I. La surface de vente comme donnée contractuelle du bail commercial
A. Les mentions de surface et la clause de destination : la portée de l’engagement du preneur
Le bail commercial ne comporte, en principe, aucune obligation légale de mentionner la surface de vente ou la surface de plancher des locaux loués. La détermination de la surface exploitée procède donc de la volonté des parties, exprimée par les stipulations de l’acte. La clause de destination vient encadrer l’activité autorisée dans les lieux loués. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile montre que la consistance exacte de cet engagement contractuel conditionne la solution des litiges relatifs à l’exécution du bail. Elle influence également la fixation du loyer renouvelé.
Un arrêt du 13 juin 2024 a précisé l’incidence de la surface de vente autorisée sur la valeur locative du bail renouvelé. La bailleresse soutenait que cette valeur devait être calculée sur la surface de vente de quatre-vingts mètres carrés mentionnée au bail. Le preneur avait réalisé des travaux de cloisonnement réduisant la surface réellement affectée à la vente à 43,85 mètres carrés. La haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la cour d’appel, qui n’a pas constaté que le contrat de bail définissait spécifiquement une surface de vente, a pu se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite à ces travaux » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.613).
Cette solution enseigne que la seule existence d’une surface mentionnée au bail ne suffit pas à lui conférer une portée normative. En l’absence d’une stipulation qui définit expressément la surface de vente comme une donnée contractuelle opposable, le juge apprécie les caractéristiques réelles du local. Cette appréciation s’opère à la date du renouvellement. Il s’appuie alors sur les critères de l’article R. 145-3 du code de commerce. Ce texte invite à prendre en compte l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités exercées dans les lieux. En conséquence, le choix de gestion du preneur qui aménage ses locaux peut modifier l’assiette de la valeur locative. Cette modification n’opère toutefois que lorsque le contrat ne l’a pas contractuellement figée.
Les parties demeurent en effet libres de conférer à la surface une portée impérative. Une stipulation expresse peut fixer la surface de vente de référence pour la détermination du loyer. Elle peut également l’assortir d’une obligation d’exploitation minimum ou d’une interdiction de réduction de la surface de vente. La jurisprudence récente reconnaît pleinement l’efficacité de telles clauses, sous réserve qu’elles ne fassent pas échec aux dispositions d’ordre public du statut. En revanche, en l’absence de stipulation précise, la mention d’une surface dans l’acte demeure une simple indication de consistance. Le juge reste alors libre de retenir les surfaces réellement exploitées.
Par ailleurs, la clause de destination détermine l’étendue des activités que le preneur peut exercer dans les lieux. Un arrêt du 10 avril 2025 illustre la rigueur avec laquelle les juges interprètent une telle clause lorsqu’elle est assortie d’une condition d’agrément préalable du bailleur. Le bail stipulait que le preneur « pourra y exercer une activité d’achat, de vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur ». Il précisait que « tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord exprès préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du présent bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473).
La Cour de cassation a jugé que l’activité de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées constituait une activité distincte de celle autorisée. Elle ne pouvait être exercée sans l’accord exprès et écrit du bailleur. La haute juridiction a également écarté l’argument tiré de la tolérance du bailleur. Elle a retenu que celui-ci pouvait « déduire du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail » (même arrêt). À cet égard, la mention d’une activité dans la clause de destination ne confère qu’une faculté d’exercice. Son extension exige le respect des formes contractuelles.
La précision des mentions de surface présente ainsi un double intérêt pour les parties. Pour le preneur, une surface de vente contractuellement définie lui permet d’opposer la configuration réelle des lieux au moment du renouvellement. Pour le bailleur, une stipulation explicite lui garantit la prise en compte de la surface autorisée dans la valeur locative. Dès lors, la rédaction du bail doit opter en toute connaissance de cause entre une mention descriptive et une stipulation impérative.
B. Le dépassement de la surface autorisée et le changement d’affectation : les sanctions contractuelles
Le preneur qui exploite une surface supérieure à celle que le bail lui reconnaît s’expose aux sanctions prévues par le contrat. Il en va de même du preneur qui affecte une partie des locaux à une activité non autorisée. À défaut de stipulation, la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave peut être prononcée. La jurisprudence récente confirme que la gravité du manquement s’apprécie au regard de la connaissance du bailleur. Elle prend également en compte la persistance de l’exploitation dans les limites contractuelles.
Un arrêt de la cour d’appel de Papeete, confirmé par la Cour de cassation le 8 juin 2023, portait sur un bail relatif à un magasin avec vitrine sur rue. Une annexe était affectée à un atelier d’encadrement. La bailleresse invoquait la violation de la clause de destination et l’occupation d’une surface supérieure à l’assiette du bail. Une partie de l’atelier avait été ouverte au public aux fins d’exposition à la vente. La haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que, « si cet état des lieux n’était pas conforme au bail qui affectait l’annexe à l’usage d’atelier, il montrait que l’activité d’encadrement était maintenue, un ouvrier encadreur étant présent ». Elle en a déduit que « la bailleresse ne rapportait pas la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier que le bail soit résilié » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-14.491).
La connaissance par le bailleur de l’utilisation commerciale de la mezzanine, au moins depuis 2015, a également pesé dans la solution. L’évaluation du loyer en tenant compte a privé sa demande de résiliation de son fondement. Il résulte de cette décision que le dépassement de la surface autorisée ne constitue pas en lui-même un manquement grave. Il ne le devient que lorsqu’il est récent, inconnu du bailleur ou incompatible avec le maintien de l’activité principale. La preuve du caractère grave du manquement incombe, en toute hypothèse, au bailleur qui sollicite la résiliation judiciaire.
Le dépassement de la surface autorisée peut également être sanctionné par les stipulations de l’acte de vente ou du règlement d’urbanisme commercial. Tel est le cas lorsque le local se trouve dans un ensemble commercial soumis à autorisation d’exploitation. Un arrêt du 23 mai 2024 illustre l’articulation entre les clauses contractuelles limitant le nombre et la nature des enseignes et les décisions des commissions d’aménagement commercial. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel « a pu retenir, sans se fonder sur une modification substantielle du projet ayant recueilli l’avis favorable de ces instances ni dénaturer la décision de la CNAC, dont l’avis devait être rapproché du dossier dont celle-ci était saisie, que la limite introduite à l’article 15.2 de l’acte de vente, s’agissant du nombre et de la nature des enseignes commerciales de vêtements et de chaussures, était conforme à l’autorisation sollicitée ayant recueilli un avis favorable » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-11.466).
En conséquence, les clauses relatives à la surface de vente et aux enseignes conservent leur plein effet entre les parties. Elles répercutent les engagements pris devant les autorités d’urbanisme commercial. L’extension de la surface exploitée ou l’implantation d’une enseigne supplémentaire peut alors donner lieu au paiement d’indemnités contractuelles. Ces sanctions s’appliquent indépendamment des règles du statut des baux commerciaux. Dès lors, la rédaction des clauses de surface et de destination apparaît déterminante pour la sécurité juridique des deux parties.
II. La surface de vente dans la détermination de la valeur locative du bail renouvelé
A. Les caractéristiques du local : l’importance des surfaces affectées à la vente et à l’exploitation
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage constituent le cinquième critère de détermination. Le premier de ces critères est précisé par l’article R. 145-3 du code de commerce. Ce texte vise notamment l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités exercées dans les lieux.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2025, a précisé la manière d’appréhender ces surfaces lors de la fixation du loyer du bail renouvelé. L’arrêt du 13 juin 2024 précité en constitue une illustration topique. Le juge des loyers commerciaux doit prendre en considération la configuration effective des locaux au jour du renouvellement. Il tient compte des surfaces affectées à la vente et à l’exploitation telles qu’elles résultent des travaux réalisés par le preneur. Cette prise en compte suppose toutefois que le bail ne définisse pas contractuellement la surface de vente (n° 23-13.613, précité).
La question de la surface contractuelle recoupe ainsi celle des obligations respectives des parties au sens de l’article L. 145-33, 3°, du code de commerce. Les stipulations qui transfèrent au preneur des charges normalement supportées par le bailleur constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en va de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sauf contrepartie. La jurisprudence applique ce principe avec constance. Un arrêt du 8 février 2024 en donne une illustration en matière de taxe foncière. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait refusé d’appliquer un abattement à la valeur locative. Le motif retenu était que le transfert de la taxe foncière était couramment pratiqué dans le secteur. Elle a rappelé que, « sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.268).
La jurisprudence du 7 mai 2025 précise, à l’inverse, les limites de cette logique lorsque la stipulation trouve sa contrepartie dans la loi. La Cour de cassation a jugé que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394). En l’espèce, le bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de six mois de loyer et le paiement trimestriel d’avance du loyer. Ces stipulations, conformes à l’article L. 145-40 du code de commerce, n’emportaient pas minoration de la valeur locative.
Par ailleurs, la modification des caractéristiques du local au cours du bail à renouveler peut conduire au déplafonnement du loyer. L’article L. 145-34 du code de commerce subordonne le déplafonnement à l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Un arrêt du 12 décembre 2024 apporte une précision utile sur la distinction entre la modification notable et l’amélioration des lieux. Le preneur avait supprimé la majeure partie d’un mur porteur pour mettre en communication les locaux loués avec des locaux mitoyens. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiés d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-14.800).
Il en résulte que des travaux qui modifient la structure du bien loué, au-delà d’un simple aménagement, ouvrent la voie au déplafonnement du loyer renouvelé. Cette solution vaut quand bien même ces travaux amélioreraient les conditions d’exploitation. L’article R. 145-8 du code de commerce n’autorise la prise en considération des améliorations que si le bailleur en a assumé la charge. Cette prise en considération suppose une charge directe ou indirecte, notamment l’acceptation d’un loyer réduit. La question de la surface exploitable se trouve ainsi au cœur de la détermination du loyer du bail renouvelé. Elle met en jeu tant les caractéristiques du local que les obligations respectives des parties.
B. La terrasse et l’extension de la surface d’exploitation : les facteurs locaux de commercialité
L’extension de la surface d’exploitation du preneur peut également modifier les facteurs locaux de commercialité. Ceux-ci constituent le quatrième critère de détermination de la valeur locative. Tel est le cas, de manière emblématique, de l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public par un commerce de restaurant ou de brasserie. L’obtention d’une autorisation municipale d’occupation du domaine public peut accroître l’attractivité du local. Elle peut justifier, à ce titre, une réévaluation du loyer au moment du renouvellement.
Un arrêt du 4 juillet 2024 précise les conditions du déplafonnement fondé sur une telle extension. La Cour de cassation a retenu que « une autorisation municipale permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public contribuait au développement de l’activité commerciale, de sorte qu’il y avait lieu de rechercher si cette situation avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515).
La haute juridiction rappelle dans le même arrêt que « il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (même arrêt). En l’espèce, l’autorisation municipale délivrée en 2005 portait sur une terrasse de quatre-vingt-treize mètres carrés. Il n’était pas démontré qu’elle constituait une extension notable par rapport à la terrasse dont le restaurant bénéficiait antérieurement au bail expiré. La charge de la preuve pesant sur le bailleur n’étant pas rapportée, la demande de déplafonnement a été rejetée.
Cet arrêt confirme que l’extension de la surface d’exploitation ne se confond pas avec l’octroi d’une autorisation administrative. Encore faut-il que cette extension soit notable et qu’elle soit intervenue au cours du bail à renouveler. En conséquence, le preneur qui entend contester le déplafonnement fondé sur sa terrasse devra démontrer l’antériorité de l’exploitation. Il pourra s’appuyer sur des attestations ou des documents d’archives. À l’inverse, le bailleur devra établir avec précision les surfaces respectivement exploitées avant et après l’extension. La détermination exacte de la surface de la terrasse est donc une question de preuve autant que de droit.
L’article L. 752-1 du code de commerce fournit, par ailleurs, une définition utile de la surface de vente dans le cadre de l’urbanisme commercial. Y sont soumis à autorisation d’exploitation commerciale les projets de création ou d’extension d’un magasin dont la surface de vente excède le seuil de mille mètres carrés. Cette notion, distincte de la surface contractuelle du bail, peut néanmoins l’éclairer lorsque les parties entendent encadrer contractuellement l’exploitation commerciale du preneur. Or, l’ajout d’activités connexes ou complémentaires, dans les conditions de l’article L. 145-47 du code de commerce, peut également avoir une incidence sur la valeur locative lors de la première révision triennale. Cette incidence suppose que les activités adjointes aient entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2025, dessine ainsi un régime cohérent de la surface de vente dans le bail commercial. Dès lors, la rédaction du bail doit préciser si la surface de vente constitue une donnée contractuelle impérative ou une simple indication descriptive. Elle doit articuler la clause de destination avec les règles de l’urbanisme commercial. Par ailleurs, la preuve des surfaces réellement exploitées conditionne tant la résiliation du bail que la fixation de la valeur locative. Cette preuve concerne la salle de vente, l’atelier ou la terrasse.
Conclusion
La surface de vente occupe, dans le bail commercial, une position singulière. Ni le code de commerce ni la jurisprudence ne lui confèrent un régime unifié. Sa consistance dépend étroitement des stipulations contractuelles et de la configuration réelle des locaux. Les décisions de la troisième chambre civile rendues entre 2023 et 2025 en précisent toutefois les contours. Elles concernent la portée des mentions contractuelles, les conditions du déplafonnement du loyer renouvelé et l’incidence d’une terrasse exploitée sur le domaine public. En conséquence, les parties à un bail commercial doivent veiller à la précision de la clause de destination et des mentions de surface. Elles doivent également conserver les preuves de l’étendue de l’exploitation au cours du bail. Ces diligences permettent de sécuriser tant la résiliation du contrat que la fixation ultérieure du loyer. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat-bail-commercial-paris), accompagnent les bailleurs et les preneurs. Leur intervention porte sur la négociation de ces stipulations et sur le contentieux de la valeur locative.
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