indices convergents. La persistance de la relation locative pendant plusieurs années caractérisait l’accord des parties sur la durée de la jouissance. La prise en charge des travaux de réparation du local par l’assureur du nouveau propriétaire établissait la qualité de bailleur de l’acquéreur. La perception régulière des loyers démontrait enfin l’accord sur le prix. En conséquence, l’acquéreur ne pouvait plus prétendre que le preneur était devenu occupant sans droit ni titre à l’expiration du congé délivré par le précédent bailleur.
Conclusion
La jurisprudence rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent de la renonciation au congé du bailleur lors de la vente de l’immeuble loué. L’acte de vente qui mentionne l’existence du bail comme tacitement reconduit constitue une renonciation non équivoque des vendeurs aux effets du congé antérieur. Cette renonciation s’analyse en un droit de repentir exercé avant la perte de la qualité de propriétaire. L’acquéreur ne peut se prévaloir d’un congé auquel les vendeurs ont renoncé. Il ne peut davantage se prévaloir d’un congé délivré en son nom sans mandat.
La protection du preneur est assurée par l’opposabilité du bail à l’acquéreur. Cette opposabilité est fondée sur la connaissance qu’il en avait lors de son acquisition, même en l’absence de date certaine de l’acte. Or, cette opposabilité ne fait pas obstacle à la délivrance d’un congé régulier par l’acquéreur devenu bailleur. Elle ne fait pas davantage obstacle à la perception d’une indemnité d’éviction dont la charge peut être répartie conventionnellement entre le vendeur et l’acquéreur. Les ventes d’autorité de justice échappent toutefois au droit de préférence du locataire. Elles ne remettent pas en cause l’opposabilité du bail.
Dès lors, les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris doivent être attentifs à la rédaction des actes de vente d’immeubles loués. Ils doivent veiller aux mentions relatives à la situation locative et à la chronologie des congés et des mutations. La sécurisation de ces opérations suppose une analyse rigoureuse de la renonciation au congé, du droit de repentir et des conditions de l’opposabilité du bail. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et des cours d’appel a précisé les contours de ces mécanismes.
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