La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réglemente les conditions d’exercice de l’entremise immobilière. Elle subordonne toute intervention de l’agent immobilier à la détention d’un mandat écrit, dont les mentions doivent être déterminées par décret. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, précisé les exigences de ce formalisme et leur sanction. Elle a également fixé les règles de preuve du mandat et les conditions du droit à rémunération de l’intermédiaire. Ces questions irriguent le contentieux quotidien des ventes immobilières, des mandats de recherche et des contrats de gestion locative. Or, la méconnaissance de ce régime expose les parties à des conséquences financières considérables, au point de mériter une analyse systématique de la jurisprudence récente.
I. Le formalisme du mandat de l’agent immobilier : l’écrit préalable et les mentions obligatoires
A. L’exigence d’un mandat écrit préalable et la preuve de l’antériorité de l’écrit
L’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 définit le champ d’application de la réglementation. Le texte vise les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui. Sont notamment concernés l’achat, la vente, la location d’immeubles, ainsi que la cession de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières. La qualité d’agent immobilier s’apprécie ainsi au regard de l’activité réellement exercée, et non du titre que se donne l’intervenant. Un simple consultant immobilier peut relever de la loi, dès lors qu’il prête son concours aux opérations qu’elle énumère.
L’article 6, I, de la même loi impose que les conventions conclues avec ces personnes soient rédigées par écrit. Le texte exige que l’écrit précise les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. L’écrit doit encore mentionner les conditions dans lesquelles l’agent est autorisé à recevoir des sommes d’argent à l’occasion de l’opération. Ce formalisme poursuit un objectif de protection du mandant, qui doit connaître l’étendue exacte de son engagement avant de confier la vente de son bien. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a fait une condition de validité de l’intervention de l’intermédiaire.
L’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise la règle. Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. Le mandat doit préciser son objet et contenir les indications prévues à l’article 73 du même décret. Il doit être inscrit sur un registre des mandats, dont le numéro d’inscription est reporté sur l’exemplaire remis au mandant. Le caractère préalable du mandat écrit constitue ainsi le socle du régime de l’entremise immobilière.
La preuve de l’antériorité du mandat écrit incombe à l’agent immobilier qui se prévaut de la validité de son intervention. La Cour a rejeté, le 18 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-11.527), le pourvoi d’une agence dont le mandat avait été déclaré nul, faute de preuve de l’antériorité de l’écrit. L’agence soutenait que le juge avait ajouté une condition à la loi en exigeant la preuve de l’antériorité de la signature. La haute juridiction a toutefois validé la solution des juges du fond, qui avaient constaté que la preuve de cette antériorité n’était pas apportée.
La sanction de l’absence de mandat écrit préalable est la nullité, qui prive l’agent immobilier de tout droit à rémunération. Par une décision du 8 février 2023 (Cass. 3e civ., 8 février 2023, n° 22-10.688), la Cour a rappelé qu’« en l’absence de mandat écrit préalable à son intervention, l’agent immobilier ne peut être considéré comme ayant reçu mandat de vente » et ne peut revendiquer aucune somme de ce chef. Le demandeur au pourvoi invoquait l’irrégularité du mandat pour obtenir la nullité et la restitution des sommes versées. La solution illustre la rigueur avec laquelle la chambre civile sanctionne le défaut de formalisation de l’entremise.
La ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat demeure toutefois possible. L’agent immobilier qui est intervenu sans écrit préalable peut établir que le mandant a ratifié son intervention. Cette ratification peut résulter d’un comportement non équivoque du propriétaire, tel que le paiement des frais engagés par l’intermédiaire ou l’exécution des engagements pris en son nom. En conséquence, la nullité n’est pas inéluctable lorsque l’écrit a été régularisé ou lorsque le mandant a manifesté sa volonté de couvrir l’intervention. La preuve de la ratification pèse toutefois sur l’agent immobilier.
Le caractère préalable de l’écrit doit être distingué de l’existence d’un mandat tacite, dont le droit commun du mandat régit les conditions. L’article 1984 du code civil dispose que « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». La loi Hoguet ajoute, pour l’entremise immobilière, une exigence d’écrit que le droit commun n’impose pas. Or, cette exigence déroge au principe de la liberté de la preuve et protège le mandant contre les interventions non sollicitées.
Il en résulte que l’agent immobilier doit être en mesure de produire un mandat écrit dont l’antériorité est démontrable. La conservation du registre des mandats et des exemplaires signés s’avère déterminante en cas de contestation. Par ailleurs, la mention du numéro d’inscription au registre sur l’exemplaire du mandant constitue une garantie de traçabilité utile à la preuve. Le défaut de ces mentions expose l’intermédiaire au rejet de ses demandes de rémunération.
B. Les mentions relatives à la carte professionnelle et la détermination de la rémunération
L’article 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier de faire figurer sur tous les documents, contrats et correspondances à usage professionnel le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle. Le texte exige également la mention du nom ou de la raison sociale de l’entreprise, de son adresse et de l’activité exercée. Ces indications ne doivent être accompagnées d’aucune mention de nature à faire croire à une assermentation, à une inscription ou à un agrément. La carte professionnelle atteste de la compétence et de la moralité de l’intermédiaire.
La détermination de la rémunération de l’agent immobilier obéit aux exigences de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972. Le titulaire de la carte professionnelle ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si la rémunération est à la charge exclusive d’une partie ou partagée entre elles. Le montant de la rémunération et l’indication de la partie débitrice doivent être portés dans l’engagement des parties.
La Cour de cassation contrôle strictement le respect de ces exigences, notamment lorsque la description du bien au mandat est contestée. Par un arrêt du 19 septembre 2024 (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-10.585), elle a rejeté le pourvoi d’une propriétaire qui soutenait que le mandat ne portait que sur un appartement. La cour d’appel avait relevé que « le mandat de vente confié à l’agent immobilier était dépourvu d’ambiguïté, de sorte qu’il ne devait pas être interprété dans le sens que voulait lui donner la promettante ». La mention de la consistance du bien, des références cadastrales et du prix conférait à l’acte une portée claire.
Le même arrêt précise la portée de l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier envers son mandant. La propriétaire reprochait à l’agence de ne pas avoir rapporté la preuve qu’elle s’était acquittée de son devoir de conseil sur le prix du bien. La cour d’appel avait retenu que la sous-évaluation alléguée n’était pas établie, le bien se trouvant en zone inondable. La Cour a jugé que les juges du fond avaient pu en déduire qu’aucun manquement à l’obligation d’information n’était établi. La charge de la preuve de l’exécution du devoir de conseil pèse néanmoins en principe sur l’agent immobilier.
En conséquence, la rédaction du mandat doit être précise sur la consistance du bien, le prix et les conditions de la rémunération. Une mention ambiguë expose l’agent immobilier à une interprétation défavorable, notamment lorsque le mandant est un non-professionnel. Le contrat est alors susceptible d’être interprété dans le sens le plus favorable à ce dernier, conformément aux règles protectrices du droit de la consommation. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile privilégie l’analyse concrète des mentions, plutôt qu’une interprétation abstraite.
La détermination de la rémunération conditionne également la recevabilité des demandes de l’agent immobilier. Celui-ci ne peut solliciter que la rémunération prévue au mandat, dans les conditions qu’il détermine. Toute somme exigée en dehors du cadre contractuel est indue et doit être restituée. La partie débitrice de la commission doit être identifiée avec précision, faute de quoi l’agent ne peut se retourner contre le cocontractant du mandant. Par ailleurs, l’engagement des parties doit reprendre les mentions relatives à la rémunération.
À cet égard, l’agent immobilier doit veiller à la cohérence entre le mandat, la promesse de vente et l’acte authentique. Une divergence entre ces actes sur l’identité du débiteur de la commission ou sur son montant peut le priver de son droit à rémunération. La Cour a ainsi jugé que la rémunération n’est due que si elle a été constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Cette exigence de cohérence documentaire constitue un gage de sécurité pour le mandant.
II. La preuve du mandat et les conditions de la rémunération de l’agent immobilier
A. La preuve du mandat : le mandat apparent et la ratification tacite
Le droit commun du mandat, consacré aux articles 1984 et suivants du code civil, régit la preuve du pouvoir de représentation. L’article 1998 du même code dispose que « le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné » (article 1998 du code civil). La théorie du mandat apparent permet toutefois d’engager le mandant lorsque le tiers a légitimement cru aux pouvoirs de l’intermédiaire.
Par un arrêt du 5 décembre 2024 (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-10.575), la Cour de cassation a rappelé que « le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime ». Dans cette affaire, un consultant immobilier s’était présenté comme le représentant des vendeurs dans ses courriels, signant « représentant du propriétaire » et prenant des engagements en leur nom sur la date d’achèvement des travaux. La cour d’appel avait écarté le mandat apparent sans procéder aux recherches nécessaires.
La Cour de cassation a censuré cette décision. Elle a relevé que les activités du consultant n’étaient pas régies par la loi Hoguet, de sorte que la preuve du mandat obéissait au droit commun. Il appartenait aux juges du fond de rechercher si les messages électroniques, par lesquels l’intermédiaire se présentait comme mandataire des vendeurs, ne caractérisaient pas l’apparence d’un mandat. La légitimité de la croyance du tiers s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances, sans exiger qu’il vérifie les limites exactes des pouvoirs du mandataire.
Cette solution présente un intérêt pratique majeur pour les acquéreurs. Lorsque l’intermédiaire agit en apparence pour le compte du vendeur, l’acquéreur peut se prévaloir des engagements pris en son nom, même en l’absence d’un mandat formel. En conséquence, la théorie du mandat apparent protège la sécurité des transactions immobilières. Elle s’applique en outre aux engagements relatifs aux travaux ou aux délais, dont la méconnaissance ouvre droit à réparation.
La ratification tacite du mandat peut également résulter du comportement du propriétaire. Par un arrêt du 19 février 2026 (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-14.903), la Cour a censuré une cour d’appel qui avait écarté la ratification du mandat de vente par la société propriétaire. Les juges du fond avaient retenu que le paiement des diagnostics immobiliers ne concernait qu’une partie de l’immeuble, donnée à bail commercial. La Cour a toutefois constaté que l’ordre de mission délivré au diagnostiqueur mentionnait l’immeuble en son entier, avec son adresse et ses références cadastrales. « La cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé. »
La Cour de cassation rappelle ainsi l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. La ratification tacite peut se déduire d’actes matériels, tels que le paiement des frais engagés par l’agent, lorsque ces actes manifestent la volonté non équivoque du propriétaire. La consistance des pièces produites doit être appréciée avec exactitude, sous peine de censure. Or, la preuve du mandat et de sa ratification conditionne le sort des demandes de commission.
La distinction entre le mandat apparent et la ratification tacite mérite d’être soulignée. Le mandat apparent engage le mandant sur le fondement de la croyance légitime du tiers, sans qu’aucune faute ne soit requise. La ratification, quant à elle, suppose un comportement du mandant postérieur aux actes accomplis sans mandat. Ces deux mécanismes complètent le régime du mandat écrit imposé par la loi Hoguet, dont ils aménagent la rigueur. Dès lors, l’absence d’écrit préalable ne prive pas nécessairement l’intermédiaire de tout recours.
B. Le droit à rémunération : l’opération effectivement conclue et la preuve des diligences de l’agent
L’article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération de l’agent immobilier à la conclusion effective de l’opération. Le texte dispose qu’« aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Aucun versement ne peut ainsi être exigé avant la signature de l’acte constatant l’opération.
Lorsque le propriétaire a confié plusieurs mandats non exclusifs à des agences distinctes, la rémunération n’est due qu’à l’agent par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue. La Cour a rejeté, le 18 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.117), le pourvoi d’une agence qui réclamait sa commission alors que la vente avait été conclue par une autre agence. La notion d’entremise effective constitue ainsi la pierre angulaire du droit à rémunération. La seule présentation du bien ou la seule visite ne suffit pas à établir que l’opération a été conclue par son entremise.
Le contentieux de la rémunération porte fréquemment sur la preuve des diligences accomplies par l’agent immobilier. Par un arrêt du 27 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-18.011), la Cour a rappelé que « celui-ci ne pouvait se voir attribuer des dommages-intérêts que s’il rapportait la preuve d’une faute du mandant l’ayant privé de la réalisation de la vente compte tenu des diligences accomplies ». La société Belgim immobilier, titulaire d’un mandat de recherche d’un hôtel, invoquait l’acquisition du bien par une société dont son mandant était associé. La cour d’appel avait retenu qu’aucune diligence utile n’avait été accomplie au-delà de la fourniture d’un état descriptif sommaire.
La Cour de cassation a censuré cette décision. Les juges du fond n’avaient pas recherché si l’agent avait fait visiter le bien au mandant, alors que celui-ci avait signé un bon de visite produit aux débats. Cette visite était déterminante pour apprécier le caractère utile des diligences accomplies. La Cour a également relevé que le mandat interdisait au mandant de traiter avec un vendeur présenté par l’agent, jusqu’à douze mois après son expiration. La portée de cette clause devait être examinée.
La clause d’interdiction de traiter directement avec le vendeur constitue un instrument essentiel de protection de l’agent immobilier. Elle lui garantit sa rémunération lorsque l’acquéreur, mis en relation par ses soins, conclut l’opération en contournant son entremise. La jurisprudence admet la validité de ces stipulations, à condition qu’elles soient limitées dans le temps et dans leur objet. Une clause sans limitation temporelle présenterait un caractère excessif au regard de la liberté contractuelle du mandant. Dès lors, la rédaction de la clause conditionne son efficacité.
L’agent immobilier qui se prévaut de la clause d’interdiction doit démontrer que le bien a été présenté au mandant pendant la durée du mandat. La signature d’un bon de visite constitue une preuve utile de cette présentation. La Cour de cassation contrôle que les juges du fond procèdent à cette recherche, sans se contenter de motifs généraux. En conséquence, la conservation des bons de visite et des correspondances s’impose à l’intermédiaire soucieux de préserver son droit à rémunération.
Le régime de la rémunération distingue la commission de l’indemnisation de la perte de commission. La commission n’est due que si l’opération a été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. Lorsque la conclusion a été empêchée par le comportement fautif du mandant ou du tiers, l’agent peut obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La preuve de la faute et du lien de causalité lui incombe.
La troisième chambre civile exige que la perte de commission soit certaine et non purement hypothétique. L’agent immobilier ne peut réclamer une indemnité compensatrice lorsqu’il ne démontre pas que l’opération aurait été conclue en l’absence de faute. La jurisprudence écarte ainsi les demandes fondées sur la seule éventualité d’une vente. Par ailleurs, le caractère fautif du contournement doit être établi, la simple négociation directe ne suffisant pas à caractériser une fraude aux droits de l’intermédiaire.
À cet égard, la charge de la preuve est répartie entre les parties. L’agent immobilier doit établir l’existence du mandat, la réalité des diligences et le lien entre son entremise et la conclusion de l’opération. Le mandant doit, quant à lui, prouver le caractère non équivoque de la rupture ou l’absence de lien entre l’entremise et la vente. La jurisprudence de la période 2023-2026 témoigne d’un équilibre entre la protection du mandant et la préservation des droits légitimes de l’intermédiaire.
La sanction du non-respect du formalisme demeure néanmoins dissuasive. L’agent qui intervient sans mandat écrit préalable est privé de toute rémunération, quand bien même son concours aurait permis la conclusion de la vente. La Cour de cassation a rappelé cette règle à plusieurs reprises, dans des décisions rendues entre 2023 et 2026. Or, la rigueur de la solution s’explique par la finalité protectrice de la loi, qui garantit au propriétaire une information complète avant tout engagement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine un régime cohérent du mandat de l’agent immobilier. Le formalisme de la loi Hoguet demeure la condition de validité de l’entremise, dont l’écrit préalable et la détermination de la rémunération sont les exigences. La sanction de leur méconnaissance est la nullité, qui prive l’intermédiaire de tout droit à rémunération. La preuve du mandat obéit toutefois aux mécanismes du droit commun, mandat apparent et ratification tacite, dont la jurisprudence a précisé les contours. Le droit à rémunération est enfin subordonné à la conclusion effective de l’opération et à la preuve des diligences accomplies, la clause d’interdiction devant être strictement contractée. Ces solutions s’appuient sur les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Elles s’appuient également sur les articles 72, 73 et 92 du décret du 20 juillet 1972 et sur les articles 1984, 1998 et 1240 du code civil. Or, la méconnaissance de ce cadre expose les parties à des conséquences financières lourdes, tant pour le mandant que pour l’intermédiaire. L’accompagnement d’un avocat en droit du compromis de vente immobilière à Paris apparaît dès lors déterminant. Il l’est pour la rédaction des mandats de vente, pour l’appréciation de la validité des actes d’entremise et pour les litiges relatifs à la rémunération de l’agent immobilier.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.