I. La délimitation de la location-gérance du fonds de commerce au regard du statut des baux commerciaux
A. La qualification du contrat de location-gérance et la requalification en bail commercial
L’article L. 144-1 du code de commerce définit la location-gérance comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ». Ce contrat se distingue du bail commercial. Le bail porte exclusivement sur les locaux. La location-gérance porte sur le fonds de commerce lui-même, éléments incorporels et corporels confondus. La frontière entre les deux opérations commande pourtant l’application du statut protecteur des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. En dépendent le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction du preneur.
La troisième chambre civile a précisé les conditions de la requalification. Le titulaire d’un contrat de location-gérance peut prétendre à la requalification de celui-ci en bail commercial. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que « l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial » ( Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-24.394 ). Or, le locataire-gérant sollicitait précisément la requalification du contrat conclu en 1998 en bail commercial. Il entendait échapper ainsi à la prescription de son action en reconnaissance du statut.
La haute juridiction a écarté cette construction. Elle a retenu que la demande de requalification était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, « le délai de prescription avait couru à compter de la conclusion du contrat ». Des lors, l’action engagée plus de vingt ans après la conclusion était prescrite. Peu importait que les stipulations de la convention aient fait échec au droit de renouvellement. A cet égard, la solution rappelle que le caractère réputé non écrit des clauses contraires à l’ordre public ne profite qu’au preneur à bail. Il ne profite pas à celui qui conteste la qualification de son contrat.
La qualité de commerçant du locataire-gérant éclaire cette distinction. Elle est consacrée par l’article L. 144-2 du code de commerce, selon lequel « le locataire-gérant a la qualité de commerçant ». Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls. Il est seul investi de la qualité d’exploitant et ne bénéficie d’aucun droit sur les murs. La chambre commerciale en a tiré les conséquences dans une décision du 18 janvier 2023 relative au sort du fonds ( Cass. com., 18 janvier 2023, n° 21-15.672 ). Le moyen soutenu au pourvoi énonçait que « la fermeture d’une entreprise n’implique pas la disparition du fonds de commerce qu’elle exploitait lorsque celui-ci est, au préalable, donné en location-gérance à un tiers, lequel prend seul la qualité d’exploitant et de commerçant », au visa de l’article L. 144-2 du code de commerce.
La requalification en bail commercial n’est donc concevable que dans un cas limité. Elle suppose que le contrat ne porte en réalité que sur les locaux, sans transmission d’un fonds doté d’une clientèle propre. En pareil cas, le prétendu locataire-gérant devient titulaire d’un bail commercial. Il se voit reconnaître le bénéfice du statut, à condition d’agir dans le délai biennal de l’article L. 145-60 précité. Par ailleurs, la qualité de commerçant du locataire-gérant ne saurait être confondue avec celle du preneur à bail. Le preneur est propriétaire du fonds. Il est seul titulaire du droit au renouvellement conféré par l’article L. 145-8 du code de commerce.
La démonstration de la réalité du fonds relève d’une appréciation souveraine des juges du fond. Ils doivent vérifier que le contrat porte sur les éléments constitutifs d’un fonds de commerce, au premier rang desquels la clientèle. A cet égard, la seule exploitation d’une activité dans des locaux donnés à bail ne suffit pas à caractériser l’existence d’un fonds. Il en va ainsi lorsque la clientèle est attachée à l’activité du loueur ou aux lieux eux-mêmes. La jurisprudence exige que le contrat transfère au gérant la jouissance du fonds dans son ensemble. Elle exige, à défaut, la requalification de la convention en bail commercial ou en sous-location. En effet, l’article 1717 du code civil reconnaît au preneur le droit de sous-louer ou de céder son bail, sauf interdiction expresse. La délimitation des qualifications emprunte à cette distinction classique entre la location des murs et la cession de la jouissance du fonds.
B. L’autorisation du bailleur des murs et la régularité de la mise en gérance
La mise en location-gérance du fonds suppose, sauf clause contraire du bail, l’accord du bailleur des murs. Elle emporte en effet l’occupation des lieux par le locataire-gérant. La stipulation d’occupation personnelle insérée au bail constitue l’écueil classique des opérations de gérance. La cour d’appel de Paris a récemment rappelé la portée d’une telle clause. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, elle a jugé que « contrairement à ce que soutient la société Autason France, cette clause interdit au preneur de donner son fonds de commerce en location-gérance puisque dans l’hypothèse d’une location-gérance du fonds de commerce, c’est le locataire gérant qui occupe les lieux et non le preneur à bail » ( CA Paris, 23 janvier 2025, n° 22/12862 ).
Dans cette affaire, la locataire avait obtenu en 2003, par avenant, l’autorisation de donner son fonds en location-gérance. Elle avait ensuite signé en 2008 un nouveau bail reprenant la clause d’occupation personnelle dans sa rédaction initiale. La cour d’appel en a déduit que l’avenant de 2003 n’avait pas survécu à l’expiration du bail qu’il modifiait. La location-gérance consentie sans autorisation caractérisait donc un manquement grave. Ce manquement était constitutif d’un motif légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.
La cour a en outre écarté toute renonciation du bailleur à se prévaloir du manquement. Elle a retenu que « le silence de la société Leven Invest pendant 5 ans ne vaut ni autorisation de la location-gérance par la bailleresse, ni renonciation à se prévaloir d’une infraction au bail comme motif légitime et grave de refus de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ». L’engagement de discussions indemnitaires ne supplée pas l’autorisation expresse exigée par le bail. La connaissance acquise de la situation ne la supplée pas davantage. Or, la sanction est d’autant plus sévère que la cour a constaté la disparition du fonds de commerce de la locataire. La clientèle s’était rattachée à l’enseigne du locataire-gérant. La preneuse était ainsi privée de toute propriété commerciale.
La régularité de la mise en gérance s’apprécie également au regard des formalités de publicité. L’article L. 144-7 du code de commerce dispose que, « jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds ». La publication du contrat, par voie d’annonce légale, conditionne ainsi la décharge du loueur vis-à-vis des créanciers du gérant. En outre, l’article L. 144-12 du code de commerce soumet la révision de la redevance de gérance aux règles de la révision triennale des loyers commerciaux. Cette soumission manifeste la volonté du législateur d’aligner le régime de la gérance sur celui du bail commercial.
Le défaut de publication expose le loueur à un risque supplémentaire. Il peut voir déclarées immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds. Ce mécanisme joue lorsque la location-gérance met en péril leur recouvrement. Il accentue l’importance des formalités de publicité dans l’économie de l’opération. Par ailleurs, le contrat de location-gérance stipule généralement une redevance indexée et une clause de non-concurrence. L’exécution de ces stipulations conditionne l’équilibre des rapports entre le loueur et le gérant. La fin de la location-gérance emporte restitution du fonds au loueur. Aucune indemnité n’est due au gérant au titre de la plus-value apportée au fonds. Il en va autrement des améliorations réalisées avec l’accord exprès du loueur.
La cour d’appel de Paris s’est montrée particulièrement attentive à la protection du bailleur des murs. Dans l’arrêt du 23 janvier 2025 précité, elle a examiné un montage de gérance irrégulier poursuivi pendant plus de quinze ans. L’opération avait privé le bailleur de toute maîtrise sur l’identité de l’exploitant. Elle l’avait privé de toute maîtrise sur l’évolution du fonds. Le commerce était exploité sous une enseigne appartenant au locataire-gérant. Cette configuration démontre que la mise en gérance irrégulière porte atteinte à la valeur même de la propriété commerciale. La clientèle s’est progressivement détachée du fonds du preneur. Elle s’est attachée à la marque du gérant, ce que le statut entend précisément protéger.
II. Les effets de la location-gérance sur le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction du preneur
A. Le maintien du droit au renouvellement du preneur propriétaire du fonds mis en gérance
L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement à la seule qualité de propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Il n’exige pas d’exploitation personnelle. Le preneur qui donne son fonds en location-gérance conserve donc son droit au renouvellement. La cour d’appel de Caen l’a expressément énoncé dans un arrêt du 12 février 2026 : « le preneur conserve donc le droit au renouvellement de son bail même si le fonds de commerce dont il est propriétaire est exploité par un locataire-gérant » ( CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519 ). La mise en gérance constitue ainsi un mode d’exploitation effective du fonds. Elle suppose toutefois que la convention satisfasse aux conditions légales de l’article L. 144-1 du code de commerce.
L’arrêt de la cour d’appel de Caen apporte en outre une précision utile sur la preuve de l’exploitation. La ville de Cherbourg-en-Cotentin avait refusé le renouvellement du bail. La cour a relevé que la locataire justifiait d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les obstacles mis à l’exploitation du fonds tenaient à des voies de fait commises par l’ancien propriétaire. Ils constituaient des motifs légitimes au sens de l’article L. 145-8. En effet, « il résulte de ces textes que pour bénéficier d’une indemnité d’éviction, le locataire doit en premier lieu réunir les mêmes conditions que celles requises pour bénéficier du droit au renouvellement ». L’exploitation effective s’apprécie sur les trois années ayant précédé la date d’effet du congé.
La qualité de propriétaire du fonds apparaît ainsi comme la clef de voûte du dispositif. La cour d’appel de Grenoble a eu à en connaître dans un arrêt du 13 novembre 2025. Une société cédante avait consenti au repreneur une location-gérance rétroactive : « la société Astrolabe devenue Celette a consenti à la société Celette France une location-gérance de ce fonds de commerce, pour une durée de trois ans, rétroactivement à compter du 1er octobre 2021, la société Celette France s’engageant à exécuter à la place de la société Astrolabe devenue Celette toutes les clauses et charges du bail commercial » ( CA Grenoble, 13 novembre 2025, n° 24/01842 ). La cour a néanmoins refusé de reconnaître au preneur la qualité d’intervenant légitime. Il ne justifiait pas de la cession du bail. Elle a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.
L’hypothèse de la vente de l’immeuble loué illustre la force du droit au renouvellement du preneur. Son fonds est exploité en gérance. Dans l’arrêt précité de la cour d’appel de Caen, la ville acquéreuse soutenait que le bail, dépourvu de date certaine, lui était inopposable. Elle invoquait l’article 1743 du code civil. La cour a écarté ce moyen. Elle a retenu que « même si le bail n’a pas acquis date certaine par l’un des trois procédés énumérés dans l’article 1328, il est opposable à l’acquéreur de l’immeuble dans le cas où ce dernier connaissait, lors de son acquisition, l’existence de ce bail ». La connaissance acquise par l’acquéreur des multiples contentieux relatifs au bail suffisait à rendre le bail opposable. Ces contentieux étaient au demeurant annexés à l’acte de vente. Le droit au renouvellement du preneur était ainsi préservé.
La conséquence indemnitaire de cette opposabilité est significative. La locataire dont le bail était reconnu opposable à la ville a vu sa demande d’indemnité d’éviction déclarée bien fondée en son principe. Une expertise a été ordonnée afin d’en évaluer le montant conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. L’arrêt enseigne ainsi que le preneur conserve l’intégralité de ses droits à l’encontre de l’acquéreur de l’immeuble. Il a confié l’exploitation de son fonds à un locataire-gérant tout en demeurant propriétaire de ce fonds. Cette protection suppose que l’exploitation effective du fonds soit établie. Elle suppose, à défaut, que des motifs légitimes justifient son interruption. En outre, la cour a rappelé que la location-gérance n’impose pas au preneur une exploitation personnelle. Seul le maintien de la qualité de propriétaire du fonds est requis au titre de l’article L. 145-8 du code de commerce.
B. La sanction de la mise en gérance irrégulière : le motif grave et légitime et la déchéance du droit au renouvellement
La méconnaissance des conditions de la location-gérance expose le preneur à la perte de son droit au renouvellement. Le double jeu des articles L. 144-10 et L. 145-17 du code de commerce est en cause. Le premier dispose que « la nullité prévue à l’alinéa précédent entraîne à l’égard des contractants la déchéance des droits qu’ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial ». La location-gérance conclue en violation des conditions légales prive ainsi le preneur de la propriété commerciale attachée à son bail.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 janvier 2025 précité illustre la seconde branche de la sanction. Elle tient au motif grave et légitime. La cour a retenu que la location-gérance sans autorisation constituait un manquement suffisamment grave. Ce manquement justifiait le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Il en est ainsi dès lors que « la gravité de ce manquement réside aussi dans le fait qu’il prive le bailleur de la possibilité de se prémunir contre les contrats de location-gérance qui dissimulent en réalité des sous-locations déguisées ». La mise en demeure préalable exigée par l’article L. 145-17 avait été régulièrement délivrée. Elle était demeurée infructueuse. La locataire a été déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction de 2 200 000 euros. Elle a été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.
La frontière entre la location-gérance régulière et la sous-location déguisée constitue un terrain contentieux fertile. La cour d’appel de Paris a de nouveau été saisie de cette question dans un arrêt du 16 juin 2026. L’affaire concernait un fonds de cordonnerie mis en gérance sans autorisation du bailleur. La cour a rappelé le devoir d’information de l’avocat rédacteur de l’acte de cession. Elle a estimé qu’« il appartenait pourtant à l’avocat de l’informer qu’en délivrant congé au bailleur, elle perdait son droit au bail et renonçait à la cession du fonds de commerce dans les conditions envisagées à savoir avec cession de l’élément essentiel que pouvait constituer le droit au bail » ( CA Paris, 16 juin 2026, n° 22/13890 ). L’arrêt rappelle que la location-gérance non autorisée expose le preneur à la résiliation du bail. Elle compromet la cession de son fonds. La perte du droit au bail est alors consommée.
La régularisation d’une mise en gérance irrégulière peut transiter par le droit de repentir du bailleur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a eu à connaître de cette hypothèse dans un arrêt du 5 juin 2025. Un restaurateur avait donné son fonds en gérance à une société. Le locataire-gérant n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués ( CA Aix-en-Provence, 5 juin 2025, n° 19/05819 ). Le bailleur avait notifié un congé avec refus de renouvellement et de paiement de l’indemnité d’éviction. Ce congé était fondé sur la radiation du preneur du registre et sur la non-immatriculation du locataire-gérant. Le bailleur avait ensuite exercé son droit de repentir. La cour a déclaré régulier l’exercice du droit de repentir aboutissant à la conclusion d’un nouveau bail. Le bailleur conserve ainsi la faculté de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction tant que le locataire est encore dans les lieux.
La procédure suivie dans cette affaire éclaire également la question de la qualité pour agir. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée locataire-gérante. Elle a rappelé que l’entreprise individuelle à responsabilité limitée n’a pas la personnalité morale. Seule l’action du preneur à bail, titulaire du fonds, pouvait être exercée à l’encontre du bailleur des murs. Cette précision rejoint la logique de l’article L. 145-8 du code de commerce. Le locataire-gérant, simple exploitant du fonds, n’est pas partie au bail commercial. Il ne saurait se prévaloir des droits que ce contrat confère au seul preneur, propriétaire du fonds. Des lors, les stipulations du contrat de gérance relatives à la répartition des charges du bail ne produisent d’effet qu’entre le loueur et le gérant. Elles ne confèrent pas au gérant un droit direct à l’encontre du bailleur des murs.
Conclusion
La jurisprudence des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de l’articulation entre la location-gérance du fonds de commerce et le statut des baux commerciaux. La qualification du contrat demeure l’enjeu premier. La requalification de la gérance en bail commercial, lorsqu’elle est concevable, reste soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le preneur qui confie l’exploitation de son fonds à un locataire-gérant conserve son droit au renouvellement. Cette protection suppose que la mise en gérance soit autorisée par le bailleur des murs. Elle suppose qu’elle soit conforme aux conditions légales, la qualité de propriétaire du fonds étant le critère décisif.
Or, la méconnaissance de ces exigences est lourdement sanctionnée. La location-gérance consentie sans autorisation s’analyse en une sous-location déguisée. Elle est constitutive d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La nullité de la convention entraîne la déchéance des droits que le preneur pourrait tenir du statut. Des lors, la vigilance s’impose au preneur souhaitant mettre son fonds en gérance. Il doit recueillir l’accord écrit de son bailleur. La vigilance s’impose également au bailleur des murs, qui doit veiller à la régularité de l’exploitation de son immeuble. En tout état de cause, le recours à un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux et de la location-gérance à Paris sécurise la rédaction des conventions. Il permet d’anticiper les conséquences de leur irrégularité.
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