I. Le contrôle des délibérations de l’assemblée générale : l’abus de majorité et l’étendue du pouvoir de la majorité
A. La définition de l’abus de majorité : la délibération contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires
La théorie de l’abus de majorité constitue un instrument essentiel de protection du copropriétaire minoritaire. Elle permet de faire sanctionner une délibération de l’assemblée générale contraire à l’intérêt collectif. La jurisprudence exige la démonstration d’une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, entre 2023 et 2026, les conditions de mise en œuvre de ce contrôle. Sa vocation première est de garantir la légitimité des délibérations adoptées par la majorité.
L’arrêt rendu le 11 juillet 2024 par la formation de section, publié au Bulletin, illustre la fonction collective de l’action fondée sur l’abus de majorité (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013, FS-B). Des associés minoritaires d’une société civile immobilière contestaient des délibérations ayant décidé la distribution de dividendes aux gérants. Ils invoquaient également une augmentation de capital entachée d’abus de majorité. La Cour de cassation a rappelé que « la nullité d’une délibération d’assemblée générale pour abus de majorité, qui constitue une nullité relative pouvant être demandée tant par les associés minoritaires que par les représentants légaux de la société, peut être couverte par la confirmation » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013, FS-B). Cette affirmation établit que la sanction de l’abus de majorité protège l’organisation sociale elle-même. Elle ne tend pas seulement à la défense des intérêts individuels des contestataires. L’exécution volontaire de la délibération litigieuse peut donc éteindre l’action.
Le juge du fond conserve une liberté d’appréciation considérable pour écarter l’abus de majorité. Il le peut lorsque les copropriétaires ont été dûment informés des décisions soumises à leur vote. Tel est l’enseignement de l’arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-10.096). Le pourvoi contestait le refus d’annuler des résolutions relatives au remplacement d’un ascenseur extérieur par un ascenseur intérieur. La cour d’appel avait relevé que le syndicat avait consulté plusieurs entreprises. Un rapport de synthèse comparant les devis avait été joint à la convocation. La Cour de cassation a approuvé la solution, retenant que « les copropriétaires avaient été suffisamment informés des conditions essentielles des contrats soumis au vote » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-10.096). L’absence de mise en concurrence formelle du maître d’œuvre ne fut pas sanctionnée. Ce dernier avait en effet établi le cahier des charges et procédé à l’analyse comparative des offres. Ces diligences étaient exclusives de l’application de l’obligation prévue à l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, la contestation d’une délibération ne saurait se confondre avec la demande tendant à faire déclarer une résolution inopposable. La Cour de cassation a jugé, dans le même arrêt, que « la demande tendant à rendre inopposables les résolutions litigieuses n’était pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande formée devant les premiers juges et tendant à l’annulation de ces résolutions » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-10.096). Cette distinction procédurale revêt une importance pratique considérable. Elle détermine la recevabilité des demandes nouvelles en appel. Elle s’appuie sur les exigences de l’article 566 du code de procédure civile.
Or, la mise en œuvre de l’abus de majorité suppose que la délibération contestée procède d’un vote régulier. L’assemblée générale est le seul organe habilité à exprimer la volonté du syndicat. L’arrêt du 4 janvier 2023 rappelle à cet égard la vocation exclusive du mandat confié au syndic (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-24.741). Une société locataire de nombreux lots avait, de sa propre initiative, souscrit divers contrats pour assurer le fonctionnement de la copropriété. Elle en sollicitait le remboursement sur le fondement de la gestion d’affaires. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant qu’« il résulte de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires » (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-24.741). Dès lors, les dépenses exposées sans autorisation de l’assemblée générale ne peuvent être imputées au syndicat. Peu importe que celle-ci ait voté un budget insuffisant pour assurer le fonctionnement de l’immeuble. Cette solution rappelle que la régularité des délibérations conditionne la validité des actes de gestion. Elle invite les copropriétaires à saisir l’assemblée générale ou le juge plutôt que de suppléer les carences du syndic. L’appréciation de l’abus de majorité demeure, en définitive, soumise à la souveraineté des juges du fond. Ceux-ci doivent néanmoins caractériser la contrariété à l’intérêt collectif ou l’intention de favoriser des intérêts particuliers.
B. Les limites matérielles du pouvoir de la majorité : la protection des droits des copropriétaires
Le pouvoir de l’assemblée générale, même exercé sans abus, se heurte à des limites matérielles. La loi du 10 juillet 1965 a entendu sanctuariser ces limites. L’article 26, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Cette disposition, d’ordre public, fonde la distinction classique entre l’administration de la copropriété et les droits attachés aux parties privatives. L’administration relève de la majorité. Les droits privatifs ne peuvent être remis en cause par la collectivité.
La Cour de cassation a fait application de ce principe dans son arrêt du 20 avril 2023 (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-14.669). Des copropriétaires contestaient les résolutions ayant accepté le retrait de la copropriété d’un lot voisin. Ces résolutions avaient également approuvé les documents d’arpentage et le projet d’acte notarié. Les demandeurs invoquaient une atteinte portée à leurs droits sur leurs parties privatives. La cour d’appel avait rejeté leur demande, faute d’invocation d’une violation des règles de convocation ou d’un abus de majorité. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a rappelé qu’en l’absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, « les juges du fond doivent examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables » (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-14.669). La cour d’appel aurait dû examiner d’office la violation de l’article 26, alinéa 6, de la loi de 1965. Les demandeurs soutenaient en substance que la majorité ne pouvait porter atteinte à leurs droits privatifs.
Cette intangibilité des droits des copropriétaires se prolonge dans le régime des travaux affectant les parties communes. L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». La Cour de cassation a précisé les règles de vote applicables dans un arrêt publié au Bulletin du 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, FS-B). Elle a jugé que, « lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, FS-B). Il en résulte une règle essentielle : « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, FS-B). Cette solution se fonde sur l’article 6-2 de la loi de 1965.
En conséquence, la qualité de partie commune spéciale ne confère pas à ses titulaires un droit de veto sur les travaux intéressant la collectivité. Dans l’affaire tranchée le 6 février 2025, la société BNP Paribas contestait la résolution autorisant l’installation d’un local technique sur la terrasse. Elle était propriétaire des espaces verts du troisième étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que l’autorisation relevait de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Les travaux affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l’immeuble. À cet égard, l’information des copropriétaires sur l’implantation et la consistance des travaux projetés constitue la garantie essentielle du consentement collectif. La solution de l’arrêt du 25 janvier 2023 relatif à l’ascenseur l’illustre pleinement, en validant des documents suffisamment précis sur la nature et le lieu d’implantation des ouvrages.
Le copropriétaire dispose également d’une voie de contestation spécifique lorsque l’assemblée générale décide des travaux d’amélioration. L’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la décision prévue à l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42, alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble ». Cette action en inopposabilité constitue un complément efficace à l’action en annulation. Elle offre au copropriétaire opposant la possibilité de se soustraire aux dépenses jugées disproportionnées. La Cour de cassation en a toutefois strictement encadré la recevabilité. La demande d’inopposabilité formée pour la première fois en appel n’est recevable que si elle constitue l’accessoire de la demande en annulation. L’arrêt du 25 janvier 2023 a ainsi rappelé les exigences de l’article 566 du code de procédure civile.
II. Le régime de l’action en annulation et la portée des délibérations
A. La qualité pour agir et la confirmation de la nullité relative
L’action en contestation des décisions de l’assemblée générale obéit à un régime procédural strict. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soumet cette action à une double exigence. Le délai de deux mois doit être respecté, à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. La démonstration du grief doit en outre être rapportée. La jurisprudence de la troisième chambre civile a cependant consacré des assouplissements notables. Ils concernent les titulaires du droit d’agir lorsque les droits réels démembrés sont en cause.
L’arrêt de formation de section du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, apporte une précision majeure en matière de société civile immobilière (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013, FS-B). Des usufruitiers de parts sociales avaient été déclarés irrecevables à agir en nullité d’une assemblée générale. Une clause statutaire les privait de toute faculté de contester les délibérations hors celles relatives à l’affectation des résultats. L’augmentation de capital contestée n’entrait pas dans cette exception. La Cour de cassation a censuré cette solution. Elle a rappelé qu’aux termes de l’article 578 du code civil, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Elle en a déduit que, « si les statuts peuvent réserver le droit de vote aux associés sur les questions autres que celles relatives à l’affectation des bénéfices, ils ne peuvent, en revanche, priver l’usufruitier de parts sociales du droit de contester une délibération collective susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013, FS-B). La protection du droit de jouissance prime donc sur la liberté statutaire. L’usufruitier dispose d’un intérêt légitime à agir contre les décisions qui l’affectent directement, au sens de l’article 31 du code de procédure civile.
La question de la recevabilité de l’action a également été tranchée, en 2026, s’agissant des assemblées générales d’associations syndicales libres. Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a jugé qu’« une résolution de l’assemblée générale d’une association syndicale est nulle du seul fait que cette assemblée n’a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-12.239). Une assemblée générale de l’association syndicale libre gérant la piscine d’un immeuble en copropriété avait été tenue en violation de l’article 9 des statuts. Certains membres disposaient de plus de trois mandats. La cour d’appel avait rejeté la demande d’annulation au motif que les demanderesses avaient voté en faveur de l’ensemble des résolutions. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, aux termes de l’article 1103 du code civil. Les statuts constituent la loi des parties. La nullité de la résolution est encourue indépendamment du sens du vote des intéressés.
Par ailleurs, la confirmation de la nullité relative de la délibération suppose la connaissance du vice et la volonté non équivoque de le réparer. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt précité du 11 juillet 2024, que l’exécution volontaire des décisions valait confirmation. Les minoritaires ayant exécuté les délibérations adoptées avec les majorités contestées étaient privés d’intérêt à agir en nullité pour abus de majorité (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013, FS-B). Or, cette solution, si elle protège la sécurité juridique des délibérations collectives, ne saurait être étendue aux demandes étrangères à l’annulation proprement dite. L’indemnisation des préjudices subis demeure soumise au régime de droit commun de la prescription.
B. Les effets des délibérations : servitudes, cession des parties communes et inexécution
Les délibérations de l’assemblée générale produisent des effets qui excèdent la simple gestion courante de l’immeuble. Elles peuvent tendre à la constitution de droits réels au profit de tiers ou de copropriétés voisines. La Cour de cassation a eu à connaître, le 23 janvier 2025, de la question de la constitution d’une servitude d’utilisation d’une chaufferie par délibération d’assemblée générale (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-11.653). Le syndicat d’une première copropriété contestait l’existence d’une servitude conventionnelle au profit d’une copropriété voisine. Cette servitude était fondée sur des procès-verbaux d’assemblées générales anciens. Ces procès-verbaux mentionnaient l’emplacement de la chaudière et la répartition des charges d’entretien entre les deux résidences. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, rappelant que, « si un acte constitutif de servitude peut résulter d’une délibération d’assemblée générale de copropriété, c’est à la condition que cette dernière témoigne de la volonté de l’assemblée de grever le fonds de la copropriété d’une charge perpétuelle » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-11.653). En l’absence d’une volonté claire et non équivoque de créer une servitude d’usage, les délibérations relatives à la gestion d’un équipement commun ne sauraient créer de droits réels. Cette solution se fonde sur les articles 690 et 691 du code civil.
La cession des parties communes obéit à des règles de majorité et de cohérence. La Cour de cassation les a précisées dans son arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-16.488). L’assemblée générale avait autorisé la cession de parties communes à deux copropriétaires. Elle avait également décidé la restructuration de plusieurs lots en duplex et la modification de l’état descriptif de division. La Cour de cassation a rappelé que, selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-16.488). Elle a néanmoins censuré la cour d’appel qui avait maintenu la résolution modifiant l’état descriptif de division et la répartition des charges. La cour d’appel n’avait pas recherché si l’annulation des résolutions autorisant les travaux de restructuration ne privait pas cette modification d’objet. Cette exigence s’appuie sur l’article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955. L’annulation d’une résolution principale emporte ainsi, par voie de conséquence, celle des résolutions qui en dépendent nécessairement.
Enfin, l’inexécution des délibérations ne saurait délier les copropriétaires de leurs obligations financières. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a jugé que, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes ; il ne peut refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de délibérations de l’assemblée générale » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.597). Le syndicat réclamait le paiement de charges afférentes à un lot d’espaces verts. La suppression de ce lot avait été votée en 2012 mais jamais exécutée. La cour d’appel avait déduit de la négligence fautive du syndic que la copropriétaire n’était plus redevable des charges. La Cour de cassation a censuré cette solution : la qualité de copropriétaire de l’intéressée n’avait pas cessé. Tant que la délibération n’a pas produit ses effets juridiques, l’obligation de contribuer aux charges demeure. Sa violation ne peut être sanctionnée par une libération unilatérale du débiteur.
Dès lors, le régime des délibérations de l’assemblée générale dessine un équilibre remarquable. La liberté de gestion de la majorité se concilie avec la protection des droits individuels des copropriétaires. La jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté constante de soumettre le pouvoir de la majorité à un contrôle effectif. Ce contrôle porte tant sur l’exercice du pouvoir que sur ses effets. La série d’arrêts s’étend de la décision du 4 janvier 2023 à celle du 4 juin 2026. Elle offre aux praticiens un cadre d’analyse précis. Elle permet d’apprécier la validité des délibérations et les chances de succès des actions en annulation.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 révèle la double fonction du contrôle judiciaire des délibérations de l’assemblée générale. Ce contrôle prévient l’arbitraire de la majorité. Il garantit également l’effectivité des décisions collectives. La théorie de l’abus de majorité demeure l’instrument central de ce contrôle. Sa nullité relative peut être couverte par la confirmation. Les limites matérielles du pouvoir de la majorité en bornent strictement l’exercice. L’intangibilité des droits sur les parties privatives et le respect des règles de vote propres aux parties communes spéciales en sont les piliers. Les solutions récentes relatives à la constitution de servitudes par délibération et à la cession des parties communes complètent ce dispositif. Elles clarifient la portée juridique des actes de la majorité. En conséquence, la contestation d’une délibération suppose une analyse rigoureuse des règles de majorité applicables et des vices susceptibles d’être invoqués. Elle exige également le respect des délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La méconnaissance de ces délais expose le copropriétaire à la déchéance de son action. La consultation d’un avocat en droit de la copropriété à Paris permet de sécuriser cette démarche et d’apprécier les chances réelles de succès d’une action en annulation.
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