I. La régularité des actes accomplis par les héritiers du bailleur dans le contentieux du bail commercial
A. La preuve de la qualité d’héritier et la reprise de l’instance après le décès du bailleur
Le décès du bailleur ne met pas fin au bail commercial. Le contrat se poursuit avec ses héritiers ou ayants droit. Ceux-ci sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt en application de l’article 724 du code civil. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé ce principe dans un litige opposant l’hôtel Meublé Victor Hugo aux héritiers de trois bailleurs originaires, décédés successivement (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f). Elle a retenu que « les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt » et que « la preuve de la qualité d’héritier s’établit par tous moyens », conformément à l’article 730 du code civil (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f).
La démonstration de la dévolution successorale s’appuie sur les actes de notoriété dressés à chaque décès. Leur production successive établit la chaîne des qualités héréditaires invoquées par les demandeurs. La question de la qualité pour agir se combine avec les règles de l’interruption de l’instance. Le décès d’un bailleur indivis survient en effet fréquemment en cours de procédure. L’article 369 du code de procédure civile n’inclut plus le décès parmi les causes légales d’interruption de l’instance. Le contentieux des loyers commerciaux demeure néanmoins marqué par la nécessité de reprendre l’instance contre les héritiers.
Dans l’affaire précitée, le juge des loyers commerciaux a constaté « l’interruption de l’instance, suite au décès de M. [P] [DX], propriétaire indivis des locaux litigieux ». La reprise régulière de l’instance a ensuite été opérée par les héritiers, dont l’intervention volontaire a été reçue (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f). Or, cette reprise d’instance ne fait pas perdre à l’assignation originaire son effet interruptif de prescription. La cour a jugé que « l’interruption de la prescription résultant de cette demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance » (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f). Elle a ajouté que « l’instance ayant été ainsi régulièrement reprise, l’interruption de l’instance résultant de l’assignation du 28 septembre 2012, a perduré jusqu’au jugement du 2 décembre 2020 » (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f).
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce doit être appréciée au regard de cette continuité procédurale. Ce texte dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Dans la même affaire, la locataire avait vainement opposé la prescription de l’action en fixation du loyer renouvelé. Le mémoire préalable avait été signifié le 29 septembre 2010 et l’assignation délivrée le 28 septembre 2012, soit avant l’expiration du délai de deux ans (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f). A cet égard, la cour a rappelé que « la notification du mémoire, même entaché d’un vice de forme, a un effet interruptif de prescription » (CA Aix-en-Provence, 21 novembre 2024, n° 20/13091, https://www.courdecassation.fr/decision/674026b8011815100395d45f).
La persistance des droits des héritiers du bailleur se manifeste également dans le recouvrement des loyers échus du vivant du défunt. Elle suppose que la qualité de preneur ait elle-même été transmise. La cour d’appel de Versailles a condamné la société preneuse à verser aux sept héritiers d’un bailleur décédé la somme de 55 335 euros (CA Versailles, 8 janvier 2026, n° 24/07025, https://www.courdecassation.fr/decision/6960aadecdc6046d47b74b5a). La somme correspondait aux loyers impayés de la période du 16 août 2011 au 16 août 2016. La fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale a été écartée (CA Versailles, 8 janvier 2026, n° 24/07025, https://www.courdecassation.fr/decision/6960aadecdc6046d47b74b5a).
La charge de la preuve du paiement pèse alors sur le débiteur, en application de l’article 1353 du code civil. Ce texte dispose que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». La cour a précisément retenu qu’« en dépit de son affirmation quant au parfait acquittement des loyers, la société Le Jardin de Jaurès n’a pas déféré à la sommation d’en justifier qui lui a été faite le 05 juin 2025 » (CA Versailles, 8 janvier 2026, n° 24/07025, https://www.courdecassation.fr/decision/6960aadecdc6046d47b74b5a). Le recouvrement ainsi opéré par les héritiers suppose qu’ils soient en mesure d’établir l’existence et le montant de la créance locative transmise.
La cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement qui exigeait des héritiers la production des avis de quittancement prévus au contrat. Elle a jugé que « l’absence de cet avis ne manifeste pas de manière non équivoque la volonté des héritiers ou de leur auteur de renoncer au loyer prévu au bail » (CA Versailles, 8 janvier 2026, n° 24/07025, https://www.courdecassation.fr/decision/6960aadecdc6046d47b74b5a). La cour a rappelé, par ailleurs, qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Elle a précisé que « le paiement des loyers par le preneur à bail est une obligation essentielle de ce contrat » (CA Versailles, 8 janvier 2026, n° 24/07025, https://www.courdecassation.fr/decision/6960aadecdc6046d47b74b5a).
La révision du loyer notifiée par les héritiers le 18 février 2010 a été jugée opposable à la preneuse. Elle portait le loyer annuel de 8 400 à 11 067 euros, faute de contestation dans les délais (CA Versailles, 8 janvier 2026, n° 24/07025, https://www.courdecassation.fr/decision/6960aadecdc6046d47b74b5a). Des lors, les héritiers du bailleur peuvent poursuivre l’exécution du bail selon ses clauses, y compris dans sa dimension économique.
B. La délivrance du congé par l’indivision successorale et par l’administrateur provisoire de la succession
La délivrance d’un congé avec refus de renouvellement constitue un acte grave dont la validité suppose que son auteur dispose du pouvoir de l’accomplir. La cour d’appel de Paris a jugé que « la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction est un acte de disposition en ce qu’il s’agit d’un acte grave qui engage le patrimoine du propriétaire des locaux » (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). Un tel acte ne peut donc être accompli par l’administrateur provisoire de la succession lorsque l’ordonnance de désignation lui interdit « le moindre acte de disposition, concernant un quelconque bien mobilier ou immobilier » (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27).
En conséquence, la régularité du congé délivré au nom d’une succession dépend du mandat confié par les indivisaires à leur représentant. La cour d’appel de Paris a admis qu’« il était loisible aux indivisaires, agissant à l’unanimité, de conférer à leur représentant le pouvoir de délivrer un congé à la société Ikra avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction » (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). La preuve de ce mandat peut résulter de correspondances postérieures à l’acte. Ces écrits doivent attester d’un accord donné antérieurement à la délivrance du congé. L’absence de contestation des indivisaires eux-mêmes constitue un indice complémentaire.
Par ailleurs, le commandement de payer délivré à la requête de l’administrateur provisoire demeure valable sans indication du nom de tous les indivisaires. Il a été établi « à la requête de l’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z], désigné par l’autorité judiciaire », et non à la requête d’une indivision dépourvue de personnalité juridique (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). La validité de cet acte n’est pas subordonnée à l’indication des indivisaires, s’agissant d’un gérant désigné par l’autorité judiciaire.
L’exigence du concours des coïndivisaires s’impose avec une rigueur particulière lorsque le congé est délivré par l’un des héritiers seulement. La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a jugé nul le congé sans offre de renouvellement ni d’indemnité d’éviction délivré par une seule héritière, mandataire successoral (CA Saint-Denis de la Réunion, 4 septembre 2024, n° 23/00848, https://www.courdecassation.fr/decision/6757d9348bfc9d1050557b7a). La parcelle se trouvait en indivision successorale. Le premier juge avait « estimé que le congé délivré par Mme [W] seule, sans l’accord de tous les coindivisaires, était irrégulier » (CA Saint-Denis de la Réunion, 4 septembre 2024, n° 23/00848, https://www.courdecassation.fr/decision/6757d9348bfc9d1050557b7a).
La cour a toutefois infirmé le jugement en ce qu’il avait déclaré prescrite la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire formée par les coïndivisaires. La découverte d’un bail de sous-location signé en 2019 constituait un fait nouveau faisant courir le délai de l’article 2224 du code civil. Ce texte dispose que « les actions personnelle ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (CA Saint-Denis de la Réunion, 4 septembre 2024, n° 23/00848, https://www.courdecassation.fr/decision/6757d9348bfc9d1050557b7a). La connaissance des griefs par les coïndivisaires n’était en effet pas établie avant la découverte des sous-locations.
L’article 815-3 du code civil encadre le pouvoir des indivisaires dans la gestion des biens indivis. Il dispose que « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité », accomplir les actes d’administration. Il précise que « toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition ». La délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, acte de disposition, suppose dès lors l’unanimité des héritiers.
A cet égard, la cour d’appel de Paris a relevé que, s’agissant du gérant conventionnel d’une indivision, l’article 1875-6 du code civil prévoit « l’indication du nom de tous les indivisaires dans l’acte à titre purement énonciatif » (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). Le commandement de payer visant la clause résolutoire peut ainsi être délivré à la requête de l’administrateur provisoire désigné par l’autorité judiciaire. L’indication du nom de tous les indivisaires n’est pas requise (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27).
II. Le sort de l’indemnité d’éviction et des conditions du statut dans la succession du bailleur
A. L’indemnité d’éviction, dette successorale à la charge des héritiers du bailleur
Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction fait naître au profit du preneur un droit de créance. Le débiteur de cette créance est déterminé par la qualité de bailleur. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que « seul l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, peut consentir un bail commercial et a donc la qualité de bailleur » (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2).
La cour a ajouté qu’« en tant que de bailleur, dont il assume toutes les obligations, l’usufruitier est débiteur de l’indemnité d’éviction, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail » (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2). Le décès du bailleur usufruitier pose alors la question de la transmission de cette dette à ses héritiers. Dans l’affaire tranchée, la locataire avait fait valoir que les héritiers de l’usufruitier décédé étaient tenus au paiement de l’indemnité. Ceux-ci soutenaient n’être que nues-propriétaires des locaux, lesquels n’étaient pas inclus dans la succession.
La cour a relevé qu’« il existe une contestation sérieuse qui réside dans la nécessité d’apprécier si la dette de l’indemnité d’éviction suite au décès de M. [V] [U], constitue bien en l’espèce une dette successorale à la charge des héritiers, supposant d’opérer une distinction entre la qualité de nu-propriétaire d’un bien immobilier et la qualité de nu-propriétaire de l’actif successoral » (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2). Seule l’usufruitière survivante a dès lors été condamnée au paiement d’une provision de 2 185 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2). Le principe de la créance n’était pas sérieusement contestable au regard du congé délivré (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2).
L’évaluation de l’indemnité d’éviction obéit aux règles de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui retient « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que « la valeur du fonds de commerce comporte en toute hypothèse un élément plancher qui est celui de la valeur du droit au bail » (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2). Cette valeur s’évalue « en retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché » (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2).
En l’espèce, la cour a retenu la valeur locative de marché de 600 000 euros. Ce montant correspondait au loyer du nouveau bail consenti dès le lendemain de la libération des locaux. Elle a alloué une provision de 2 185 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction (CA Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, n° 24/13941, https://www.courdecassation.fr/decision/68ba7343f51881dad825c6d2).
La détermination du débiteur de l’indemnité d’éviction s’articule avec la mise en œuvre des motifs graves et légitimes permettant au bailleur d’échapper à cette indemnité. L’article L. 145-17 du code de commerce prévoit que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». La cour d’appel de Paris a écarté le motif tiré du défaut de production d’une attestation d’assurance. Elle a retenu que la locataire était bien assurée depuis le 29 juin 2012 (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27).
La cour a en revanche retenu le défaut de paiement des loyers comme motif grave et légitime. La mise en demeure du 18 août 2016 était en effet restée sans effet (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). Des lors, la démonstration du motif grave incombe aux héritiers du bailleur qui entendent poursuivre l’exercice de la prérogative refusée au défunt.
En outre, la cour d’appel de Paris a précisé que « le départ volontaire des lieux de la société Ikra, après le congé avec refus de renouvellement que lui a délivré le bailleur, ni n’opère résiliation du contrat de bail ni ne prive le preneur de son droit à indemnité d’éviction » (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). Le preneur n’a fait que se soumettre au congé qui lui a été délivré (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 21/04972, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d8fc001793d01e8bf27). Cette solution intéresse directement la succession du bailleur. La restitution des locaux intervenue du vivant du défunt ou après son décès ne dispense pas ses héritiers du paiement de l’indemnité d’éviction acquise au preneur.
B. La condition d’immatriculation et la pluralité de preneurs dans la dévolution successorale
L’article L. 145-1 du code de commerce subordonne l’application du statut des baux commerciaux à l’exploitation d’un fonds dans les lieux loués et à l’immatriculation du preneur. Son III dispose que « si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds » (article L. 145-1, III, du code de commerce).
Le même texte précise qu’« en cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession » (article L. 145-1, III, du code de commerce). La cour d’appel de Bordeaux a fait application de cette exigence en jugeant qu’« en cas de pluralité de preneurs exploitant le fonds, l’exigence d’immatriculation n’est satisfaite que pour autant que chaque cotitulaire du bail est inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, au titre du local loué » (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc).
La cour a ajouté que « le défaut d’immatriculation de l’un des cotitulaires du bail prive en effet l’ensemble des copreneurs du bénéfice des dispositions du statut » (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc). En l’espèce, seule l’épouse était immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les époux ne pouvaient donc « valablement prétendre au bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux » (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc).
Cette solution intéresse directement la dévolution successorale. L’héritier qui recueille le droit au bail doit, s’il exploite le fonds, être personnellement immatriculé. La dispense ne bénéficie qu’aux copreneurs ou coindivisaires non exploitants. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, de son côté, rappelé que « le preneur qui sollicite la requalification d’un bail en un bail commercial dés l’origine et revendique ainsi le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice, cette immatriculation devant porter sur le local loué objet du bail » (CA Aix-en-Provence, 28 mars 2024, n° 22/17200, https://www.courdecassation.fr/decision/6606687fa2c346000726f658).
La cour a précisé que le moyen tiré du défaut d’immatriculation du fonds exploité dans le local loué ne constitue pas une fin de non-recevoir. Il constitue « seulement une défense au fond », relevant de l’appréciation du juge du fond (CA Aix-en-Provence, 28 mars 2024, n° 22/17200, https://www.courdecassation.fr/decision/6606687fa2c346000726f658). La distinction commande aux héritiers du preneur de régulariser leur situation d’immatriculation avant d’agir en justice. Le défaut d’immatriculation ne peut en effet être utilement soulevé que devant la juridiction du fond.
Enfin, la qualification de la convention et la détermination de la juridiction compétente demeurent des questions premières dans le contentieux successoral du bail commercial. La cour d’appel de Bordeaux a qualifié de bail dérogatoire le contrat conclu entre les époux et la société bailleresse, en application de l’article L. 145-5 du code de commerce. Elle en a déduit que les preneurs ne bénéficiaient pas « des prérogatives inhérentes au statut des baux commerciaux (absence de droit au renouvellement et de droit au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement) » (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc).
La cour d’appel de Bordeaux a également rappelé que les preneurs ne pouvaient invoquer l’existence d’une convention d’occupation précaire. Il résulte en effet de l’article L. 145-5-1 du code de commerce que celle-ci se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc). Aucune circonstance particulière n’étant démontrée, la qualification de bail dérogatoire a été retenue, excluant la compétence du tribunal de commerce au profit du tribunal judiciaire (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc).
La cour, statuant par voie d’évocation, a confirmé la résiliation du bail à effet du 11 juillet 2023 (CA Bordeaux, 5 janvier 2026, n° 23/04810, https://www.courdecassation.fr/decision/695ccd5675782d5f06f1d0bc). La qualification ainsi retenue commande le sort de la dévolution successorale. La nature de la convention transmise aux héritiers détermine en effet l’étendue des droits dont ils disposent. A cet égard, la transmission successorale du droit au bail s’opère dans le cadre juridique que les parties ont choisi. La dévolution successorale n’étend pas le bénéfice du statut aux conventions qui en étaient exclues.
Conclusion
La jurisprudence récente des cours d’appel dessine un régime cohérent de la succession dans le bail commercial. Ce régime s’articule autour de la qualité pour agir des héritiers, de la régularité des actes de l’indivision successorale et du sort de l’indemnité d’éviction. Les héritiers du bailleur sont saisis de plein droit des droits et actions attachés au bail. Leur action suppose toutefois la preuve de leur qualité héréditaire et la reprise régulière des instances en cours, dont l’effet interruptif de prescription est préservé.
La délivrance du congé constitue un acte de disposition qui exige le concours des coïndivisaires ou un mandat régulier confié à l’administrateur provisoire de la succession. A défaut, l’acte est nul. L’indemnité d’éviction demeure une dette du bailleur, dont la transmission successorale s’apprécie au regard de la qualité d’usufruitier ou de nu-propriétaire des héritiers. Le bénéfice du statut suppose en outre le respect de la condition d’immatriculation par chaque cotitulaire exploitant.
La vigilance des praticiens doit donc porter sur la régularisation des qualités héréditaires, la notification des actes à l’ensemble des indivisaires et l’immatriculation des héritiers exploitants. Ces diligences doivent être accomplies dans le délai biennal de l’action et le délai quinquennal de la prescription de droit commun. En ces matières, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux permet de sécuriser la dévolution successorale et d’éviter la perte des droits attachés au bail commercial.
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