I. La détermination des obligations de l’agent immobilier dans la gestion du bail commercial
A. Le mandat de gestion locative et l’étendue de la mission de l’intermédiaire
La gestion locative d’un local commercial repose sur un mandat confié par le bailleur à un agent immobilier. L’intermédiaire administre le bien et perçoit les loyers pour le compte du propriétaire. Cette convention s’inscrit dans le cadre de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Son article 1er soumet à un régime d’ordre public les personnes qui se livrent, d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui. La gestion immobilière figure parmi ces opérations (art. 1er, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). L’intermédiaire qui accepte une telle mission est tenu, aux termes de l’article 1991 du code civil, d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé. Il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (art. 1991, code civil).
La jurisprudence des cours d’appel précise la portée de cet engagement lorsque la gestion porte sur un bail commercial. La cour d’appel de Nîmes a ainsi rappelé, dans un arrêt du 10 juillet 2025, que « Les agents immobiliers, intermédiaires professionnels, sont tenus de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridiques de l’acte qu’il dresse pour le compte du mandant » (CA Nîmes, 10 juillet 2025, n° 24/01400). L’espèce portait sur un mandat de gestion confié par une propriétaire pour des biens à usage d’habitation et d’entrepôt. Un local commercial donné à bail pour neuf années y était inclus. La mandataire avait mentionné une date de fin de bail erronée. Le bailleur avait dû indemniser le locataire sortant par la voie d’un protocole transactionnel. La cour a néanmoins écarté la responsabilité de l’agence. Elle a relevé que « si le mandataire est présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne s’étend pas à l’hypothèse d’une mauvaise exécution et il appartient alors au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire » (ibid.).
Le devoir de diligence du gestionnaire ne se limite pas aux actes expressément énumérés dans le contrat. La cour d’appel de Rennes a consacré, dans un arrêt du 24 juin 2025, un principe net. Selon elle, « l’intermédiaire professionnel en matière de vente immobilière, et spécialement l’agent immobilier, est débiteur d’une obligation de diligence et d’exactitude propre à assurer l’effectivité et la sécurité des actes qu’il rédige » (CA Rennes, 24 juin 2025, n° 24/00355). La société preneuse d’un bail commercial avait confié à une agence un mandat d’offre de location. Des mandats d’achat avaient ensuite été conclus. La société avait levé une option au titre d’une promesse unilatérale de vente rédigée par l’intermédiaire. La cour a jugé que l’agence, en s’abstenant de procéder à l’enregistrement de la promesse, avait manqué à son obligation de conseil. Elle devait réparer le préjudice du preneur, condamné à exposer des loyers en pure perte.
La responsabilité du gestionnaire s’apprécie, en revanche, à l’aune d’une obligation de moyens. Cette exigence vaut lorsque l’intermédiaire doit préserver les intérêts du bailleur face à des tiers défaillants. La cour d’appel de Paris a énoncé, dans un arrêt du 28 mai 2026, que le gestionnaire était « tenue à une obligation de moyen et non de résultat » (CA Paris, 28 mai 2026, n° 21/14700). La cour ajoute que le gestionnaire « n’est pas personnellement débiteur des charges dues par les membres adhérents à la personne morale qu’il administre » (ibid.). La démonstration d’une faute suppose donc une appréciation concrète des diligences accomplies. Le juge vérifie si la transmission des dossiers débiteurs permettait d’engager une action judiciaire et si les chances de recouvrement étaient certaines, réelles et sérieuses.
La gestion locative du bail commercial emporte en outre, pour le mandataire, une obligation de rendre compte de sa gestion. L’article 1993 du code civil dispose que « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration » (art. 1993, code civil). Cette obligation revêt une acuité particulière lorsque l’intermédiaire perçoit les loyers du preneur commercial : le bailleur doit pouvoir vérifier, à chaque échéance, que les sommes encaissées lui sont reversées et que les incidents de paiement lui sont signalés sans délai. Le défaut de reddition des comptes, comme l’absence de transmission des informations relatives aux impayés, constitue une faute de gestion susceptible d’engager la responsabilité du gestionnaire, indépendamment même du préjudice né de l’insolvabilité du locataire. Le mandant qui s’interroge sur la régularité des sommes versées dispose ainsi d’un fondement contractuel direct pour exiger la production des justificatifs, sans attendre la clôture des comptes annuels.
L’étendue de la mission du gestionnaire s’apprécie à la lecture du mandat, dont les stipulations fixent le périmètre des pouvoirs confiés. Le juge déduit néanmoins de l’exécution du contrat des obligations que le mandat n’énonce pas expressément. La cour d’appel de Metz a retenu que l’agence était intervenue pour le compte de la sous-bailleresse. L’état d’honoraires figurait au sein du bail commercial rédigé. La mention de la rémunération au titre du mandat de recherche d’un locataire emportait reconnaissance de la mission. Cette solution illustre la liberté laissée au juge dans la qualification des relations contractuelles (CA Metz, 2 juin 2026, n° 23/00873).
La qualification de la mission présente des conséquences directes sur le régime de responsabilité applicable. L’agent immobilier qui se borne à une mission d’entremise ne répond pas des mêmes obligations que le gestionnaire investi d’un mandat complet. La cour d’appel de Metz a rappelé que l’intermédiaire demeure tenu de mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour accomplir efficacement sa mission. La solution vaut qu’il soit signataire d’un mandat de gestion locative ou d’un simple mandat d’entremise. Le devoir de rigueur dans la sélection du locataire pèse ainsi sur l’agent, quelle que soit l’étendue de son mandat (ibid.).
B. La vérification de la solvabilité du preneur et le devoir de conseil de l’agent
La mission de recherche d’un preneur à bail commercial impose à l’agent immobilier une vigilance particulière quant à la qualité du candidat présenté. La cour d’appel de Metz a rappelé, dans un arrêt du 2 juin 2026, que « l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses » (CA Metz, 2 juin 2026, n° 23/00873). La même cour a précisé que « l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire qu’il présente est une obligation de moyens et ne revêt donc pas les caractères d’une garantie contre tous risques d’insolvabilité du locataire » (ibid.).
Cette obligation conserve toutefois une consistance réelle. Le juge vérifie sa mise en œuvre au regard des circonstances de l’espèce. Dans l’affaire soumise à la cour de Metz, une société sous-locataire reprochait à l’agence de ne pas avoir vérifié la solvabilité du preneur présenté. L’agence était mandatée pour la recherche d’un locataire. La cour a relevé que le mandataire avait mis en relation les parties. La bailleresse avait été informée des caractéristiques du candidat. La preuve d’une faute et d’un préjudice n’était donc pas rapportée. La cour en a déduit que « le manquement d’un mandataire à son obligation d’information et de conseil est indemnisé au titre d’une perte de chance » (ibid.).
Le devoir de conseil de l’agent immobilier présente une double dimension. Il s’exerce à l’égard du mandant comme à l’égard de l’autre partie à l’acte. La cour d’appel de Rennes a énoncé que l’agent « est en toute hypothèse tenu d’un devoir d’information loyale et de conseil envers les parties à l’acte, devoir renforcé vis-à-vis de son mandant » (CA Rennes, 24 juin 2025, n° 24/00355). L’arrêt souligne que ce devoir pèse sur l’intermédiaire lorsqu’il rédige lui-même l’acte. L’agent ne peut se retrancher derrière l’intervention d’un notaire qui n’a pas collaboré à la rédaction.
La vérification de la solvabilité du preneur s’articule par ailleurs avec les obligations propres du bailleur commercial. L’obligation de délivrance définie à l’article 1719 du code civil en constitue le socle. La cour d’appel de Paris a rappelé, dans un arrêt du 27 novembre 2025, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 22/10841). Or, la cour a retenu dans cette affaire que le local loué pour une activité de boulangerie n’était pas impropre à sa destination. Le preneur avait accepté en connaissance de cause la clause de transfert des travaux d’extraction des fumées. La bailleresse n’avait donc pas manqué à son obligation de délivrance. L’agence immobilière, mise en cause pour défaut de vérification de la solvabilité du preneur, voyait sa responsabilité appréciée au regard des obligations propres du bailleur.
La première chambre civile de la Cour de cassation a érigé la vérification de la solvabilité du candidat à la location en principe autonome. Dans un arrêt du 11 mars 2020, elle a jugé que « l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses » (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577). Le bailleur n’a pas, pour faire constater la responsabilité de l’agent, à démontrer qu’il lui aurait donné des instructions spécifiques sur les justificatifs à exiger. La solution vaut spécialement à l’occasion de la cession d’un droit au bail commercial. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi retenu, dans un arrêt du 11 juin 2025, la responsabilité du gestionnaire d’un local commercial qui s’était contenté de recueillir les statuts de la société cessionnaire du fonds et du droit au bail, sans demander ses comptes sociaux, « seuls de nature à vérifier la capacité de la société cessionnaire à s’acquitter des loyers commerciaux » (CA Aix-en-Provence, 11 juin 2025, n° 24/11943). Le mandataire n’avait pas davantage vérifié la solvabilité de la caution solidaire qu’il avait lui-même exigée du nouveau gérant. La cour a fixé à 80 % la perte de chance subie par les bailleurs, privés d’un accord éclairé sur la cession, et condamné l’agence à leur verser 9 347,11 euros.
La cour d’appel de Versailles a appliqué ce principe avec rigueur dans un arrêt du 14 avril 2026. Une agence avait donné à bail un appartement à une candidate dont les revenus déclarés couvraient à peine la moitié du loyer et dont l’attestation d’hébergement, délivrée par courriel par son fils, était dénuée de valeur probante. Relevant que la candidate n’avait même pas réglé le dépôt de garantie, la cour a jugé que ces éléments auraient dû éveiller les soupçons et que l’agence n’avait pas mis en œuvre tous les moyens à sa disposition pour prémunir le bailleur contre le risque d’insolvabilité de son preneur (CA Versailles, 14 avril 2026, n° 25/00127). Le préjudice a été évalué à 80 % des loyers et charges impayés, soit 20 704,71 euros. L’obligation conserve néanmoins sa nature de moyens : la cour d’appel de Paris a écarté, dans un arrêt du 17 avril 2026, la responsabilité d’une agence qui s’était appuyée sur un dossier complet dont les pièces, ensuite révélées falsifiées, ne présentaient « ni anomalies apparentes ni incohérences » (CA Paris, 17 avril 2026, n° 24/03299). Le gestionnaire ne peut être tenu de dépister des falsifications invisibles à un examen raisonnable, dès lors que la production des pièces exigées a été effectuée dans le respect de la réglementation.
II. La responsabilité de l’intermédiaire immobilier et la protection du bailleur
A. Les fautes de gestion et la réparation du préjudice du bailleur
L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » (art. 1992, code civil). La responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit. Elle s’apprécie pleinement à l’égard du gestionnaire qui reçoit un salaire. La gestion locative d’un bail commercial, rétribuée par des honoraires, place ainsi l’agent immobilier sous le régime de la responsabilité contractuelle de droit commun. Sa mise en œuvre suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Les cours d’appel sanctionnent notamment l’inertie du gestionnaire face à la défaillance du preneur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi jugé, dans un arrêt du 7 octobre 2025, que le mandataire avait commis trois fautes. L’agence était chargée de la gestion locative d’un bien donné à bail. Il n’avait pas procédé spontanément à la déclaration de sinistre auprès de l’assureur garantissant les loyers impayés. Il avait déclaré le sinistre hors délai. Il n’avait pas contesté le refus de l’assureur qu’il estimait pourtant abusif (CA Aix-en-Provence, 7 octobre 2025, n° 21/08473). La cour a retenu que « aux termes du mandat qui lui était confié, ainsi qu’en vertu du contrat d’assurance qu’elle avait ainsi d’ailleurs souscrit dès le 22 juillet 2015 aux intérêts de l’intimée, il lui appartenait d’y procéder d’elle-même, ce qui caractérise une première négligence fautive du gestionnaire » (ibid.).
Le préjudice résultant de ces fautes s’évalue au regard du mécanisme de garantie qui aurait dû être actionné. La cour d’Aix-en-Provence a énoncé que « seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, et le préjudice causé par une telle perte est distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (CA Aix-en-Provence, 7 octobre 2025, n° 21/08473). La garantie des loyers impayés avait vocation à indemniser intégralement le bailleur en cas de déclaration régulière. Le préjudice ne tenait donc pas en une perte de chance. Il résidait dans la perte de l’intégralité des sommes comprises dans la garantie, sous la seule déduction de la franchise contractuelle. Le gestionnaire et son assureur ont ainsi été condamnés solidairement à payer la somme de 26 299,17 euros.
La faute du gestionnaire peut également résulter d’une exécution défectueuse du mandat. La preuve de cette faute incombe au bailleur. La cour d’appel de Nîmes a précisé que la présomption de faute du mandataire ne s’étend pas à la mauvaise exécution. Le mandant doit alors établir les fautes de gestion (CA Nîmes, 10 juillet 2025, n° 24/01400). Dans l’espèce, l’erreur de plume affectant la date de fin du bail ne constituait pas un manquement. Le bail mentionnait la durée légale de neuf années. Le congé avait été délivré pour une date conforme aux stipulations.
La sanction de l’inertie du gestionnaire se retrouve dans un arrêt de la cour d’appel de Dijon du 23 janvier 2025. Un administrateur de biens avait été investi de la gestion de treize lots d’un immeuble, dont des boutiques et des locaux commerciaux donnés à bail. La cour a relevé que le mandataire n’avait adressé aucun compte rendu de gestion mensuel, ne s’était assuré ni de l’identité ni de la solvabilité des candidats, n’avait établi aucun état des lieux et n’avait engagé aucune démarche pour obtenir le recouvrement des loyers impayés (CA Dijon, 23 janvier 2025, n° 22/00901). La cour a retenu que le mandataire avait « par sa négligence fautive laissé s’accroître le montant des impayés » et a confirmé sa condamnation à 50 555,18 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers sur un principal de 63 193,98 euros. L’espèce illustre la diversité des manquements que le bailleur commercial doit être en mesure de documenter pour obtenir réparation : reddition des comptes, sélection des candidats, établissement des états des lieux, suivi des baux et poursuites de recouvrement.
B. La garantie financière de l’agent immobilier et la sécurité des fonds perçus
L’exercice de la profession d’agent immobilier et d’administrateur de biens est subordonné à la souscription d’une garantie financière. Cette garantie assure le remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus pour le compte d’autrui. L’exigence est posée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (art. 4, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Elle concerne directement la gestion locative des baux commerciaux. Celle-ci implique en effet la perception des loyers et des dépôts de garantie pour le compte du bailleur.
La troisième chambre civile a apporté, par un arrêt du 22 janvier 2026, une précision décisive sur le régime de la cessation de cette garantie (Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 23-21.673, Publié au Bulletin). Des propriétaires de biens immobiliers donnés à bail avaient confié leur gestion locative à un agent immobilier. L’agent était couvert par la garantie financière du Crédit lyonnais. Le garant avait dénoncé sa garantie et publié un avis de cessation dans un quotidien. Il n’avait pas notifié individuellement les créanciers dont les noms figuraient pourtant sur les registres prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Le bailleur avait produit sa créance plus de trois mois après la publication de l’avis.
La Cour de cassation a jugé que « le créancier à qui la cessation de garantie doit être notifiée par le garant dispose d’un délai de trois mois pour produire sa créance au garant à compter de la notification individuelle » (Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 23-21.673). Or, « à défaut de cette notification obligatoire, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d’un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l’article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret précité lui donnent accès, le délai de trois mois pour produire sa créance n’est pas opposable au créancier » (ibid.).
Rendu en formation de section et publié au Bulletin, cet arrêt s’inscrit dans la ligne de l’article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Le texte impose au garant d’informer immédiatement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les personnes ayant fait des versements ou remises à l’agent. Il en informe également celles ayant donné mandat de gérer leurs immeubles. La lettre doit mentionner le délai de production des créances ainsi que son point de départ (art. 45, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Le délai de trois mois ne court, selon ce texte, que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis. La Cour de cassation en déduit que la publication de l’avis dans un quotidien ne peut suppléer la notification individuelle. Cette solution vaut quand bien même le garant n’aurait pas obtenu communication des registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret lui donnent pourtant accès.
La portée de cette solution pour le bailleur commercial est considérable. Le gestionnaire d’un bail commercial détient, au titre de sa mission, les loyers et les dépôts de garantie versés par le preneur. La cessation de la garantie financière de l’intermédiaire, faute de notification individuelle au bailleur, laisse subsister la garantie pour les créances antérieures à la cessation. Le bailleur conserve un délai de trois mois à compter de la notification pour produire sa créance. Il ne peut se voir opposer la publication de l’avis lorsque la notification individuelle fait défaut.
La mise en œuvre de la garantie au profit du bailleur commercial a été précisée par le tribunal judiciaire de Grenoble dans un jugement du 30 mars 2026. Deux sociétés civiles immobilières avaient confié la gestion de leurs immeubles, dont un local commercial, à une agence placée ensuite en redressement judiciaire. Saisi sur le fondement de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le tribunal a rappelé que « la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 » (art. 39, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Elle produit effet dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur. Le garant, qui contestait l’existence même des mandats, a été condamné à payer aux bailleurs les fonds non reversés par l’agence, soit 97 013,99 euros et 7 736,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande de mise en œuvre (TJ Grenoble, 30 mars 2026, n° 24/04434).
Le régime de la cessation de la garantie a, par ailleurs, été précisé par la première chambre civile dans un arrêt du 16 mars 2022. La cour a jugé que, lorsque la cessation de la garantie n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l’avis, n’est pas tenu d’une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant (Cass. 1re civ., 16 mars 2022, n° 20-22.408, Publié au Bulletin). La cour d’appel de Nîmes a tiré de ce dispositif, dans un arrêt du 12 juin 2025, une distinction utile au bailleur : les formalités de notification de la cessation de garantie « ont pour seul effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de garantie » (CA Nîmes, 12 juin 2025, n° 22/03869). Combinées à l’arrêt de la troisième chambre civile du 22 janvier 2026, ces solutions dessinent un régime protecteur : le bailleur dont le gestionnaire change de garant ou cesse d’être couvert conserve, selon les cas, une garantie résiduelle pour les créances antérieures ou un délai effectif de production de sa créance, sans pouvoir se voir opposer la seule publication d’un avis.
La solution s’inscrit dans le cadre général de la protection du bailleur commercial. Le statut des baux commerciaux organise la sécurité contractuelle du propriétaire. L’article L. 145-1 du code de commerce, qui délimite le champ d’application du statut, témoigne de cette intention protectrice. Il soumet au régime des baux commerciaux les immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (art. L. 145-1, code de commerce). La gestion locative constitue l’un des instruments de cette protection. L’intermédiaire immobilier est en effet le premier maillon de la relation entre le bailleur et le preneur. La maîtrise de ses obligations conditionne l’efficacité de la protection du propriétaire.
Conclusion
Le mandat de gestion locative du bail commercial s’impose comme un instrument central de la relation locative. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel, entre 2025 et 2026, précise chaque année ses contours. La détermination des obligations de l’agent immobilier procède d’abord du contrat. Le contrat définit l’étendue de la mission de gestion. Les obligations de l’intermédiaire s’enrichissent toutefois d’un devoir de vigilance et de conseil dont les juridictions vérifient la mise en œuvre. La vérification de la solvabilité du preneur et le devoir d’information loyale envers les parties à l’acte forment le cœur de cette exigence.
La responsabilité de l’intermédiaire immobilier, fondée sur les articles 1991 et 1992 du code civil, se déploie en cas d’inexécution comme d’exécution défectueuse. La preuve des fautes de gestion incombe au bailleur. La réparation du préjudice, perte de chance ou perte intégrale des sommes garanties, dépend étroitement de la caractérisation des fautes et du lien de causalité.
L’arrêt du 22 janvier 2026 de la troisième chambre civile apporte, en matière de garantie financière, une sécurité nouvelle au bailleur commercial. La notification individuelle de la cessation de garantie conditionne le point de départ du délai de production des créances. La seule publication d’un avis dans un quotidien est insuffisante. Cette solution privilégie l’information effective du créancier. Elle confirme la vocation protectrice du dispositif de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Le bailleur commercial, dont le patrimoine immobilier constitue souvent l’essentiel de l’actif, trouve dans cette jurisprudence un gage de sécurité pour les fonds confiés au gestionnaire.
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