I. La détermination de la valeur locative des locaux hôteliers et la destination contractuelle de l’exploitation
A. La monovalence hôtelière et le recours à la méthode hôtelière pour la fixation de la valeur locative
L’article L. 145-33 du code de commerce fixe le principe applicable aux loyers renouvelés ou révisés (article L. 145-33 du code de commerce). Le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur s’apprécie au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations des parties. Le principe souffre une dérogation au profit des locaux conçus pour un usage unique. L’article R. 145-10 du code de commerce dispose en ce sens que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (article R. 145-10 du code de commerce).
Les locaux affectés à l’exploitation d’un hôtel figurent au premier rang des locaux monovalents. La jurisprudence récente des cours d’appel confirme que leur valeur locative échappe au droit commun. La détermination de cette valeur commande le montant du loyer renouvelé et de l’indemnité d’occupation. Elle commande également l’assiette de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel de Paris a rappelé que « la valeur locative d’un hôtel doit être déterminée non pas d’après les prix pratiqués mais les prix praticables déterminés d’après les statistiques connues » (CA Paris, 18 juin 2026, n° 23/12532) (courdecassation.fr).
Cette règle écarte toute référence au chiffre d’affaires effectivement réalisé par le preneur. Elle écarte également la notion de taux d’effort, qui mesure le rapport entre recettes et charge locative. La cour d’appel de Paris a entériné la méthode dite hôtelière actualisée. Cette méthode retient une recette théorique maximale encaissable, hors taxes et hors taxes de séjour. Elle est déterminée à partir d’un prix moyen praticable de source statistique. Ce prix s’applique à des établissements comparables en termes d’emplacement, de gamme et de standing. La recette subit ensuite un abattement pour commissions des plates-formes de réservation en ligne. Cet abattement a été fixé à 17,5 % pour un hôtel de catégorie quatre étoiles. Un taux d’occupation moyen objectif de 82 % est ensuite appliqué. Le taux de prélèvement du bailleur est fixé à 16 %, minoré d’un point pour le transfert des travaux de mise en conformité. La valeur locative des recettes annexes est intégrée à hauteur de 3,5 % du chiffre d’affaires, avec un taux de 10 %. La cour en a déduit une valeur locative annuelle de 415 942 euros hors taxes et hors charges. Cette valeur concerne un hôtel de 64 chambres situé à Paris (CA Paris, 18 juin 2026, n° 23/12532) (courdecassation.fr).
La cour d’appel de Paris a livré une formulation synthétique de cette méthode dans le litige de la société Hôtelière Régence. La méthode consiste « à calculer une recette théorique globale maximum hors taxes déterminée à partir des prix affichés, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et, le cas échéant, certains abattements pour travaux » (CA Paris, 22 janvier 2026, n° 21/01487) (courdecassation.fr). Le taux d’occupation reflète la catégorie de l’établissement et son implantation. Il ne reflète pas l’occupation réelle des chambres pendant l’exploitation. La demande de l’hôtelière tendant à ramener ce taux à 65 % a été écartée comme inopérante. A cet égard, la contestation d’une méthode hôtelière doit se fonder sur des références fiables et des justificatifs. A défaut, la proposition alternative est rejetée par le juge. En conséquence, la valeur locative ainsi déterminée s’impose au preneur comme au bailleur.
La monovalence hôtelière n’est toutefois pas présumée en toutes circonstances. Elle n’était pas discutée dans l’affaire de la société Hôtelière Régence. Elle doit être démontrée lorsque le bail prévoit une destination plus large. Le juge s’attache alors à la conception et à l’aménagement des locaux. La qualification de local monovalent emporte le déplafonnement du loyer renouvelé. Le loyer est alors fixé selon les seuls usages de la branche hôtelière. Cet enjeu est considérable pour les parties au bail.
B. La destination contractuelle de l’hôtel et l’exploitation effective du fonds de commerce
La destination des lieux conditionne l’application des usages hôteliers. Elle conditionne également la qualification de l’activité exercée par le preneur. La frontière entre prestation hôtelière et location meublée demeure délicate. La cour d’appel de Besançon a été saisie d’un litige relatif à la cession d’un fonds d’hôtellerie à Ornans. Elle a jugé que « la forme civile ou commerciale sous laquelle l’activité lucrative est exercée demeure sans incidence quant à la réalité et la portée de l’infraction commise » (CA Besançon, 18 novembre 2025, n° 24/00554) (courdecassation.fr). La mise à disposition d’un appartement meublé assortie de prestations de ménage s’apparente à un service hôtelier. La commercialisation par un site de réservation limitant la durée des séjours renforce cette qualification. La forme civile de l’activité ne saurait en dissimuler la nature commerciale. La location meublée dotée de services entre ainsi dans le champ d’une clause de non-concurrence conçue pour protéger un fonds d’hôtellerie.
L’exploitation de l’hôtel doit en outre être effective et conforme à la destination contractuelle. La cour d’appel de Versailles a précisé cette exigence dans le litige de la SCI Avner. La société Main Tendue Habitat était preneuse d’un immeuble à usage d’hôtel-bar-restaurant à Voisins-le-Bretonneux. La clause du bail n’exigeait qu’une exploitation continue. La cour a jugé que « l’article 5.4 du contrat de bail sus-repris n’exige qu’une exploitation continue, laquelle ne saurait se confondre avec une exploitation effective, la première supposant un défaut d’interruption dans le temps alors que la seconde exige la démonstration d’une traduction de l’exploitation par des actes tangibles » (CA Versailles, 23 octobre 2025, n° 24/06911) (courdecassation.fr). Cette distinction commande la validité du congé fondé sur le défaut d’exploitation. Le bailleur ne peut se prévaloir d’un manquement que si la clause impose une exploitation réelle et continue.
Le même arrêt apporte un enseignement majeur sur la sous-location dans l’hôtel. La bailleresse soutenait que la mise à disposition de 32 chambres sur 33 au profit d’associations caritatives constituait une sous-location prohibée. La cour a écarté cette analyse. La qualification de sous-location est exclue lorsque le prix rémunère indissociablement locaux et prestations. La preneuse conservait le gardiennage, l’accueil, la fourniture du mobilier et l’entretien des parties communes. La redevance mensuelle de 41 000 euros englobait ces prestations. Des lors, la mise à disposition des chambres à des tiers hébergés participe de l’exploitation du fonds. Elle ne constitue pas une sous-location déguisée. Cette analyse vaut quand bien même les documents emploieraient les termes de locataire et de loyer (CA Versailles, 23 octobre 2025, n° 24/06911) (courdecassation.fr).
La répartition des charges et des travaux influe enfin sur la valeur locative de l’hôtel. L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (article R. 145-8 du code de commerce). La cour d’appel de Paris en a tiré les conséquences dans l’affaire de l’hôtel Malte Opéra. Le transfert de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble sur le preneur constitue une charge exorbitante. Il justifie un abattement de 9 000 euros sur la valeur locative, quand bien même ce transfert serait usuel dans les baux hôteliers. Le transfert des travaux de mise en conformité a justifié une minoration d’un point du taux de prélèvement. La clause de transfert des travaux relevant de l’article 606 du code civil n’appelle en revanche aucun abattement. Ce texte est pourtant désormais inapplicable (CA Paris, 18 juin 2026, n° 23/12532) (courdecassation.fr).
La charge des travaux prescrits par l’administration demeure une source récurrente de contentieux. Dans l’affaire de l’hôtel bordelais exploité par la société Erick Augier, les bailleurs avaient été condamnés à réaliser les travaux exigés. La commission de sécurité avait prescrit ces travaux de mise en conformité. La cour d’appel de Bordeaux a rappelé que le bailleur acquéreur des murs ne répond que des manquements postérieurs à son acquisition. La demande d’indemnité pour moins-value du fonds a été rejetée. Le preneur ne démontrait ni le déclassement de l’hôtel de deux étoiles ni une perte de valeur de 30 % du fonds. La demande a donc été rejetée (CA Bordeaux, 21 avril 2026, n° 24/01756) (courdecassation.fr).
II. L’indemnité d’éviction du preneur d’hôtel : l’évaluation du fonds de commerce et la perte du droit à indemnité
A. La fixation de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires du fonds de commerce d’hôtel
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail d’un hôtel doit une indemnité d’éviction au preneur évincé. Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, elle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L. 145-14 du code de commerce). L’indemnité principale est égale à la valeur du droit au bail ou à celle du fonds, selon la valeur la plus élevée. La perte du fonds est retenue lorsque l’activité n’est pas transférable, comme c’est le cas de l’hôtellerie.
L’évaluation du fonds de commerce d’hôtel obéit aux usages de la branche hôtelière. Elle combine traditionnellement deux méthodes. La première affecte le chiffre d’affaires annuel d’un coefficient compris entre 160 % et 320 %. La seconde capitalise l’excédent brut d’exploitation par un coefficient compris entre 7 et 12. La cour d’appel de Chambéry a validé ce croisement dans le litige opposant un bailleur à la société Compagnie de Gestion Hôtelière. La preneuse exploitait un appartement au sein d’une résidence de tourisme de haute altitude. La cour a retenu un coefficient de 300 % pour le chiffre d’affaires moyen de 21 525 euros hors taxes. Ce coefficient reflète un standing comparable à un hôtel quatre étoiles et un accès direct aux pistes. Le coefficient de capitalisation de 10 a été appliqué à un excédent brut d’exploitation de 3 900 euros. La moyenne des deux méthodes aboutit à une indemnité principale de 52 000 euros. La cour a précisé que « une résidence de tourisme est composée de plusieurs appartements dont chacun constitue un fonds de commerce à part entière ». Le défaut de renouvellement d’un seul lot entraîne la perte totale du fonds exploité dans ce lot (CA Chambéry, 9 juin 2026, n° 23/01133) (courdecassation.fr).
La base du chiffre d’affaires doit s’entendre hors taxes, conformément aux usages de l’hôtellerie. La cour d’appel de Bordeaux a jugé que « le montant de la TVA perçu par un hôtelier n’est pas inclus dans la marge brute d’exploitation, qui est l’un des critères d’évaluation d’un fonds de commerce » (CA Bordeaux, 21 avril 2026, n° 24/01756) (courdecassation.fr). Elle a refusé d’écarter l’année 2020 de la période de référence. L’interdiction de recevoir du public ne concernait pas les hébergements hôteliers. La preuve d’un lien entre la baisse du chiffre d’affaires et la crise sanitaire n’était pas rapportée. Le coefficient de 75 % proposé par l’expert a été jugé insuffisant eu égard à la localisation du fonds. L’indemnité principale a été portée à 100 % de la valeur du fonds, soit 234 673 euros. La cour a rejeté la réduction du prix fondée sur l’article 1223 du code civil. L’exécution imparfaite de l’obligation de délivrance n’était pas démontrée.
Les indemnités accessoires complètent l’indemnité principale. La cour d’appel de Chambéry a rappelé que « le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds » (CA Chambéry, 9 juin 2026, n° 23/01133) (courdecassation.fr). La seule constatation de la perte d’un fonds non transférable ne prive pas le preneur du droit à l’indemnité de remploi. La réinstallation peut consister en la création d’un fonds nouveau ailleurs. L’indemnité de remploi est évaluée à 10 % de la valeur du fonds. Le trouble commercial est alloué à hauteur de trois mois d’excédent brut d’exploitation. Le preneur n’a pas à justifier d’un préjudice précis. La cour d’appel de Bordeaux a suivi la même logique. Les frais de remploi ont été fixés à 10 % de l’indemnité principale, soit 23 467 euros. Le trouble d’exploitation a été fixé à 14 355 euros. Les honoraires de conseil technique ont été écartés, car ils ne constituent pas un préjudice réparable (CA Bordeaux, 21 avril 2026, n° 24/01756) (courdecassation.fr).
Le paiement de l’indemnité d’éviction est garanti par des mécanismes de contrainte. L’article L. 145-30 du code de commerce prévoit une retenue de 1 % par jour de retard en cas de non-remise des clés (article L. 145-30 du code de commerce). La cour d’appel de Bordeaux a précisé la portée de ce texte. Elle a jugé que « la pénalité de 1 % prévue par cet article ne peut commencer à courir tant que n’a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée le montant de l’indemnité d’éviction » (CA Bordeaux, 21 avril 2026, n° 24/01756) (courdecassation.fr). La retenue pratiquée avant cette fixation définitive est dépourvue de fondement.
Le droit de repentir permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité. L’article L. 145-58 du code de commerce dispose que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail » (article L. 145-58 du code de commerce). Dans l’affaire de l’hôtel Malte Opéra, la bailleresse a exercé ce droit le 27 avril 2023. Le tribunal judiciaire avait fixé l’indemnité d’éviction à 24 364 607 euros pour la perte du fonds hôtelier. La cour d’appel de Paris a constaté que le bail était irrévocablement renouvelé au jour du repentir. L’indemnité d’occupation restait due pour la période antérieure. Elle a été fixée à 309 356 euros par an du 1er janvier 2017 au 27 avril 2023 (CA Paris, 18 juin 2026, n° 23/12532) (courdecassation.fr).
B. La déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et le sort du bail d’hôtel en procédure collective
Le droit à l’indemnité d’éviction du preneur d’hôtel n’est pas inconditionnel. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » (article L. 145-28 du code de commerce). Jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré. La cour d’appel de Paris en a déduit que le bailleur peut se prévaloir des infractions commises après l’expiration du bail. Ces infractions peuvent être sanctionnées par la perte du droit à l’indemnité d’éviction. Elle a ainsi jugé que « les défauts de paiement de l’indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, par un locataire demeuré dans les lieux à l’expiration du bail commercial caractérisent des manquements à l’obligation principale du preneur et peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction » (CA Paris, 22 janvier 2026, n° 21/01487) (courdecassation.fr).
La société Hôtelière Régence, preneuse d’un hôtel du treizième arrondissement de Paris, en a fait l’expérience. Le congé avec refus de renouvellement a été signifié le 15 décembre 2015. Le tribunal judiciaire avait reconnu son droit à une indemnité d’éviction de 3 055 700 euros. Il avait fixé l’indemnité d’occupation à 108 000 euros par an. En raison des manquements répétés au paiement de cette indemnité, la preneuse a été déclarée déchue de son droit au maintien dans les lieux. La cour d’appel de Paris en a conclu qu’elle était automatiquement déchue de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction. La déchéance du droit au maintien dans les lieux entraîne celle du droit à l’indemnité. Cette solution vaut alors même que le montant de l’indemnité avait été fixé par le jugement entrepris (CA Paris, 22 janvier 2026, n° 21/01487) (courdecassation.fr). Le preneur d’hôtel qui cesse de régler l’indemnité d’occupation perd ainsi le bénéfice du statut et l’intégralité de ses droits indemnitaires.
Les difficultés financières de l’exploitant hôtelier retentissent également sur le sort du bail. La cour d’appel de Paris a été saisie du litige opposant la société Carteyc à la société EPA 1. La bailleresse avait consenti un bail commercial en l’état futur d’achèvement sur des locaux à usage d’hébergement hôtelier. La société preneuse a bénéficié d’une sauvegarde, puis d’un plan de sauvegarde. La résolution du plan a conduit à sa liquidation judiciaire. L’arriéré locatif atteignait alors 2 045 924,90 euros. La bailleresse a finalement obtenu la cession des actifs à son profit. La demande de délais de paiement formée par la preneuse est devenue sans objet. La cour a rappelé que « la cour se place au moment où elle statue pour apprécier l’opportunité d’octroyer des délais de paiement » (CA Paris, 12 février 2026, n° 22/19142) (courdecassation.fr). La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée. La demande de délais s’inscrivait dans des discussions relatives à la reprise de l’activité hôtelière.
La cession des murs et du fonds de l’hôtel dans la liquidation judiciaire obéit à des règles spécifiques. Dans l’affaire de l’Hôtel du soleil bleu, à Istres, le liquidateur avait été autorisé à céder de gré à gré l’immeuble et le fonds. L’acquéreur s’est rétracté avant de payer le prix. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé qu’en application de l’article L. 642-19 du code de commerce, « la vente est parfaite au jour de l’ordonnance du juge-commissaire » (CA Aix-en-Provence, 12 février 2026, n° 21/16496) (courdecassation.fr). La rétractation fautive de l’offre engage la responsabilité de l’acquéreur. La condition suspensive d’obtention du prêt avait été levée à l’audience. La cour a toutefois écarté la perte de chance alléguée par le liquidateur. Le second appel d’offres avait permis la vente à 460 000 euros. Les dommages et intérêts ont été réduits à 9 000 euros, correspondant aux frais de gardiennage et de revente (CA Aix-en-Provence, 12 février 2026, n° 21/16496) (courdecassation.fr).
L’exploitation effective de l’hôtel demeure la condition première du droit au renouvellement. L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne ce droit à l’exploitation effective du fonds pendant trois ans (article L. 145-8 du code de commerce). Cette exploitation s’apprécie au regard des trois années précédant l’expiration du bail. Le bailleur qui démontre la cessation d’exploitation peut dénier au preneur le bénéfice du statut. Le preneur perd alors tout droit à l’indemnité d’éviction. La preuve de l’exploitation s’apprécie au regard d’actes tangibles. Les seules affirmations du preneur sont insuffisantes à établir la réalité de l’activité hôtelière dans les lieux.
Conclusion
La jurisprudence récente des cours d’appel dessine un régime cohérent du bail commercial d’hôtel. Ce régime s’articule autour de la monovalence des locaux et des usages de la branche hôtelière. La valeur locative se détermine selon la méthode hôtelière, fondée sur la recette théorique maximale encaissable. L’indemnité d’éviction du fonds hôtelier s’évalue par le croisement du chiffre d’affaires et de l’excédent brut d’exploitation. Le droit à cette indemnité demeure toutefois conditionné au respect des obligations du bail expiré. La déchéance du droit au maintien dans les lieux entraîne la perte de l’indemnité. La cessation de l’exploitation effective prive pareillement le preneur de ses droits. Des lors, la sécurisation d’un bail d’hôtel exige une rédaction attentive de la clause de destination. Elle exige une détermination préalable des charges et travaux mis à la charge du preneur. Elle exige enfin une vigilance constante sur le paiement de l’indemnité d’occupation en cas de congé avec refus de renouvellement. Les parties intéressées par ces mécanismes trouveront un accompagnement adapté auprès d’un avocat en droit des baux commerciaux.
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