Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de location d’un logement et prévoit une nouvelle étape au 1er octobre 2026. Beaucoup de bailleurs et de locataires en déduisent que le délai laissé après un commandement de payer passerait automatiquement à six semaines pour tous les baux existants. Cette lecture est trop rapide. La date de signature du bail, la date d’une reconduction ou d’un renouvellement, la rédaction de la clause résolutoire et la date de l’impayé doivent être examinées ensemble.
La question est concrète : un bail signé avant octobre 2026 peut-il être traité comme un nouveau bail à compter du 1er octobre ? La réponse dépend du régime applicable au contrat. L’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024 rappelle que la réduction légale du délai ne réécrit pas les clauses des baux déjà en cours. Le décret de 2026 ajoute ensuite une règle de présentation et d’application aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre. Il ne permet pas de modifier unilatéralement un contrat ancien.
Le bailleur doit donc sécuriser le décompte et le commandement avant d’engager une procédure. Le locataire doit vérifier le délai inscrit dans son bail, les mentions de l’acte, la réalité de la dette et les délais de paiement possibles. À Paris et en Île-de-France, la rapidité de réaction reste essentielle : une erreur sur la date ou sur la clause peut déplacer toute la stratégie contentieuse.
I. Bail signé avant octobre 2026 : quel délai après un impayé ?
A. La date du bail et la clause écrite déterminent la règle applicable
Le 1er octobre 2026 n’est pas une date qui efface toutes les situations antérieures. Il faut distinguer le texte légal qui encadre la clause résolutoire, le contrat signé par les parties et le décret qui fixe le modèle de bail. Ces trois éléments se répondent, mais ils n’ont pas le même rôle.
L’article 2 du Code civil pose une règle générale : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » Cette règle explique pourquoi une réforme ne peut pas, par sa seule entrée en vigueur, réécrire le délai prévu dans un bail déjà conclu. La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui organise les conséquences d’un manquement. Elle doit être lue avec les règles impératives du bail d’habitation, mais elle ne disparaît pas parce qu’un nouveau formulaire administratif est publié.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction actuelle, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, ou de non-versement du dépôt de garantie. Le texte précise : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le texte officiel indique aussi que le commandement doit mentionner le délai dont dispose le locataire pour payer, le montant du loyer, le décompte de la dette et les voies permettant de solliciter une aide ou un délai.
Cette rédaction provient de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Elle ne doit pas être appliquée mécaniquement à un bail ancien dont la clause prévoit encore deux mois. Dans son avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a examiné précisément la question de l’application du nouveau délai aux contrats en cours. Elle a écrit : « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »
La conséquence pratique est importante. Si un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi de 2023 contient une clause prévoyant deux mois entre le commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur ne doit pas remplacer ce délai par six semaines en se fondant uniquement sur le texte actuel. Le délai contractuel demeure le point de départ de l’analyse, sous réserve d’une clause irrégulière ou d’un avenant valable. Un commandement qui annoncerait une acquisition trop rapide de la clause pourrait être contesté.
La situation est différente pour un bail conclu après l’entrée en vigueur de la réforme de 2023, ou pour un contrat renouvelé dans des conditions qui le soumettent au régime nouveau. Dans ce cas, le contenu du contrat, la date de sa formation et la version de la clause doivent être comparés à l’article 24. Une clause prévoyant un délai plus long que le minimum légal appelle une analyse particulière : le bailleur ne peut pas l’écarter par simple courrier, et le locataire peut soutenir que cette stipulation lui est favorable.
Le décret n° 2026-596 apporte une seconde couche de règles. Son article 1 modifie les annexes du contrat type. Il formule notamment la clause ainsi : « Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. » Cette formulation peut être consultée dans le texte officiel de l’article 1er du décret n° 2026-596.
Le mot important est « contrat ». Le modèle modifié ne transforme pas automatiquement le bail signé plusieurs années auparavant. Il s’applique au type de contrat visé par le décret et à la date d’entrée en vigueur prévue. Il sert de support lors d’une nouvelle conclusion ou d’un renouvellement, mais il ne donne pas au bailleur le droit de notifier au locataire que la clause existante est désormais remplacée.
Pour déterminer le délai, il faut réunir quatre informations : la date de signature du bail initial, la date et la nature de la dernière reconduction ou du dernier renouvellement, la clause exacte reproduite dans le contrat et la date à laquelle le commandement est délivré. Une reconduction tacite n’est pas toujours traitée comme une nouvelle rédaction contractuelle. Un renouvellement signé, un avenant qui modifie réellement le bail ou un nouveau contrat peuvent conduire à une analyse différente. Les mots employés dans les documents sont donc aussi importants que la date affichée sur le calendrier.
Le bailleur qui gère plusieurs logements doit éviter les modèles copiés sans contrôle. Un contrat signé en 2022, un bail renouvelé en 2024 et un nouveau bail conclu en novembre 2026 peuvent relever de trois configurations différentes. L’utilisation d’un commandement identique dans les trois dossiers crée un risque d’erreur sur le délai, sur les mentions obligatoires et sur la date d’acquisition de la clause.
B. Le renouvellement après le 1er octobre 2026 n’efface pas un impayé antérieur
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret. Il doit notamment identifier les parties, décrire le logement, préciser la date de prise d’effet, la durée, la surface habitable, le loyer, les charges et le dépôt de garantie. Le texte officiel peut être consulté à l’article 3 de la loi n° 89-462. Cette identification permet de savoir quel document constitue le contrat applicable au moment du premier impayé.
Le décret de 2026 règle expressément son calendrier. Son article 3 indique que « L’article 1er du présent décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. L’article 2 du présent décret entre en vigueur le 1er janvier 2027. » Le bail signé le 30 septembre 2026 ne devient donc pas un contrat du nouveau modèle le lendemain. Le contrat conclu ou renouvelé le 1er octobre est, lui, concerné par la nouvelle annexe dans les conditions prévues par le décret.
Un renouvellement ne supprime pas une dette née avant sa date. Le locataire reste obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 commence par cette obligation : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Si une dette existait au 30 septembre, la signature d’un nouveau document au 1er octobre ne la fait pas disparaître et ne prive pas le bailleur du droit de la réclamer.
En revanche, le renouvellement peut modifier le contexte de la clause résolutoire. Il faut alors séparer les échéances anciennes des échéances postérieures, vérifier si la dette a fait l’objet d’un plan d’apurement et déterminer si le nouveau contrat comporte une clause régulière. Un décompte qui mélange les périodes peut empêcher le locataire de comprendre ce qui lui est demandé et fragiliser la procédure. Le commandement doit viser une dette certaine, chiffrée et exigible, sans transformer une discussion sur des charges en impayé incontestable.
La date du commandement ne suffit donc pas à choisir entre deux mois et six semaines. Le commissaire de justice doit disposer du bail complet, de ses avenants, des quittances, des appels de charges et de l’historique des paiements. Le bailleur doit également préciser les versements reçus de la caisse d’allocations familiales ou d’un tiers. Un paiement partiel doit être affecté selon les règles applicables et apparaître dans le décompte. L’objectif est de permettre au juge de reconstituer l’évolution de la dette sans deviner les opérations comptables.
Le locataire doit conserver les versions du bail et ne pas remettre uniquement la dernière page. La clause résolutoire se trouve parfois dans une clause générale, dans une annexe ou dans un contrat type différent selon la date. Une copie téléchargée depuis un espace en ligne ne suffit pas toujours si elle ne comporte pas les signatures ou les avenants. Les courriels, reçus, relevés bancaires et échanges sur un plan de paiement complètent le dossier.
La Cour de cassation n’a pas dit qu’un bailleur ne pouvait jamais demander l’application d’un délai de six semaines. Elle a répondu à une question d’application dans le temps : la réduction du délai légal ne modifie pas, à elle seule, le délai figurant dans la clause contractuelle d’un bail en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi. Cette nuance doit apparaître dans toute mise en demeure destinée à un bail ancien. Une présentation honnête du délai réduit le risque de procédure fondée sur une date erronée.
Pour un bail situé à Paris ou en Île-de-France, cette vérification peut être articulée avec une analyse du contentieux locatif plus large. La page consacrée au droit du bail d’habitation à Paris permet de replacer la question de la clause résolutoire dans le contexte du logement concerné, de son occupation et des éventuels travaux ou désordres. Elle ne remplace pas la lecture du contrat, qui reste la pièce déterminante.
II. Impayé : que faire selon la date du contrat et à Paris ou en Île-de-France ?
A. Propriétaire : commandement, caution, prévention et dossier judiciaire
Le bailleur doit commencer par figer la situation à une date précise. Il faut établir un tableau avec le loyer hors charges, les charges, les régularisations, les aides reçues, les versements du locataire et le solde restant dû. Le tableau doit mentionner le bail ou l’avenant qui fondait chaque échéance. Cette méthode permet de distinguer une dette locative d’une somme contestée au titre de travaux, d’une retenue sur dépôt de garantie ou d’une régularisation de charges qui n’a pas encore été justifiée.
La seconde étape consiste à relire la clause résolutoire. Un bail ancien peut prévoir deux mois. Un contrat soumis au régime postérieur à la réforme peut reprendre six semaines. Un contrat peut aussi contenir une rédaction maladroite ou une clause qui ne vise pas exactement le défaut reproché. Le bailleur doit identifier la date à laquelle le délai commence : la signification du commandement par un commissaire de justice, et non la date d’un simple courrier électronique ou d’une relance téléphonique.
L’article 24 de la loi de 1989 impose un contenu précis au commandement. Il doit indiquer la somme réclamée, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte et l’avertissement sur la procédure encourue. Il doit aussi mentionner les possibilités de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Dans un bail ancien, l’acte doit être cohérent avec le délai contractuel applicable. Un formulaire qui annonce six semaines alors que la clause prévoit deux mois expose le bailleur à une contestation sur la date d’acquisition de la résiliation.
Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. Le texte prévoit qu’à défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Cette notification n’est pas un détail administratif. Elle permet à la caution de connaître le montant de la dette, de dialoguer avec le locataire et, parfois, de contribuer à un règlement avant l’audience. Le bailleur doit conserver la preuve de la date de chaque signification.
La prévention des expulsions peut intervenir avant l’assignation. Lorsque les conditions prévues par l’article 24 sont réunies, notamment une dette équivalente à deux fois le loyer mensuel hors charges ou une absence de paiement pendant deux mois, le commandement peut faire l’objet d’un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le diagnostic social et financier qui suit n’annule pas la dette et ne remplace pas le juge. Il apporte toutefois des informations utiles sur les ressources, les aides mobilisables, la situation familiale et la capacité de reprise du loyer courant.
Le statut du bailleur compte également. Les règles de saisine de la commission et le délai préalable à l’assignation ne se présentent pas de la même manière pour un bailleur personne physique, une société civile familiale et une personne morale commerciale. Un gestionnaire qui utilise le même calendrier pour une SCI constituée entre membres d’une même famille et pour une société qui détient un parc locatif doit vérifier le régime exact. La qualité du bailleur doit être documentée par les statuts ou l’extrait d’immatriculation lorsque cela est nécessaire.
Une assignation ne doit pas être délivrée dès l’expiration du délai de la clause résolutoire sans contrôler les formalités intermédiaires. L’article 24 exige une notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience afin de permettre la réalisation du diagnostic social et financier. Le non-respect de cette formalité peut entraîner l’irrecevabilité de la demande. Le dossier doit donc contenir le commandement, les preuves de signification, le décompte arrêté, les démarches auprès de la caution, le signalement éventuel, les échanges sur le paiement et les justificatifs du logement.
Il faut enfin distinguer trois délais souvent confondus. Le premier est le délai entre le commandement et l’acquisition de la clause résolutoire, qui peut être de six semaines ou de deux mois selon le contrat et le régime applicable. Le deuxième est le délai procédural entre la notification de l’assignation et l’audience. Le troisième est le délai d’expulsion après une décision. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un lieu habité ne peut en principe avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sous réserve des exceptions et des pouvoirs du juge. Ces deux mois ne remplacent pas le délai de la clause résolutoire.
Le juge peut accorder des délais lorsque le locataire est en mesure de régler la dette et a repris le paiement du loyer courant. L’article 24 permet alors des délais pouvant aller jusqu’à trois années dans le contentieux locatif, sous les conditions prévues par le texte. Le bailleur doit présenter un décompte actualisé et expliquer les paiements reçus. Une demande de résiliation ne doit pas être maintenue sur un montant déjà réglé ou sur un solde qui n’est pas reconstitué.
La trêve hivernale intervient à un autre stade. L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il est sursis aux mesures d’expulsion non exécutées du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf notamment lorsque le relogement est assuré ou dans les cas d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La trêve ne rend pas le commandement inutile et ne fait pas disparaître le loyer dû. Elle modifie l’exécution matérielle de la décision.
B. Locataire : payer, contester le décompte et demander un délai
Le locataire qui reçoit un commandement doit d’abord vérifier la date du bail et la clause reproduite. Il ne faut pas conclure que le mot « six semaines » est toujours applicable parce qu’il figure dans un modèle récent, ni que toute clause de deux mois est automatiquement illégale. L’avis du 13 juin 2024 invite à comparer le contrat en cours et la loi applicable au jour de sa conclusion. Le locataire peut demander une copie intégrale du bail, des avenants et du décompte avant de répondre.
La réponse doit être écrite et documentée. Si la dette est exacte, le locataire doit payer le loyer courant et proposer immédiatement une solution pour l’arriéré. Un paiement partiel n’efface pas la clause, mais il peut montrer la reprise d’une capacité de paiement et être pris en compte par le juge. Il faut conserver les preuves de virement, les attestations de la caisse d’allocations familiales, les courriers de l’employeur ou de l’organisme social et tout accord écrit avec le bailleur.
Si le montant est contesté, la contestation doit être précise. Les erreurs fréquentes concernent un loyer déjà payé, une charge non prévue, une régularisation sans justificatif, un versement d’aide non imputé, une période postérieure au départ ou une dette confondue avec des réparations qui relèvent du bailleur. Le locataire doit reprendre ligne par ligne le décompte et joindre les justificatifs. Une lettre générale indiquant seulement qu’il « conteste tout » aide peu le juge à identifier le solde réel.
Le locataire peut aussi contrôler le commandement lui-même. L’acte doit avoir été signifié par un commissaire de justice, viser le bon logement et le bon bail, mentionner les informations imposées par l’article 24 et annoncer un délai cohérent avec la clause applicable. Une erreur d’identité, une absence de décompte, une période incompréhensible, une signification à une adresse inadaptée ou une information erronée sur la date d’acquisition de la clause peuvent justifier une contestation. La nullité dépend de l’irrégularité et du grief démontré ; elle ne se déduit pas de la moindre faute de présentation.
Une demande de délai doit être préparée avec des chiffres. L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». En matière de bail d’habitation, l’article 24 organise aussi un régime pouvant aller jusqu’à trois ans lorsque le locataire est en mesure de régler la dette et a repris le loyer courant. Il faut présenter un budget, une proposition mensuelle réaliste et les éléments qui expliquent l’incident : perte d’emploi, retard d’allocation, séparation, maladie, erreur de virement ou autre difficulté documentée.
Le locataire doit se présenter à l’audience ou être représenté. L’absence laisse le bailleur exposer seul le décompte et les démarches accomplies. Le dossier peut contenir le bail complet, les quittances, les relevés bancaires utiles, les échanges, les preuves de paiement, la demande d’aide au logement, la saisine d’un travailleur social et un échéancier. Si une procédure de surendettement est ouverte, les décisions de la commission et les versements doivent être communiqués rapidement.
À Paris, l’adresse du logement détermine la juridiction compétente et les interlocuteurs de la prévention des expulsions. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines ou les autres départements franciliens, le tribunal judiciaire compétent dépend également de la commune. La métropole ne crée pas un délai unique. Le locataire doit indiquer l’adresse exacte du logement, le numéro de l’acte, la date de signification et la date d’audience lorsqu’il demande un avis. Ces éléments permettent de vérifier immédiatement le calendrier procédural.
La trêve hivernale ne doit pas conduire à attendre sans agir. Même si une expulsion matérielle est reportée entre le 1er novembre et le 31 mars dans les conditions de l’article L. 412-6, la dette peut continuer à augmenter et une audience peut intervenir. Un règlement tardif, une reprise du loyer courant et une proposition crédible peuvent améliorer la situation, mais ils doivent être établis avant que le juge statue. Le locataire qui attend le dernier jour pour réunir ses justificatifs prend le risque de ne pas pouvoir démontrer sa capacité de paiement.
La même prudence vaut pour le bailleur. Une procédure fondée sur un délai de six semaines alors que le contrat impose deux mois peut être plus longue qu’une négociation correctement documentée. Une procédure fondée sur deux mois alors que le bail et le régime applicable autorisent six semaines peut aussi retarder la récupération des sommes. Dans les deux cas, la question initiale reste la même : quel contrat était en vigueur et que disait précisément sa clause au moment où l’obligation n’a pas été exécutée ?
Conclusion
Un bail signé avant octobre 2026 ne bascule pas automatiquement dans le nouveau régime le 1er octobre. Le décret n° 2026-596 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date, tandis que l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 protège les stipulations des baux déjà en cours lors de la réforme de 2023. Le délai de six semaines ou de deux mois doit donc être déterminé à partir de la date du contrat, de la dernière opération contractuelle et de la clause résolutoire.
Avant toute procédure, le bailleur doit reconstituer la dette, contrôler la signification du commandement, prévenir la caution lorsque cela est requis et respecter les étapes de prévention. Le locataire doit vérifier le délai, contester les erreurs précises, payer le loyer courant et présenter un échéancier soutenable. À Paris et en Île-de-France, le bail complet et les dates de procédure doivent être examinés sans attendre, car une erreur de qualification peut affecter le commandement, l’assignation et l’audience.
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