Le 15 juillet 2026, le Conseil d’État a annulé une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Paris (CE, 15 juill. 2026, n° 513080). L’ordonnance avait suspendu la fermeture administrative de l’établissement Z Machine, rue d’Alleray, dans le quinzième arrondissement. L’établissement, situé au premier sous-sol d’un immeuble parisien, organisait des événements sexuels collectifs contre paiement. Les riverains avaient adressé plus de cent appels et deux cents courriels aux services de police. Cette affaire, relayée par la presse généraliste le 15 août 2026, pose une question récurrente. Que peut faire le syndicat lorsqu’une activité conforme au règlement trouble la vie de l’immeuble ?
Le droit positif organise la réponse autour de deux séries de questions. La première tient à la détermination de l’usage licite des lots. Le règlement de copropriété, adossé à la destination de l’immeuble, fixe le cadre des activités autorisées. La qualification de l’activité effectivement exercée conditionne l’application des clauses restrictives. La seconde tient aux sanctions de l’activité irrégulière. La violation du règlement ou la méconnaissance de l’ordre public peut fonder une action en cessation. Les pouvoirs de police administrative complètent, au demeurant, les voies de droit privé. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé chacun de ces points. Il convient d’examiner la détermination de l’usage licite des lots (I), puis les sanctions de l’activité irrégulière (II).
I. La détermination de l’usage licite des lots : la destination de l’immeuble et les restrictions conventionnelles
L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties (art. 8, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il en fixe également les conditions de jouissance, pour les parties tant privatives que communes. Le même texte précise que le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble. La liberté d’exercer une activité dans son lot se mesure ainsi à l’aune d’une destination à la fois conventionnelle et matérielle. La jurisprudence récente a précisé les conditions de validité des restrictions d’activité (A). Elle a également précisé les critères de qualification de l’activité exercée (B).
A. Les restrictions d’activité et leur justification par la destination de l’immeuble
L’arrêt du 12 octobre 2023 offre une illustration nette du régime des clauses de restriction d’activité (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-17.918). Une société civile immobilière avait acquis un lot à usage commercial et voulait y exercer une activité de petite restauration. Un modificatif du règlement, adopté le 15 juin 2000, interdisait les activités de bar, de restaurant ou de boîte de nuit dans les locaux commerciaux. La cour d’appel de Paris a constaté que cette restriction figurait dans l’acte de vente. L’acquéreuse avait consenti à l’acquisition en connaissance de cause. La Cour de cassation a approuvé le raisonnement : « ayant souverainement retenu que la SCI, qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifié, la cour d’appel a pu en déduire que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-17.918). L’opposabilité de la restriction à l’acquéreur résulte donc de la connaissance qu’il en a eue lors de l’acquisition.
À cet égard, ces stipulations trouvent leur fondement dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Les restrictions qu’elles imposent ne sont valables que si la destination de l’immeuble les justifie. La préservation de la tranquillité des occupants constitue un objectif susceptible de fonder de telles restrictions. Le juge conserve néanmoins le contrôle de la conformité de la clause à la destination. Dès lors, la demande en déclaration de clause non écrite n’aboutit que si la stipulation excède ce que la destination peut légitimement justifier (art. 43, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le législateur a par ailleurs facilité l’adoption de restrictions concernant les locations en meublés de tourisme. L’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 permet de modifier le règlement de copropriété (art. 26, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La décision, prise à la majorité des deux tiers, peut interdire la location en meublés de tourisme. Elle ne concerne que les lots à usage d’habitation autres que la résidence principale. Cette faculté, issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, vise la location en meublés de tourisme. Elle n’est ouverte que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux. La constitutionnalité de ce dispositif a été contestée au regard du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre. Le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions contestées conformes à la Constitution (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC).
Le Conseil constitutionnel a relevé que « les dispositions contestées, qui se bornent à définir la règle de majorité applicable à la modification du règlement de copropriété concernant l’interdiction de la location de certains lots en meublés de tourisme, n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives » (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC). En conséquence, l’interdiction prise en application de ces dispositions « doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble » (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC). La validité des restrictions conventionnelles demeure donc subordonnée à leur conformité à la destination. Le juge conserve un contrôle effectif sur les clauses d’interdiction d’activité, y compris les plus récentes. La jurisprudence et la décision du Conseil constitutionnel invitent à une lecture combinée des articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. La clause restrictive doit être justifiée par la destination et adoptée selon les majorités requises. Elle n’est opposable qu’aux acquéreurs qui en ont eu connaissance lors de leur acquisition.
B. La qualification de l’activité exercée : la frontière entre activité civile et activité commerciale
L’application des clauses restrictives suppose que l’activité effectivement exercée soit correctement qualifiée. La question se pose avec acuité pour la location meublée de courte durée. Sa nature commerciale dépend de l’existence de prestations para-hôtelières. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, une société propriétaire de lots commerciaux soutenait que la location meublée organisée dans les étages était commerciale (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455). Le règlement de copropriété prohibait pourtant l’exercice d’une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant les juges du fond.
La motivation de l’arrêt mérite d’être citée : « ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455). La fourniture du petit déjeuner, du ménage, du linge ou de la réception de la clientèle constitue le critère décisif. Or, le caractère optionnel de ces prestations emportait l’absence de service para-hôtelier. L’activité de location meublée demeurait ainsi conforme au règlement de copropriété.
La même logique de qualification commande le sort des activités exercées par plusieurs copropriétaires réunis. La troisième chambre civile a jugé, le 27 mars 2025, que des copropriétaires ne pouvaient se regrouper pour confier leurs lots à une société nouvelle (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-18.769). La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu qu’« ils ne pouvaient se regrouper pour exercer une activité concurrente et parasitaire portant atteinte à l’exploitation de la résidence de tourisme déjà existante et située dans le même périmètre, le règlement de copropriété applicable au volume 2, qui s’imposait aux copropriétaires, ne prévoyant l’exploitation que d’une seule résidence de tourisme » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-18.769). Le regroupement des copropriétaires ne saurait ainsi contourner la destination fixée par le règlement.
La qualification de l’activité ne se réduit toutefois pas au critère para-hôtelier. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 encadre la jouissance des parties privatives (art. 9, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Chaque copropriétaire use librement de son lot sous une double condition. Il ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. L’activité peut ainsi être interdite parce qu’elle porte atteinte aux droits d’autrui ou à la destination. En conséquence, l’assemblée générale peut, sans commettre d’abus, restreindre un usage des parties privatives lorsqu’il crée un risque pour la conservation de l’immeuble. Cette restriction doit alors être justifiée au regard des intérêts de l’ensemble des copropriétaires. La liberté de jouissance se combine avec le régime des décisions de l’assemblée générale.
II. La sanction de l’activité irrégulière : le trouble manifestement illicite et l’ordre public
Lorsque l’activité exercée dans un lot viole le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble ou l’ordre public, le syndicat dispose de moyens d’action spécifiques. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (art. 15, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le juge des référés offre une voie de cessation rapide de l’activité irrégulière (A). L’ordre public et les bonnes mœurs bornent, au-delà du règlement, le contenu licite des activités (B).
A. La cessation de l’activité irrégulière devant le juge des référés
L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile fonde l’action en référé (art. 835, code de procédure civile). Le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il le peut même en présence d’une contestation sérieuse. La violation d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique constitue un tel trouble. La troisième chambre civile a appliqué ce mécanisme aux activités exercées dans les lots de copropriété.
Un arrêt du 25 mai 2023, rendu en référé, illustre l’action du syndicat contre une activité de location meublée de courte durée (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-17.926). Une société civile immobilière avait aménagé trois studios et les avait donnés à bail commercial pour une location meublée de courte durée. Se plaignant de divers troubles, le syndicat avait assigné la bailleresse en cessation de l’exploitation. La Cour de cassation a validé l’injonction faite au locataire de cesser provisoirement son activité. Elle a retenu qu’« ayant retenu que la gravité des faits constatés justifiait qu’il soit mis fin au trouble manifestement illicite, la cour d’appel, procédant ainsi à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-17.926). Or, l’intervention forcée du locataire commercial a été jugée recevable. Lorsque l’activité litigieuse est exercée par un commerçant, l’article 873 du code de procédure civile confère au président du tribunal de commerce des pouvoirs analogues ([art. 873, code de procédure civile](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006411463)). La cessation d’une activité parasitaire ou déloyale peut ainsi être ordonnée en référé commercial. Le trouble manifestement illicite constitue, dans les deux ordres de juridiction, le fondement de la mesure de cessation.
Le trouble manifestement illicite peut également résulter d’une voie de fait commise sur les parties communes. Dans un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-18.383). Celle-ci refusait d’ordonner la remise en état de blocs de climatisation déposés par un copropriétaire. La Cour a rappelé qu’« il est jugé que l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-18.383). Par ailleurs, la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence du trouble. Le juge des référés ne saurait subordonner la remise en état à l’accord de l’assemblée générale.
L’action en cessation n’est toutefois pas réservée au syndicat des copropriétaires. Le locataire d’un lot commercial peut lui-même agir pour faire cesser un trouble manifestement illicite causé par le syndicat. La troisième chambre civile l’a admis dans un arrêt du 3 juillet 2025, rendu à propos d’un établissement de nuit exploité dans une galerie commerciale (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576). L’assemblée générale avait révoqué la tolérance de la jouissance privative d’une terrasse et ordonné le démontage des structures. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks, de sorte qu’elle avait intérêt à agir » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576). En conséquence, la locataire était recevable à agir en cessation du trouble manifestement illicite.
B. L’ordre public et les bonnes mœurs : les limites externes de l’usage des lots
Le règlement de copropriété ne constitue pas la seule limite à l’activité exercée dans les lots. L’article 1162 du code civil dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but (art. 1162, code civil). La jurisprudence de la troisième chambre civile applique ce principe aux conventions immobilières. La cause du contrat est illicite « quand elle est prohibée par la loi et quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre public » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.254). L’illicéité de la cause entraîne la nullité de l’acte et le jeu des restitutions.
La décision du Conseil d’État du 15 juillet 2026 offre un éclairage singulier sur la notion d’ordre public appliquée à une activité exercée dans un immeuble. Le Conseil a rappelé qu’« il appartient à l’autorité investie du pouvoir de police administrative de prendre toute mesure pour prévenir une atteinte à l’ordre public ». Il a ajouté que « le respect de la dignité de la personne humaine constituant une des composantes de l’ordre public, cette autorité peut, même en l’absence de circonstances locales particulières, prendre les mesures qu’appelle l’exercice d’une activité par un établissement lorsqu’elle porte atteinte au respect de la dignité de la personne humaine » (CE, 15 juill. 2026, n° 513080). Le Conseil a ainsi censuré l’ordonnance qui avait suspendu la fermeture de l’établissement.
Le Conseil d’État a relevé que « l’établissement exploité par la société requérante organise, en contrepartie d’un paiement demandé aux participants, des rencontres sexuelles simultanées entre une ou plusieurs femmes et un groupe parfois important d’hommes reposant sur des scénarios comprenant des situations d’agressions sexuelles, de violences, de séquestrations ou d’enlèvements des femmes participantes, les hommes étant explicitement invités à se montrer injurieux et virulents à l’encontre de ces dernières, ainsi réduites à un rôle exclusif d’objet sexuel » (CE, 15 juill. 2026, n° 513080). La définition du consentement, inscrite à l’article 222-22 du code pénal, irrigue cette appréciation. Le consentement est libre et éclairé, spécifique, préalable et révocable (art. 222-22, code pénal). Il ne peut être déduit du seul silence ou de la seule absence de réaction de la victime.
En conséquence, l’organisation d’événements exposant les participants à des risques graves d’atteintes à leur intégrité justifie la fermeture administrative de l’établissement. Cette décision rappelle que l’activité conforme au règlement de copropriété peut demeurer incompatible avec l’ordre public. Le syndicat des copropriétaires, s’il ne dispose pas de la police administrative, peut néanmoins se fonder sur l’illicéité de l’objet de l’activité. Il peut également invoquer l’article 1162 du code civil à l’appui d’une action en nullité ou en cessation. Or, la protection des autres occupants de l’immeuble constitue le second volet des limites externes de l’usage des lots.
La troisième chambre civile a jugé, le 10 avril 2025, le cas d’un bailleur lié par une clause d’horaires (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-13.003). La clause limitait les horaires d’ouverture d’un autre local donné à bail. Le bailleur ne pouvait obtenir l’exécution en nature de cette clause. Elle portait atteinte à un droit acquis par un tiers de bonne foi. La Cour a rappelé qu’« en application des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, tout créancier peut exiger l’exécution de ce qui lui est dû, quelle que soit la gravité du manquement contractuel, sous réserve que cette exécution ne soit pas impossible, l’impossibilité juridique étant caractérisée lorsque l’exécution en nature porte atteinte à un droit acquis par un tiers de bonne foi » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-13.003). L’exploitation d’un bar-discothèque, dont les horaires avaient été libérés par avenant, ne pouvait dès lors être interdite au preneur de bonne foi.
Cette jurisprudence dessine les contours de l’action des copropriétés face aux activités exercées dans les lots. La combinaison des deux ordres de contrôle n’est pas sans conséquences pratiques. Le syndicat peut saisir le juge civil pour faire cesser l’activité contraire au règlement. Il peut également solliciter de l’autorité administrative la mise en œuvre de ses pouvoirs de police. En conséquence, la cessation de l’activité peut résulter de voies parallèles, dont l’articulation doit être conduite avec méthode. La garantie de jouissance paisible et la protection des autres occupants demeurent des considérations centrales. Les clauses du règlement relatives à la destination doivent être rédigées avec précision pour produire leurs effets à l’égard des acquéreurs successifs et des locataires. La confrontation entre la liberté d’usage des parties privatives, la destination de l’immeuble et l’ordre public appelle une analyse au cas par cas. Les juridictions conduisent désormais cette analyse sur le double terrain du règlement et des règles d’ordre public.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé ces conditions. Les activités exercées dans les lots peuvent être restreintes ou sanctionnées dans des hypothèses désormais bien identifiées. La validité des clauses d’interdiction d’activité demeure subordonnée à leur conformité à la destination de l’immeuble, dont le juge conserve le contrôle. La qualification de l’activité, notamment au regard des services para-hôteliers, conditionne l’application du règlement. Le trouble manifestement illicite ouvre une voie de cessation rapide devant le juge des référés. Or, l’ordre public et les bonnes mœurs bornent, au-delà du règlement, le contenu licite des activités. La décision du Conseil d’État du 15 juillet 2026, relative à la fermeture d’un établissement parisien, illustre cette limite. Dès lors, la rédaction des clauses du règlement, la veille sur les activités et l’articulation des actions constituent des enjeux pratiques majeurs pour les syndicats. Les copropriétaires confrontés à une activité litigieuse peuvent consulter un avocat en droit de la copropriété à Paris pour apprécier les voies de droit disponibles.
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