I. La consistance du droit réel du preneur et l’étendue de ses prérogatives
A. Le droit réel immobilier du preneur : cession, hypothèque et garanties attachées
Le bail à construction constitue l’une des figures les plus originales du droit immobilier français. Selon l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail à construction « le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail » (article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation). Le mécanisme permet au propriétaire foncier de valoriser son assiette sans s’en dessaisir. Le constructeur obtient, pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, une assiette d’implantation de ses ouvrages. Or, la spécificité du contrat réside dans la nature du droit conféré au preneur. Le législateur a entendu doter ce droit d’une consistance patrimoniale propre.
L’article L. 251-3 du même code dispose en effet que « le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier » (article L. 251-3 du code de la construction et de l’habitation). Cette qualification emporte des conséquences considérables. Ce droit peut être hypothéqué, saisi dans les formes de la saisie immobilière, cédé en tout ou partie ou apporté en société. Le bail emphytéotique obéit à une logique comparable. L’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que ce bail « confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque » (article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime). Dès lors, le preneur n’est pas un simple locataire. Il est titulaire d’un droit de nature réelle qui lui permet de financer ses constructions et de mobiliser son actif.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé la portée de ce droit réel dans la période récente. Elle s’est notamment prononcée sur les garanties dont bénéficie le preneur. Par un arrêt publié au Bulletin du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a jugé que « compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-12.491, publié au Bulletin, lien vers la décision). En l’espèce, un bail emphytéotique avait été conclu sur l’emprise de panneaux photovoltaïques. La pose de ces panneaux avait été réalisée dix ans plus tôt. L’assureur du constructeur contestait la qualité pour agir de l’emphytéote au titre de la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil (article 1792 du code civil).
La haute juridiction a écarté cette contestation. Elle a relevé que le transfert des actions en garantie décennale s’opère de plein droit au profit du preneur. Ce transfert intervient dès l’entrée en jouissance, pour toute la durée du bail. En conséquence, l’emphytéote dispose d’une qualité pour agir propre contre les constructeurs, sauf stipulation contraire du bail. Cet arrêt confirme que le droit réel du preneur ne se limite pas à une simple prérogative d’usage. Il emporte un transfert des actions attachées aux ouvrages donnés à bail. À cet égard, la solution unifie le régime de l’emphytéose et celui du bail à construction. Les dispositions réglementaires organisent une protection comparable du preneur contre les défaillances de la construction.
Par ailleurs, le preneur assume en contrepartie des charges étendues. L’article L. 251-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain ». Il ajoute que le preneur est tenu « du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature » (article L. 251-4 du code de la construction et de l’habitation). La Cour de cassation a fait application de cette exigence dans un arrêt du 15 juin 2023. L’affaire portait sur un bail emphytéotique relatif à un domaine de golf dont les bâtiments étaient en état de ruine. Les bailleurs avaient assigné l’emphytéote en indemnisation de son manquement à l’obligation d’entretien, puis en résiliation du bail. La cour d’appel a prononcé cette résiliation en relevant « que la gravité de l’inexécution par l’emphytéote de son obligation d’entretien, au regard de sa persistance et de l’importance de la perte de valeur patrimoniale subie du fait de l’état de ruine de plusieurs constructions, dont certaines classées, justifiait la résiliation du bail emphytéotique » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-10.806, lien vers la décision). Le droit réel du preneur se trouve ainsi encadré par des obligations d’entretien. Leur méconnaissance grave peut conduire à l’extinction du contrat.
B. La propriété des constructions pendant le bail et l’accession en fin de bail
La question centrale du régime du bail à construction tient à la répartition de la propriété des constructions entre le bailleur et le preneur. L’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation pose le principe suivant : « Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations » (article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation). Le législateur a donc laissé aux parties la liberté de répartir les droits sur les ouvrages. Il a prévu un régime supplétif d’accession gratuite au profit du bailleur. Or, cette liberté contractuelle se heurte à la règle de l’article 546 du code civil. Selon ce texte, « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement » (article 546 du code civil).
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté des clarifications décisives sur l’articulation de ces textes. Par un arrêt publié au Bulletin du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a été confrontée au sort des constructions d’un port conchylicole. La résiliation amiable d’un bail emphytéotique de cinquante ans était en cause. L’acquéreur des constructions, cessionnaire d’une partie du bail, revendiquait la propriété des mas conchylicoles après l’extinction du contrat. La Cour a rappelé que l’emphytéote « ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique ». Elle a ajouté qu’en conséquence « l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail emphytéotique » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-20.480, publié au Bulletin, lien vers la décision).
Cette solution s’articule avec l’article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose que « l’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose » (article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime). La Cour en déduit que l’accession du preneur sur les constructions est strictement temporaire. Elle ne produit ses effets que pendant la durée du bail. Le droit réel du preneur étant lui-même temporaire, sa cession ne peut transférer à l’acquéreur plus que ce que le cédant détenait. Dès lors, l’acquéreur d’un droit de preneur ne devient jamais propriétaire durable des constructions, sauf stipulation contraire du bail. Cette jurisprudence, publiée au Bulletin, revêt une portée pratique considérable. Elle intéresse les opérateurs qui acquièrent des droits sur des immeubles donnés à bail emphytéotique ou à bail à construction.
La Cour de cassation avait déjà consacré, dans un arrêt publié au Bulletin du 23 novembre 2023, un principe équivalent. Selon ce principe, « le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866, publié au Bulletin, lien vers la décision). En l’espèce, une collectivité avait acquis par voie de préemption deux terrains donnés à bail. Ces terrains étaient grevés de constructions édifiées par les preneurs. Après avoir décidé la démolition des ouvrages pour réaliser une opération d’aménagement, elle avait mis fin aux baux. Saisie du litige relatif à l’indemnité d’éviction, la haute juridiction a rappelé que le preneur conserve la propriété de ses constructions durant la location. Cette solution vaut quand bien même le contrat contiendrait une clause de nivellement prévoyant leur retour au bailleur en fin de bail.
La même solution a été retenue dans l’arrêt jumeau rendu le même jour. Cet arrêt applique le principe à un terrain préempté donné à bail à construction (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.867, lien vers la décision). À cet égard, la Cour a jugé que « le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866, précité). La clause de nivellement n’a vocation à produire effet qu’à la fin du bail. Elle demeure donc sans incidence lorsque l’éviction anticipée du preneur résulte d’une préemption suivie de travaux d’aménagement.
II. La fin du bail à construction : résiliation, sort des constructions et indemnisation
A. La résiliation du bail et l’extinction du droit réel du preneur
La résiliation du bail à construction obéit aux règles communes du droit des contrats. Ces règles sont tempérées par les dispositions spécifiques applicables à chaque type de convention. Pour le bail emphytéotique, l’article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« à défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose ». Il ajoute que « la résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves » (article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime). Le texte subordonne donc la résolution à la caractérisation d’une inexécution d’une gravité particulière. Trois hypothèses sont visées : le défaut de paiement de deux années de redevance, l’inexécution des conditions du contrat ou les détériorations graves du fonds.
La troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt du 15 juin 2023 précité, le régime procédural de l’action en résiliation du bail emphytéotique. L’emphytéote contestait la recevabilité de la demande de résiliation. Il soutenait que le délai de prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil (article 2224 du code civil) avait déjà couru. Selon lui, ce délai avait commencé dès la première assignation en indemnisation. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation. Elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « les bailleurs n’avaient connu les faits leur permettant d’agir en résiliation du bail emphytéotique que le 25 octobre 2013 ». Elle a exactement décidé « que l’action en résiliation du bail emphytéotique engagée le 27 avril 2016, n’était pas prescrite » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-10.806, précité). La Cour souligne que le point de départ du délai se situe au jour où le bailleur a connu les faits lui permettant d’agir. Ce point de départ ne coïncide pas avec la première manifestation des désordres.
En l’espèce, les bailleurs n’avaient pu mesurer l’ampleur du dommage qu’à la date du dépôt du rapport de contre-expertise. Ils n’avaient pas davantage pu appréhender le risque réel d’inexécution des travaux de réparation. En conséquence, l’action en résiliation, engagée près de trois ans après cette date, demeurait recevable. Cette solution rappelle que la prescription de l’action en résiliation ne court qu’à compter de la connaissance certaine des faits fondant l’action. Elle protège ainsi les bailleurs contre les défaillances insidieuses de leur preneur. À cet égard, la jurisprudence fait preuve d’une certaine bienveillance à l’égard du bailleur. Ses droits sont menacés par l’inexécution durable de l’emphytéote.
La résiliation amiable du bail à construction obéit, quant à elle, au droit commun de l’extinction des contrats. Par un arrêt du 20 juin 2024, la Cour de cassation a eu à connaître du sort des constructions à la suite d’une résiliation amiable. Un bail à construction conclu pour trente ans sur un terrain industriel était en cause. Le preneur avait donné congé, et les parties avaient constaté l’accord sur la résiliation à la date de sortie. Les bailleurs avaient perçu une indemnité de retour anticipé des constructions fixée à 151 208 euros. La Cour a censuré cette condamnation en énonçant que « la résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire » (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559, lien vers la décision).
La haute juridiction a, en effet, rappelé la portée de l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation. Selon ce texte, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions. Il précise que « à défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations » (article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation). Or, en l’espèce, le contrat ne prévoyait aucune indemnité de retour anticipé des constructions. La cour d’appel avait pourtant condamné les bailleurs. Elle retenait que la résiliation anticipée les avait rendus prématurément propriétaires des ouvrages. Cette situation aurait créé une obligation d’indemniser le preneur pour la perte de la propriété temporaire de ceux-ci. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, qui ajoutait au contrat une obligation d’indemnisation qu’il ne contenait pas.
Cette solution met en lumière l’importance de la rédaction des clauses du bail à construction. Dès lors que les parties n’ont pas stipulé d’indemnité en cas de résiliation anticipée, le preneur ne peut prétendre à aucune compensation. Le retour des constructions dans le patrimoine du bailleur ne s’accompagne d’aucune indemnité, quand bien même il serait prématuré. La Cour de cassation a, dans le même arrêt, précisé le sort de la demande du bailleur au titre de la remise en état des constructions. Ce préjudice ne peut être indemnisé que s’il en résulte un préjudice démontré. La revente de la parcelle à un promoteur ayant ultérieurement démoli les bâtiments exclut notamment tout préjudice à ce titre. En conséquence, la charge de la preuve du préjudice pèse sur le bailleur qui invoque un manquement du preneur à son obligation d’entretien.
B. L’indemnisation des constructions : accession gratuite et clauses dérogatoires
Le régime de l’accession gratuite des constructions au profit du bailleur peut être aménagé par les parties. Celles-ci demeurent libres de prévoir une indemnisation du preneur à l’expiration du bail. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec netteté dans un arrêt du 9 octobre 2025. L’affaire concernait un bail à construction conclu entre un département et une société civile immobilière. Ce bail avait été conclu pour une durée de dix-huit ans, prorogée ensuite de douze années. Le bail stipulait que, si le bailleur refusait le renouvellement, il devrait au preneur une indemnité égale à la valeur résiduelle des bâtiments. Cette valeur devait être fixée par le service des domaines à la date d’expiration du bail.
Après avoir refusé la prorogation, le département avait versé une somme de 21 032 euros au titre de la valeur résiduelle. Il a ensuite contesté la condamnation au paiement de 131 968 euros. Il soutenait que la valeur résiduelle correspondait à la valeur nette comptable des constructions. Cette valeur aurait été nulle compte tenu de leur amortissement intégral sur trente ans. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a énoncé que « le régime légal du bail à construction, qui prévoit le transfert gratuit de constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail, n’interdit pas aux parties de déroger à cette règle en prévoyant le paiement par le bailleur d’une indemnité au preneur en cas de refus de renouvellement, à l’expiration de la durée du bail » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-15.310, lien vers la décision).
La haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir interprété souverainement la clause litigieuse. Les parties, en se référant à la valeur résiduelle estimée par le service des domaines, avaient « clairement entendu s’en remettre à l’évaluation du bien par un tiers spécialisé, ce qui excluait qu’elles eussent entendu se référer à la valeur résiduelle telle que définie au plan comptable » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-15.310, précité). Les juges du fond ont ainsi pu fixer l’indemnité à la valeur vénale retenue par l’administration. Ils en ont déduit la somme déjà versée. Ils n’ont pas exclu la valeur des éléments ajoutés en cours de bail, ni celle des travaux de réfection. En conséquence, la référence à la notion de valeur résiduelle ne doit pas être confondue avec la valeur nette comptable, sauf stipulation expresse contraire.
Cette jurisprudence met en évidence l’enjeu économique majeur de la stipulation d’indemnisation en fin de bail. Or, les parties qui entendent déroger à l’accession gratuite doivent exprimer leur volonté de manière non équivoque. La référence à un tiers spécialisé est de nature à emporter l’interprétation la plus favorable au preneur. À cet égard, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil). Ce texte commande de s’en tenir à la volonté des parties telle qu’elle se dégage des termes du contrat. Cette volonté demeure soumise à l’interprétation souveraine des juges du fond.
Le sort des constructions lors d’une éviction anticipée du preneur obéit, en revanche, à un régime distinct. La Cour de cassation l’a précisé dans les arrêts du 23 novembre 2023. Lorsqu’une collectivité exerce son droit de préemption puis décide de réaliser des travaux d’aménagement, l’éviction définitive du preneur peut être nécessaire. Celui-ci bénéficie alors des dispositions applicables en matière d’expropriation. La Cour a, à cet égard, relevé qu’aux termes de l’article L. 213-10 du code de l’urbanisme, les locataires de locaux situés dans un bien acquis par la voie de la préemption « ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux » (article L. 213-10 du code de l’urbanisme). Ils conservent néanmoins le bénéfice des indemnités d’éviction prévues par le code de l’expropriation.
En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » (article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Le preneur évincé a donc droit à l’indemnisation des constructions qu’il a édifiées. Cette indemnisation est due même en présence d’une clause de nivellement. Il suffit qu’à la date de l’éviction il en soit encore propriétaire. La Cour de cassation a, en outre, précisé que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité. L’article 555 du code civil n’a donc pas vocation à s’appliquer pour fixer le montant dû au preneur évincé au titre de la perte des constructions. Dès lors, la clause de nivellement n’exonère jamais la personne publique de l’indemnisation du preneur lorsque l’éviction anticipée intervient avant le terme du bail.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent du bail à construction et du bail emphytéotique. Le droit réel du preneur en constitue le pivot. La propriété des constructions demeure acquise au preneur pendant toute la durée du bail. Son éviction anticipée ouvre donc droit à une indemnisation intégrale de ses ouvrages, sans que la clause de nivellement puisse y faire obstacle. Or, cette même propriété est nécessairement temporaire. L’accession du preneur s’éteint au terme du contrat. L’acquéreur de son droit ne peut recueillir plus que ce que détenait son cédant, sauf stipulation contraire du bail.
La fin du bail appelle, en conséquence, une attention particulière des parties. La résiliation amiable entraîne le retour des constructions dans le patrimoine du bailleur sans indemnité, sauf convention expresse contraire. La stipulation d’une indemnité de valeur résiduelle s’interprète, en l’absence de précision, comme renvoyant à l’évaluation du tiers désigné. Elle ne renvoie pas à la valeur comptable. Par ailleurs, l’action en résiliation du bail obéit au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Son point de départ se situe à la connaissance des faits fondant l’action. Cette solution préserve les droits du bailleur face aux inexécutions durables de son preneur.
À cet égard, le bail à construction demeure un outil patrimonial puissant pour le propriétaire foncier. Il permet de valoriser son terrain sans le céder. Cette opération suppose que les clauses relatives au sort des constructions soient rédigées avec précision. Dès lors, la négociation de ces contrats, comme l’audit des conventions existantes, exige une expertise pointue du droit de la construction et des baux de longue durée. L’assistance d’un avocat en droit de la construction à Paris permet d’anticiper les contentieux relatifs à l’accession, à l’indemnisation et à la résiliation de ces conventions complexes. La jurisprudence récente confirme que les droits du preneur, pour réels qu’ils soient, demeurent subordonnés aux stipulations du contrat et à la durée du bail. L’étendue et l’extinction des prérogatives de chaque partie en dépendent.
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