I. La propriété de la source et les prérogatives de son titulaire
A. Le droit du propriétaire du fonds sur les eaux de source
Le droit des eaux de source constitue un prolongement direct du droit de propriété du sol, auquel il demeure attaché tant qu’aucune convention n’en a disposé autrement. Aux termes de l’article 642 du code civil, « celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites et pour les besoins de son héritage ». Ce texte consacre ainsi la maîtrise du propriétaire sur l’eau jaillissant dans son fonds, sous la double réserve des besoins de l’héritage et des droits que les fonds voisins ont pu acquérir. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que ce droit d’usage, qui s’analyse en une prérogative attachée à la propriété du fonds, ne saurait être confondu avec la servitude d’écoulement des eaux pluviales régie par les articles 640 et 641 du même code.
L’article 641 du code civil précise d’ailleurs que « la même disposition est applicable aux eaux de sources nées sur un fonds », rattachant ainsi les eaux de source au régime général de la propriété plutôt qu’à celui des servitudes légales. Or, cette qualification emporte des conséquences pratiques substantielles pour les propriétaires riverains, qu’il s’agisse de la construction d’ouvrages de captage, de l’alimentation des fonds inférieurs ou de la contestation des installations réalisées par les collectivités. La cour d’appel de Nîmes a eu l’occasion, dans un arrêt du 4 décembre 2025, de faire application de ces principes à propos d’une source dénommée « Terron », située sur la parcelle d’un propriétaire et alimentant par canalisations plusieurs fonds voisins (CA Nîmes, 4 décembre 2025, n° 23/02976). Elle a rappelé que « celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites et pour les besoins de son héritage », tout en vérifiant, à la lumière de l’acte de partage de 1870, l’étendue des droits d’alimentation reconnus aux fonds voisins.
Le caractère conventionnel du droit d’eau constitue, en effet, une limite essentielle aux prérogatives du propriétaire de la source. Le tribunal judiciaire de Vienne, par jugement du 19 juin 2025, a ainsi examiné la portée d’un acte notarié du 29 janvier 1958 par lequel le propriétaire d’une source avait vendu « une quantité d’eau égale à 2 litres minutes » au père de son voisin, « à condition que le débit de la source se maintienne au-dessus de 12 litres » (TJ Vienne, 19 juin 2025, n° 24/00739). En l’absence de mention d’une servitude, d’un fonds servant ou d’un fonds dominant, le juge a retenu que cette vente d’eau, conclue entre deux personnes sans transmission aux héritiers, ne créait aucun droit réel opposable aux propriétaires successifs, et que la fermeture de la vanne de captage ne pouvait dès lors constituer un abus de droit. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle les juges du fond apprécient les droits revendiqués sur les eaux de source, lorsqu’ils ne sont pas inscrits dans la chaîne des titres de propriété.
Par ailleurs, la question de l’étendue des droits du propriétaire sur les eaux présentes dans le sous-sol de son fonds a été tranchée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 avril 2025. La Cour a jugé que des époux, qui avaient installé dans un regard situé sur leur fonds un dispositif permettant l’émergence de l’eau à la surface, « disposaient de droits sur cette eau présente dans le sous-sol de leur fonds » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 22-21.287, n° 22-24.606). A cet égard, la Cour a pris soin de distinguer le dispositif de captage installé en amont de la canalisation, qui révélait l’exercice d’un droit propre du propriétaire du sol, de la canalisation elle-même, qui n’était que le support de la servitude litigieuse. Dès lors, la localisation des ouvrages de captage au regard du sous-sol détermine la nature et l’étendue des droits de chacun, le propriétaire du fonds conservant la maîtrise des eaux avant leur entrée dans le réseau de distribution.
B. L’acquisition de la propriété de la source par la possession trentenaire
La propriété de la source, comme toute propriété immobilière, peut être acquise par la prescription trentenaire lorsque la possession réunit les conditions légales. L’article 2261 du code civil exige ainsi une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », tandis que l’article 2272 du même code fixe à trente ans le délai requis pour acquérir la propriété immobilière. L’arrêt le plus récent de la troisième chambre civile sur cette question, rendu le 18 juin 2026, offre une illustration remarquable de l’application de ces règles aux eaux de source : une commune, qui exploitait depuis 1936 une source jaillissant sur le fonds d’un particulier, a été reconnue propriétaire de cette source par l’effet de la prescription (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-10.567).
La Cour de cassation a, dans cet arrêt, validé le raisonnement des juges du fond qui, après avoir constaté que la commune ne pouvait produire aucun titre de propriété, ont retenu qu’elle « justifiait avoir réalisé, depuis 1936, des travaux de captation et de construction de divers ouvrages additionnels à l’endroit où la source jaillissait et qu’elle les avait entretenus ». La possession ainsi caractérisée, poursuit l’arrêt, consistait en « des actes matériels de possession accomplis, à titre de propriétaire, sur la portion de la parcelle correspondant au point d’émergence de la source et à l’assiette des ouvrages en permettant l’exploitation ». Le propriétaire du fonds avait lui-même reconnu, dans un courrier du 9 octobre 2012 et dans deux conventions du 14 août 2014, que la source exploitée par la commune appartenait à celle-ci, ce qui excluait tout caractère équivoque de la possession.
La portée de cette décision dépasse le simple cas d’espèce, dès lors que la Cour a précisé que la commune avait acquis la propriété de la source « sans faire application des dispositions de l’article 642 du code civil ». En conséquence, la prescription trentenaire de l’article 2272 du code civil permet l’acquisition de la propriété même de la source, lorsque la possession porte sur le point d’émergence et sur l’assiette des ouvrages d’exploitation, tandis que le mécanisme spécifique de l’article 642, alinéa 2, ne gouverne que l’acquisition d’un droit d’usage au profit des fonds inférieurs. Cette articulation, désormais clairement établie, invite les propriétaires à la plus grande vigilance quant aux actes de possession accomplis sur leur fonds par les tiers, notamment les communes, les syndicats des eaux et les exploitants agricoles.
Or, la preuve de la possession à titre de propriétaire suppose, en outre, que les actes matériels soient accomplis au vu et au su de tous et dénués de toute équivoque. La troisième chambre civile a relevé, dans l’arrêt du 18 juin 2026, que les travaux de captation entrepris depuis 1936 « avaient été réalisés au vu et su de tout un chacun » et que les reconnaissances écrites du propriétaire du fonds les avaient rendus « dénués de tout équivoque ». En revanche, les ouvrages occultes, les tolérances du voisin ou les actes accomplis en vertu d’une simple autorisation ne peuvent fonder une possession utile au sens de l’article 2261 du code civil. Dès lors, l’acquisition de la propriété d’une source par la prescription demeure conditionnée à une occupation manifeste, continue et exclusive, dont la charge de la preuve incombe à celui qui s’en prévaut, conformément au droit commun de l’usucapion.
II. Les droits des fonds voisins sur les eaux de source
A. Le droit d’usage des fonds inférieurs et la prescription trentenaire des ouvrages de captage
L’article 642, alinéa 2, du code civil institue, au profit des fonds inférieurs, un droit d’usage des eaux de source dont l’acquisition est subordonnée à la réalisation d’ouvrages apparents et permanents. Aux termes de ce texte, « le propriétaire d’une source ne peut plus en user au préjudice des propriétaires des fonds inférieurs qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété ». Ce mécanisme, distinct de la servitude légale d’écoulement, confère aux fonds inférieurs un véritable droit de captage dont la reconnaissance suppose la réunion de trois conditions : la réalisation d’ouvrages, leur caractère apparent et permanent, et le terme du délai trentenaire.
Le tribunal judiciaire de Mende a fait une application détaillée de ces conditions dans un jugement du 14 mai 2025, à propos d’une source captée depuis plus de trente ans au profit d’un fonds voisin. Après avoir rappelé la lettre de l’article 642, alinéa 2, du code civil, le tribunal a retenu que « les auteurs de Madame [Y] ont réalisé et terminé depuis plus de trente ans des ouvrages apparents et permanents sur le fonds [T] destinés à utiliser les eaux de la source dont ces derniers sont propriétaires », en se fondant sur l’existence d’une chambre de captage aménagée, de canalisations en fer puis en PVC et d’un lavoir alimenté par la source (TJ Mende, 14 mai 2025, n° 19/00249). Le caractère apparent des ouvrages a été apprécié au regard de leur visibilité extérieure, la réfection d’un mur de soutènement ayant d’ailleurs « rendu à nouveau l’intégralité de l’ouvrage apparent » avant l’assignation.
La cour d’appel de Toulouse a, de son côté, rappelé dans un arrêt avant dire droit du 6 mai 2026 que la prescription de l’article 642, alinéa 2, du code civil s’apprécie au regard des « ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété », réalisés sur le fonds où jaillit la source (CA Toulouse, 6 mai 2026, n° 24/02418). En l’espèce, le demandeur soutenait que son grand-père avait, « avec l’autorisation de la municipalité, réalisé et financé sur la parcelle les ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux de la source », mais le débat portait principalement sur la propriété de la parcelle elle-même, ce qui a conduit la cour à ordonner une expertise afin de vérifier l’erreur alléguée de la rénovation cadastrale de 1933. Cette décision illustre la liaison fréquente entre le droit d’usage des eaux de source et les contestations de la délimitation des fonds, l’emplacement des ouvrages de captage conditionnant l’appréciation des droits de chacun.
Par ailleurs, la reconnaissance d’un droit de captage au profit des fonds inférieurs produit ses effets tant que la source conserve son utilité pour le fonds dominant. Le tribunal judiciaire de Mende a rappelé, à cet égard, que les servitudes « s’éteignent lorsque le fonds sur lequel pèse la charge ne peut plus procurer au propriétaire du fonds dominant l’utilité qui justifiait son établissement », en application de l’article 703 du code civil, avant de constater que « la source restant efficiente à ce jour », le droit de captage demeurait pleinement en vigueur. En conséquence, le tarissement définitif de la source, ou la disparition de toute utilité pour le fonds dominant, pourrait conduire à l’extinction du droit d’usage, tandis que la simple baisse du débit, lorsqu’elle résulte de causes naturelles, ne remet pas en cause le droit acquis par l’écoulement du délai trentenaire.
B. Les servitudes d’eau : la prise d’eau et le droit de puisage
Les droits des fonds voisins sur les eaux de source peuvent également trouver leur source dans des servitudes conventionnelles, dont le régime varie selon qu’elles sont continues ou discontinues. L’article 690 du code civil dispose que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans », tandis que les servitudes discontinues, telles que le droit de puisage, ne peuvent s’acquérir que par titre en application de l’article 691 du même code. Le tribunal judiciaire de Vienne a rappelé cette distinction fondamentale dans son jugement du 19 juin 2025, en relevant que « les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme », à l’instar des conduites d’eau, tandis que « les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées », tels « les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables » (TJ Vienne, 19 juin 2025, n° 24/00739).
Cette qualification commande le régime de la preuve du droit revendiqué. S’agissant d’une servitude de prise d’eau, sa nature continue ne dispense pas le demandeur d’établir son caractère apparent, lequel « doit s’annoncer par des ouvrages ou des dispositifs extérieurs ». Le tribunal judiciaire de Vienne a ainsi écarté la servitude revendiquée au motif que les regards de collecte et le réservoir de stockage étaient « peu visibles » et qu’« aucun ouvrage apparent ne matérialise l’existence d’une canalisation entre le regard de la propriétaire et celui du demandeur ». A défaut d’ouvrages apparents, la servitude continue ne pouvait être acquise par la possession trentenaire de l’article 690 du code civil, tandis que la servitude de puisage, discontinue, ne pouvait résulter que d’un titre constitutif, dont l’acte de 1958 ne présentait pas les caractères. En conséquence, la preuve des servitudes d’eau obéit à des exigences strictes, que seule la constitution d’un titre conforme aux exigences des articles 695 et suivants du code civil peut satisfaire.
Le tribunal judiciaire de Roanne a, de son côté, rappelé le régime du droit de puisage dans un jugement du 10 juin 2025, en relevant qu’en vertu de l’article 697 du code civil, « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver » (TJ Roanne, 10 juin 2025, n° 23/00664). Le titulaire du droit de puisage peut ainsi entretenir les ouvrages permettant l’exercice de son droit, sans toutefois pouvoir excéder les limites fixées par le titre ou par la destination des lieux. Le tribunal judiciaire de Lorient a, quant à lui, examiné la revendication d’une servitude de puisage et de passage fondée sur un acte de division d’une parcelle, dans un jugement du 23 septembre 2025 (TJ Lorient, 23 septembre 2025, n° 23/01931), illustrant la nécessité de rattacher le droit d’eau aux fonds par un titre régulier, publié et opposable aux propriétaires successifs.
Or, le régime des eaux de source connaît une limite supplémentaire lorsque celles-ci forment, dès leur sortie du fonds, un cours d’eau présentant le caractère d’eaux publiques et courantes. L’article 643 du code civil dispose en ce sens que, dans cette hypothèse, « le propriétaire ne peut les détourner de leur cours naturel au préjudice des usagers inférieurs ». La troisième chambre civile a précisé la portée de ce texte dans un arrêt publié au Bulletin du 26 septembre 2024, en retenant que les juges du fond « en ont exactement déduit que les dispositions de l’article 643 du code civil n’étaient pas applicables » dès lors qu’il n’était pas établi que, « dès la sortie du fonds où jaillissent les eaux des sources de la Monne, se formait un cours d’eau présentant un niveau de débit et un lit lui conférant le caractère d’eaux publiques et courantes » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-19.915). La qualification d’eaux publiques et courantes, qui fait perdre au propriétaire la libre disposition des eaux, suppose ainsi la réunion de critères objectifs tenant au débit et au lit du cours d’eau, dont l’appréciation appartient souverainement aux juges du fond.
A cet égard, le contentieux des eaux de source révèle la profonde imbrication du droit de la propriété et du droit des servitudes, dont la maîtrise conditionne l’issue des litiges entre fonds voisins. Dès lors que la propriété de la source est acquise au propriétaire du sol, sauf titre contraire ou prescription acquisitive, et que les droits des fonds inférieurs ne peuvent résulter que des ouvrages trentenaires de l’article 642 du code civil ou d’une servitude régulièrement constituée, la sécurisation des installations d’eau suppose une attention particulière portée aux actes, aux ouvrages et à leur localisation. Les particuliers confrontés à un litige portant sur le captage, le détournement ou le tarissement d’une source gagneront à faire vérifier la chaîne des titres de propriété, l’ancienneté et la visibilité des ouvrages, ainsi que la qualification des eaux au regard des articles 642 et 643 du code civil, avant d’engager une action judiciaire dont l’issue dépendra de ces éléments de fait soigneusement établis.
L’arrêt du 26 septembre 2024 présente, en outre, un intérêt procédural notable, puisque la Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour avoir écarté l’exception d’illégalité d’une délibération municipale fixant le tarif de l’eau, sans renvoyer la question à la juridiction administrative. Aux termes de l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, « lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente ». Or, la contestation de la portée rétroactive de la délibération du 28 septembre 2017 soulevait une telle difficulté, de sorte que le juge judiciaire devait surseoir à statuer en application de la loi des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III. Cette solution rappelle que le contentieux des eaux de source, lorsqu’il met en cause des collectivités territoriales, se heurte fréquemment à la frontière des compétences judiciaire et administrative, dont le respect conditionne la régularité de la procédure.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative aux eaux de source, telle qu’elle se dégage des arrêts rendus entre 2023 et 2026, dessine un régime juridique cohérent articulé autour de la propriété du fonds et des droits acquis par les fonds voisins. Le propriétaire du fonds sur lequel jaillit la source dispose, en principe, de la libre disposition des eaux dans les limites des besoins de son héritage, tandis que la propriété même de la source peut être acquise par la possession trentenaire lorsqu’elle porte sur le point d’émergence et sur l’assiette des ouvrages d’exploitation, conformément aux articles 2261 et 2272 du code civil (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-10.567, https://www.courdecassation.fr/decision/6a3387c7cdc6046d47b11e82). Les fonds inférieurs ne peuvent, de leur côté, se prévaloir d’un droit d’usage que s’ils justifient d’ouvrages apparents et permanents achevés depuis plus de trente ans, ou d’une servitude constituée par titre, la qualification des eaux en cours d’eau public limitant en outre les prérogatives du propriétaire (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-19.915, https://www.courdecassation.fr/decision/66f4f971707a71fa3b545b8c). En conséquence, la résolution des conflits d’eau entre voisins exige une analyse rigoureuse des titres, des ouvrages et de la configuration des lieux, dont les enjeux économiques et quotidiens justifient l’intervention d’un avocat en droit des servitudes à Paris.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.