I. La destination de l’immeuble, fondement du montage de vente par lots
A. La consécration d’une destination d’exploitation dans le règlement de copropriété
Le Figaro Immobilier relatait le 14 août 2026 le litige d’une héritière confrontée, dans une communauté résidentielle réservée aux plus de cinquante-cinq ans, à l’exigence d’une éviction fondée sur son âge. La presse française a, depuis des années, documenté le revers de cette médaille : l’héritier qui reçoit une chambre d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et découvre que son lot, acheté dans un montage de défiscalisation, ne lui procure ni usage ni revenu garanti. Or, ce montage repose sur un socle juridique précis, la destination de l’immeuble, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a délimitée de manière constante depuis 2023. Le droit de la copropriété, tel qu’il résulte de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, encadre en effet la vente par lots des résidences pour personnes âgées avec une rigueur que les investisseurs méconnaissent souvent.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (art. 8, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La destination constitue ainsi la mesure de toutes les clauses restrictives, et c’est elle que les rédacteurs des règlements de copropriété des résidences pour personnes âgées ont entendu consacrer. La Cour de cassation en a donné une illustration topique dans un arrêt du 29 février 2024, où elle rappelait que le règlement de copropriété d’un EHPAD vendu par lots « stipulait que l’ensemble immobilier était destiné à un usage exclusif d’EHPAD et que les locaux privatifs ne pourraient être occupés que dans le respect de cette destination » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755). La formule illustre la fonction de la destination : elle autorise l’exploitation collective de l’immeuble tout en bornant l’usage des lots privatifs.
L’arrêt du 28 septembre 2023, publié au Bulletin, précise la portée de cette destination au stade de la vente. La Cour y relève que l’acte authentique mentionnait que « les biens et droits immobiliers objet de la vente étaient destinés à l’activité commerciale de loueur en meublé dans une résidence d’habitation avec services », et elle en déduit que « la société Twinkyco avait acquis des lots de copropriété dans un groupe d’immeubles à destination de maison de retraite, aux fins de louer des chambres en meublé » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.236, FS-B, Bull.). La destination n’est donc pas une formule abstraite : elle se lit dans les actes de vente, dans le règlement de copropriété et dans le contrat de bail conclu avec l’exploitant, et elle conditionne la licéité de l’opération tout entière.
La fragilité du montage tient cependant à l’aléa inhérent à l’exploitation elle-même. Dans l’affaire jugée le 28 septembre 2023, les copropriétaires de la résidence avaient été informés de la décision du gestionnaire de transférer l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dans une nouvelle construction, seule capable d’abriter des lits supplémentaires. L’arrêt met ainsi en évidence la dépendance de l’investisseur à l’égard du gestionnaire, dont la stratégie d’expansion peut priver la résidence de son activité sans que les lots eux-mêmes soient altérés.
La jurisprudence reconnaît en outre que cette destination peut évoluer par la modification du règlement de copropriété. Par deux arrêts du 20 novembre 2025, la Cour a statué sur les recouvrements opérés par le syndicat d’une copropriété dont, selon ses constatations, « le règlement de copropriété a été modifié le 20 décembre 2005 pour prévoir expressément une destination de résidence-services » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.312 ; Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.316). La résidence-services constitue, avec le logement-foyer, l’une des formes juridiques de l’hébergement des personnes âgées, l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation définissant le logement-foyer comme « un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective » (art. L. 633-1 CCH). Des lors, la qualification retenue par le règlement commande le régime applicable à l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux qui n’ont acquis qu’une chambre.
B. Le bail au gestionnaire et la dissociation des autorisations administratives
Le montage d’investissement repose sur une seconde articulation, celle du bail commercial conclu entre chaque acquéreur et l’exploitant unique de l’établissement. Dans l’affaire tranchée le 29 février 2024, chacun des acquéreurs avait, « le jour même des ventes », donné son lot à bail commercial à la société exploitante, et les bailleurs soutenaient que « l’obligation imposée par le règlement de copropriété de confier les locaux loués à un exploitant unique » les privait de toute faculté de relocation après le départ de celle-ci (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755). La destination d’exploitation, jointe à la clause d’exploitation unique, place ainsi le gestionnaire au centre du dispositif, et la viabilité de l’investissement dépend entièrement de la pérennité de son exploitation.
La Cour de cassation a toutefois rappelé que cette exploitation n’est pas un attribut du lot, mais une qualité de l’exploitant. Dans l’arrêt du 28 septembre 2023, elle a retenu que « l’autorisation d’exploiter un EHPAD n’était attachée ni à l’immeuble ni à son propriétaire, mais à l’établissement médico-social exploité », et elle a souligné que l’acte de vente ne comportait « aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.236). L’acquéreur d’une chambre d’EHPAD acquiert donc un lot de copropriété, et non un droit à l’exploitation, ce qui doit l’inciter à examiner la répartition contractuelle du risque administratif.
La clause d’exploitation unique ajoute une contrainte supplémentaire, dont la Cour a restitué la portée dans son arrêt du 29 février 2024. Les bailleurs y soutenaient que, « en raison de l’obligation imposée par le règlement de copropriété de confier les locaux loués à un exploitant unique, la persistance de baux à échéance postérieure au 31 décembre 2017 rendait leurs lots indisponibles à la relocation » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755). La formule éclaire la position de l’acquéreur : tant que le gestionnaire unique n’a pas libéré l’ensemble des lots, aucun copropriétaire ne peut espérer relouer sa chambre à un tiers, ce qui concentre sur l’exploitant le sort économique de chaque lot.
Cette répartition fait l’objet de stipulations précises dans le bail commercial. La Cour a relevé, dans la même affaire, que le contrat prévoyait que le preneur « ferait son affaire de l’obtention et du maintien, pendant toute la durée du bail et ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les EHPAD » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.236). En conséquence, le départ du gestionnaire, emportant avec lui l’autorisation d’exploiter, ne constitue pas en soi un manquement du vendeur, pourvu que les actes aient loyalement informé l’acquéreur du caractère personnel de cette autorisation.
Le régime du logement-foyer confirme la spécificité de ces contrats de résidence. Par un arrêt du 7 mai 2025, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que, la preuve du manquement reproché n’étant pas rapportée, « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence n’étaient pas réunies » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.974). Par ailleurs, le contrat de résidence, qui unit l’occupant au gestionnaire, se distingue du bail de droit commun, ce qui exclut l’application mécanique des protections de la loi du 6 juillet 1989 et impose aux parties de définir avec précision les conditions d’occupation et de résiliation.
II. Les garanties de l’acquéreur et le partage du risque d’exploitation
A. La garantie d’éviction face au départ du gestionnaire
L’acquéreur de chambres dans une résidence pour personnes âgées invoque fréquemment la garantie d’éviction lorsque l’exploitation cesse ou se déplace. Aux termes de l’article 1625 du code civil, « la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires » (art. 1625 C. civ.). L’article 1626 précise que « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » (art. 1626 C. civ.). La garantie ne joue toutefois que si l’acquéreur souffre une éviction, c’est-à-dire un trouble de droit ou de fait portant atteinte à sa propriété.
Dans l’arrêt du 28 septembre 2023, l’acquéreur soutenait que le transfert de l’EHPAD vers un autre site constituait un tel trouble, dès lors que la destination d’exploitation avait été contractuellement fixée comme condition essentielle de la vente. La Cour a jugé le contraire, retenant que « le transfert de l’EHPAD La Becthière ne constituait pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés à la société Twinkyco », au motif que l’autorisation d’exploiter était attachée à l’exploitant et non à l’immeuble (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.236). A cet égard, la destination contractuelle de l’immeuble ne saurait être confondue avec l’activité de l’exploitant : la première demeure, la seconde peut disparaître sans que la propriété du lot soit remise en cause.
La Cour a également écarté le manquement à l’obligation précontractuelle d’information invoqué par l’acquéreur. Elle a retenu que les venderesses « n’avaient pas manqué à leur obligation pré-contractuelle d’information ni à la loyauté contractuelle », dès lors que l’acte énumérait les autorisations administratives et que le bail stipulait que le preneur ferait son affaire de leur maintien (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.236). L’acquéreur professionnel, informé du caractère temporaire et personnel de l’autorisation d’exploitation, ne peut donc se plaindre de la disparition de celle-ci sans avoir sécurisé contractuellement son investissement.
La Cour a, en outre, fait ressortir le rôle de l’acte de vente dans l’information de l’acquéreur. Elle a relevé que l’acte authentique stipulait que les biens devaient être loués par l’acquéreur au profit du gestionnaire, qui assurerait la gestion de la maison de retraite, et qu’il énumérait les décisions administratives relatives à cette exploitation (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.236). Par ailleurs, l’acte de vente précisait que l’opération bénéficiait d’un régime de défiscalisation, ce qui souligne la nature patrimoniale du montage et l’importance d’une lecture attentive des documents contractuels avant la signature.
La responsabilité de l’exploitant lui-même ne peut être engagée qu’à la condition de caractériser une faute. Dans l’arrêt du 29 février 2024, les bailleurs réclamaient une indemnité d’immobilisation à la locataire qui, après avoir donné congé de l’ensemble des baux, avait cessé tout versement. La Cour a cassé l’arrêt qui avait fait droit à leur demande, jugeant que « la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé de faute de la locataire de nature à justifier l’allocation d’une indemnité réparatrice du préjudice qu’elle constatait, n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755). Or, la résiliation des baux aux dates d’échéance et le transfert d’activité n’étaient pas fautifs : l’exercice de la liberté de ne pas reconduire un bail ne saurait, à lui seul, engager la responsabilité délictuelle du preneur.
B. La force des clauses du règlement et le sort des charges de services
Le règlement de copropriété constitue la loi de la résidence, et sa force obligatoire s’impose tant qu’il n’est pas remis en cause. La Cour a énoncé, dans un arrêt du 6 juillet 2023 rendu à propos d’une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété, que « les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-18.697). La formule vaut pour les résidences pour personnes âgées, dont le règlement peut stipuler que certains lots, « constitués de locaux techniques et équipements collectifs nécessaires à l’exploitation de l’immeuble », restent « à la disposition gratuite de l’exploitant, pendant toute la durée de l’exploitation » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-18.697).
La remise en cause de telles clauses emprunte la voie de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (art. 43, al. 1er, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’action tendant à voir déclarer non écrite une clause n’est toutefois pas sans conditions. La Cour a jugé, dans un arrêt publié du 10 octobre 2024, que « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, FS-B, Bull.). Des lors, le copropriétaire d’une chambre qui conteste une clause d’exploitation doit mettre le syndicat en cause, à peine d’irrecevabilité.
Les copropriétaires soutenaient, dans la même affaire, que « l’action tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété, parce qu’elle a pour objet de le mettre en conformité avec le droit existant, est imprescriptible » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649). La Cour n’a pas eu à trancher ce débat, l’irrecevabilité tirée du défaut d’appel en cause du syndicat suffisant à rejeter la demande. En conséquence, l’acquéreur ou l’héritier qui entend purger le règlement d’une clause qu’il estime illicite doit engager l’action dans les formes, en attirant le syndicat dans la cause, faute de quoi la clause continue de produire ses effets à son égard.
La liberté d’usage du copropriétaire demeure, en outre, subordonnée à la destination de l’immeuble. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (art. 9, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La Cour a rappelé, dans un arrêt du 22 mai 2025, que « les copropriétaires ne pouvaient changer l’affectation de leurs lots que sous réserve qu’elle ne soit pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387). Dans une résidence pour personnes âgées, l’occupation d’une chambre à usage d’habitation ordinaire ou son affectation à une activité étrangère à l’exploitation peut ainsi se heurter à la destination consacrée par le règlement.
Le contrôle de la Cour s’étend aux transformations qui méconnaissent la destination et les limites des lots. Dans un arrêt du 2 octobre 2025, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné la remise en état de caves transformées en logements, après avoir constaté que « les lots de M. [V] et Mme [Y], correspondant, selon le règlement de copropriété, à un appartement au rez-de-chaussée, et au sous-sol, deux caves et un couloir les reliant, avaient été affectés pour le tout à un usage d’habitation et divisés en deux appartements distincts » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-15.745). La décision rappelle que la destination du règlement demeure la mesure de l’occupation licite, y compris lorsque l’immeuble, comme dans les résidences-services, connaît des affectations multiples.
Le financement des services collectifs complète ce régime. Dans les résidences-services, le syndicat recouvre les provisions pour charges de services selon les modalités des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dont la Cour a rappelé la teneur dans ses arrêts du 20 novembre 2025. Selon le troisième de ces textes, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.316).
La Cour en a déduit une exigence décisive pour les copropriétaires de résidences-services : si le syndicat « est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.316 ; Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.312). En conséquence, l’héritier ou l’acquéreur d’une chambre dans une résidence-services ne saurait être condamné, par la procédure accélérée au fond, au paiement de redevances de services antérieures à l’approbation des comptes des exercices concernés.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, depuis 2023, un régime cohérent de l’achat de chambres dans les résidences pour personnes âgées. La destination de l’immeuble, consacrée par le règlement de copropriété et les actes de vente, fonde la licéité du montage et borne l’usage des lots ; le bail au gestionnaire et la dissociation des autorisations administratives déterminent le partage du risque d’exploitation ; la garantie d’éviction ne joue qu’en cas de trouble à la propriété, et non en cas de départ de l’exploitant. La force des clauses du règlement, la discipline de leur contestation et l’exigence d’approbation des comptes pour le recouvrement des charges de services complètent ce dispositif, qui protège l’acquéreur autant qu’il le responsabilise. En conséquence, l’investisseur doit vérifier, avant l’acquisition, la teneur de la destination, la répartition des autorisations administratives et l’économie des charges de services, tandis que l’héritier d’un lot doit s’assurer de la situation de l’exploitation et des comptes du syndicat avant d’engager toute contestation. Le cabinet Kohen Avocats, qui intervient régulièrement en contentieux de la vente immobilière à Paris, accompagne acquéreurs et copropriétaires dans la sécurisation de ces opérations complexes, où la destination de l’immeuble commande l’ensemble des droits et des obligations des parties.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.